Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Antsla vald
  • Kehtna vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Elva vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Are alevik
  • Arkma küla
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haava küla
  • Haljala alevik
  • Hulja alevik
  • Hüüru küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Jämejala küla
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kabina küla
  • Kallavere küla
  • Kärevere küla
  • Karlova
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kloogaranna küla
  • Kõima küla
  • Kolga alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Laadi küla
  • Laekvere alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lavassaare alev
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lubja küla
  • Maaritsa küla
  • Madise küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Meremõisa küla
  • Moori küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustapali küla
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nurme küla
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Õssu küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põvvatu küla
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Purtse küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Rahinge küla
  • Rämsi küla
  • Randvere küla
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Reiu küla
  • Remniku küla
  • Roodevälja küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saarde küla
  • Saka küla
  • Saku alevik
  • Särevere alevik
  • Savikoti küla
  • Sinimäe alevik
  • Sipa küla
  • Sõmeru alevik
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tähtvere
  • Tammiste
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tõravere alevik
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Türi-Alliku küla
  • Türisalu küla
  • Ubja küla
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Uuemõisa alevik
  • Uusna küla
  • Vahi küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Vana-Võidu küla
  • Vanaveski küla
  • Vardja küla
  • Vedu küla
  • Veeriku
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Vissi küla
  • Võiste alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing

2022 kinnisvaraturu detailne ülevaade

Eesti kinnisvaraturu ülevaade

2021. aastal tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 60 498 ostu-müügitehingut, mida oli 21% enam ... LOE EDASI

Harju maakonna korterituru ülevaade

Harju maakonna korteriturul tehtavatest tehingutest moodustavad valdava osa ... LOE EDASI

Harjumaa elamuturu ülevaade
Harjumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid pealinna väliselt kõige enam ... LOE EDASI

Tallinna ja selle lähipiirkondade korterituru ülevaade
Korterituru edasine kasv oli Tallinnas aastatel 2017 - 2019 aeglustunud, mille juures ... LOE EDASI

Tallinna ja selle lähipiirkondade elamuturu ülevaade
Tallinna siseselt moodustavad suurimad elamupiirkonnad linnaosade lõikes ennekõike ... LOE EDASI  

Tallinna ja Harjumaa hoonestamata elamumaade turuülevaade
Perioodil 2009 - 2019 võis kinnisvaraturul märgata ennekõike nii erineva kiirusega ... LOE EDASI

Tartu linna ja Tartu maakonna korterituru ülevaade
Aastate 2015 - 2017 vältel võis pakkumiste pideva vähenemise tõttu täheldada ... LOE EDASI  

Tartu ja Tartu maakonna elamuturu ülevaade
Tartu maakonnas tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid kõige enam ... LOE EDASI

Pärnu linna ja Pärnumaa kinnisvaraturu ülevaade
2021. aastal tehti Pärnu maakonnas kokku 4837 kinnisvara ostu-müügitehingut ... LOE EDASI

Viljandi linna ja Viljandi maakonna kinnisvaraturu ülevaade
2022. aastal on asunud Viljandi korteriturul tehingute arv ootuspäraselt langema... LOE EDASI

Makromajanduse ülevaade

Koroonaviirusega seotud põhjustel pöördus 2020. aastal Eesti varasem ... LOE EDASI

 

Eesti kinnisvaraturu ülevaade

2021. aastal tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 60 498 ostu-müügitehingut, mida oli 21% enam kui varasemal aastal. Tegemist oli senise kasvutsükli vältel kõrgeima tehingute arvuga. Turuaktiivsuse kasv oli sealjuures laiapõhjaline, suurenedes nii kinnisasjade, korteriomandite kui ka hoonestusõiguste lõikes. Kunagine buumi periood on küll tehingute koguväärtuse osas ületatud, kuid on jäänud tehingute arvu osas jätkuvalt ületamata. Turu laiapõhjalisemat kasvu on tagasi hoidnud 2008. aasta majanduskriisi järgselt moodustunud erineva kiirusega ja arengupotentsiaaliga Eesti, kus elamispindade turgu veavad põhiliselt suuremad keskused ning väiksemate piirkondade turuaktiivsus ja hinnakasv on jäädavalt maha jäänud. Koroonakriisi mõju piirdus majanduslikult eeskätt teenindussektoriga, mistõttu ei olnud 2020. aasta sündmustel Eesti väikeasumitele kuigi olulist negatiivset mõju. Kuna teenindussektori osakaal on aktiivseimatest kinnisvaraturu piirkondadest Eestis kõige suurem just Tallinnas, jäi ka suurim mõju just pealinna ning sedagi peamiselt äriotstarbelise kinnisvara osas. 2022. aastast on aga esile kerkinud juba uued kriisid seoses järsult kiirenenud hinnakasvuga, julgeolekukriisiga, energiakriisiga kui ka tarneahelate kriisiga, millel saab olema arvestatav negatiivne mõju ka kinnisvaraturule ning mis oli juba 2022. aasta I pooles väljenduma asunud turuaktiivsuse laiapõhjalise langusena.

2021. aasta II poolest on kinnisvaraturul tehingute arv langema asunud
2022. aasta II kvartalis tehti Eestis nii kinnisasjadega, korteriomanditega kui ka hoonestusõigustega kokku 14 095 ostu-müügitehingut ligikaudu 1,46 miljardi euro väärtuses. Tehingute koguväärtuse kasvu on viimastel kvartalitel panustanud pea kõik kinnisvaraturu sektorid, kuid eeskätt siiski elamispindade turg. Võrreldes 2022. aasta I kvartaliga suurenes tänavu II kvartalis ostu-müügitehingute arv hooajaliste tegurite tõttu 16% võrra. Kuna pakkumine on vähenenud, pakkumishinnad kasvanud ning kuna Ukraina sõjaga ja kiirenenud tarbijahindade kasvuga seotud sündmuste taustal on turuosaliste kindlus halvenenud, võis järjest kõrgema võrdlusbaasi juures täheldada siiski võrreldes 2021. aasta II kvartaliga 14%-list tehingute arvu vähenemist. Turuaktiivsuse taandumine oli tänavu I poolaastal eelnevate perioodidega võrreldes üsna laiapõhjaline, indikeerides turudünaamika muutusi turul tervikuna. Edasine kasvupotentsiaal on 2021. aasta lõpust olnud ostu-müügitehingute turul järjest marginaalsem, kuna ühalt on pakkumine piiratud, võrdlusbaas taas kõrgem ning teisalt on turuaktiivsus olnud viimastel kvartalitel arvestataval määral üle pikaajalise potentsiaali ning selle taandumine on olnud ootuspärane ka ilma Ukraina sündmusi arvestamata.
2020. aastal võis Eesti kinnisvaturul täheldada keskmise tehinguhinna edasise tõusu peatumist, kuna elamispindadega tehtud tehingute koguväärtuse osakaal ei suurenenud. Keskmise tehingu väärtuse kasvu aeglustumist soodustas lisaks Eesti madalamate hindadega piirkondades kasvanud tehingute arv, millesse panustasid 2020. aastal suuresti hajusa asustusega piirkondades soetatud puhkeotstarbelised varad. 2021. aastal pööras keskmine kinnisvaratehingu hind aga kiirele kasvule, mida toetas laiapõhjaline kinnisvarahindade tõus. Äri- ja tootmisotstarbeliste varade üksikud tavapärasest kallimad tehingud on periooditi koguväärtuse kujunemist oluliselt mõjutamas ning tegid seda ka aastatel 2020 - 2021, mis tulenes ennekõike üksikute ettevõtete suurematest investeeringutest. Tarbijate ja ettevõtjate kindlustunne on 2022. aasta algusest aga märkimisväärselt halvenenud, mille juures on täheldada viimaste aastate madalaimat turuaktiivsust eeskätt hoonestatud tootmis- ja ärimaade osas, viidates järsult vähenenud ettevõtete investeeringutele ja võimalikule tööpuuduse peatsele kasvule. Ukraina sõjast tulenevad probleemid on kasvuvõimalusi tagasi hoidmas ning Eesti suhtes on oma hoiakut muutmas ka välisinvestorid, mille kõrval eraisikud tunnetavad kaupade ja teenuste kättesaadavuse negatiivseid muutusi eeskätt ligi 25%-lise inflatsiooni taustal. Võib eeldada, et negatiivse fooniga turukeskkond püsib ka veel vähemalt 2022. aasta II ja 2023. aasta I pooles.

 

Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2010 - 2022

 

2021. aastal kasvas kinnisvaratehingute osas enim korteriomandite tehingute arv

Möödunud aastal tehti Eesti korteriturul kokku 30 974 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 28 677 ja mitteeluruumidega 3297 tehingut. Korteriomandite tehingute arv suurenes võrreldes aastatagusega 24%, eluruumide puhul 24% ja mitteeluruumide osas 23% võrra. Edasise turuaktiivsuse kasvu võimalused on 2022. aasta II poolest vähemalt ajutiselt põhimõtteliselt välistatud, seda nii Eesti suuremates kui ka mõningase viitajaga väiksemates keskustes. Pakkumiste arv on asunud suurenema ning elamispindade hinnad on kasvanud enamike potentsiaalsete ostjate sissetulekute kasvust oluliselt kiiremini, halvendades üheskoos energiakulude ja krediidikulude kasvuga elamispindade kättesaadavust. Kuigi ka Eesti väikelinnades on tehingute arv 2020. aasta IV kvartalist arvestavalt suurenenud, ei ole siiski väikelinnades lähiaastatel turuaktiivsuse suurenemist samuti oodata, sest rändesaldo on jätkuvalt Tallinna kasuks negatiivne, iive on samuti negatiivne ning neid saadab omakorda rahvastiku pidev vananemine ja vähene uusehituse aktiivsus. Keskmise leibkonna suurus püsib Eestis üldplaanis senisel madalal tasemel ning vanema elanikkonna osas maalt linna kolimine püsib aktuaalne veel pikema perioodi vältel, hoides likviidsena just optimaalse suurusega keskküttega madalama korruse korterid.
Üleriigiliselt aktiivse korterituru taustal on olnud märgata üha enam üksikute arendusprojektide algatamist ka Tartu-, Pärnu- ja Harjumaalt väljaspool, kuid krediidiandjad on selliste projektide osas jätkuvalt pessimistlikult meelestatud. Koroonapandeemia mõjul tuli arendusprojektide külmutamist ette pigem erandlikel juhtudel, kuid ehitushindade pidev kasv on võimalikke arendusplaane aastatel 2020 - 2022 pidevalt edasi lükanud. Mitmete Eesti väikelinnade osas on lähima viie aasta vältel oodata siiski arvestataval hulgal uute korterelamute püstitamist, mida võib nii pakkumise struktuuri paranemise, elamufondi vananemise aeglustumise kui ka üldise piirkondliku tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuri jätkusuutlikkuse tõstmise osas pidada igati positiivseks nähtuseks. Aktiivseimate Eesti väikelinnade osas võib lähiaastatel oodata kohaliku omavalitsuse laenukoormuse kasvu, mille taustal viiakse ellu üha enam erinevate teemaplaneeringute raames kavandatud avalikku kasutusse suunatud infrastruktuuriprojekte. Niinimetatud turutõrgete likvideerimise tõttu peavad munitsipaalüksused üha enam leidma viise, kuidas erasektori arendustegevust oma administratiivpiirkonnas soodustada.
Uute ega ka järelturu korterite hinnakasv ei olnud enne koroonakriisi enam kiirenenud, aeglustuv kasv jäi kuni 2020. aasta märtsini valdavalt 3 - 6% vahemikku ning seda võis pidada võrdlemisi jätkusuutlikuks. 2021. aastal oli mitmetes väikelinnades aastane hinnakasv tüüpkorterite lõikes aga juba kiirem kui Tallinnas (üle +35%), viidates olulisele tasakaalustamatusele. Kuigi elamispindade hinnakasv on viimastel aastatel olnud võrdlemisi kiire, on suhteliselt kiire olnud ka eestlaste sissetulekute kasv, mistõttu kinnisvara kättesaadavuse halvenemine kerkis tugevamalt esile alles 2021. aastal. Kiirenenud varade ja ka üleüldine tarbijahindade kasv on viinud kiireneva palgakasvuni, mis võib tabada eeskätt väikeasumite madala lisandväärtusega tööandjate jätkusuutlikkust. Olemasolev pakkumismaht on elamispindade turul jätkuvalt pigem õhuke ning 2021. aasta sügisest vabanema asunud II pensionisamba raha on hinnakasvu ajutiselt veelgi soodustanud, hoides aeglasema üürihindade kasvu taustal paralleelselt ka üürikorterite tootluse endiselt madalal. Olenemata 2022. aastal kiirenenud inflatsioonist võib siiski eeldada, et Eesti korteriturul jõutakse aastase hinnakasvu osas 2020. aasta märtsini kestnud turusituatsiooniga üsnagi analoogsesse taustsüsteemi peatselt tagasi, seda tõenäoliselt ligi 2024. aastaks, mille juures 2023. aasta I pooles ei saa elamispindade turul välistada ka mõningast nominaalset hinnalangust.
2022. aasta II kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 8138 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 7321 ja mitteeluruumidega 817 tehingut. Võrreldes 2022. aasta I kvartaliga suurenes eluruumide tehingute arv hooajaliste tegurite tõttu 21% ning võrreldes aastatagusega 6,3% võrra. Kuna pakkumine oli veel aasta alguses enamikes Eesti linnades aastaga ligi viiendiku võrra vähenenud, on seetõttu olnud ka möödunud aasta kõrge võrdlusbaasi tõttu vastavaid tasemeid üha keerulisem ületada. Kui enamike turusektorite osas võis 2022. aasta II kvartalis täheldada võrreldes aastatagusega tehingute arvu vähenemist, siis korteriturul võis veel märgata mõningast kasvu, kuid seda on vedanud väljaspool Harjumaad paiknevad piirkonnad.
Lähikuudel jääb korterituru hinnastatistikat kujundama ennekõike uute korterite müük, mille juures uute korterite võlaõiguslike lepingute sõlmimise osas võis 2021. aastal täheldada viimase kümne aasta rekordeid, mille järgselt uute korterite pakkumishindu kevadel järsult tõsteti ning Ukraina kriisist ajendatud probleemide tõttu näib justkui hinnatõus uusehitiste osas jätkuvat. Elamispinna kättesaadavuse halvenemine viitab asjaolule, et suuremate piirkondlike keskuste lähiümbruses aktiivne valglinnastumine 2022. aastal jätkub. Piiratud pakkumismaht, vähenenud ehituslubade ja uute kehtestatud detailplaneeringute hulk hoiab turuaktiivsuse kasvuvõimalused eelolevatel aastatel tagasihoidlikuna ning halvenenud majanduskeskkonnaga seotud põhjustel on ehitusaktiivsus taas langemas, võimaldades võimaliku hinnalanguse esilekerkimise korral väiksemat volatiilsust.

Elamuturg on 2020. aastast näidanud demograafiliste tegurite taustal järjest tugevamat kasvu
2021. aastal tehti eluhoonetega hoonestatud maadega Eestis 7822 ostu-müügitehingut, mis oli sarnaselt korteriturule senise kasvutsükli vältel kõrgeim tehingute arv. Tehingute arv suurenes võrreldes 2020. aastaga 27%, ületades mõnevõrra ka korterituru aastast kasvu. Keskmiseks elamutehingu hinnaks kujunes sealjuures 113 150 eurot, mida oli uusehitiste osakaalu suurenemise tõttu ligi 30% enam kui aasta tagasi. Kuigi turuaktiivsuse ja hinnatasemete kasvu veab eeskätt Harju maakond, on olnud täheldada tehingute arvu üleriigilist suurenemist, mille taga on peamiselt demograafilised tegurid. Potentsiaalseid ostjaid on üha enam nn laulva revolutsiooni põlvkonnast, kus kolmekümnendates tarbijad on kortereid üksikelamute vastu välja vahetamas ning võib eeldada, et taoline trend püsib ka veel lähiaastatel. Eluhoonetega hoonestatud maade tehingute osas võis turuaktiivsuse hoogustumist täheldada ennekõike 2020. aastast, mis ühtis ka elamuehituse samaaegse äärmiselt tugeva üleriigilise kasvuga. Madal pakkumiste arv nii elamu- kui ka nende püstitamiseks sobilike maade turul, järjest kasvavad ehituse ja maa hinnad ning odav ja kättesaadav laenuraha on hoidnud elamuturul hinnakasvu varasemast tempokamana, kuid vähemalt osa vastavatest trendidest on pöördumas ning juba 2022. aasta I pooles siiski elamuturul tehingute arv erinevalt korteriturust tugevalt vähenes (-19%).
Eesti elamuturust moodustavad valdava osa eelmisel sajandil ehitatud hooned, mis on tänasel hetkel võrdlemisi kehvas seisukorras. Kõrge moraalse kui ka füüsilise kulumiga elamuid on pakkumisel suurel hulgal, mis on üksikelamu eelistamist korterile peale eelmist finantskriisi tagasi hoidnud. Korterite pidev hinnakasv ning eeskätt Eesti väikeasumites vähene 4- ja enamatoaliste korterite pakkumine on aga üha enam ostjaid suunanud just hajusa asustusega piirkondade elamute turule. Eesti elamuturu tugevamat kasvu hoiab arvestataval määral tagasi asjaolu, et keskmise leibkonna suurus on suhteliselt väike (~ 2,35 liiget) ning nõudlus on tänapäeval seega pigem väiksemate elamute järele, mida turul aga napib. Ostjaskonna huvi oli majandusliku kindlustunde pideva paranemise aegselt kasvanud just odavamate puhkeotstarbeliste varade ja maamajade vastu, seda eriti aastate 2020 - 2021 vältel. Ehitusaktiivsus oli üksikelamute puhul Eestis kuni 2022. aasta keskpaigani tugevalt suurenenud ning selle taustal võis aastatel 2020 - 2021 täheldada ka järsult kasvanud hoonestamata elamumaade soetamist. Suurenenud ehitusaktiivsuse taustal elamuturul hinnakasv 2021. aastal järsult kiirenes ning mis püsib kasvanud ehitushindade tõttu võrreldes koroonapandeemia eelse ajaga kiirem ka veel 2022. aastal, mille kõrval aga taas tugevalt vähenenud elamukruntide müük viitab ettevaatavalt ehitusaktiivsuse tugevamale tagasitõmbumisele.
Hoonestamata elamumaade vastu on nii korteri- kui ka elamuturu kasvu hoogustumise järgselt ostjaskonna huvi tõusnud ennekõike Harju- ja Tartumaal, kuid viimasele kolmele aastale tuginevalt ka juba üha enam Eesti madalama aktiivsusega piirkondades. Üksikelamukruntide turul on hinnakasvu kiirenemist takistanud möödunud buumi jooksul planeeritud, kuid seni väljaarendamata uuselamurajoonide kinnistud, mis on elamuturu aktiveerumise järgselt taas likviidsemaks muutunud. Tartu ja Tallinna lähiümbruses ning Eesti väikelinnades on ostjate poolt enimeelistatud piirkondades elamuehituseks sobilike kruntide pakkumine tugevalt vähenenud. Viimane trend soodustab uute elurajoonide kujunemist keskustest aina kaugemal. Tervikliku infrastruktuuriga uuselamurajoone on lähitulevikus ilma kohalike omavalitsuste poolse kaasfinantseerimiseta esile kerkimas aga võrdlemisi vähe. Viimast just seetõttu, et finantskriisi tulemusena on muutunud hoonestamata maa ostmisega kui ka arendamisega seotud finantseerimistingimused. Lisaks, maaturul on hinnakasv olnud seni oluliselt tagasihoidlikum kui korteri- või elamuturul, mistõttu eelistab enamus kinnisvaraarendajatest pigem madalama riskiga äriplaane. Üksikutes Eesti väikelinnades või nende lähiümbruses on elamuehituseks sobilikke krunte turule lisandumas kohalike omavalitsuste poolse koostöö tulemusena.
2022. aasta II kvartalis tehti Eestis eluhoonetega hoonestatud maadega kokku 1783 ostu-müügitehingut. Võrreldes eelmise kvartaliga suurenes tehingute arv hooajaliste tegurite taustal 37%, kuid järjest kõrgema võrdlusbaasi tõttu alanes võrreldes aastatagusega 22% ning langus võrreldes eelmise kvartaliga sealjuures süvenes. 2021. aastal kujunes kõrgeimaks tehingute arvuga perioodiks II kvartal, mille järgselt on tehingute arv pidevalt taandunud. Hindade kasv ei ole samaaegselt siiski veel märkimisväärselt aeglustunud, mille kõrval võib arvata, et tehingute arv on langenud pigem vähese pakkumiste arvu ja olemasolevate puhul kiirenenud pakkumishindade kasvu tõttu. 2022. aasta II kvartalis kujunes keskmiseks elamutehingu hinnaks Eestis 124 250 eurot, mida oli 23% enam kui aasta tagasi, kuid siiski 5,5% vähem kui veel 2022. aasta I kvartalis. Aastataguse järjest kõrgema võrdlusbaasi ja elamispinna kättesaadavuse halvenemise tõttu on asunud edasine hinnatõus aeglustuma ning olenemata tänasest rekordilisest inflatsioonist ei näi elamispindade hinnatõus sellega enam 2022. aasta keskpaigast sammu pidavat. Likviidsuse halvenemise tõttu jätkub 2022. aasta II ja 2023. aasta I pooles eeskätt järelturul pakkumiste arv kuhjumist, mis viib ettevaatavalt hinnatõusu tugeva aeglustumiseni ning kõrgemahinnaliste varade osas ka olulise pakkumishindade korrigeerimiseni.

Prognoosid

Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jääb elukondliku kinnisvara osas hoidma jätkuvalt ennekõike 1980ndate teises pooles sündinud tarbijaskond, kuid nende mõju on varasemast marginaalsem. Nimetatud perioodil sündis Eestis kõige enam inimesi, kes tänasel ajal on moodustamas eraldi leibkondi ning soetamas oma esimest või leibkonna edasise suurenemise tõttu ka juba järgmist kinnisvara. Erinevate krediidiasutuste poolt avaldatud andmete alusel on aktiivseimaks eluasemelaenu võtvaks eagrupiks olnud viimastel aastatel just 28-32-aastased inimesed. Võib aga täheldada, et aktiivne eluasemelaenuturul osalemine on vanuse osas veidi kaugemale nihkumas, mille taga on eeskätt elamispinna kättesaadavuse halvenemine. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad ennekõike juba väljakujunenud suuremad keskused eesotsas Tallinnaga ja selle lähiümbrusega, mis jätkavad kasvamist ka tänaste volatiilsete perioodide möödudes. Kui 2008 - 2009 aastate sündmustest taastumist toetas 1980ndate kõrge sündimus, siis eelolevad aastad on demograafilistele teguritele tuginevalt keerukamad, sest 1990ndatel vähenes järsult sündimus ning Eesti elanikkond on järjepidevalt vananemas. Siiki, välisrände saldo on Eestis olnud alates 2015. aastast positiivne ning Ukraina sõjaga seoses on Eestisse saabunud hulgaliselt sõja- ja ka Venemaa majanduspõgenikke, kes keskpikas perspektiivis siinset kinnisvaraturgu toetavad. Tallinna ja selle lähiümbruse pideva kasvuga kaasneb aga madalama jätkusuutlikkusega piirkondade ääremaastumise jätkumine.
Arvestades Eesti elukondliku kinnisvaraturu edasisi arengutrende, võib 2022. aasta II poolaastaks prognoosida 2021. aastast madalamat, kuid endiselt pigem kõrget turuaktiivsust, mille juures oleme aga tõenäoliselt juba pikemaajalise turuaktiivsuse langusfaasis. Hinnatasemete osas veel 2022. aasta III kvartali kuudel kasv jätkub, kuna nii järelturul kui ka uute korterite osas on pakkumine madalam kui enne koroonakriisi, laenuturu tingimused on olenemata intressimäärade kasvust siiski jätkuvalt soodsad ning kõrge inflatsioon sunnib inimesi üha enam raha paigutama just kinnisvarasse. 2022. aasta lõpuks stabiliseerub elamispindade aastane hinnakasv tõenäoliselt nominaalse netopalga kasvuga sarnasele tasemele, mille juures ka varasem turuaktiivsuse tõus pöördus ootuspäraselt aasta keskpaigaks laiapõhjaliselt langusesse, mille taga on olnud kokkuvõtvalt üleüldine tarbijakindluse halvenemine. Olenemata sellest, et aastatagune võrdlusbaas on taas veidi madalam, jätkub siiski 2022. aasta II pooles edasine tehingute arvu langus. Hinnataset jäävad elamispindade turul suunama ennekõike uusarendused. Ukraina kriis survestab ehitusaktiivsust alanema ning Eesti väikelinnades oodatud ehitusaktiivsuse kasv tuleb marginaalsem kui veel 2022. aasta alguses oodatud. Globaalselt järsult kasvanud toorainete hinnad on viinud uute korterite hinnakasvu kiirenemiseni, mis on asunud uute ja vanemate elamispindade hinnaerinevust ning ühtlasi ebavõrdsust taas suurendama.
Hindade kasv elamispindade kui ka investeerimiseks atraktiivsete äriotstarbeliste kinnisvarade turul 2021. aastal laiapõhjaliselt kiirenes. 2021. aasta septembrist vabanema asunud II pensionsamba raha jääb suurenenud elamispindade nõudlust ajutiselt toetama ka 2022. aastal, mille mõju on aga järjest marginaalsem ning mille taustal võib tagantjärele vaadatuna öelda, et vastav poliitiline meede oli suhteliselt halvasti ajastatud. Eluasemelaene väljastavate pankade nõuded jäävad küll takistama tehingute tegemist, kuid suurenenud konkurentsi tõttu on märgata, et krediidiasutuste huvi uusi laene väljastada on varasemast suurem, mis on kajastunud ka senistes üsna madalates eluasemelaenude intressimäärades, mis on soodustanud juba niigi kasvanud nõudlust ja on turuosalised teinud liialt optimistlikuks. Globaalse finantskriisi põhjuseid ei oldud aastatel 2009 - 2019 lahendatud ning koroonakriisi ajal võimendatud ekspansiivse rahapoliitika jätkuvate mõjude taustal võib prognoosida, et järsu avaliku sektori võlakoormuse kasvu tõttu ootab maailmamajandust ja tugeva reaalvarade hinnakasvu tõttu ka üldist sotsiaalpoliitilist keskkonda peatselt veelgi keerulisem olukord kui enne koroonakriisi, mille vastu on 2022. aastast hakatud minema intressimäärade tõstmise otsustega. 2022. aasta talvel esile kerkinud Ukraina sõda on olukorda järsult halvendanud, sest me seisame silmitsi olukorraga, kus rahapoliitilised meetmed ei suuda laiapõhjalist hinnakasvu eriti allapoole tuua ning taaskordselt on oht majandussurutise tekkeks, ilma et rahapoliitikat oleks keskpankade poolt vahepeal jõutud kuigi oluliselt karmistada.

Harju maakonna korterituru ülevaade  

Harju maakonna korteriturul tehtavatest tehingutest moodustavad valdava osa Tallinnas ning selle lähipiirkondades tehtavad tehingud. Tallinnast väljaspool tehakse enim tehinguid linnaäärsetes valdades – Rae, Saue, Viimsi, Harku kui ka Saku vallas ning nendes paiknevates alevikes. Lisaks linnaäärsetele valdadele tehakse lõviosa tehingutest ka Tallinna lähedastes satelliitasumites, milledeks on Harjumaal paiknevad linnad – Maardu, Kehra, Keila, Saue, Loksa ning Paldiski linn. Kinnisvarahinnad on maakonnas tugevalt mõjutatud Tallinna või selle suuremate satelliitasumite kaugusest ning olulisemate linnast väljuvate magistraalteede lähedusest. Elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal on eeskätt 2021. aastast olnud täheldada Harju maakonnas järjest kaugemate väikeasumite korteriturgude aktiivsuse kasvamist, mis näib püsivat varasemast tugevama trendina ka veel 2022. aastal. Ukrainas esile kerkinud sõjaga nii otseselt kui ka kaudselt seotult on siiski tarbijakäitumises olnud täheldada mõningaid negatiivseid muutusi, mis avaldub üheskoos euroala monetaarpoliitiliste muutustega 2022. aasta jooksul ka juba elamispindade tehingute arvus.

2021. aasta kujunes korteriturul senise kasvutsükli aktiivseimaks perioodiks

Möödunud aastal tehti Harju maakonnas kokku 14 315 korteritehingut, mida oli 21% rohkem kui 2020. aastal, kui turuaktiivsus alanes 6,6% võrra. Tehingute arvu kasv oli 2021. aastal laiapõhjaline, suurenedes nii maakonnakeskuses kui ka sellest väljaspool. Tallinnast väljaspool oli turuaktiivsuse kasv mõnevõrra mõõdukam, kuid siiski tunduvalt kiirem kui aastatel 2018 - 2020. Väljaspool Tallinna tehti 2021. aastal 3421 ostu-müügitehingut, mida oli 16% rohkem kui 2020. aastal, kui tehingute arv kasvas võrreldes 2019. aastaga olenemata koroonakriisist 2,0% võrra. Väljaspool Tallinna lähipiirkondi tehti samaaegselt 1136 ostu-müügitehingut, mida oli koguni 35% rohkem kui 2020. aastal ning 28% enam kui 2019. aastal.
2021. aastal tehtud korteritehingute osas kujunes maakonnas kui tervikus mediaanhinnaks 2101 €/m2, mida oli 8,6% rohkem kui eelneval aastal, kui hinnakasvuks kujunes 7,9%. Hindade tõus 2021. aastal laiapõhjaliselt kiirenes, mille juures turu kui terviku hinnastatistika on veidi petlik, kuna järelturutehingute osakaal suurenes. Väljaspool maakonnakeskust tehtud korteritehingute puhul kujunes 2021. aastal aga keskmiseks tehingu hinnaks 116 100 eurot, mida oli 7,5% rohkem kui 2020. aastal. Veel 2020. aastal suurenes keskmine tehingu hind koguni 13% võrra, kuid selle taga olid jällegi tehtud tehingute struktuurilised erinevused, mille juures koroonakriisi mõjul suurenes ajutiselt uute korteritega tehtud tehingute osakaal. Kuna 2021. aastal siirduti elamispinna kättesaadavuse halvenemise tõttu Tallinnast järjest kaugematesse piirkondadesse, aeglustus väljaspool Tallinna ja selle lähiümbrust aastane mediaanhinna kasv 2020. aasta +27% tasemelt pelgalt +4,4% tasemele.
Vaadates tehingute struktuuri eraldiseisvalt, võis 2021. aastal Harju maakonnas kui tervikus täheldada eeskätt tüüpkorterite hinnatõusu kiirenemist. 1960ndatel ehitatud korterite hinnad tõusid 2021. aastal 19% ja 1980ndatel ehitatud korterite hinnad 18% võrra, mis oli viimaste aastate kiireim tõus. Enamikes piirkondlikes suuremates keskustes kasvasid tüüpkorterite hinnad siiski keskmiselt 20 kuni 25 protsendi võrra. Mõnevõrra kiiremini kasvasid hinnalt just väga hea siseviimistluse seisukorraga järelturukorterid, mida pakkumises napib ning mis on hinnalt tõusnud omakorda ehitushinna kallinemise tõttu. Kuni 1940nda aastani ehitatud korterite osas kasvasid samaaegselt hinnad 14%, 1990ndatel ehitatud korterite puhul 19%, möödunud buumi perioodil ehitatud korterite osas 14%, aastatel 2011 - 2015 ehitatud korterite osas 13%, aastatel 2016 - 2019 ehitatud korterite osas 11% ning aastal 2020 ja hiljem ehitatud korterite puhul 15% võrra. Üksikobjektide lõikes võis 2021. aastal täheldada, et nii mõneski arendusprojektis tõsteti aasta jooksul hindu isegi ligi 30% võrra, mida toetas eeskätt piiratud pakkumine.
Pakkumiste arv on kogu maakonnas jätkuvalt madal, püsides pelgalt 4-kuulise müügimahu tasemel. Piiratud pakkumine viitab hinnakasvu jätkumisele ka veel 2022. aasta II pooles. Üldplaanis võib siiski oodata 2022. aasta II pooles hinnatõusu aeglustumist, kuna pakkumis- ja tehinguhindade kasv on olnud tunduvalt kiirem kui potentsiaalse ostjaskonna sissetulekute kasv ning samaaegselt on tarbijahindade kasv järsult kiirenenud, üheskoos halvendades potentsiaalse ostjaskonna jaoks elamispinna kättesaadavust ning vähendades nende reaalsissetulekute kasvu. Viimast ei soodusta sugugi ka Euribori ülespoole suundumine, mis on seni olnud oodatust veidi kiirem. Kiirenenud ehitushindade kui ka arenduskruntide hinnakasv hoiab uute korterite pakkumishinnad tõusutrendis, mis jätkub 2022. aasta II pooles ka olenemata pakkumismahu suurenemisest. Ukraina kriisist ajendatud tarneahelate kriisi võimendumine võib viia aastatel 2022 - 2023 ehitusaktiivsuse vähenemiseni, mis võib omakorda survestada järelturul senist kõrgete hinnatasemete püsimist või vähemalt loob olukorra, kus nende võimalik nominaalne hinnalanguse potentsiaal on piiratud.
Elamispindade turu laiapõhjalist kasvu soodustas 2021. aastal eeskätt paranenud tarbijaskonna kindlustunne, mida väljaspool Tallinna mõjutas ka suuresti valdavalt sügisesest perioodist vabanema asunud II pensionisamba raha. Teisalt olid krediidiasutused elamispindade turul avaldunud nõudlust võimendanud läbi krediidi kättesaadavuse parandamise, selle laialdase pakkumise ja krediidi hinna ehk laenuintresside alandamise läbi. Selle kõige taustal oli enne Ukraina sõda majanduskasv taas hoogustunud ning palgakasv kiirenenud, tööhõive kasvamas ja tööpuudus vähenemas, mis võimaldas ka lähiperioodideks prognoosida elamispindade turul üsna aktiivset ostuhuvi ning nõnda on ka seni läinud. Tarbijakindlus on siiski 2022. aasta vältel märkimisväärselt halvenenud ning majanduskasv siirdub tempoka hinnakasvu tõttu aasta II pooles mõõdukasse miinusesse, kuid üldplaanis peaksid veel lähikuudel elamispindade turul jätkuma seni prognoosituga sarnased muutused (hinnakasvu aeglustumine, turuaktiivsuse taandumine).
Elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal võib 2022. aastal püsida Tallinnast väljaspool paiknevate mitmete väikeasumite korteriturg veel viitajaga sarnaselt aktiivne nagu 2021. aastal, kuid piiratud pakkumine survestab üldplaanis siiski kogu maakonnas turuaktiivsuse langusele pöördumist. 2022. aastal siirdub tempokas hinnakasv tõenäoliselt üha enam just madalama hinnatasemega varade segmenti ning seda eeskätt väljapoole Tallinna, kus potentsiaalsete ostjate hulk on 2021. aastal aset leidnud tööturu paranemise ja pealinna kiirenenud hinnakasvu tõttu järjest laialdasem. Taolised trendid on aga tõenäoliselt ajutised ning laiapõhjaline valg- kui ka vastulinnastumine tõenäoliselt mõningase viitajaga rahuneb, seda tõenäoliselt tugevamal määral just 2022. aasta II pooles ja 2023. aasta I poolaastal.
Arendusprojektide läbiviimine on hakanud sagenema ka väljaspool Tallinna vahetuid lähipiirkondi ning sellistel projektidel on 2020. aastast olnud ka juba arvestatav mõju piirkondlikule turuaktiivsusele ja hinnatasemetele. Selliste projektide edasine esilekerkimine jätkub tõenäoliselt ka aastate 2022 - 2023 vältel. Hajusama asustusega piirkondades on arendusprojektide finantseerimine siiski jätkuvalt keeruline, kuna krediidiasutustel on piirkondliku madala turuefektiivsuse tõttu suhteliselt raske vastavate projektidega kaasnevaid riske adekvaatselt hinnata. Tervikuna on Harjumaa korteriturul nii tehinguaktiivsuse kui ka hinnatasemete muutused olnud otseses seoses Tallinna kinnisvaraturul toimuvaga. Keskuses aset leidvad muutused kanduvad mõne aja jooksul edasi väiksema asustustihedusega piirkondadesse. Viimase tõttu on nii ehitusaktiivsuse, hinnatasemete kui ka turuaktiivsuse kasv kandunud Tallinna välistesse piirkondadesse arvestatava viitajaga.

2022. aastal on asunud turuaktiivsus 2021. aasta IV kvartali kõrgtasemelt taanduma

2021. aasta viimases kvartalis tehti Harjumaal kokku 4212 korteritehingut, mida oli 12% enam kui 2020. aasta IV kvartalis. Tegemist oli senise kasvutsükli vältel kõrgeima turuaktiivsuse tasemega, mille järgselt hooajaliste tegurite, vähese pakkumise, elamispinna kättesaadavuse halvenemise kui ka tarbija kindlustunde negatiivse fooni tõttu võis seejärel 2022. aasta I kvartalis täheldada 3074 ostu-müügitehingu taustal 27% võrra madalamat turuaktiivsust kui eelmises kvartalis. Võrreldes 2021. aasta I kvartaliga alanes sealjuures tehingute arv 5,9% võrra, mida vedas aga ainuüksi Tallinn. Seejärel tehti II kvartalis 3637 korteritehingut, mida oli küll 18% enam kui eelmises kvartalis, kuid siiski täpselt sama palju kui veel aasta tagasi samal perioodil, mille juures aga väljaspool pealinna turuaktiivsus taandus. Korteriturul on tehingute arv olnud viimastel kvartalitel tugevalt üle pikaajalise keskmise ning turuaktiivsuse edasine kasvupotentsiaal on selle taustal piiratud ja 2021. aasta II pooles oli järjest tõenäolisem, et turuaktiivsus siirdub peatselt nõudluse vähenemise tõttu langusesse ning seda esialgu just Tallinnas, kust sarnased trendid kanduvad viitajaga üle ka mujale maakonda.
Kogu maakonnas tehtud korteritehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2640 €/m2, mida oli 11% enam kui eelmises kvartalis ning koguni 30% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Statistiliselt on hinnatõus sealjuures igas kvartalis võrreldes aastatagusega kiirenenud juba 2021. aasta algusest alates, kuid kasv on peatselt aeglustumas. 2021. aastal üldiselt võis täheldada, et elamispindade hinnakasv korreleerus tarbijahindade kasvu kiirenemisega, täpselt samasugust trendi võis täheldada ka 2022. aasta l pooles. Tarbijahindade tempokas tõus on ühtlasi kaasa toonud laialdase üürikinnisvarasse investeerimise ning seda varasematest perioodidest tugevamalt just eraisikutest investorite osas. Laiapõhjaline hinnatõus püsib ka 2022. aasta vältel, kuid Ukraina kriisi tõttu on juba aasta keskpaigaks saabunud laialdane tarbijaskonna ja ettevõtjate kindlustunde halvenemine, mis tõenäoliselt vähendab ka aasta II pooles üüriinvesteeringute mahtu, mida siiski omakorda võib ajutiselt toetama jääda Ukraina sõja- ja Venemaa majanduspõgenike hulk. 2022. aasta keskpaigast on olnud täheldada, et kinnisvarainvestorid ei tunne ennast uute investeeringute tegemise juures enam sugugi kindlalt, kuna kinnisvaraturg on pakkunud viimaste kvartalite vältel üle ootuste tugevat kapitalikasvu ning selle jätkusuutlikkusse on raske uskuda.
Väljaspool Tallinna tehti 2022. aasta II kvartalis 880 korteritehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 14% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 4,8% vähem kui aastatagusel samal perioodil. Tehtud tehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehingu hinnaks 139 425 eurot, mida oli 9,0% enam kui eelmises kvartalis ning 26% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil. Sarnaselt maakonnale kui tervikule on ka väljaspool Tallinna nii turuaktiivsuse kui ka hinnatasemete trendi osas avaldunud muutused olnud viimastel kvartalitel üsna analoogsed, mille juures hinnakasv on järjest kiirenenud ning näitas eriti järsku kiirenemist just tänavu II kvartalis. Maakonnakeskuses ja selle lähiümbruses 2021. aastal järjepidevalt vähenenud pakkumismahu ja kasvavate pakkumishindade tõttu asus maakonna kaugemates piirkondades likviidsus paranema, kuid juba suhteliselt vähene pakkumiste arv ei võimalda turuaktiivsuse kasvu ja ka kinnisvarade taskukohasust kuigi pikaajaliselt, kuna maakonna väikeasumites on hindade tõus potentsiaalse ostjaskonna suurenedes suhteliselt kiire tekkima ning uut pakkumist kipub eeskätt järelturul lisanduma suhteliselt vähesel määral.
Korterite ehitusaastale tuginevalt püsis enne koroonakriisi aastane hinnakasv valdavalt 4 kuni 6 protsendi vahemikus ning võib eeldada, et mõningase viitajaga jõuame analoogsesse turusituatsiooni tagasi, seda tõenäoliselt aga alles 2024. aastal, mil ettevaatavalt hinnatasemete volatiilsus taandub. Tüüpkorterite hinnakasv asus kiirenema 2021. aasta I kvartalis ning see kiirenes igas kvartalis kuni IV kvartalini, mil IV kvartalis kujunes 1960ndatel ehitatud korterite aastaseks hinnakasvuks juba 33% ja 1980ndatel ehitatud korterite puhul 25%. 2022. aasta I kui ka II kvartalis tüüpkorterite tempokas hinnatõus püsis, suurenedes II kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga keskmiselt 8,6% ja võrreldes aastatagusega 28% võrra. Tüüpkorterite hinnatõus ei ole aga enam kiirenenud, viidates efektiivseima turusegmendina eelolevale hinnakasvu aeglustumisele. Olukorras, kus 2021. aastal avaldunud keskmise brutopalga kasv oli ligikaudu 7%, on elamispinna kättesaadavus selgelt halvenenud ning see jätkub ka veel 2022. aastal, luues potentsiaali eeskätt pealinna üürituru kasvamiseks ning likviidsuse paranemiseks Tallinnast kaugemal kui 15 km paiknevate väikeasumite korteriturgude osas. Tallinnas suurinvestorite üha tugevam üüriturule sisenemine ning kiirenenud korterite hinnakasv on asunud lühiajaliselt suurendama üüriinvesteeringute tegemist ka maakonna väikelinnades.
Sagenenud on olukorrad, kus pakkumishinnad ei tule kinnisvara hindamise osas eksperthinnangutes järele, indikeerides ebarealistlike müügisoovidega pakkumiste osakaalu suurenemist. Uute korterite pakkumine on asunud 2021. aasta lõpust taas suurenema, kuid üldplaanis on pakkumine jätkuvalt õhuke, et turuaktiivsuse languse korral mingisugust olulist nominaalset hinnalangust esile kutsuda nii uute- või ka järelturukorterite osas, mille juures siiski võimalik languspotentsiaal on järelturul tunduvalt suurem. Ettevaatavalt võib oodata hinnatõusu suhteliselt järsku aeglustumist 2022. aasta II pooles, millele viitab 2022. aasta I pooles kasvama asunud järelturupakkumiste arv ehk selge nõudluse vähenemine. Ehituslikult uuemate ja vanemate korterite vaheline hinnadiferents asus 2021. aasta II pooles taas suurenema, kuna täiesti uute korterite hinnakasv on ehitushinna ja maa hinna kasvu kui ka elamispindade üleliia tugeva nõudluse tõttu kujunenud taas kiiremaks kui järelturul. Ukraina sõjaga seotud kaudsetel põhjustel ehitushindade kasv ka veel III kvartalis püsib, survestades uute korterite hinnatõusu jätkuma. Liialt järsult kasvav ehitushind takistab aga ehitusaktiivsuse suurenemist, kuna uute arendusprojektide korterite pakkumishindadele ei tule laenutagatiste eksperthinnangutes hinnatud tulemused ega ka ostjate rahakott järele, survestades aga taaskordselt liikuma koduostjaid Tallinnast eemale ning leppima madalama kvaliteediga varadega.

Harjumaa ja Tallinna tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika perioodil 2010 - 2022

2022. aasta augustis tehti Harju maakonnas kokku 1187 korteritehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 7,0% enam kui eelmisel kuul ning 24% rohkem kui aastatagusel samal perioodil. Pidev tehingute arvu kasv pöördus 2022. aasta veebruarist järjest kõrgema aastataguse võrdlusbaasi, halvenenud elamispinna kättesaadavuse, vähenenud pakkumiste arvu ja halvenenud tarbijaskonna kindlustunde tõttu langusesse ning langus püsis süvendatud kujul kuni aprillini, mis oli siiski täiesti ootuspärane ka juba enne Ukrainaga seotud sündmusi. Seejärel on aga tehingute arvu kasv siiski taas jätkunud, kuid ettevaatavalt on tegemist pelgalt ajutise nähtusega ning kasv on 2022. aasta esimese kaheksa kuu vältel olnud siiski suhteliselt napp (+1,8%). Tallinnast väljaspool tehti augustis 313 tehingut, mida oli nii Tallinna lähiümbruses kui ka maakonnakeskusest eemal paiknevates piirkondades ühiselt suurenenud turuaktiivsuse tõttu 27% rohkem kui juulis ning 30% enam kui 2021. aasta augustis, ilmestades viitajaga valg- ja vastulinnastumise mõningast võimendumist.
Turuaktiivsuse langus jõudis viitajaga aprillist ka väljapoole Tallinna, mille juures lähikuudel sarnases trendis kulgev negatiivne muutus olenemata praegusest taaskordsest mõningasest kasvust tõenäoliselt jätkub. Lõppeva turuaktiivsuse kasvu taustal on täheldada, et pakkumiste arv on tempokalt suurenemas, mis tõenäoliselt 2022. aasta II pooles asub järsult aeglustama ka edasist järelturul aset leidvat hinnakasvu. Väljaspool pealinna on müügipakkumiste arv aasta algusest suurenenud septembri keskpaiga seisuga juba ligi 75% võrra. Aasta esimese kaheksa kuu vältel suurenes veel väljaspool Tallinna korteritehingute arv 4,6% võrra, mille juures Tallinnas on turuaktiivsus suurenenud aga pelgalt 0,8%, mis on siiski optimistlikum, kui aasta alguses veel prognoositud. Tallinnas on sealjuures suurenenud risk, et tarbijakindluse täiendava halvenemise korral võib järelturul pöörduda elamispindade hinnatase lähikvartalitel nominaalsesse langusesse, kuid makonna väikeasumites on taolise trendi esilekerkimine hetkel veel mõnevõrra väiksema tõenäosusega.
Kõikide maakonnas tehtud korteritehingute lõikes kujunes augustis mediaanhinnaks 2643 €/m2, mida oli 1,4% vähem kui juulis, kuid võrreldes aastatagusega koguni 27% rohkem. Hinnakasv on 2022. aasta seniste kuude vältel olnud viimaste aastate kiireim, mis on olnud kooskõlas üleüldise tarbijahindade kasvuga, kuid viimase nelja kuu andmed viitavad selgelt kasvu lõppemisele, sest alates maikuust ei ole ei pakkumis- ega ka tehinguhinnad enam oluliselt muutunud. Väljaspool Tallinna tehtud korteritehingute osas kujunes augustis keskmiseks korteritehingu hinnaks 142 250 eurot, mida oli 2,8% vähem kui juulis, kuid siiski 19% rohkem kui 2021. aasta augustis.
Väljaspool Tallinna lähivaldasid asus hinnakasv viitajaga 2021. aasta keskpaigast samuti kiirenema, iseloomustades väiksemate turgude ebaefektiivsust ning elamispinna kättesaadavuse halvenemist eeskätt Tallinnas, kuid hinnatõus näib 2022. aastal olevat samuti aeglustuma asunud. Korterite ehitusaasta baasil on viimastel kuudel olnud täheldada ehituslikult vanemate eluruumide puhul aastast hinnakasvu keskmiselt 25 kuni 35 protsendi juures, mis ühtib üldplaanis Tallinnaga ning mis kiirenes viitajaga eeskätt mais. Hindade kasv on olnud jätkuvalt kiirem kui ostjaskonna sissetulekute kasv, kuid näib, et diferents vastavate näitajate vahel asub peatselt vähenema. Kasvanud hinnatasemed on üha enam ostjaskonda turult eemale jätmas, parandades ajutiselt halvas seisukorras ja kehvemates asukohtades korterite likviidsust ning suurendades nõudlust üüriturul. Ukraina sõjaga seotud otsestel ja kaudsetel põhjustel jätkab üüriturg kasvamist ja elamispinna kättesaadavus püsib jätkuvalt kehv, kuid ettevaatavalt on see tõenäoliselt lühiajaline ning eeskätt 2023. aastal asub turg rahunema.

Harjumaa korteriturg valdade lõikes

Harjumaa korterituru moodustavad ennekõike kinnisvaraturu mõistes aktiivseimad piirkonnad, milledest oluliseima osa moodustavad linnad eesotsas Tallinnaga ning seejärel Harjumaa vallad. Järgnevalt on Harjumaa korterituru kirjeldamiseks jagatud Harjumaa kinnisvaraturg erinevatesse eraldiseisvatesse osadesse – Harjumaa vallad ning Harjumaa linnad.

Harjumaa valdade korterituru tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2022. a. II kvartalis

Vald *

Mediaanhind (€/m2)

Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise kvartaliga

Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga

Tehingute arv

Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga

Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga

Anija

1060

+17%

+30%

16

-11%

-52%

Harku

2151

+7,6%

+8,6%

89

-9,2%

-18%

Jõelähtme

2676

+26%

+54%

38

-14%

+65%

Kiili

2328

+14%

+16%

31

+520%

+6,9%

Kose

1081

+19%

+68%

18

-25%

-31%

Kuusalu

916

+6,5%

+5,5%

18

+80%

+39%

Lääne-Harju

909

+7,5%

+79%

87

+19%

-8,4%

Raasiku

1666

+7,1%

+27%

13

-19%

-38%

Rae

2802

+11%

+37%

156

+20%

+2,6%

Saku

2379

+29%

+46%

82

+242%

+156%

Saue

1997

-8,5%

+10%

74

-44%

-40%

Viimsi

2428

+0,9%

+21%

134

+63%

+29%

Harjumaal paiknevate valdade lõikes on korterituru mõistes kõige aktiivsemad piirkonnad ennekõike Tallinna vahetus läheduses asuvad vallad. Sellisteks valdadeks on Harku, Viimsi, Rae ning Saue vald, mida kõiki iseloomustab Tallinna lähedane valglinnastumine ning ehitustegevuse üsnagi laiapõhjaline aktiivsus. Vastavates valdades paikneb ühtlasi Tallinna välistel aladel Harjumaal elamufondi kohta kõige enam uusarendusi, teisi Harjumaa valdasid iseloomustavad korterituru poolest enamjaolt perioodil 1940 - 1990 ehitatud korterelamud, kuid ka näiteks Kiili vallas on uusehitiste osakaal asunud viimastel aastatel märkimisväärselt suurenema.
Valdade lõikes tehtud tehingute arvu ega mediaanhinna osas ei saa erinevalt Harku, Rae, Viimsi, Saue kui ka Saku valla osas põhjalikemaid järeldusi kinnisvaraturul toimuvast teha, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on lühiajaliselt kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal ning hinnadünaamika on selle taustal üsna volatiilse iseloomuga. Kinnisvaraturu osas on tehinguaktiivsus valdavas osas koondunud nimetatud valdades paiknevatesse Tallinna lähedastesse alevikesse. Tallinnas ning selle lähipiirkondades kasvanud hinnatasemete taustal on siiski viimastel aastatel olnud märgata tehingu- ja ühtlasi ehitusaktiivsuse kasvamist ka maakonna kaugemates piirkondades, mis on jõudnud valdade korteriturul tervikuna kaasa tuua ka märgatava hinnakasvu, seda eeskätt 2021. aastast. Koroonapandeemia majanduslikud ja sotsiaalsed mõjud leevenesid esialgselt oodatust kiiremini, mistõttu võib ehitusaktiivsus ka maakonna kaugemates piirkondades olenemata 2022. aasta majanduskeskkonna halvenemisest ja ehitushinna tempokast kasvust siiski ajutiselt tugevamalt kasvama asuda. Järsk ehitushindade tõus viitas aga 2022. aasta I kvartalis asjaolule, et ehituslubade taotlemine kui ka uute projektidega algatamine tugevalt taandus, mille taga on olnud aga pigem bürokraatiaga seotud probleemid, kus kohalike omavalitsuste menetlusvõimekus on piiratud.

Harjumaa korteriturg linnade lõikes

Harjumaal paiknevate linnade lõikes on korterituru poolest lisaks Tallinnale enimaktiivne Maardu linn, mis tuleneb ennekõike linna suurusest ning Tallinna vahetust lähedusest. Keskmisest aktiivsemaks võib veel pidada Keila ning mõningal määral ka Paldiski linna. Teistes Harjumaa linnades on nii üleüldine kinnisvaraturg kui ka korteriturg võrreldes Tallinnaga ning selle lähipiirkondadega võrdlemisi väheaktiivne. Valdavalt moodustavad Harjumaa väikelinnade korterituru 1940. - 1990. aastatel ehitatud korterelamutes paiknevad korterid. Üksikuid aastate 2004 - 2008 kui ka 2010 - 2022 jooksul püstitatud uusehitisi on märgata Keila, Maardu ning Saue linnas, millede mõju piirkondlikule turustatistikale asus aastatest 2018 - 2019 märgatavalt kasvama.
2020. aastal võis mitmetes väikelinnades täheldada eelnevatel aastatel alustatud arendusprojektide osas lõpuks korterite klientidele üleandmist. 2021. aasta äärmiselt positiivne ostu-müügitehingute turg võib aastatel 2022 - 2023 taas märkimisväärses mahus uusi arendusprojekte väikelinnade turule tuua. 2022. aasta alguses alustati esmakordselt näiteks Kehra linnas üle 40 aasta uue korterelamu ehitust ning mitmeid projekte on alustatud Keilas. Selliseid projekte saadab hetkel aga varasemast kõrgem likviidsusrisk, kuna elamispindade nõudlus näib 2022. aasta II pooles laiapõhjaliselt vähenevat ning turul aset leidvate võimalike struktuursete muutuste taustal koondub viitajaga nõudlus taas ennekõike Tallinna ja selle vahetusse ümbrusesse.

Harjumaa linnade korterituru tehingute arvu- ja hinnadünaamika 2022. a. II kvartalis

Linn

Mediaanhind (€/m2)

Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise kvartaliga

Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga

Tehingute arv

Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga

Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga

Kehra

1060

+20%

+34%

12

±0,0%

-50%

Keila

2009

+12%

+46%

50

+47%

+2,0%

Loksa

571

-7,1%

+49%

17

-29%

+55%

Maardu

1635

+4,8%

+27%

57

-8,1%

-45%

Paldiski

870

+8,7%

+58%

53

+40%

-7,0%

Saue

2106

-2,7%

+31%

20

-62%

-17%

Tallinn

2805

+11%

+31%

2757

+20%

+1,8%

2019. aastal suurenes väikelinnades tehingute arv võrreldes 2018. aastaga koguni 19%, kuid kasv tulenes peamiselt Saue linnas tehtud uute korterite tehingutest. Saue linna arvestamata vähenes 2019. aastal tehingute arv ülejäänud väikelinnades 10%. 2020. aastal alanes seejärel väikelinnades tehingute arv koguni 18%. Tööturu tingimused olid kuni 2020. aasta alguseni väiksemates asulates paranenud, mis soodustas elanikkonna varasemas tempos lahkumise pidurdumist ning soodustas olukorda, kus pealinna ja selle lähiümbruse üüriturul osalenud isikud otsustasid soetada oma kinnisvara, kuid madala ostuvõimekuse tõttu just maakonna väiksematesse piirkondadesse.
2020. aasta märtsist halvenenud majandusliku situatsiooni tõttu oli taoline trend mõne kvartali vältel taandunud, kuid 2021. aasta jooksul ostuhuvi siiski taas järsult suurenes. 2021. aastal tehti maakonna väikelinnades kokku 903 korteritehingut, mida oli 39% enam kui 2020. aastal ja 13% rohkem kui 2019. aastal. Absoluutnumbrites näitas 2021. aastal enim kasvu Maardu linn, kus tehingute arv suurenes peaaegu kaks korda. Väga tugevat turuaktiivsuse kasvu võis täheldada ka teises sadamalinnas Paldiskis. Ainukeseks väikelinnaks, kus tehingute arv 2021. aastal alanes, oli aastataguse uute korterite laialdase müügi taustal kujunenud kõrge võrdlusbaasi tõttu Saue linn. Enamikes väikelinnades võis 2021. aastal täheldada 10 kuni 15 protsendini küündivat hinnakasvu, mis Paldiski kui ka Kehra linnas püsis aga ligi 20% tasemel. Kõikides väikelinnades võis seejärel 2022. aasta I pooles täheldada aastase hinnakasvu kiirenemist. Üleüldiselt kasvasid väikelinnade korteriturul 2022. aasta I pooles hinnad juba ligi 35%-lises tempos, kuid kvartaalselt aeglustus hinnatõus siiski pelgalt 3% tasemele.
Kinnisvarade kiirenenud hinnakasvu tõttu on elamispinna kättesaadavus väga paljude jaoks halvenenud, mis tõstis väikelinnade kui ka teiste väiksemate piirkondlike keskuste osas 2021. aastal ostuhuvi üsna olulises mahus. Kuna aga pakkumine on taolistes keskustes suhteliselt piiratud, on ka see viinud omakorda hinnakasvu kiirenemiseni eeskätt väikelinnades ja alevikes. Ajutiselt suureneva ostuhuvi taandumisele järgneb 2022. aastal taaskordne turuaktiivsuse langus, mis mõnda maakonna väikeasumitesse võib siiski erinevalt pealinnast või selle lähiümbrusest jõuda mõningase viitajaga. Erinevalt Tallinnast näitasid veel 2022. aasta I kvartalis turuaktiivsuse jätkuvat suurenemist nii maakonna väikelinnad kui ka vallad, kuid piirkondade turudünaamikas võis juba märgata teatavat diferentsi ning võis eeldada, et peatselt pöördub siiski tehingute arv langusesse ka maakonna väiksemates keskustes. See juhtus aga juba II kvartalis, mil näiteks väikelinnade puhul suutis tehingute arv kasvu jätkata ainuüksi Loksal ja Keilas. 2022. aasta I poolaastal võis täheldada suurenenud aktiivsust ja järsult kiirenenud hinnakasvu eeskätt Loksal, mis annab aimu, et ostuhuvi on Tallinnast juba võrdlemisi kaugele jõudnud ning geograafiliselt ei ole enam kuigi palju kasvuvõimalusi järele jäänud, viidates kõrgkonjunktuurilise tipu saavutamisele ning kasvutsükli pöördumisele.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

Tallinna satelliitasumites ning kaugemates maakonna väikestes keskustes on turuaktiivsuse kasvu takistanud ennekõike krediidiasutuste konservatiivne suhtumine, suhteliselt kehv pakkumise struktuur, vähene järelturupakkumiste arv ning kasvavad pakkumishinnad. 2020. aasta alguses oli 21% ning seejärel 2021. aasta alguses omakorda 10% vähem pakkumisi kui varasema aasta alguses. 2021. aastal vähenes seejärel avalike müügipakkumiste arv 13% võrra, mille taustal pakkumishinnad kasvasid keskmiselt 19%. Väljaspool Tallinna vähenes pakkumiste arv 2017. ja 2018. aasta jooksul protsentuaalselt tunduvalt rohkem kui Tallinnas, kuid 2019. aastal pealinna lähiümbrusesse pidevalt lisanduvate uusehitiste tõttu aeglustus edasine pakkumismahu vähenemine ainuüksi 3,7% juurde. Arendusprojektide turule aeglasema lisandumise ning halvenenud elamispinna kättesaadavuse tõttu väikeasumites paranenud likviidsuse taustal vähenes 2021. aastal seejärel väljaspool pealinna avalike müügipakkumiste arv koguni 18%.
Pealinnast väljaspool jäi pakkumishindade kasv kuni 2020. aasta alguseni sõltuvalt asumist keskmiselt 3 kuni 8 protsendini, püsides 2020. aasta vältel seejärel sisuliselt 0% juures. Jätkuva uute korterite pakkumisse lisandumise ja järelturul vähenenud likviidsuse tõttu oli Tallinnast väljaspool paiknevates piirkondades kasvanud pakkumiste arv 2020. aasta IV kvartali alguse seisuga aasta algusest vaadatuna ligi poole võrra. Aasta aega hiljem oli pakkumisi 2021. aasta IV kvartalis 1,4% vähem, iseloomustades erinevalt Tallinnast teatavat stabiilsust. 2021. aasta IV kvartalis siiski turuaktiivsuse kasv ajutiselt hoogustus ja pakkumiste arv väljaspool Tallinna järsult vähenes, mille järgselt siiski esmalt hooajaliste tegurite tõttu asus 2022. aasta I kvartalis pakkumine taas maakonnas laiapõhjaliselt suurenema. II kvartalis jätkus väljaspool Tallinna pakkumismahu kasv, mille juures kasvu taga on olnud nii uute korterite pakkumisse lisandumine kui ka järelturul halvenenud likviidsus. Uute korterite pakkumishinnad on ehitushinna kasvu taustal püsinud oluliselt kiiremad kui aasta varem, soodustades turul likviidsuse halvenemist ning pakkumiste arvu edasist kasvu.
Uusarenduste osas eelistatakse üha enam piirkondi, kus elukoha soetamisel on tegemist rohkemaga kui pelgalt magalapiirkonnaga. Lisaks üldisele ehituskvaliteedile ning vastuvõtlikule hinnale eelistatakse projekte, mis suudavad pakkuda terviklikku ja looduslähedast elukeskkonda. Tarbijate kõrgendatud ootused on survestanud arendajaid üksteisest eristuma, püüdes pakutavaid varasid luua võimalikult atraktiivsetena. Uusarendusi on valdade lõikes ehitatud ennekõike Rae, Viimsi, Saue ja Harku valda ning vähemal määral ka Saku, Kiili, Raasiku ja Jõelähtme valda. Lähiaastatel on ehitusaktiivsuse osas enim potentsiaali Harku ja Saue valla osas. Valdavalt olid Tallinna väliste uusarenduste ruutmeetripõhised pakkumishinnad 2020. aastal vahemikus 1750 - 2250 eurot, 2021. aastal vastav vahemik kasvas keskmiselt 25 kuni 35 protsenti ning analoogne hinnatõus vähemalt pakkumishindade lõikes näib jätkuvat ka 2022. aastal. Tarbijate huvi maakonnasiseste uusarenduste vastu on püsinud võrdlemisi kõrge, kuid piirkondlike hinnatasemete madalast seisust tulenevalt ei ole enamus kinnisvaraarendajatest näinud väiksematele turgudele sisenemisel mõtet. Lisaks, üha enam on märgata, et krediidiasutused ei võimalda uutel turule sisenevatel arendajatel projekte finantseerida või pakutakse selleks finantsmajanduslikult ebaotstarbekaid võimalusi. Osaliselt on siiski krediidiasutuste konservatiivne suhtumine olnud postiivne, sest koroonakriisi kui ka 2022. aasta sündmustesse siirduti optimaalse uute korterite laojäägiga, mis on likviidsusriski tagasi hoidnud.
Väljaspool maakonnakeskust ja selle lähipiirkondi on korteriturul keskmine müügiperiood püsinud viimasel neljal kvartalil kuni 3 kuu lõikes. Pealinnast väljaspool oli keskmine pakkumismahu neeldumistempo 2021. aasta alguses ligikaudu 4 ja lõpus ligi 2 kuud, survestades hindu kasvama. Likviidseimad on väikelinnades kui ka piirkondlikes alevikes enamasti 2- ja 3-toalised korterid. Vähesema üürikinnisvarasse investeerimise tõttu võib 1-toaliste müük kulgeda aga sageli turu keskmisest tunduvalt kauem. 4- ja rohkematoaliste korterite osas on üldiselt likviidsus samuti madal, kuid elamuturul vähenenud pakkumise ja kasvanud pakkumishindade tõttu on üha enam rohkemaliikmelisi leibkondi otsustanud maakonnakeskusest eemal paikneva suurema korteri kasuks. Kaasaegsemate ja ehituslikult vanemate elamispindade hinnadiferents on asunud 2021. aasta II poolest taas kasvama. Tallinna väliselt on kasvanud ennekõike vähemalt heas seisukorras korterite hinnad, mille juures tarbijate ostuhuvi on just rekonstrueeritud korterelamute osas. 2021. aastast järsult kasvanud energikandjate hindade taustal uurivad ostjad üha enam kommunaalkulude suurust.
Tallinna lähipiirkondi ümbritsevate asulate puhul püsib nõudlus ennekõike pealinnale lähemal paiknevates ning hea ühistranspordiühendusega keskustes. Maakonnasiseselt kaugemates piirkondades on oluline eelkõige kohaliku keskuse jätkusuutlikkus. Eelistatuimates piirkondades peab kindlasti olema kauplus, lasteaed ja kool ning hea transpordiühendus (eelistatult rongiühendus). Loksa, Kehra, Paldiski, Kose ning ka Kuusalu puhul võib aga täheldada, et neisse asumeisse on jäämas pigem vanem elanikkond. Noored soovivad lahkuda Tallinna kauguse ning pideva edasi-tagasi sõitmisega kaasnevate kulude tõttu. Tööturu tingimuste halvenemine viis 2020. aastal nooremapoolseid elanikke väikeasumitesse tagasi ning olenemata tööpuuduse taandumisest 2021. aastal oli Tallinna elanike arv jätkanud aktiivse valglinnastumise taustal kuni Ukraina sõjapõgenike saabumiseni 2022. aasta kevadel vähenemist. Väikeasumite korterite puhul võivad oluliseks ostuvõime piirajaks saada Tallinnast kõrgemad keskküttekulud, seda eriti aastate 2021 - 2023 energiakriisis. Sissetulekute kasvust kiiremini tõusvad elamispindade hinnad hoiavad väikesumite elanike vähenemist lähikvartalitel arvestataval määral tagasi, mille juures surve elanike arvu kasvuks eestlaste arvelt (2022. a. siirdub Tallinnasse hulgaliselt sõjapõgenikke) on lähikartalitel väikelinnades tunduvalt suurem kui Tallinnas.

 

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumiste arvu ja ehitusaktiivsuse dünaamika Harjumaal

Prognoosid

Olenemata tervishoiukriisi vahepealsest süvenemisest oli Harjumaa korteriturul turuaktiivsus 2021. aastal oodatust tunduvalt kõrgem. Ostuhuvi suurenes nii omakasutuse kui ka investeerimise eesmärgil, seda eeskätt maakonnakeskuses ja selle lähiümbruses. Hinnakasv kiirenes nii uute kui ka järelturukorterite osas ning nii maakonna suuremates ja väiksemates keskustes, mille juures viimastes võis kasvu kiirenemist täheldada olulise viitajaga alles 2021. aasta II kvartalist. 2022. aastal tempokas hinnatõus olenemata Ukraina kriisi tõttu halvenevast tarbijakindlustundest endiselt püsib, mida jääb uute korterite osas toetama järsult kasvanud ehitushind. Turul keskmiselt võib 2022. aastaks prognoosida korterite hinnakasvu Tallinnast väljaspool vähemalt 20 protsendi ulatuses, mis on asunud 2022. aasta II pooles aeglustuma. Lähikvartalitel võib kogu maakonnas oodata siiski elamispindade turu üldist rahunemist kuni 2016. aastaga analoogsele turusituatsiooni tasemele. 2020. aasta ligi 0%-line tüüpkorterite hinnakasv kiirenes 2021. aastal keskmiselt 20 kuni 25 protsendi tasemele, püsides suhteliselt sarnane ka uute elamispindade osas. Uute korterite aktiivne ehitus jätkub ennekõike Tallinna lähiümbruses, kuid aastate 2021 - 2022 globaalne toorainehindade kasv on uute arendusprojektide algatamist tagasi hoidnud ning märkimisväärne ehitusaktiivsuse kasv võib mitmetes piirkondades aset leida alles 2023. a. või hilisematel aastatel. Eriti järske hinnatõuse võis täheldada just enne 2021. aasta detsembrit ja 2022. aasta märtsis kuni mais. Analoogne hinnakasv viitab 2021. aastast kinnisvara kättesaadavuse järsule halvenemisele, mille taustal on elanikkonna sissetulekud kasvanud oluliselt aeglasemalt kui elamispindade hinnad ning see trend püsib ka veel vähemalt 2022. aastal. 2021. aasta septembrist vabanenud II pensionisamba raha on ajutiselt mõndade leibkondade jaoks ostuvõimekust tõstnud, seda suuresti just maakonna väiksemates piirkondades, kus turuaktiivsus on samuti suurenenud ning pakkumishinnad järsult tõusnud, kuid ostuvõimekuse halvenemine on süvendatult jätkunud ning kinnisvaraturule oleks selle jätkusuutlikkuse kontekstis parem olnud, kui pensionireformi ajastus oleks jäänud majanduslikult raskemale perioodile.
2022. aasta II pooles püsib järelturul pakkumine olenemata mõningasest kasvust endiselt piiratud, soodustades hinnakasvu jätkuma kogu maakonnas laiapõhjaliselt. Järelturul on asunud müügipakkumine tihedama asustusega piirkondades taas täienema, viidates üldisele likviidsuse halvenemisele. Aktiivne valglinnastumine on alates 2020. aastast pidevalt jätkunud, mille juures ka väljaspool Tallinna siiski turuaktiivsus 2022. aastal taas alaneb. Tööturul on koroonapiirangute leevendamise järgselt tööpuudus tegevusvaldkonniti alanenud ja palgakasv on asunud eeskätt üleüldise hinnatõusu survel kiirenema, mida on saatnud ka rekordiliselt madalad intressimäärad, kuid üldine makromajanduslik keskkond ei näi siiski 2022. aasta II poolest enam kinnisvara soetamist kuigi positiivselt toetavat, seda vähemalt ajutiselt. Järelturuaktiivsuse kasvu jääb takistama demograafilistest teguritest tulenev nooremapoolsete tarbijate vähenemine. Harju maakonna korterituru osas võib 2022. aasta II pooleks prognoosida, et aasta I pooles kiirenenud hindade kasv asub aeglustuma ja seni tugevalt üle pikaajalise keskmise ulatunud tehingute arv on allapoole tulemas, mis võib viimaste aastate väga kõrge turuaktiivsuse tõttu jätkuda pikemaajaliselt. Maakonna väiksemad piirkonnad võivad nii hinna- kui ka turuaktiivsuse kasvu aga piirkonniti näidata senise elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal veel kuni 6-kuulise viitajaga, kuna üha enam inimesi on sunnitud odavama elamispinna tõttu Tallinnast väljapoole kolima. Viimane trend võib 2022. aasta II poolaasta keskpaigaks ajutiselt mõnes piirkondlikus keskuses veel võimenduda, kuna Tallinna üüriturul on madalamahinnaliste üürikorterite osas hinnakasv sõjapõgenike saabumise tõttu märtsi lõpust järsult kiirenenud, mis võib sundida üha enam leibkondi siirduma odavama elamispinna otsimise tõttu nii ostu-müügitehingute kui ka üürituru lõikes Tallinnast eemale.

 

Harjumaa elamuturu ülevaade

Harjumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid pealinna väliselt kõige enam Tallinna lähedastes piirkondades, kus on ühtlasi ka kõige enam elurajoone. Tehinguaktiivsuselt paistavad iga-aastaselt silma ennekõike Harku, Saue ning Viimsi vald. Ostjate eelistused on kõrgeimad kuni 25 kilomeetri kauguseni Tallinnast, mida võib ühtlasi pidada ka Tallinnas tööl käimise tsooniks. Erinevalt Tallinnas tehtavatest tehingutest on pealinna lähipiirkondades tehtavate tehingute lõikes tegemist suures osas uusehitistega. Sõltumata koroonapandeemiast tehti aastatel 2020 - 2021 Harju maakonna elamuturul senise kasvutsükli vältel kõige enam tehinguid, mille juures turuaktiivsuse kasv oli 2021. aastal erinevate piirkondade lõikes laiapõhjaline. Elamuturu tugev kasv on jätkunud ennekõike korteriturule, mille juures valg- ja vastulinnastumine on viimastel aastatel hoogustunud eeskätt demograafiliste tegurite tõttu. Viimase paari aasta väga aktiivne elamuturg näitab aga 2022. aastal järsult taandumise märke, mille taga on eeskätt elamispinna kättesaadavuse ja üleüldine tarbijakindluse halvenemine.

2021. aasta elamuturgu iseloomustas laiapõhjaline turuaktiivsuse ja hinnatasemete tõus

Möödunud aastal tehti Harju maakonnas hoonestatud elamumaadega kokku 2162 ostu-müügitehingut, mida oli 28% enam kui 2020. aastal. Veel 2020. aastal oli tegemist aastate 2010 - 2020 lõikes kõrgeima aastase tehingute arvu tasemega, mis seejärel 2021. aastal omakorda tugevalt ületati. Elamuturu aktiivsus kujunes 2021. aastal tunduvalt kõrgemaks kui oleks võinud prognoosida. Olemasolevat pakkumise mahtu ning ehitusaktiivsust iseloomustavaid näitajaid arvestades võib siiski eeldada, et senises tempos turuaktiivsuse suurenemine enam 2022. aastal ei jätku. Demograafiliste tegurite tõttu püsib aga elamuturg Harjumaal üsna aktiivne ka veel lähiaastatel, kuna laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikud siirduvad üha enam korteriturult elamuturule ning seda eeskätt Tallinna lähiümbruses. Tallinnas ja selle vahetus ümbruses kasvanud hindade tõttu ning eeskätt 2021. aastal aset leidnud elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal on aga olnud 2022. aastal täheldada, et järjest enam leibkondi siirdub odavama kinnisvara soetamise ootuses maakonnakeskusest kaugemale.
Väljaspool maakonnakeskust tehti 2021. aastal Harju maakonnas hoonestatud elamumaadega kokku 1724 ostu-müügitehingut, mida oli samuti 28% rohkem kui aasta varem, kui tehingute arv suurenes veel 13% võrra. Elamuturul on tehingute arv kasvanud väljaspool Tallinna juba kolm aastat järjest ning kasv on iga-aastaselt kiirenenud, iseloomustades laialdast valg- ja vastulinnastumist ning tugevalt suurenenud ehitusaktiivsust. Piirkonnad, kuhu elamuid soovitakse soetada, on üldplaanis jäänud eelistuste osas viimastel aastatel sarnaseks, kuid järjest enam on esile kerkinud varasemalt madalamalt hinnatud piirkonnad nagu näiteks endised suvilakooperatiivid kui ka uusehitiste osas piirkonnad, mis varasemalt olid hoonestamata arendusalad. Taaskordse järsult kasvanud turuaktiivsuse taustal hakati eeskätt 2021. aastast n-ö taaselustama ka kunagise buumi aegseid põllupealseid arendusi, mille müügi osas võib 2022. aastaks prognoosida siiski suhteliselt head käekäiku, kuna pakkumine oli veel aasta I pooles turul üsna piiratud nii hoonestatud kui ka hoonestamata elamumaade osas ning hindade kasv näib jätkuvat ka veel 2022. aasta III kvartalis.
Kogu Harju maakonnas tehtud hoonestatud elamumaade lõikes kujunes 2021. aastal aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 217 300 eurot ja väljaspool maakonnakeskust 177 150 eurot, mida oli vastavalt 33% ja 29% enam kui aasta tagasi. Tallinnas võis samaaegselt täheldada mõnevõrra aeglasemat hindade kasvu, kuid üldplaanis leidis 2021. aastal nii turuaktiivsuse kui ka hinnatasemete osas aset üsna analoogne tõus nii maakonnas tervikuna, Tallinnas kui ka sellest väljaspool paiknevates piirkondades. 2022. aastal asub aga nii turuaktiivsus kui ka hinnatasemete kasv vaibuma, kuid hinnatõus püsib endiselt sissetulekute kasvust kiirem ning selle taustal asub piirkonniti elamuturg üha enam diferentseeruma ning senine laiapõhjaline kasv asendub tõenäoliselt veidi lokaalsemate trendidega. Ukraina kriisist ajendatud ehitusmaterjalide kiirenenud hinnakasv võib siiski hinnatõusu aeglustumise ootusi mõnes turusegmendis edasi lükata, seda eeskätt heas kuni väga heas seisukorras varade puhul eesotsas uusehitistega.
Vaadates ainuüksi üksikelamutega tehtud ostu-müügitehinguid, suurenes 2021. aastal maakonnas tervikuna vastavate tehingute arv 22% ning väljaspool pealinna 18% võrra. Suvilate osas suurenes tehingute arv samaaegselt vastavalt 18% ja 16% võrra mõnevõrra tasakaalukamalt kui üksikelamute puhul, kuid ka suvilate pakkumispoolsed võimalused on oluliselt tagasihoidlikumad kui elamute turul. Olenemate piiratud pakkumisest kasvasid üksikelamute ja suvilate hinnad 2021. aastal väljaspool Tallinna suhteliselt sarnases tempos, seda üksikelamute puhul 23% ja suvilate osas 22% võrra. Viimaste aastate vältel on eeskätt Maardu linnas ning Viimsi ja Harku vallas soetatud üha enam suvilaid alaliseks elamiseks kui ka lammutamiseks, hoonestamaks samad kinnisasjad kaasaegsete uusehitistega. Sarnased trendid on üha enam üle kandunud ka Harju maakonna äärealade analoogsetesse piirkondadesse ning elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal võib eeldada, et sellised trendid püsivad vähemalt lühiajaliselt ka veel lähitulevikus.

Tehingute arv taandub 2022. aastal tagasi ligikaudu enne koroonakriisi aegsesse perioodi

2021. aasta I kvartalis suurenes Harju maakonnas hoonestatud elamumaadega tehtud tehingute arv võrreldes aastatagusega 53%, II kvartalis 63% ja III kvartalis 19% võrra, kuid alanes seejärel juba IV kvartalis järjest kõrgema võrdlusbaasi tõttu 4,7% ja tänavu I kvartalis omakorda koguni 25% võrra. 2022. aasta II kvartalis tehti seejärel kokku 433 ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 22% rohkem kui veel I kvartalis, kuid siiski koguni 30% vähem kui veel aasta tagasi. Väljaspool Tallinna tehti samaaegselt 357 ostu-müügitehingut, mida oli 25% enam kui eelmises kvartalis ning 27% vähem kui 2021. aasta samal perioodil.
Elamispindade järgse nõudluse suurenemist on aastatel 2020 - 2021 toetanud asjaolu, et laenuraha hind on krediidiasutuste vahel suurenenud konkurentsi tõttu 2020. aasta II poolest selgelt alanenud, laenuraha kättesaadavus on paranenud ning koroonakriisiga seonduvad nii majanduslikult kui ka sotsiaalselt negatiivsed tegurid on koduostjate jaoks möödunud, kuid taoline taustsüsteem on asunud 2022. aastal järk-järgult muutuma. Elamuturul näib olevat nõudluse tipp kulmineerunud juba 2021. aasta II kvartalis, mille järgselt on küll tehingute arv püsinud jätkuvalt kõrge, kuid 2021. aasta I poolaastast siiski tunduvalt madalam. Turuaktiivsuse alanemise põhjuseks on olnud eeskätt piiratud pakkumine ning seejärel järsult kasvanud pakkumishinnad, mille taustal on elamispinna kättesaadavus halvenenud ning see näib jätkuvat kogu 2022. aasta vältel.
Hinnakasv kõrge tehingute arvu taustal 2021. aasta I pooles kiirenes, seda nii järelturul kui ka uusehitiste lõikes ühiselt. Kuigi 2021. aasta III kvartalis hinnatõus hooajaliselt veidi aeglustus, võis 2021. aasta IV kvartalis paralleelselt järsult kiirenenud tarbijahindade kasvule täheldada ka elamispindade hinnakasvu taaskordset kiirenemist. Kuigi 2022. aastaks võis kiirenenud laiapõhjalise hinnakasvu ja selle taustal elanikkonna ostujõu vähenemise tõttu prognoosida üheskoos energiakriisiga võimalikku elamispindade hinnatõusu aeglustumist, siis 2022. aasta talvel esile kerkinud Ukraina sõjaga seotud sündmuste tõttu asus kiirenema ennekõike ehitusmaterjalide hinnatõus, mis on hoidnud elamute hinnakasvu olenemata nende järgse nõudluse vähenemisest tempokana veel ka 2022. aasta II ja III kvartalis. Harjumaal tehtud hoonestatud elamumaade ostu-müügitehingute osas kujunes tänavu II kvartalis mediaankeskmiseks hinnaks 200 000 eurot, mida oli 11% vähem kui eelmises kvartalis ning 27% rohkem kui aasta tagasi II kvartalis. Väljaspool Tallinna kujunes aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 211 300 eurot, mida oli 4,2% vähem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 28% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Nii Tallinnas, maakonnas tervikuna kui ka väljaspool maakonnakeskust võis II kvartalis täheldada taaskordselt hinnatõusu mõningast kiirenemist.

Kuna pakkumine on elamuturul piirkonniti üsna piiratud, on järjest enam inimesi otsustanud elamuehituse kasuks, mida iseloomustas 2021. aastal ka viimaste aastate kõrgeim hoonestamata elamumaade müük. Elamuehitust kavandavate isikute osas võis 2021. aasta I poolaastal aga täheldada, et kui ehituseelarve oli veebruaris-märtsis kokku pandud, siis mais-juunis oli sama eelarve juba 20 kuni 30% kõrgem, viidates uusehitiste pakkumis- ja tehinguhindade osas veel pikemat aega avalduvale tempokale hinnakasvule. Üha enam tarbijaid asus seejärel III kvartalist elamuehitusest loobuma, mis väljendus ka hoonestamata elamumaade II kvartali tasemelt järsult alanenud turuaktiivsuses II poolaastal. 2022. aasta I poolaastal vähenes seejärel hoonestamata elamumaade müük võrreldes aastatagusega omakorda ligi 60% võrra, mille taustal hinnatõus oli viimaste aastate kiireim, iseloomustades tugevat pakkumise vähenemist ka üksikelamute püsitamiseks sobilike maade osas. 2022. aastal laialdane ehitustegevus üksikelamute puhul veel jätkub, kuna 2021. aastal väljastati senise kasvutsükli vältel kõige enam ehituslube ning ka uute hoonete osas ehitusega alustamine oli rekordiline, kuid edasine kasvuvõimekus on järsult kasvanud ehitushindade ja elamumaade kruntide hindade tõttu siiski piiratud. Võib eeldada, et 2022. aastal realiseerimata ehituslubade hulk järsult suureneb, kuna Ukraina kriisi tõttu ei vasta ehituseelarve enam paljude kinnisvaraarendajate kui ka lõpptarbijate äriplaanile või nende finantsvõimekusele ning ehitusaktiivsus jätkab viitajaga reageerimise tõttu vähenemist tõenäoliselt ka veel 2023. aastal.
Tehingute arvu suurenemisse on viimastel aastatel panustanud laiapõhjaliselt suurenenud nõudlus, mis on väljendunud aktiivses ostuhuvis nii madalama kui ka suurema asustustihedusega piirkondades. 2021. aasta I poolega analoogne turuaktiivsuse kasv aasta II pooles ootuspäraselt ei jätkunud, mille kõrval võib oodata 2022. aastast turuosaliste käitumise stabiliseerumist enne koroonakriisi valitsenud turusituatsiooniga suhteliselt analoogsesse olukorda. 2022. aasta I poolaastal langes elamuturul tehingute arv juba 2019. aastaga sarnasele tasemele. Kiirenenud hinnakasv on elamispinna kättesaadavust selgelt halvendanud ning see on asunud 2021. aasta II poolaastast potentsiaalsete ostjate ostuotsuseid edasi lükkama, mida omakorda on kindlustunde osas negatiivselt mõjutanud eeskätt Ukraina sõda. Ostuotsuste edasilükkamine on mõningase viitajaga asunud väljenduma ka tehingute arvu kui ka hinnakasvu aeglustumises, viimane neist on olnud siiski seni suhteliselt vähene ja võib tänases inflatsioonilises keskkonnas jätkuda veel kogu 2022. aasta II poole vältel. Arvestades, et turuaktiivsus jätkab edasist taandumist, jätkub selle taustal ka pakkumismahu suurenemine, tasandades edasist hinnatõusu. Pikemas väljavaates on elamuturg järginud pidevalt ühest käitumist – iga-aastaselt on hinnatase kõrgeim I ja IV kvartalis, mille järel II ja III kvartalis on odavamate varadega kasvava turuaktiivsuse tõttu hinnatase madalam.
Kui tehinguaktiivsuse edasist kasvu oli kuni 2022. aasta keskpaigani takistamas ennekõike sobilike pakkumiste vähesus, siis tänaseks on see asendumas pigem pelgalt kõrgete pakkumishindadega. Madalamate pakkumishindade tõttu on ostjaskond asunud 2020. aastast liikuma sobiva elamu soetamiseks Tallinnast ja selle lähipiirkondadest kaugemale ning kehv elamuturu pakkumise struktuur on paralleelselt soodustanud 2016. aastast ridaelamukorterite turu kiiret kasvu, mis on Eestis olnud üheselt omane nii Tallinna kui ka Tartu lähiümbrusele. Ridaelamukorterite turul oli võrdlemisi kõrge ehitusaktiivsuse tõttu enne koroonakriisi täheldada üsna laialdast pakkumist just Viimsi, Rae ja Harku vallas, kuid laojäägi vähenemine oli seejärel ka vastavas turusegmendis taas kasvuvõimalusi tõstnud. On märgata, et Tallinna aeglase ehituslubade ja detailplaneeringute menetlusprotsesside tõttu soovib üha rohkem kinnisvaraarendajaid siirduda oma tegevusega Tallinna lähinaabrusesse, mida ilmestab ka 2022. aastal tugevalt kasvama asunud elamute müügipakkumine väljaspool Tallinna.
Nii üksikelamute kui ka ridaelamukorterite osas on potentsiaalsete ostjate eelistused jätkuvalt samasugused nagu enne koroonakriisi, sealjuures ei saa ka rääkida laialdasest kodukontori pidamise vajadusest. Elamuostjate seas on optimistlikuima tarbijakäitumisega märgata just nooremapoolseid leibkondi, kes sageli hindavad oma laenuteenindamise- ja ostuvõimekust üle. Paralleelselt Euribori tempoka tõusuga ei saa lähikvartalitel välistada, et turuosalised võivad ostuotsuste edasilükkamise osas n-ö üle reageerida ja turuaktiivsus väheneb peatselt tugevamas ulatuses kui hetkel prognoositud (üle -35%) ning see võib ajutiselt kaasa tuua ka hinnatasemete languse, kuna on märgata, et turuosalised üha selgemalt ootavadki kinnisvaraturu langustsüklit.

Augustis võis elamuturul täheldada ajutist hooajalist turuaktiivsuse kasvu

2022. aasta juunis tehti Harju maakonnas hoonestatud elamumaadega kokku 162, juulis 128 ja augustis 145 ostu-müügitehingut, mida oli vastavalt 12%, 36% ja 28% vähem kui aasta tagasi. Kuigi augustis võis täheldada mõningast hooajalist tehingute arvu suurenemist, on turuaktiivsus võrreldes aastatagusega langenud tänavu igakuiselt. Turuaktiivsus siirdus hooajaliste tegurite tõttu juba möödunud aasta septembrist tasakaalukasse langusesse, kuid seda survestas tollal ka pakkumiste vähenemine, sest piirkondlik hinnakasv oli võrreldes 2021. aasta eelnevate kuudega mitmetes piirkondades selle taustal veel tänavu aasta I pooles selgelt kiirenenud. Turuaktiivsuse languse taga on 2022. aastal eeskätt elamispinna kättesaadavuse halvenemine üheskoos tarbijakindluse nõrgenemisega. Paralleelselt Euribori kasvuga võib lähikuude osas prognoosida tehingute arvu vähenemise püsimist. Tehingute arvu langustrend püsib I poolaastaga sarnaselt sügav (keskmiselt 30 protsenti) ka veel septembris ja oktoobris, mille järel asub langus tõenäoliselt taaskordselt madalama võrdlusbaasi tõttu stabiliseeruma.
Väljaspool Tallinna tehti tänavu augustis 114 ostu-müügitehingut, mida oli 10 ühikut enam kui eelmisel kuul, kuid koguni 30% vähem kui 2021. aasta augustis. Turuaktiivsus on alates eelmise aasta septembrist muutunud suhteliselt sarnases suunas nii Tallinnas, Harjumaal tervikuna kui ka väljaspool pealinna, iseloomustades laiapõhjalist tehingute arvu alanemist juba enne Ukraina sõda või ka energiakriisi sügavat eskaleerumist. Erinevad majanduslikud ja sotsiaalpoliitilised negatiivsed sündmused on asunud turuaktiivsust ennekõike märtsist väga selgelt negatiivselt mõjutama ning võib eeldada, et 2021. aasta lõpus tehtud prognoosid turuaktiivsuse languse osas püsivad 2022. aastal jätkuvalt ning kujunevad mõnevõrra tugevamaks kui veel aasta alguses prognoositud. Mõnevõrra mõõdukam tehingute arvu langus väljaspool Tallinna on seni olnud tingitud asjaolust, et madalama hinnatasemega piirkondades püsib tarbijakindluse halvenemise taustal turuaktiivsus varasemast kõrgem veel mõningase viitajaga, kuid ka seal on juba täheldada, et sarnased trendid on saabunud.
Kõikide maakonnas tehtud hoonestatud elamumaade ostu-müügitehingute lõikes kujunes 2022. aasta augustis mediaanhinnaks 180 000 eurot, mida oli 14% vähem kui eelmisel kuul ning pelgalt 7,5% rohkem kui aasta tagasi. Aastatagune võrdlusbaas on küll tänavu I kvartalist taas kõrgem, kuid elamispindade järgse endiselt üsna tugeva nõudluse ja vahepeal suurenenud ehitusaktiivsuse tõttu suhteliselt tempokas hindade kasv jätkub tõenäoliselt ka veel lähikuudel. Võrdlusbaas on hinnatasemete osas järsult kõrgem alles 2022. aasta IV kvartalis. Piiratud pakkumise taustal oli 2022. aasta kevadel endiselt täheldada olukordi, kus ühele ja samale varale oli samaaegselt kaks või enam tõsist ostuhuvilist, mis viitas tarbijaskonna liialt eufoorilisele käitumisele ning seda võis pidada indikatsiooniks turu laiapõhjalisest peatsest pöördumisest.
Kiire tarbijahindade kasvu, tõusva Euribori ning halveneva majanduskeskkonna tõttu võib tarbijakindlus ka 2022. aasta II poolaastal jätkuvalt halveneda, kuid kuna elamuturul osalejate kindlustunne saab tõenäoliselt vähem pihta kui tööealise elanikkonna lõikes keskmiselt, peaks elamuturu aktiivsus püsima võrreldes koroonakriisi eelse ajaga jätkuvalt suhteliselt sarnane või pelgalt mõnevõrra madalam. 2021. aasta keskpaigast kuni 2022. aasta alguseni aset leidnud eksponentsiaalne pakkumishindade tõus ei tõota siiski kuigi suures ulatuses uute potentsiaalsete ostjate lähikuudel lisandumist. Likviidsuse peatset tugevamat halvenemist võib eeskätt prognoosiga üle 600 000 eurot maksvatele elamutele. Sealjuures on statistiliselt likviidsuse halvenemise taustal juba keskmine elamuturu pakkumishind maikuu tipptasemelt langenud septembri keskpaiga seisuga maakonnas kui tervikus 6,5% võrra ja pakkumiste koguarv on suurenenud 2021. aasta lõpust ligi poole võrra, indikeerides peatselt saabuvat pigem järsku hinnatõusu aeglustumist.
Tallinnast väljaspool tehtud tehingute lõikes kujunes 2022. aasta augustis aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 189 850 eurot, mida oli 17% vähem kui juulis ning 24% vähem kui 2021. aasta augustis. Hinnataseme suuremaid muutusi on viimastel kuudel mõjutanud eeskätt ehituslikult uuemate elamutega tehtud tehingute osakaalu muutumine ja selle taustal hinnastatistikas üha enam kajastuv ehitushindade tõus, kuid seda siiski peamiselt Tallinna lähiümbruses ning seda suuresti pigem 2021. aasta vältel kokkulepitud võlaõiguslike ostu-müügikokkulepete raames. Kuigi turuaktiivsus on asunud üsna järsult taanduma, püsib hinnatõus veel siiski lähikuudel jätkuvalt tunduvalt tempokam kui enne 2021. aastat. Kuna ehitusmaterjalide hinnakasv 2022. aasta I pooles jätkus, võib elamuturul avalduv statistiline üsna kiire hinnatõus püsida olenemata turuaktiivsuse langusest veel pikema aja vältel. Statistiliselt hetkel taanduv keskmine pakkumishind viitab aga spekulatiivse pakkumise osas konkurentsi suurenemisele ning olukorrale, kus ehitushindade senine pidev tempokas kasv on tõenäoliselt lõppenud ja likviidsuse halvenemine on vähemalt osaliselt toonud juba pakkumishindade langetamise ja kinnisvara müüjate ebakindluse kasvu.
Hinnadiferents heas kuni väga heas ja rahuldavas seisukorras varade vahel on viimastel kuudel suurenenud, mille juures eelistatakse pideva hinnakasvu tõttu üha enam piiratud ostu- ja laenuvõimekuse taustal eeskätt paremas seisukorras varasid. Viimast on mõjutanud eeskätt asjaolu, et ehitushinnad on viimase pooleteise aastaga järsult suurenenud ning kasv jätkus ka 2022. aasta I poolaasta jooksul. Korteriturul on turuaktiivsus vähenenud oluliselt vähem kui elamuturul, kuid elamuturul on absoluutnumbrites ka hinnatõus olnud 2021. aastast tunduvalt kiirem ning elamuturul on osakaaluna tehtud vähem võlaõiguslikke tehinguid. Võib täheldada, et kiirenenud ehitusmaterjalide hinnakasvu taustal loobusid mitmed potentsiaalsed ostjad elamuehitusest ning on olnud nõus soetama järelturuelamu, kuid seda üha enam n-ö uuselamu eelarvega.
2022. aasta II pooles aga näib, et ehitusmaterjalide hinnatõus on vaibumas, mille juures ehitushinda hoiavad kõrgel aga kõrged energiahinnad ja kasvavad tööjõukulud. Üldplaanis võib aga väida, et elamuturul on hinnatõusu potentsiaali järjest vähem, mis peegeldub ka tugevalt taanduvas turuaktiivsuses. Mõningane hinnakasvu potentsiaal võib veel olla hajusama asustusega piirkondade elamutel, kuna kiirenenud hinnakasv sunnib üha enam ostjaid sõitma Tallinnast kaugemale. Kuid, üldplaanis on märgata, et ka maakonna kõige kaugemad asumid on juba kiire hinnakasvu perioodi läbinud ning edasiselt võib oodata laiapõhjalist hinnatõusu aeglustumist, mille juures maakonda kolimist ei toeta enam ka kasvanud edasi-tagasi sõitmisega seotud küttekulud.

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Harjumaal ja Tallinnas

 

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused

Harjumaa lõikes on ostjate poolt soovituimad piirkonnad Tallinna väliselt ennekõike looduskaunites ning privaatsetes asukohtades. Eelistatuimad piirkonnad on Harku ning Viimsi vallas, millest tulenevalt eelistatakse ennekõike mere ning Tallinna vahetut lähedust. Tallinna lähedaste ning samaaegselt looduskaunite piirkondade hinnatasemed on pealinna ning selle lähiümbruse elamute hindadega võrdlemisi samaväärsed. Rae vald, mille populaarsus on viimase kümne aasta vältel järjepidevalt kasvanud, pakub küll head ühendatust Tallinnaga, kuid ei ole looduskeskkonna poolt kuigi oluliselt eelistatud. Linnalistes piirkondades eelistatakse maatüki suurusele ehitise nii põhikonstruktsioonide kui ka siseviimistluse kvaliteeti, tiheasustusega aladest väljaspool aga pigem piirkondlikku privaatsust.
Elamu või hoonestamata elamumaa ostjate jaoks on tähtis ennekõike piirkonna elukeskkondlik ülesehitus ning teede- ja tänavatevõrgu seisukord. Piirkondades, kus puudub terviklik infrastruktuur, on krundid kunagise buumiaegse perioodi järgselt endiselt madala likviidsusega. Sarnaselt on sissekolimiseks sobilike elamute pakkumiste senise optimaalse hulga tõttu olnud tarbijate huvi poolikute ehitiste vastu suhteliselt loid, kuid pakkumismahu kuni 2022. aasta alguseni aset leidnud vähenemise tõttu oli ka selliste varade atraktiivsus 2020. aastast siiski vahepeal veidi suurenenud. Nii Tallinnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning kaasaegsete küttelahendustega elamuid, mille suletud netopind jääb eelistuste kohalt enamasti vahemikku 135 - 225 m2. Kuigi koroonapandeemia suurendas kodust töötamise osakaalu ning tarbijaskonna kindlustunne 2020. aastal ajutiselt veidi halvenes, ei suutnud need trendid elamuturul potentsiaalsete ostjate eelistusi üldplaanis muuta. Eelistatud on ennekõike ehituslikult uuemad ehitised (ehitatud aastatel 2010 - 2022), mida iseloomustab avar ruumiplaneering, optimaalne suletud netopind, juba väljakujunenud ümbruskaudne taristu ning ennekõike 2022. aastast madalad kommunaalkulud.
Renoveerimist vajavate elamute hinnad algasid 2022. aasta III kvartali lõpus Harjumaal valdavalt 80 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on toimunud üldjuhul hinnavahemikus 175 000 - 275 000 eurot. Väga heas seisukorras elamute ja ka uusehitiste hinnatase on jäänud Tallinna vahetust ümbrusest eemal valdavalt 275 000 - 375 000 euro vahele. Elamute hinnad on kõige kõrgemad Tallinnas ning selle lähistel asuvates mereäärsetes piirkondades, pealinnast maismaa poole kaugenedes aga elamute hinnad üldiselt alanevad. Mida väiksemaks on jäänud viimastel aastatel avalike pakkumiste hulk, seda enam on asutud kolima Tallinna lähiümbrusest kaugemale maakonda. Viimast eeskätt Harku valda ja administratiivsesse Maardu linna, kus kunagistes suvilakooperatiivides on kõige enam n-ö taskukohaseid ja koheselt sissekolimiseks sobilikke varasid, kuid kus piirkondlik infrastruktuur ei ole sageli alaliselt elava elanikkonna teenindamiseks kuigi optimaalne. Analoogseid trende võib kaugemal täheldada ka Laitse küla ning Kiisa aleviku kandis. Paralleelselt on järjest populaarsem ka Raasiku, Kiili ja Kose vald, mille puhul esimese osas on oluliseks argumendiks piirkondlike alevike reisirongiühendus, teisel Tallinna nn ringtee ja kolmandal Tallinn-Tartu maantee vahetu lähedus.
Tallinnast eemal asuvate suvilate hinnatase on jäänud olenevalt asukohast ja hoone seisukorrast hiljaaegu valdavalt 70 000 - 140 000 euro vahele. Suvilate hinda mõjutavad eeskätt läheduses asuvad veekogud, elamiskõlblikkus ning alaliseks elamiseks hoone ümberehitamise võimalused. Suvilate hinnad asusid elamuturu aktiivsuse kasvades ja pakkumiste vähenedes viimastel aastatel kiirelt tõusma, piirkonniti on suvilaturu hinnakasv ületanud elamuturu hinnakasvu. Sagenenud on suvilate ümberehitamine alaliseks elamiseks, seda eriti Harku ja Viimsi vallas ning Maardu linnas, vähemal määral sisemaal paiknevate kunagiste suvilakooperatiivide aladel. Pakkumiste vähenemise ja hindade kasvu tõttu on suvilaid asutud eeskätt 2019. aastast soetama maakonnakeskusest järjest kaugemale, sarnane trend püsis ka aastate 2020 - 2021 vältel ning näib jätkuvat ka veel 2022. aastal.
Tüüpiliseks Harju maakonna majaostjaks on ühe kuni kolme lapsega noorpere. Ostjaskond jääb enamasti vanusevahemikku 30 - 40. Viimastel aastatel ei ole elamute ostuhuviliste osas ealisi muutusi olnud märgata, kuid võib täheldada, et ligi viis aastat tagasi korteri ostnud n-ö laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikud soovivad üha enam siirduda korteriturult elamuturule. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Elamuid ehitavate turuosaliste puhul on oluliseks faktoriks omafinantseeringu laialdase puhvri olemasolu. Suvilate puhul on üha enam märgata, et ka 50- kuni 60-aastased on potentsiaalsete ostjate seas järjest rohkem esindatud ning nende poolt tehakse sageli tehinguid ilma pangalaenu kaasamata.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

Elamuturg püsis Harjumaal aastatel 2014 - 2019 suhteliselt analoogse aktiivsusega, mille järgselt aastatel 2020 - 2021 turuaktiivsus üsna kiirelt tõusis. Tehingute arvu kasv oli sealjuures laiapõhjaline, suurenedes nii maakonnakeskuses kui ka sellest väljaspool. Kiirenenud kasvu taga on Eesti näitel olnud eeskätt demograafilised tegurid, mille juures ostuvõimekust toetas peamiselt odav laenuraha ning selle väga hea kättesaadavus, mis on asunud 2022. aastal aga krediidi hinna osas halvenema. Tallinna lähiümbruses on uusehitiste püstitamise aktiivsus viimastel aastatel üha silmapaistvam ning analoogsed trendid on pideva hindade kasvu tõttu kandunud ka üha kaugemale maakonda. Nõuded eluasemele on viimastel aastatel püsinud varasema tarbijate tugeva kindlustunde tõttu kõrged, eelistades võimalusel heas kuni väga heas seisukorras elamuid just atraktiivsetes asukohtades, kuid tarbijakindluse halvenemise taustal on juba täheldada tarbijaeelistustes mõningate järeleandmiste tegemist.
Elamute pakkumiste arv on viimastel aastatel kasvanud tehinguaktiivsuse kõrval oluliselt alanenud. Elamuturule on sealjuures iseloomulik pakkumiste arvu hooajaline langus just aasta II pooles. 2020. aastal alanes pakkumiste arv Harjumaal ligi 30% ning 2021. aastal omakorda 12%, mille aegselt pakkumishindade kasv kiirenes 11%-lt 17%-ni. Pakkumisi lisandub valdavalt pealinnast väljaspool, mida on alates 2016. aastast toetanud kasvanud ehitusaktiivsus. Üksikelamute puhul võis eriti tugevat ehitusaktiivsuse kasvu täheldada just aastatel 2020 - 2021. Kasvanud pakkumishindade kõrval on elamuturul potentsiaalsete ostjate jaoks kinnisvara kättesaadavus sissetulekute aeglasema kasvu tõttu asunud halvenema ning 2022. aastal analoogne trend olenemata pakkumismahu taaskordsest suurenemisest jätkub. 2021. aasta tõi globaalsete probleemide taustal ehitusmaterjalide märkimisväärse kallinemise, mis mõjutab uusehitiste püstitamist arvestatavalt koos omakorda lisandunud Ukraina kriisiga ka veel lähitulevikus. 2021. aastal püsis üksikelamute lõikes ehitusaktiivsus jätkuvalt kasvutrendis, kuid ehituslubade realiseerimine tänavu tõenäoliselt väheneb. Uusehitiste pakkumishindade kasv oli 2021. aastal mõnevõrra kiirem kui järelturupakkumiste puhul ning diferents 2022. aastal veelgi suureneb.
Harjumaal püstitatakse uusehitisi kõige enam Tallinna vahetus läheduses asuvatesse piirkondadesse. Sellisteks piirkondadeks on põhiliselt Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Rae vallas paiknevad alevikud ning külad, mida on iseloomustanud pidev elanikkonna kasv. Hoonete rekonstrueerimine ning uusehitiste püstitamine on sagenenud ka maapiirkondades, kuid üldiselt ei ole tegemist kasumile orienteeritud tegevusega. Uusi arendusalasid on viimastel aastatel kerkinud aina enam esile Tallinnast kaugenedes, sest linnalähedastes piirkondades on eelistatuimates asukohtades sobilike kruntide pakkumine vähenenud. Enimlikviidsed on väljaarendatud tehnilise infrastruktuuriga piirkondades paiknevad krundid hinnatasemelt kuni 130 000 eurot, nõutuimad maatükid on sealjuures suurusega 1500 - 2500 m2. Põhilise takistusena üksikelamute püstitamisel näevad kinnisvaraarendajad liigselt kõrget ehitushinda, mille tulemusena valmivad varad ei ole valdavale osale ostjaskonnast taskukohased. Arendajate osas on viimase tõttu olnud täheldada käitumismalli, mille raames viiakse suletud netopind väiksemaks ning kivikonstruktsioon asendatakse puitsõrestiklahendusega. Turule on lisandunud ka üha enam moodul- ja elementmaju, kuid krediidiasutuste suhtumine sellistesse projektidesse on olnud seni sageli pigem pessimistlik.

Harjumaa elamuturu pakkumiste arvu ning ehitusaktiivsuse dünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus tuleneb sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki, juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga. Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega või jäetakse luba kuni vajaduse tekkimiseni üleüldse taotlemata.

Prognoosid

Harjumaal jäävad elamuid endiselt soetama üle piirkondliku keskmise sissetulekuga leibkonnad, kuid kelle majanduslik heaolu ja tarbijakindlus on Ukraina kriisiga ja ligi 25%-lise inflatsiooniga seotud sündmuste taustal 2022. aastal halvenema asunud. Viimaste kvartalite kõrge tehingute arv ning kiirenenud hindade kasv on tugevalt vähendanud lähiperioodide kasvuvõimalusi. Viimast eeskätt tehingute arvu osas, mis on 2021. aasta III kvartalist viidanud nõudluse tugevale vähenemisele ning mis taandub 2022. aastal tõenäoliselt ligikaudu koroonakriisi eelsele tasemele. Elamispindade kättesaadavus on halvenenud ning võib eeldada, et see sunnib elamuostul üha enam tarbijaid siirduma Tallinna vahetust naabrusest kaugemale maakonda, kuid seda omakorda takistavad arvestatavalt suurenenud kulutused transpordile. Kui hinnakasvu vedas seni piiratud pakkumine, väga madalad intressimäärad ning laialdane ehitusaktiivsus, siis kõik vastavad tegurid näivad hetkel liikuvat taas vastupidises suunas. Elamuturul on hinnakasv olnud võrreldes korterituruga viimastel aastatel siiski üsna tagasihoidlik ning elamuturu potentsiaalseid ostjaid ei ole aastate 2020 - 2022 negatiivsete sündmuste senised mõjud kuigi märkimisväärselt puudutanud, mis ei võimalda ka võimaliku nominaalse hinnalanguse esilekerkimist veel prognoosida, kuid seda ei saa siiski 2023. aasta I poole osas ka välistada. 2022. aastaks võib Harjumaa elamuturul prognoosida keskmiselt 15%-list aastast hinnatõusu, mis näib siiski olevat juba ligikaudu juulist võrreldes tänavu eelnevate kuudega peatunud.
Koroonapandeemiast hoolimata asus elamuturul 2020. aastal ehitusaktiivsus järsult suurenema ning kasv jätkus ka 2021. aastal. Sealjuures on küll valdav enamus elamutest ehitamisel omakasutuse eesmärgil, kuid varasemast suurem osa on siiski ka spekulatiivsel uusehitusel. Ehitusturgu puudutavad senised muutused on eeskätt ehitusmaterjalide hinnakasvu kiirenemise tõttu toonud ehitusobjektide valmimise tähtaegade edasilükkumise. Ehitusaktiivsuse peatset taandumist on olnud märgata eeskätt laenutagatiste hindamise vähenemise ja vähenenud hoonestamata elamumaade müügi taustal. Ukraina sõjaga otseselt ja kaudselt seotud põhjustel tarneahelate probleemid 2022. aasta I pooles süvenesid, mis tõenäoliselt viib pikemaajalise ehitusaktiivsuse vähenemiseni. Statistilist hinnakasvu võib jääda toetama uute arendusalade laienemine ning ostjaskonna jätkuv siirdumine korteriturult elamuturule, mida hoiavad järjest enam laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikud, kuna vastavad tarbijad on jõudnud elamuturu potentsiaalsete klientide vanusegruppi. Kehva pakkumise ülesehituse tõttu on viimastel aastatel kasvanud paralleelselt ridaelamukorterite atraktiivsus pealinna lähivaldades, mille osas 2018. aasta tasemelt vähenenud ehituslubade arv viitab samuti uusehitiste osas hinnataseme püsimisele. Järelturul tervikuna jäävad likviidsust negatiivselt mõjutama jätkuvalt aktuaalsed probleemid juurdepääsuservituutide puudumise või tagantjärele seadustamist vajavate ehitustööde tõttu, mis takistavad varade soetamist eluasemelaenuga. Viimaste aastate väga kõrge kasutuslubade väljastamise arv viitab aktiivsele üksikelamute järelturule, mille taustal korrastatakse laenutagatistega seotud juriidilisi probleeme.

Tallinna ja selle lähipiirkondade korterituru ülevaade

Korterituru edasine kasv oli Tallinnas aastatel 2017 - 2019 aeglustunud, mille juures turuaktiivsus püsis iga-aastaselt sarnasel tasemel. Tallinna lähiümbruses võis aga samaaegselt täheldada ehitusaktiivsuse kasvu jätkumist, mis väljendus aktiivse valglinnastumisena. 2020. aastal võis seejärel koroonapandeemia tõttu täheldada tehingute arvu vähenemist eeskätt Tallinna järelturul, mille taustal aga pealinna lähipiirkondades aktiivne valglinnastumine jätkus veelgi kiiremas tempos. Koroonakriisi majanduslikel ja sotsiaalsetel mõjudel oli küll mõningane negatiivne mõju elamispindade turule, kuid seda peamiselt ehituslikult vanemate korterite turul ning ainuüksi lühiajaliselt. 2020. aasta sügisest on Tallinna ja selle lähiümbruse korteriturul võinud täheldada turuaktiivsuse järsku suurenemist, mida on saatnud ka viimaste aastate kiireim hinnakasv. Viimastel aastatel vähenenud pakkumiste arvu, vahepeal alanenud ehitusaktiivsuse ning 2022. aasta algusest taaskordselt taanduva nõudluse tõttu on siiski lähikvartalitel turuaktiivsuse edasised kasvuvõimalused piiratud.

2021. aasta oli korteriturul senise kasvutsükli vältel aktiivseim periood nii Tallinnas kui selle ümbruses

Möödunud aastal tehti Tallinna korteriturul kokku 10 894 tehingut, mida oli 22% rohkem kui 2020. aastal, kui turuaktiivsus ajutiselt alanes koroonakriisi tõttu 9,1% võrra. Võrreldes 2019. aastaga suurenes 2021. aastal tehingute arv 11% võrra. Kui eelnevatel aastatel on järjepidevat korterituru aktiivsuse kasvu soodustanud eeskätt uute korterite müügimahu suurenemine, siis 2021. aastal domineeris selgelt järelturg. Aasta jooksul müüdi 2382 uut korterit, mida oli 16% vähem kui eelneval aastal ning seega 8512 järelturukorterit, mida oli 40% enam kui 2020. aastal. Järelturuaktiivsuse kasv tulenes eeskätt asjaolust, et uute korterite laojääk tempokalt vähenes ning elamispinna kättesaadavus halvenes, mis üheskoos kasvanud nõudluse taustal suunasid üha enam potentsiaalseid ostjaid just järelturule. 2022. aasta I pooles analoogne trend püsis, mille juures elamispinna kättesaadavuse halvenemine jätkab püsiva hinnakasvu toel ka veel aasta II pooles süvenemist, kuid jätkuvalt vähene uute kui ka järelturukorterite pakkumine survestab samaaegselt turuaktiivsust langema.
Tehtud korteritehingute osas kujunes 2021. aastal Tallinnas mediaanhinnaks 2225 €/m2, mida oli 8,2% rohkem kui 2020. aastal, kui mediaanhind tõusis 8,7%. Statistiliselt küll hinnakasv aeglustus, kuid seda pelgalt asjaolu tõttu, et 2020. aastal moodustasid uued korterid kõikidest korteritehingutest 32% ja 2021. aastal 22% ehk odavamate korterite osakaal 2021. aastal suurenes. Vaadates järelturul korterite hinnakasvu nende ehitusaasta baasil, avanes hoopis kiirem hinnatõus kui turul tervikuna. Valdavalt 1960ndatel ehitatud tüüpkorterite hinnad kasvasid aastaga 19% ja 1980ndatel ehitatud korterid 18% võrra. Tüüpkorterite puhul oli hinnatõus enamikes magalapiirkondades väga hea siseviimistlusega korterite osas mõnevõrra kiirem kui kehvema siseviimistluse seisukorraga korterite osas, mille taga oli nii vähenenud pakkumiste arv kui ka kasvanud ehitushinnad. Möödunud buumi perioodil ehitatud korterite hinnad kasvasid 14%, aastatel 2011 - 2015 ehitatud korterid 13%, aastatel 2016 - 2019 ehitatud korterid 11% ning aastal 2020 ja hiljem ehitatud korterid mediaankeskmiselt 15% võrra. Uute korterite pakkumishindu vaadates võib eeskätt ehituslikult uuemate korterite osas oodata 2022. aastal hinnakasvu kiirenemist, kuna 2021. aasta rekordiline uute korterite broneerimine jõuab asjaõiguslepingutesse arvestatavas osas alles 2022. aasta II pooles.

2022. aasta I poolaastal turuaktiivsus ootuspäraselt alanes

Kui 2021. aasta IV kvartal oli Tallinna korteriturul viimaste aastate kõrgeima aktiivsusega, võis seejärel 2022. aasta I kvartalis täheldada tehingute arvu hooajalist taandumist. Tänavu II kvartalis tehti seejärel Tallinna korteriturul kokku 2757 ostu-müügitehingut, mida oli 20% rohkem kui eelmises kvartalis ning 1,6% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Veel I kvartalis alanes tehingute arv võrreldes aastatagusega taas üle pika aja, kuid sealjuures on olnud täheldada, et hooajaliselt tasandatult on turuaktiivsuse kasvuvõimalused olnud piiratud juba 2021. aasta II kvartalist ning seega edasine turuaktiivsuse langus 2022. aasta jooksul tõenäoliselt jätkub. Tänavu II kvartalis suurenes järelturuaktiivsus võrreldes eelmise kvartaliga 6,1% ja uute korterite müük koguni 99% võrra. 2021. aasta II kvartaliga võrreldes võis samaaegselt täheldada uute korterite müüginumbrite suurenemist 36% ulatuses, mille juures siiski järelturul tehingute arv alanes (-6,1%). Ostuaktiivsuse languse taga on üha enam olnud tarbijakindlust negatiivselt mõjutavad tegurid, mida on 2022. aasta vältel üha enam kuhjunud.
2022. aasta II kvartalis tehtud korteritehingute osas kujunes Tallinnas mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2805 €/m2, mida oli 11% rohkem kui eelmises kvartalis ning 31% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Veel möödunud aasta III kvartalis oli aastane hinnatõus 8,9%, IV kvartalis 10% ja tänavu I kvartalis 17% tasemel, mille juures hinnakasvu kiirenemine on olnud otseses suhtes üleüldise tarbijahindade kasvu kiirenemisega. Uute korterite osakaalu suurenemise taustal statistiliselt 2022. aastal hinnakasv jätkuvalt kiireneb, mis võib aasta II pooles turul tegelikult toimuvast asuda taas veidi lahknema. 2022. aasta II kvartalis tehtud uute korterite tehingute osas kujunes mediaanhinnaks 3354 €/m2, mida oli 4,6% rohkem kui I kvartalis ning 21% enam kui 2021. aasta I kvartalis. Järelturul kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 2583 €/m2, mida oli vastavalt 9,7% ja 29% võrra enam kui eelnevatel perioodidel.
Tüüpkorterite hinnatõus püsis olenemata turuaktiivsuse langusest nii I kui ka II kvartalis jätkuvalt tempokas, mille juures aastane hinnatõus 1960ndatel ehitatud korterite puhul oli 20% ja 1980ndatel ehitatud korterite osas 29%, mille taustal elanikkonna sissetulekute kasv ja elamispindade hinnakasv on 2021. aasta kevadest tugevalt üksteisest lahknenud ning mis viitab üha enam elamispindade turul avalduvale tasakaalustamatusele. Hinnatõus siiski võrreldes I kvartaliga veidi aeglustus, mis indikeerib aasta II pooles vastava trendi jätkumist. 2021. aastal kasvas elamispindade käive kui ka nende soetamiseks väljastatud laenude käive oluliselt kiiremini kui elanikkonna sissetulekud ning taoline trend jätkub ka 2022. aastal, survestades ostu-müügitehingute aktiivsust alanema, kuid üürituru aktiivsust suurenema. 2022. aasta märtsis võis Tallinnas täheldada üüripakkumiste arvu ligi kolmandiku võrra vähenemist, mille taga olid suuresti sõjapõgenikega seotud trendid, kuid üüripakkumiste edasine langus asus peatuma juba aprillikuu teises pooles. Üürihindade kasv 2022. aastal kiireneb ning ületab ka üürijaskonna sissetulekute kasvu (üle 20% hinnatõus), viidates lähikuudeks Tallinna lähiümbruses ostuhuvi püsimisele kui ka üürimise aktiivsuse suurenemisele.

Tallinna lähipiirkondades ei saanud aastatel 2020 - 2021 koroonakriisi mõju sisuliselt täheldada

2020. aastal tehti Tallinna lähipiirkondades[1] korteritega kokku 2097 ostu-müügitehingut, mida oli olenemata koroonakriisist 5,1% enam kui varasemal aastal. 2021. aastal tehti seejärel 2285 korteritehingut, mida oli 9,0% rohkem kui eelneval aastal ning mis oli ühtlasi senise kasvutsükli vältel kõrgeim aastane tehingute arv. Turuaktiivsuse kasv oli sealjuures suhteliselt diferentseeritud, mille juures tehingute arv vähenes Rae (-11%) ja Saue vallas (-8,0%) ning kasvas üsna marginaalsel määral Viimsi vallas (+4,7%). Protsentuaalselt kasvas tehingute arv eeskätt uute korterite suurenenud müügi tõttu kiireimini Maardu linnas (+82%) ja Harku vallas (+33%) ning mõnevõrra aeglasemini Saku vallas (+13%). Turuaktiivsuse kasvu vedas lähipiirkondades 2021. aastal erinevalt Tallinnast aga ainuüksi uute korterite turusegment, mille juures uute korterite tehingute arv suurenes 43%, kuid järelturuaktiivsus vähenes pakkumiste arvu madalseisu tõttu koguni 32% võrra. Pakkumiste arv on sarnaselt Tallinnale lähipiirkondades piiratud ning olemasolev pakkumise struktuur on piirkonniti suhteliselt kehv, mis survestab hinnatasemeid kasvu jätkama veel ka 2022. aasta I pooles. Lähipiirkondade turul domineerivad suuresti uued korterid ning kuna Ukraina sõjaga seotud tarneahelate kriisi võimendumise tõttu püsib ehitushindade tase kõrge, üritatakse seda jooksvalt üle kanda ka lõpptarbijatele.
Tehtud tehingute osas kujunes 2021. aastal lähipiirkondades mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1947 €/m2, mida oli 6,9% enam kui varasemal aastal, kui hinnatõusuks kujunes 8,2%. Kuigi uute korterite osakaal tehtud tehingutes tugevalt suurenes, mõjutas hinnakasvu aeglustumist asjaolu, et uusi kortereid müüdi rohkem madalamate hindadega piirkondades. Tugevat uute korterite müüginumbrite kasvu võis 2021. aastal täheldada eeskätt Maardu linnas, kus seni on uute korterite müük olnud suhteliselt vähene. Lähipiirkondade peale kokku kujunes 2021. aastal uute korterite mediaanhinnaks 2114 €/m2, mida oli 5,4% enam kui 2020. aastal, kui hinnakasv oli veel 9,8% tasemel. 2021. aastal müüdud uute korterite hinnatase peegeldab aga viitajaga pigem 2020. aasta sündmusi, järsult kasvanud ehitushindadest sõltuv uute korterite hind jõuab alles turustatistikasse 2022. aastal. Järelturul kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 1722 €/m2, mis kasvas võrreldes aastatagusega 11% võrra, mis võib siiski mitmetes piirkondades osutuda viitajaga 2022. aastal kiiremaks kui Tallinnas.
Kuna suure osa tehingutest on hiljaaegu moodustanud ühed ja samad arendusalad, siis võib nii mõneski piirkonnas laiapõhjalise ehitus- ja turuaktiivsuse tagasitõmbumisel statistiliselt aeglustuda kogu lähipiirkondade turg ning seda võrdlemisi kiiresti, seda 2021. aasta näitel just Saue ja Rae vallas. Vaadates kehtestatud ja menetlusjärgus detailplaneeringuid ja piirkondlikku vaba maa hulka, on korterelamute arenduse osas enim potentsiaali järgnevatel aastatel tõenäoliselt Harku ja Saue vallas. Aktiivne valglinnastumine viimaste aastatega suhteliselt analoogse tehingute arvu taustal veel lähikuudel püsib, kuid 2021. aastal tugevalt vähenenud uute ehituslubade väljastamine kui ka tugevalt kasvanud ehitushind viitab siiski peatsele turuaktiivsuse tugevamale rahunemisele sarnaselt Tallinnaga. 2022. aastal püsib lähipiirkondade uute korterite müük veel tugev, kuna 2021. aastal võis täheldada arvestatavat ehitusega alustamise kasvu.
Lähipiirkondade tehinguaktiivsust on viimastel kvartalitel hoidnud ennekõike üksikud uusarenduste projektid ning korteriomanditena arvel olevad ridaelamud, seda eriti Harku, Viimsi, Saue ja Rae vallas.
Lähipiirkondades tehakse iga-aastaselt ~ 45% tehingutest üle 70 m2 suuruste korteritega, millest väga suure osa moodustavad ridaelamukorterid. Ridaelamukorterite atraktiivsust on soodustanud peamiselt elamuturu kehv pakkumise ülesehitus Tallinnas ja selle lähiümbruses. Piirkonniti võis Tallinna lähiümbruses ridaelamukorterite pakkumist pidada veel enne koroonakriisi üsna laialdaseks, kuid pakkumine on sarnaselt turule kui tervikule viimasel paaril aastal taas arvestatavalt vähenenud. 2020. aastal asus ridaelamukorterite ehitusaktiivsus olenemata koroonakriisist tempokalt suurenema ning aastatel 2020 - 2021 müüdi ka selliseid kortereid enam kui 2019. aastal. Ehituslubade väljastamine viitab ridaelamukorterite ehitusaktiivsuse edasisele kasvule, kuid see on siiski tasakaalukam kui veel 2018. aastal. Tehinguaktiivsuse laialdased muutused on erinevate perioodide lõikes suuresti tingitud uute korteritega tehtud tehingute asukohtade muutumisest, mis kuust-kuusse võib püsida suhteliselt erinev.

 

* Tallinna lähipiirkonnad on käesolevas turuülevaates käsitletavad kui administratiivse Tallinna ümbruskaudsed tehinguaktiivsuselt aktiivseimad piirkonnad – sellisteks piirkondadeks on siinkohal Harku, Saue, Saku, Rae ja Viimsi vald ning Maardu linn.

Järjest kõrgema võrdlusbaasi tõttu rauges lähipiirkondade kasv juba 2021. aasta II pooles

2022. aasta II kvartalis tehti Tallinna lähipiirkondades korteritega ja ridaelamukorteritega kokku 592 ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu küll 12% enam kui eelmises kvartalis, kuid siiski juba 5,1% vähem kui 2021. aasta II kvartalis. Veel 2021. aasta II kvartalis kasvas lähipiirkondade ostu-müügitehingute arv võrreldes aastatagusega 105%, kuid kasv aeglustus seejärel III kvartalis pelgalt 2,3% tasemele ning alanes IV kvartalis 1,8% võrra. 2022. aasta järgnevatel kvartalitel püsib turuaktiivsuse muutus endiselt volatiilne, mille juures aastataguse madala võrdlusbaasi tõttu võib veel III kvartalis tehingute arv ajutiselt suureneda. Sarnaselt Tallinnaga on ka lähipiirkondade turuaktiivsuse kasv lähitulevikus siiski üldiselt takistatud, kuna järelturupakkumisi on jätkuvalt vähe ning see survestab pigem hinnatõusu, mitte turu kui terviku aktiivsuse kasvu. Järelturul on pakkumiste arv olenemata 2022. aasta I pooles aset leidnud tempokast kasvust üldplaanis jätkuvalt madal, pakkumise struktuur endiselt pigem kehv ning pakkumishinnad on tugevalt kasvanud, mistõttu on üha enam eelistatud pakkumisi pigem uusehitistes.
Tehtud tehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis lähipiirkondades mediaanhinnaks 2400 €/m2, mida oli 9,6% enam kui I kvartalis ning 28% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Veel 2021. aasta II kuni IV kvartalis kasvas mediaanhind aastases võrdluses 11,0 - 11,6% vahemikus, kiirenedes seejärel järsult tänavu I kvartalist sarnaselt üleüldisele tarbijahindade kasvu kiirenemisele. 2022. aasta III kvartalis püsib aastane hinnatõus tõenäoliselt jätkuvalt ligi 20% tasemel, asudes ettevaatavalt siiski tänaselt tasemelt aeglustuma. Hinnadünaamika on olnud viimastel kvartalitel suhteliselt volatiilne, mis on otseses seoses uute ja järelturukorterite osakaalude muutustest, mis kvartaalselt võib sageli olla arvestatav. Vaadates tehtud tehinguid korterite ehitusaasta baasilt, võis nii mõneski piirkonnas täheldada, et hinnakasv püsis 2021. aasta II pooles mõningase viitajaga kiirem kui Tallinnas ning sarnane trend jätkus ka 2022. aasta I pooles. Vastav trend on siiski tõenäoliselt lähipiirkondade madalama efektiivsuse tõttu pelgalt ajutine, kuid see võib elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal nõnda püsida ka veel kogu 2022. aasta II poolaasta jooksul, mille juures odavama kinnisvara leidmise ootustes siirdutakse Tallinnast järjest kaugematesse väikeasumitesse.

Korterituru 2022. a. II kvartali tehinguaktiivsust ja hinnadünaamikat iseloomustavad näitajad

Piirkond

Mediaanhind

Muutus võrreldes eelmise kvartaliga

Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga

Tehingute arv

Muutus võrreldes eelmise kvartaliga

Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga

Tallinn

2805 €/m2

+11%

+31%

2575

+20%

+1,6%

Tallinna lähipiirkonnad

2400 €/m2

+9,6%

+28%

592

+12%

-5,1%

2022. aasta augustis tehti Tallinnas korteritega kokku 874 ostu-müügitehingut. Tehingute arv suurenes võrreldes augustiga 1,2% ning võrreldes aastatagusega 22% võrra. Veel aprillis alanes tehingute arv võrreldes aastatagusega juba neljandat kuud järjest ning olenemata Ukrainaga seotud sündmustest on olnud tegemist suhteliselt ootuspärase dünaamikaga. Turuaktiivsuse püsivat kasvu võrreldes aastatagusega ei ole võimalik ka lähikuudeks prognoosida, kuigi kuust-kuusse võib veel suurenenud uute korterite asjaõiguslepingute tõttu tehingute arv sarnaselt suvekuudele periooditi endiselt kasvada. Peatselt võib oodata ligikaudu 2016. aastaga suhteliselt sarnasesse turusituatsiooni tagasi jõudmisega, mis on alguse saanud turuaktiivsuse alanemisest eeskätt järelturul ning mis tõenäoliselt jätkub ka lähikuudel. Turuaktiivsuse edasine kasv oli kõrgema võrdlusbaasi tõttu alates 2021. aasta juulist juba üha marginaalsem ning üldine tarbijakäitumine viitab kõrgkonjunktuuri saavutamisele 2021. aasta lõpus või 2022. aasta alguses, mille juures Ukraina sõda ja laialdane hinnatõus on tarbijakindlust asunud nõrgestama ning euroala rahapoliitika karmistumise ja kasvavate energiahindade taustal jätkub tõenäoliselt selle edasine halvenemine 2022. aasta II pooles. 2022. aasta augusti seisuga oli Tallinnas müüdud 6798 korterit, mida oli 0,8% võrra enam kui aasta tagasi.
Augustis kujunes Tallinnas tehtud tehingute lõikes mediaanhinnaks 2769 €/m2, mida oli uute korterite tehingute struktuuri muutuste tõttu 1,1% vähem kui eelmisel kuul, kuid koguni 28% rohkem kui 2021. aasta augustis, mille juures hinnatõus on asunud juunikuu 34% tasemelt taanduma. Hooajaliste tegurite tõttu võis 2021. aasta II pooles ja sügise alguses täheldada hinnakasvu üldist aeglustumist, kuid seejärgse tarbijahindade kasvu kiirenemise taustal on ka elamispindade edasine hinnakasv kiirenenud. Kui 2021. aasta I poolt iseloomustas asjaolu, et järelturul oli hindade kasv kiirem kui uute korterite puhul, siis IV kvartalist on täheldada, et uued turule lisanduvad korterid on oluliselt kõrgemate pakkumishindadega kui ülejäänud pakkumised. Ainuüksi 2022. aasta märtsis-aprillis kasvasid uute korterite pakkumishinnad ligi 15% võrra, kuid seejärel ei ole enam pakkumishindades olulisi muutusi olnud täheldada ning turul on märgid ehitusmaterjalide hinnakasvu peatumisest. Tempokas pakkumishindade tõus võimaldab 2022. aastaks prognoosida keskmiselt vähemalt 20%-list aastast hinnakasvu, mille taustal elamispinna kättesaadavus jätkab selgelt halvenemist. Mida kauem tänane tempokas hinnakasv jätkub, seda enam limiteeritud on järgnevate aastate kasvupotentsiaal eeskätt turuaktiivsuse osas ning juba näib, et tehingute arv on langemas ja peatselt ei pruugi olla välistatud pakkumishindade mõningane korrigeerimine. Turul on märgata ebatavaliselt palju pelgalt spekulatiivse olemusega üksikobjektide müügikuulutusi, mida ei saa pidada positiivseks märgiks.
Järelturutehingute osas kujunes Tallinnas augustis mediaanhinnaks 2711 €/m2 ja uute korterite osas 2949 €/m2, mille juures järelturul kasvas hinnatase võrreldes eelmise kuuga 1,5% ning uute korterite osas 0,4% võrra. Tehingute arv vähenes sealjuures võrreldes eelmise kuuga uute, kuid suurenes järelturukorterite osas. Kuigi üürituru negatiivseim periood on koroonakriisi järgselt läbitud, siis huvi kinnisvarainvesteeringute vastu ei ole enam suurenenud. Järelturupakkumine on asunud taas kasvama ning jätkab tõusu ka 2022. aasta II pooles, kui üha uusi korterelamuid asub valmis saama ja likviidsus on turul üleüldiselt halvenemas. Senine pakkumismahu suurenemine 2022. aasta algusest indikeerib, et peatselt võib oodata hinnakasvu vaibumist. 2022. aasta vältel üldiselt avaldunud tehinguhindade tõus leidis aset perioodil jaanuarist juunini. Rekordilises mahus broneeritud uute korterite hulk tõotab tuua veel 2022. aastal jätkuvalt kõrge asjaõiguslepingute arvu kui ka uue lisanduva pakkumismahu. Järsult kasvanud ehitushinnad on aga ehitusaktiivsust selgelt tagasi hoidmas, mis väljendus Tallinnas ka I kvartali ehitustegevuse statistikas.
2022. aasta augustis tehti Tallinna lähipiirkondades kokku 204 korteritehingut, mille juures tehingute arv suurenes võrreldes eelmise kuuga 19% ja võrreldes aastatagusega 21% võrra. Viimaste perioodide ehitusaktiivsuse näitajad indikeerivad hoogsat valglinnastumise jätkumist ka lähikvartalitel, mis võimaldab paralleelselt ka suhteliselt aktiivset järelturgu, kuid 2021. aastal väljastati siiski oluliselt vähem ehituslube kui 2020. aastal ning juba 2022. aasta II pooles võib valglinnastumine asuda jõulisemalt pidurduma, mida omakorda asub tõenäoliselt mõjutama ka liialt tempokas ehitushindade kasv ja tarbijakindluse halvenemine. Lähipiirkondade osas võib siiski nõudluse püsimine osutuda lähikvartalitel oodatust kauemaks, kuna üha enam potentsiaalseid ostjaid võib otsustada Tallinnas kõrgele küündinud pakkumishindade tõttu pealinna lähinaabruses paikneva elamispinna kasuks. Kõikide tehtud tehingute lõikes kujunes augustis lähipiirkondades mediaanhinnaks 2374 €/m2, mida oli 3,3% enam kui juulis ning 18% rohkem kui 2021. aasta augustis. Veel juunis kasvas hinnatase 30% võrra, olles sarnaselt Tallinnale suve alguses viimaste perioodide kiireim hinnatõusu periood, viidates edasiselt hinnakasvu aeglustumisele.
Tänavu augustis kujunes lähipiirkondade järelturul mediaanhinnaks 2356 €/m2 ja uute korterite puhul 2352 €/m2. Järelturul kasvasid hinnad võrreldes eelmise kuuga 4,4% ning võrreldes aastatagusega koguni 39% võrra. Uute korterite osas kasvas hind võrreldes juuliga 1,7% ja võrreldes aastatagusega ajutise kõrgema võrdlusbaasi tõttu pelgalt 2,2% võrra. Tallinna lähipiirkondades moodustab enamikel kuudel üle 35% tehtud tehingutest uusarenduste segment, mille osas domineerib juba varasemalt sõlmitud võlaõiguslike lepingute realiseerimine asjaõiguslepinguteks. Uute korterite müük on olnud 2020. aasta sügisest oluliselt parem kui varasematel perioodidel nii Tallinnas kui ka selle lähiümbruses. Nii Rae, Harku, Saue kui ka Saku vallas ja Maardu linnas püsis korterite ehitusaastalt vaadatuna aastane hinnakasv kuni 2020. aasta märtsini sarnaselt Tallinnaga valdavalt 4 - 6% vahemikus, mida võis pidada võrdlemisi jätkusuutlikuks ning mille osas on alust arvata, et mõningase viitajaga jõuame tagasi sarnase hinnakasvu tempo juurde tõenäoliselt lähiaastatel, mida saadab ka tänasest oluliselt madalam turuaktiivsus. Tänavu esimese kaheksa kuu vältel tehti lähipiirkondades korteritega 1495 ostu-müügitehingut, mida oli veel 5,4% võrra enam kui aasta tagasi.
2022. aasta II pooles püsib edasine aastane hinnakasv lähipiirkondades jätkuvalt tempokas (keskmiselt +15% tasemel), kuna 2021. aastal kui ka 2022. aasta I pooles kallinenud sisendhinnad jõuavad turutehingutesse üle arvestatava viitajaga. Mitmete arendusalade puhul Tallinna lähiümbruses on täheldada, et uute ridaelamukorterite hinnad on tõusnud kahe aasta taguse perioodiga võrreldes vähemalt 60% võrra, mida ei saa pidada jätkusuutlikuks ning millele tõenäoliselt järgneb peatselt tugevam likviidsuse taandumine. Arvestades, et valglinnastumise peamiseks põhjuseks on olnud pakkumise struktuuri puudutavad probleemid ja pidevalt kasvavad pakkumishinnad just pealinnas, võib hinnakasv lähikuudel siiski veel Tallinna lähiümbruse turul sarnaselt varasemate aastatega mõnevõrra kiirem püsida. Pakkumismahu neeldumistempo on hetkel pealinna lähiümbuses endiselt ligi kolm kuud ja pakkumisse lisanduvad uued arendusprojektid on vähemalt kolmandiku võrra kõrgemate hindadega kui aasta tagasi, mille juures on piirkonniti juba täheldada olulist pakkumismahu suurenemist ja uute korterite broneerimise huvi taandumist.

Tallinna ning selle lähipiirkondade tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika aastatel 2010 - 2022

Tallinna ja selle lähipiirkondade korterituru piirkondlikud iseärasused

Tallinna linna kui majandusliku terviku kinnisvaraturg on küll üheselt toimiv, kuid selle moodustavad erinevad väiksemad piirkonnad, milles paiknevate korterite hinnatasemed on nii asukohast kui hoonestuse iseloomust tulenevalt erinevad. Järgnevalt on Tallinna korterituru kirjeldamiseks jagatud pealinna kinnisvaraturg erinevatesse eraldiseisvatesse osadesse – Tallinna ja selle lähipiirkondade tüüpkorterid ning ehituslikult uuemad ehitised.

 

Tüüpkorterite ostu-müügi tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika 2022. a. II kvartalis

 

Piirkond

Kaalutud keskmine

Muutus võrreldes eelmise kvartaliga

Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga

Tehingute arv*

Muutus võrreldes eelmise kvartaliga

Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga

Tallinn tervikuna

2428 €/m2

+6,8%

+23%

997

-25%

-34%

Lähipiirkonnad tervikuna

1608 €/m2

+2,4%

+28%

100

-20%

-44%

Tüüpkorterid asuvad Tallinna näitel ennekõike magalapiirkondades nagu Lasnamäe, Mustamäe, Kristiine ja Haabersti. Sellised korterid on reeglina keskküttega ning nad paiknevad valdavalt 4- kuni 5- ja 9-korruselistes 1940. - 1990. aastatel ehitatud korterelamutes, mille juures perioodil 1971 - 1990 ehitatud korterite osakaal on kõige suurem. Mõningal määral paikneb Tallinnas ka enam kuni 9-korruselisi tüüpkorterite elamuid, kuid nende osakaal kogu elamufondis on suhteliselt vähene. Tüüpkorterid moodustavad Tallinna korteriturul aktiivseima elamispindade segmendi, moodustades kõikidest tehtud tehingutest 2021. aasta näitel 51%. Statistiliselt vaadatuna on perioodil 1940 - 1970 ehitatud tüüpkorterid sageli kõrgema hinnaga kui perioodil 1971 - 1990 ehitatud korterid, sest enamasti asuvad ehituslikult vanemad hooned kesklinnale lähemal. Kõige vähem tüüpkortereid esineb Nõmme ning ennekõike Pirita linnaosas. Tallinna väliselt moodustab linnalähedastes piirkondades tüüpkorteritega seotud turu põhiliselt Maardu linn, vähemal määral piirkondlikud alevikud.

 

Ehituslikult uuemate korterite ostu-müügi tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika 2022. a. II kvartalis

Piirkond

Kaalutud keskmine

Muutus võrreldes eelmise kvartaliga

Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga

Tehingute arv*

Muutus võrreldes eelmise kvartaliga

Muutus võrreldes aastataguse sama kvartaliga

Tallinn tervikuna

3564 €/m2

+11%

+35%

345

-17%

-38%

Lähipiirkonnad tervikuna

2712 €/m2

+7,8%

+32%

154

+8,5%

-27%

Eestis on valdav osa elamufondist ehitatud enne 1990ndaid ning järgnev osa peale 2000ndaid aastaid, mistõttu on väljakujunenud nii hoonestuselt, planeeringult kui kvaliteedilt eristatav ehituslikult uuemate hoonete turusegment, mis kajastub võrreldes tüüpkorteritega ennekõike hinnatasemete erinevuses. Pealinnas paiknevatest kõikidest eluruumidest moodustavad alates 2001. aastast ehitatud eluruumid pelgalt ~ 20% kogu elamufondist. Tallinnas tehakse uusehitiste osas enim tehinguid viimase aasta vältel valminud korterelamutes paiknevate korteritega, mille juures järelturul on aktiivseimaks turusegmendiks aastatel 2006 - 2008 ning 2015 - 2020 kasutusse tulnud korterite segment. Tallinna lähipiirkondades viimastel aastatel suurenenud ehitusaktiivsuse ja uute korterite müügi tõttu on Tallinnaga sarnased trendid mõningase viitajaga järgnenud, mille juures mitmetes lähipiirkondades on siiski järelturul veel endiselt aastate 2006 - 2008 korterite turusegmendil märkimisväärne osakaal. Lähipiirkondi iseloomustab perspektiivis elanikkonna pidev kasv ja ühtlasi kasvav ehitusaktiivsus, mis soodustab nii Tallinna ees- kui ka äärelinna majanduslikku ning sotsiaalset arengut, kajastudes pikema perioodi lõikes üha kasvavates kinnisvarahindades.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

Kinnisvarahinnad on viimastel aastatel olulises mahus kasvanud, seda Tallinnas 2012. aastast ligi kolm korda kiiremini kui tehinguaktiivsus. 2018. aasta keskpaigast oli 2017. aasta turuaktiivsuse taset järjest keerulisem ületada, kuid 2021. aastal varasem kõrgtase taas ületati. Viimaste aastate suhteliselt kiiret hinna- kui ka turuaktiivsuse kasvu on soodustanud eeskätt uute korterite müüginumbrite kasv. 2021. aastal aga uute korterite müük vähenes ning turgu vedas ajutiselt hoopis järelturg. 2021. aasta väga head uute korterite müüginumbrid kajastuvad tehingute arvus alles 2022. aasta Il ja 2023. aasta I pooles, kui vastavad hooned valmivad. Pidevalt kasvavad hinnasoovid on üha enam piiramas nii tehinguaktiivsuse kui ka hinnatasemete edasist tõusu. Müügiperioodid on aastatel 2021 - 2022 ajutiselt lühenenud turul tervikuna, kuid nii uute kui ka järelturu korterite pakkumise suurenemise ja tarbija kindlustunde halvenemise taustal on asunud 2022. aasta keskpaigast müügiperioodid taas pikenema. Müügiperioodid püsisid 2021. aastal ja 2022. aasta I pooles keskmiselt kuni 3 kuu tasemel, mille kõrval varasematel aastatel võis optimaalseks pidada 3 kuni 6 kuud.
Viimaste aastate hinnataseme ja tehingute arvu kasvu on saatnud pidev pakkumiste vähenemine. 2020. aasta alguses oli ligi neljandiku võrra vähem pakkumisi kui 2019. aastal. 2020. aastal pakkumiste arv küll riikliku eriolukorra tõttu korraks kasvas, kuid jätkas siis taas järsult alanemist. 2021. aasta alguseks oli omakorda ligi 10% ja 2022. aasta alguses koguni 37% vähem pakkumisi kui aasta tagasi. Müügipakkumiste arvu osas surve edasiseks vähenemiseks 2022. aasta I kvartalist taas leevenes ning pakkumine on asunud järelturu eestvedamisel suurenema, viidates nõudluse osas kulmineerunud muutustele. Erinevalt Tallinnast pealinna lähiümbruses pakkumiste arvu kasv 2020. aastal jätkus (+20%), mille juures pakkumisse lisandusid aga peamiselt uusehitised. 2021. aastal vähenes väljaspool Tallinna avalike müügipakkumiste arv aga 18% võrra. Pakkumiste arvu muutusi on soodustanud eeskätt alanenud ehitusaktiivsus ja 2020. aasta IV kvartalist kasvanud nõudlus. Uute korterite laojääk 2021. aastal järjest vähenes, soodustades edasist hindade tõusu kui ka valglinnastumise jätkumist. 2022. aastal küll uute kui ka järelturukorterite pakkumine taas suureneb, kuid järjest kõrgemad pakkumishinnad viitavad turuaktiivsuse tugevamale eesolevale taandumisele.
2022. aasta II ja III kvartalis finantseerimistingimused arendajate jaoks halvenesid, mille taustal oli arendusprojektide eelmüük suurenenud konkurentsi tõttu vähenenud ning ehitusaktiivsus asus langema. Arendusplaanide seiskamine 2020. aastal on olnud aga aastate 2021 - 2022 oluliseks uute korterite hinnakasvu kiirenemise põhjuseks, sest ehitussektor reageerib tarbijakäitumises avalduvatele muutustele märkimisväärse viitajaga. 2019. aasta IV kvartalist langusesse pöördunud arendusprojektide finantseerimismaht on 2020. aasta lõpust taas tõusma asunud, kuid Ukraina kriisi mõjude tõttu pöördub ehitusaktiivsus taas langusesse, survestades omakorda seniste kõrgete hindade püsimist järelturul. Eluasemelaenude väljastamise tingimused olid koroonakriisi järgselt kuni 2022. aasta II kvartalini leevenenud ning krediidiasutuste vahel suurenenud konkurents on viinud marginaalide langetamiseni, kuid Euribori tempoka kasvu taustal asub eluasemelaenude järgne nõudlus peatselt vähenema. 2022. aasta keskpaigast on taas sagenenud ettevõtjate mured seoses arendusprojektide finantseerimise osas laenuraha mõistlikel tingimustel kättesaadavusega.
Valdav enamus uutest korteritest müüdi 2021. aastal Tallinnas hinnavahemikus 2400 - 3600 €/m2, ligi 85% uute korterite pakkumistest jäävad hetkel aga juba üle vastava hinnavahemiku. 2022. aasta II kvartali keskpaiga seisuga oli Tallinnas ja selle lähiümbruses müümata, kuid avalikult müügis olevaid, uusi kortereid (sh ridaelamukortereid) ligi 1300 tk, mis vastas varasemalt ligi 6 kuu laojäägile. Uute korterite osas võlaõigulike lepingute tegemine on aga 2022. aasta keskpaigast järsult taandunud ning tänast laojääki uute elamispindade osas võib juba hinnata seega neelduvuse osas ligi 9 kuu tasemele. 2021. aasta I poolaastast ajutiselt suurenema hakanud ehitusaktiivsus ja halvenenud likviidsus on pakkumiste arvu asunud tõstma ning olenemata ehitusaktiivsuse taaskordsest taandumisest võib edasiselt oodata selle jätkuvat täienemist. Ukraina sõja tõttu võimendunud tarneahelate kriis võimaldab järsult kasvanud ehitushinna taustal prognoosida ajutiselt eeskätt aktiivse valglinnastumise jätkumist, kuna väljaspool Tallinna on uute korterite hinnatase paljudele kättesaadavam.
Tarbijad on viimastel aastatel eelistanud eeskätt linnalähedasi piirkondi ning pealinnast odavama kinnisvara tõttu näib kiirenenud hinnakasvu taustal valglinnastumise trend lähiaastatel jätkuvat. Eelistatakse projekte, mis lisaks üldisele ehituskvaliteedile ning vastuvõtlikule hinnale suudavad samaaegselt pakkuda terviklikku elukeskkonda. Uusarenduste osas on turusügavus sealjuures piirkonniti erinev – keskuses eelistatakse väiksematoalisi kortereid ning linnast eemal 3- ja 4-toalisi kortereid ning ridaelamukortereid. Nii tehingu- kui ka ehitusaktiivsus on seetõttu tõusnud Tallinna lähipiirkondades, seda viimaste aastate näol eesotsas Rae ja Harku vallas. Analüüsides seniste uusarenduste müügitempot Tallinnas, on täheldada ennekõike 1- ja 2-toaliste edukat läbimüüki, mille juures 3- ja enamatoaliste müügiperioodid on olnud oluliselt pikemad. Demograafiliste ja üldise elustiili muutuste kui ka elamuturul varade kättesaadavuse halvenemise tõttu on siiski 2020. aastast täheldada, et n-ö perekorterite osas on nõudlus suurenenud. Demograafiliste muutuste tõttu on lähitulevikus enimlikviidsed 1- ja 3-toalised korterid.

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumiste arvu ja ehitusaktiivsuse dünaamika Harjumaal

Prognoosid

2020. aasta II poolest kasvanud likviidsuse tõttu oli nii järelturul kui ka uute korterite osas pakkumine kuni 2021. aasta lõpuni pidevalt vähenenud ning müügiperioodid lühenenud, mis viis 2020. aasta IV kvartalist laiapõhjalise hinnakasvuni, olles järk-järgult kiirenenud kuni 2022. aasta keskpaigani. Hinnakasv on kandunud elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal 2021. aasta II kvartalist selgemalt üle ka Tallinna lähipiirkondadesse. Ehituslikult uuemate ja vanemate korterite vaheline hinnadiferents 2020. aastal suurenes, mis lõi ajutiselt hinnakasvu potentsiaali eeskätt järelturul. Uute korterite tempokas hinnakasv on aga asunud järelturu muutusi 2021. aasta II poolest taas maha jätma. Kinnisvara puudutav ostujõud asus 2021. aastal järsult halvenema, sest kuigi eluasemelaenude väljastamise tingimused püsisid 2022. aasta II kvartalini väga head, on suurel hulgal leibkondade jaoks sissetulekute kasv aeglustunud olukorras, kus korteriturul on aset leidnud laiapõhjaline hinnakasv. Lisamata ei saa siia jätta ka viimase paari kümnendi kiireimat tarbijahindade kasvu, mis ostjaskonna reaalsissetulekute kasvu tugevalt pärsib. Negatiivsed muutused leidsid lõppkokkuvõttes koroonakriisi aegselt aset ainuüksi üüriturul, kus on aga pakkumise hulk 2021. aasta kevadest alanenud ja üürihinnad taas tõusule pöördunud, mida on 2022. aasta märtsist omakorda toetama asunud sõjapõgenike vool. Üüriinvesteeringute tegemine ka veel 2022. aasta I pooles selgelt suurenes, viidates lähikvartalitel üüritootluste jätkuvalt madalal püsimisele. Viimastel kuudel esile kerkinud majanduslikud probleemid toovad 2022. aastal tõenäoliselt struktuurseid muutusi tarbijate eelistustes, kuid endiselt pigem vähese pakkumise taustal see tõenäoliselt ostu-müügitehingute hindu veel kuigi negatiivselt ei mõjuta. Hinnalanguse potentsiaal on selgemalt esile kerkinud eeskätt järelturul, kus likviidsuse halvenemine ja müügipakkumiste kuhjumine võib viia 2022. aasta IV kvartalis paralleelselt kõrgete kommunaalkulude naasmisele pakkumishindade langetamiseni ning omakorda hooajaliste tegurite tõttu ka ehk 2023. aasta I pooles juba mõõduka tehinguhindade nominaalse languseni.
Tänane kõrge turuaktiivsuse tase siiski pikaajaliselt ei jätku. Ettevaatavalt mõne kvartali vältel tõenäoliselt koroonakriisi eelsete aastatega suhteliselt analoogne või mõnevõrra madalama tehingute arvuga turusituatsioon naaseb. Tehingute arvu alanemist on pikemas väljavaates oodata ka Harjumaale migreerumise vähenemise taustal. Viimast kujundab enim nooremapoolse elanikkonna demograafilistest teguritest tulenev järk-järguline vähenemine, mis oli juba mitu aastat enne koroonapandeemiat asunud aeglaselt mõjutama aktiivsust järelturul. Aastatel 2020 - 2021 kasvas Tallinna elanike arv oluliselt aeglasemalt kui varasemate aastate vältel ning näib, et sõjapõgenikke arvestamata esineb sarnane trend ka 2022. aastal, seda suuresti siiski aktiivse valglinnastumise tõttu. Sõjapõgenikud on siiski Tallinna elanike arvu 2022. aastal märkimisväärselt suurendanud, soodustades nõudlust eeskätt üüriturul. Koroonapiirangute leevendamise ja teenindussektoris tööpuuduse vähenemise jätkumise taustal on asunud Tallinnasse sisseränne 2021. aasta keskpaigast taas hoogustuma, kuid see on veel suhteliselt marginaalne ning näib, et tööturul olukord 2022. aasta II pooles taas halveneb. Tulevatel kuudel on oodata üsna ebaselget olukorda, mille juures tarbijakindlus on halvenemas ning elamispindade turgu toetavaid tegureid on järjest vähem. Piiratud pakkumise tõttu jätkub 2022. aastal tõenäoliselt keskmiselt 25-protsendiline aastane hinnakasv nii Tallinnas kui selle lähiümbruses, kuid see avaldus valdavas osas juba aasta I pooles. Alaneva turuaktiivsuse taustal aasta II pooles hinnatõus aeglustub, mida saadab Euribori taaskordne tugev tõusutrend. Tänane äärmiselt optimistlik turusituatsioon võib panna ebaratsionaalseid otsuseid langetama aga nii ostjaid, krediidiandjaid kui ka arendajaid, mille taustal esmased rahunemise märgid on juba esile kerkinud. Elamispinna kättesaadavuse halvenemine võib Tallinna lähiümbruse hinnakasvu võrreldes Tallinnaga 2022. aasta keskpaigast ajutiselt veel võimendada, kuid viitajaga kanduvad sinna üle Tallinnaga sarnased trendid.

Tallinna Kesklinna linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Kesklinna linnaosas kokku 2017 korteritehingut. Võrreldes 2020. aastaga suurenes tehingute arv ajutise madala võrdlusbaasi tõttu 8,3% võrra, kuid tehingute arv püsis erinevalt enamikest Tallinna linnaosadest siiski 2,7% võrra madalamal kui veel 2019. aastal. Kesklinna turuaktiivsuse tasakaalukamate muutuste taga on olnud uute korterite väiksemad müügimahud, mis olid pigem seotud juba enne koroonakriisi kujunema asunud ehitusaktiivsuse rahunemisega. Kuigi 2021. aastal võis ka Kesklinna linnaosas täheldada laialdast uute korterite broneerimist, kajastuvad sellised tehingud asjaõiguslepingutena aga alles valdavalt 2022. aasta II pooles. Uusi kortereid müüdi 2021. aastal 432 tk, mida oli 37% vähem kui 2020. aastal. Turuaktiivsuse kasvu taga olid võrreldes 2020. aastaga seega ainuüksi järelturukorterid, milledega tehti aasta vältel kokku 1585 ostu-müügitehingut, mida oli koguni 34% võrra rohkem.

Tehtud tehingute lõikes kujunes 2021. aastal Kesklinna linnaosas mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2847 €/m2, mida oli 9,8% enam kui 2020. aastal, kui hinnakasvuks kujunes ainuüksi 3,3%. Uute korteritega tehtud tehingute puhul kujunes sealjuures mediaanhinnaks 3426 €/m2, mida oli 15% rohkem kui eelneval aastal. Järelturukorterite puhul kujunes mediaanhinnaks 2690 €/m2, mida oli võrreldes aastatagusega 16% enam. Vaadates järelturgu laiemalt, võis 2021. aastal täheldada valdavalt 1960ndatel ehitatud tüüpkorterite osas 21%-list ja 1980ndatel ehitatud korterite osas 14%-list hinnatõusu, mille juures tüüpkorterite hinnakasv oli tunduvalt aeglasem kui mitmetes teistes Tallinna linnaosades. Aeglasemat tüüpkorterite hinnakasvu põhjendavad eeskätt asjaolud, et 2020. aastal oli Kesklinnas tüüpkorterite ajutine hinnalangus suhteliselt marginaalne ning Kesklinna tüüpkorterid on tunduvalt kõrgemate hindadega kui näiteks Lasnamäel, Mustamäel või ka Haaberstis. Ehituslikult kaasaegsemate korterite hinnakasv püsis 2021. aastal valdavalt 10 kuni 13 protsendi tasemel, mille juures kiireim hinnatõus avaldus uute korterite vähenenud laojäägi tõttu just möödunud buumi perioodil ehitatud korterite osas.

2022. aasta I pooles alanes tehingute arv Kesklinnas võrreldes aastatagusega 2,6% võrra
2022. aasta II kvartalis tehti Kesklinna linnaosas 526 korteritehingut. Võrreldes 2022. aasta I kvartaliga suurenes tehingute arv hooajaliste tegurite tõttu 19%, kuid alanes võrreldes aastatagusega järjest kõrgema võrdlusbaasi taustal 0,2% võrra. Veel I kvartalis langes tehingute arv võrreldes aastatagusega 5,4% võrra. Turuaktiivsuse kasvu aeglustumine oli juba 2021. aasta III kvartalist üsna ootuspärane, sest tehingute arv ei olnud üldplaanis 2020. aasta II poolaastast oluliselt muutunud ning ajutine madal võrdlusbaas oli taas möödunud juba enne Ukraina kriisi esilekerkimist. Tehtud tehingute osas müüdi tänavu II kvartalis 73 uut ja 369 järelturukorterit, mille juures uusi kortereid müüdi 52% ja järelturukortereid 12% rohkem kui eelmises kvartalis. Võrreldes 2021. aasta II kvartaliga suurenes uute korterite müük samaaegselt 22% võrra, kuid järelturuaktiivsus alanes aastatases võrdluses 5,3%. Järelturuaktiivsus oli veel I kvartalis kasvanud nii omakasutuse kui ka investeerimise eesmärgil, kuid Kesklinnas on turuaktiivsuse muutused olnud võrreldes mitmete teiste Tallinna linnaosadega siiski suhteliselt tasakaalukad ning ettevaatavalt näib, et ka kinnisvarainvesteeringute tegemine taas taandub.

2022. aasta II kvartali jooksul Kesklinnas tehtud tehingute raames kujunes mediaanhinnaks 3489 €/m2, mida oli uute korterite osakaalu suurenemise tõttu 13% rohkem kui I kvartalis ning 28% enam kui veel 2021. aasta II kvartalis. Järelturul üldiselt kujunes Kesklinnas 2022. aasta II kvartalis mediaanhinnaks 3294 €/m2, mida oli 8,3% enam kui eelmises kvartalis ning 27% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 4402 €/m2, mida oli tehingute struktuurilise muutuse tõttu 40% rohkem kui eelmises kvartalis ning 28% enam kui veel aasta tagasi. 2021. aastal pakkumisse lisandunud uute arendusprojektide korterid viitasid juba ettevaatavalt 2022. aastal statistiliselt kiirenevale uute korterite hinnatõusule ning võib eeldada, et me näeme kõrgeid hinnakasvu numbreid võlaõiguslike lepingute realiseerimise tõttu ka veel 2022. aasta II pooles. Uued pakkumisse lisanduvad arendusprojektid peegeldavad üldiselt vähemalt 25-protsendilist aastast hinnatõusu.

Perioodil 1940 - 1970 ehitatud tüüpkorterite hinnad olid 3016 €/m2 mediaanhinna juures II kvartalis 2,9% kõrgemate hindadega kui eelmises kvartalis, mille juures aastane hinnakasv püsis 15% tasemel, olles võrreldes I kvartaliga veidi aeglustunud. Valdavalt 1980ndatel ehitatud tüüpkorterite osas võis võrreldes eelmise kvartaliga täheldada aga statistiliselt 4,6%-list hindade langust, mille juures aastane hinnakasv püsis siiski samuti 15% tasemel. Möödunud buumi perioodil ehitatud korterite hinnad olid II kvartalis 1,1% kõrgemal kui veel eelmises kvartalis ning samuti 15% kõrgemal kui 2021. aasta II kvartalis. Ehituslikult uuemate elamispindade hinnakasv asus ehituslikult vanemate korterite hinnakasvuga juba I kvartalis ühtlustuma, mille taga on olnud eeskätt elamispinna kättesaadavuse halvenemine ja tarbijaskonna kindlustunde nõrgenemine. Kuigi uute korterite laojääk on asunud taas suurenema ning pakkumiste arvu kasvu näitavad ka järelturupakkumised, jäävad Kesklinna korterid siiski üha suuremale osale potentsiaalsest ostjaskonnast kättesaamatuks ning nad on sunnitud odavama elamispinna otsimise tõttu siirduma teistesse linnaosadesse. Endiselt pigem piiratud pakkumine jääb edasist hinnakasvu soodustama ka lähitulevikus, mille juures uute ja vanemate korterite hinnadiferents hakkab siiski tõenäoliselt taas suurenema, mida veab eeskätt järsult kasvanud ehitushind kui ka arenduseks sobilike kruntide turuväärtus.

Kesklinna linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Üldpind (m²)

2017

2018

2019

2020

2021

2022*

10 - 29,99

1994

2133

2366

2349

2813

3347

30 - 40,99

2155

2220

2466

2688

2867

3297

41 - 54,99

2320

2439

2678

2739

2949

3401

55 - 69,99

2255

2310

2362

2554

2795

3292

70 - 249,99

2211

2301

2485

2523

2837

3193

Keskmine

2216

2310

2509

2591

2847

3297

Kesklinna linnaosas leidis korteriturul kiireim hinnakasv enne 2022. aastat aset 2013. ja 2014. aastal. Hinnataseme kasv on viimastel aastatel olnud Kesklinna korterituru lõikes võrdlemisi ebaühtlane. Alates 2017. aastast on tunduvalt aeglasema hinnakasvuga olnud ennekõike 55 - 70 m2 suurused korterid, millest suure osa moodustavad tehingud järelturu korteritega. Kõige kiiremini on hinnalt kasvanud seevastu just 1- ja 2-toalised korterid. Suuremate korterite aeglasemat hinnakasvu põhjendab ka asjaolu, et suur osa potentsiaalsest ostjaskonnast on siirdunud kas elamuturule või teistesse Kesklinna lähedastesse piirkondadesse, kus kinnisvara on odavam. 1-toaliste hinnakasvu on toetanud ennekõike üürikinnisvarasse investeerimine. 2020. aasta tervishoiukriisi vältel oli Kesklinna linnaosa korteriturul hinnalanguseks enim potentsiaali just kehvas seisukorras tüüpkorteritel ning kõrgemahinnalistel eksklusiivsematel varadel, mille juures viimaseid iseloomustas suhteliselt madal likviidsus ka juba enne koroonakriisi. Võib eeldada, et ettevaatavalt võivad analoogsed likviidsuse halvenemisega seotud trendid peatselt taas esile kerkida, kuna senine elamispindade hinnakasvu tempo ei ole finantsmajanduslikult jätkusuutlik.

Kesklinna linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Üldpind (m²)

2017

2018

2019

2020

2021

2022*

10 - 29,99

+4,2%

+7,0%

+11%

-0,7%

+20%

+19%

30 - 40,99

+8,0%

+3,0%

+11%

+9,0%

+6,6%

+15%

41 - 54,99

+6,8%

+5,1%

+9,8%

+2,3%

+7,6%

+15%

55 - 69,99

+10%

+2,4%

+2,3%

+8,1%

+9,4%

+18%

70 - 249,99

+5,0%

+4,1%

+8,0%

+1,5%

+12%

+13%

Keskmine

+6,9%

+4,2%

+8,6%

+3,3%

+9,9%

+16%

Lähitulevikus on Kesklinna linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. 2020. aasta IV kvartalist on hinnatasemed nii uute kui ka järelturukorterite osas taas laiapõhjaliselt kiirenenud kasvule pööranud, mida on toetanud tugevalt vähenenud pakkumiste arv. Pakkumise defitsiit, kasvanud pakkumishinnad ja selle taustal halvenenud elamispinna kättesaadavus viitab aga asjaolule, et 2022. aastal võib tõenäoliselt oodata Kesklinna korteriturul taaskordselt tehingute arvu vähenemist. Hinnatõus 2022. aastal üldplaanis aeglustub korterite ehitusaasta baasil keskmiselt 15% tasemele, mida asub likviidsuse halvenemise taustal saatma ka pakkumiste arvu taaskordne kasv. Sarnaselt teistele Tallinna piirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui ka tehinguaktiivsust enim mõjutama tehingud uute korteritega, mis moodustavad erinevalt mitmetest teistest Tallinna linnaosadest Kesklinnas pakkumisel olevatest varadest oluliselt suurema osakaalu. Kesklinnas arendatakse ja müüakse Tallinnas küll kõige enam uusi kortereid, kuid ehitusaktiivsus on viimastel aastatel vähenenud.

Kõikidest Tallinnas ehitamisel olevatest korteritest on üldiselt Kesklinn moodustanud kõige suurema osakaalu, kuid 2020. aastal alustati uute korterite ehitust Haaberstis juba rohkem kui Kesklinnas ning 2021. aastal alustati vastavates linnaosades analoogsel hulgal uusi arendusprojekte. 2022. aasta II kvartali keskpaiga seisuga moodustasid müümata uued korterid kogu Tallinna laojäägist Kesklinnas ligi neljandiku. Enne koroonakriisi pidevalt kasvanud kinnisvarahindade taustal oli märgata nõudluse ja ehitusaktiivsuse laiapõhjalisemat suundumist Kesklinna ja Põhja-Tallinna piirkondadest kaugemale, mistõttu oleks Kesklinnas olnud tõenäoliselt ka ilma koroonaviiruse esilekerkimiseta täheldada lähitulevikus uute arendusprojektide turule aeglasemat lisandumist. Kesklinnas asus siiski ehitusaktiivsus sarnaselt Tallinnale kui tervikule 2021. aastal taas ajutiselt kasvama, mis toob eeskätt 2022. aasta vältel kaudselt taas pakkumisse ka senisest rohkem järelturukortereid, mis võimaldab edasise hinnakasvu aeglustumist turul tervikuna tõenäoliselt eeskätt aasta II pooles. 2022. aastal võis I poolaasta lõikes täheldada Kesklinnas avalike müügipakkumiste arvu kasvu korteriturul tervikuna ligi 25% osas.

 

Haabersti linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Haabersti linnaosas kokku 1450 korteritehingut. Võrreldes 2020. aastaga suurenes tehingute arv 37% võrra, mille juures tegemist oli senise kasvutsükli vältel kõrgeima tehingute arvu tasemega. Turuaktiivsuse kasvu vedas sealjuures eeskätt järelturuaktiivsuse suurenemine. Uusi kortereid müüdi aasta jooksul 483 tk, mida oli 7 ühikut vähem kui 2020. aastal. Järelturul tehti samaaegselt koguni 967 ostu-müügitehingut, mida oli 45% enam kui eelneval aastal. Kuigi 2021. aastat iseloomustas Haabersti linnaosa puhul väga hea uute korterite müügitempo, kajastuvad vastavate korterite asjaõiguslepingud turustatistikas aga alles põhiliselt 2022. aasta II pooles.

Kõikide korteritehingute lõikes kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 2233 €/m2, mida oli 12% enam kui aasta varem, kui hinnatase kasvas 11%. Hinnatõus oli aasta jooksul laiapõhjaline, mille juures üldist statistilist kasvu hoidis tagasi järelturuaktiivsuse suurenemine. Ainuüksi uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes sealjuures mediaanhinnaks 2525 €/m2, mida oli 17% rohkem kui 2020. aastal. Järelturul kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 1902 €/m2, mida oli koguni 19% enam kui varasemal aastal. Kui 2020. aastal võis koroonakriisi tõttu täheldada eeskätt hinnatõusu aeglustumist tüüpkorterite lõikes, siis 2021. aastal avaldus järelturul vastavas turusegmendis kiireim aastane hinnatõus. Haabersti linnaosas enimlevinud, perioodil 1970 - 1990 ehitatud, korterite osas kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 1736 €/m2, mida oli 21% rohkem kui aasta tagasi, kui tüüpkorterite hinnad langesid ajutiselt 1,6% võrra.

2022. aasta I poolaastal võis täheldada 9%-list turuaktiivsuse langust
2022. aasta I kvartalis tehti Haabersti linnaosas 215 ja seejärel teises kvartalis 387 korteritehingut, mille juures II kvartalis kasvas tehingute arv peamiselt hooajaliste tegurite tõttu. Võrreldes 2021. aasta II kvartaliga tehti 11% võrra rohkem tehinguid kui aasta tagasi, mille juures tehingute arvu kasvu vedas aga ainuüksi järelturuaktiivsus. Kuigi II kvartalis tehingute arv suurenes, võis I poolaastal tervikuna täheldada aastases võrdluses siiski turuaktiivsuse 9%-list alanemist. Turuaktiivsuse vähenemine leidis I kvartalis võrreldes aastatagusega aset nii järelturul kui ka uute korterite lõikes. Tänavu II kvartalis tehti uute korteritega 112 tehingut ning järelturukorteritega 275 tehingut. Võrreldes eelmise kvartaliga suurenes nii uute kui ka järelturukorterite müük. Võrreldes 2021. aasta II kvartaliga vähenes aga seevastu uute korterite müük 7 ühiku võrra, mille kõrval järelturuaktiivsus suurenes koguni 20% võrra, mille juures taoline järelturuaktiivsuse kasv oli nõrgenenud tarbijaskonna kindlustunde taustal veidi ootamatu.

Järelturuaktiivsus ei olnud enne 2020. aasta algust sarnaselt Tallinnale kui tervikule oluliselt muutunud, kuid 2021. aasta kvartalid ilmestasid taas aktiivsuse tugevat kasvu ning üsna kõrge aktiivsus püsis ka veel 2022. aasta I pooles. Olulist järelturuaktiivsuse tõusu ei ole siiski eelolevatel kvartalitel oodata, sest piirkondlik pakkumine on 2021. aastast vähenenud ning pakkumishinnad on järsult kasvanud. Kuna ehitusaktiivsus koroonakriisi taustal vähenes ning uute korterite pakkumise kasv on olnud seni absoluutnumbrites veel üsna vähene, pannakse varasemast vähem müüki ka oma vanemaid elamispindu. Nii uute kui ka vanemate korterite pakkumine asub taas laialdasemalt kasvama 2022. aasta lõpupoolel ja 2023. aastal, mil hakatakse klientidele aktiivsemalt üle andma eeskätt 2021. aastal ehitama hakatud arendusprojektide kortereid. Tarbija kindlustunde jätkuv halvenemine ei tõota siiski turuaktiivsuse 2021. aasta tipptasemete ületamist siiski ka praeguste kriiside või pakkumispoolsete probleemide võimaliku leevenemise järgselt.

Kõikide korteritehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis mediaanhinnaks 2923 €/m2, mida oli uute korterite osakaalu suurenemise tõttu 20% enam kui eelmises kvartalis ning 28% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Võrreldes aastatagusega hinnatõus jätkuvalt kiirenes paralleelselt üldisele tarbijahindade kasvu kiirenemisele. Veel 2021. aasta I kvartalis oli aastane hinnakasv 14%, II kvartalis 17%, III kvartalis 16%, IV kvartalis 6,8% ning tänavu I kvartalis 13% tasemel. Veel 2020. aasta keskpaigas võis täheldada pelgalt 1 kuni 3 protsendilist aastast hinnakasvu. Hindade tõus on viimastel kvartalitel olnud laiapõhjaline, suurenedes nii uute kui ka järelturuvarade puhul, kuid 2022. aasta lõpust on olnud täheldada, et järelturul on hinnakasv uutest korteritest asunud taas maha jääma, seda esialgu vähemalt pakkumishindade lõikes. Järelturul on eeskätt olnud täheldada tüüpkorterite hinnakasvu, mille juures 2022. aasta II kvartalis oli tüüpkorterite aastane hinnatõus 31% tasemel, mida oli mõnevõrra enam kui viimasel paaril kvartalil. Elamispinna kättesaadavus on 2021. aastast järsult halvenenud ning see on üheskoos pakkumise vähenemisega loonud olukorra, kus 2022. aastast on edasise turuaktiivsuse kasvu võimalused takistatud. Likviidsuse halvenemine ja uute korterite pakkumise täienemine tänavu I poolaastal viis siiski juba pakkumiste arvu tugeva kasvamiseni, mille juures perioodil jaanuarist juunini suurenes Haabersti linnaosas korteriturul avalik pakkumine ligi 50% võrra.

2022. aasta I kvartalis kujunes järelturukorterite osas mediaanhinnaks 2462 €/m2, mida oli 8,2% enam kui eelmises kvartalis ning koguni 32% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Järelturul aastane hinnakasv enam II kvartalis ei kiirenenud. Uute korterite osas kujunes mediaanhinnaks samaaegselt 3021 €/m2, mida oli 11% enam kui eelmises kvartalis ning 12% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. 2021. aastal suurenes Haabersti linnaosas märkimisväärses mahus just madalamahinnaliste uute korterite pakkumine, mistõttu uute korterite statistiline hinnakasv olenemata ehitushinna tempokast kasvust püsib tõenäoliselt ka 2022. aasta vältel justkui aeglane. Samas on täheldada, et sarnaste arendusprojektide ostjaskonna seas on märkimisväärses mahus pelgalt spekulatiivsete huvidega ostjaid ning taoliste uute korterite puhul saab hindade kasv olema aastatel 2021 - 2023 tõenäoliselt kõige kiirem. 2022. aasta keskpaigas on olnud juba märgata, et veel 2021. aastal suvisel perioodil sõlmitud odavamate magalapiirkonna uute korterite võlaõiguslike lepingute hinnatasemed on tänaseks ligi 50% kõrgemate hindadega. 2022. aastal pakkumisse lisanduvad uued korterid on juba valdavalt 30 protsenti kõrgemate hindadega kui aasta tagasi, mille juures sõlmitakse aktiivselt ka võlaõiguslikke lepinguid, kuid ostuhuvi on siiski üldiselt taandumas.

Haabersti linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Haabersti linnaosas leidis korteriturul enne 2021. aastat kiireim hinnakasv aset aastatel 2014 - 2015. Hinnataseme kasv on alates 2017. aastast olnud 2- ja enamatoaliste korterite osas suhteliselt analoogse tempoga. 1-toaliste korterite hinnad on sarnaselt mitmetele teistele Tallinna magalapiirkondadele kasvanud tunduvalt kiiremini kui ülejäänud toalisusega korterid, mille taga on olnud suuresti üürikinnisvarasse investeerimine. Periooditi on olnud märgata suuremate korterite kiiremat hinnakasvu, mis on tulenenud ennekõike korteriomanditena arvel olevate paariselamutega ja ridaelamukorteritega seotud tehingutest. Ehitusaastalt vaadatuna ei olnud enne 2021. aastat korterite hinnad Haabersti linnaosas võrreldes varasemate perioodidega kuigi kiiremini kasvama asunud, ostjaskond on lihtsalt eelistanud võimalusel ehituslikult uuemaid kortereid, mis on aga nõukogudeaegsetest paneelelamutest tunduvalt kõrgema hinnaga. Hindade kasvu on tugevalt panustanud just uusarendused mere ja Harku järve lähistel, mis näib jätkuvat ka lähiaastatel. Suurenenud ehitusaktiivsus on 2020. aastast piirkondlikku hinnakasvu taas kiirendama asunud ning see püsib üsna tempokas ka 2022. aasta vältel, millest saab tõenäoliselt seni kiireima hinnakasvuga aasta.

Haabersti linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Lähitulevikus on Haabersti linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. Kuigi 2020. aasta II pooles turuaktiivsus taas arvestataval määral suurenes ning tugev kasv jätkus ka kogu 2021. aasta vältel, on suhteliselt piiratud pakkumise tõttu siiski turuaktiivsuse edasine kasvupotentsiaal 2022. aastal varasemast väiksem, seda nii uute kui ka järelturukorterite puhul. Sarnaselt teistele Tallinna piirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui ka tehinguaktiivsust enim mõjutama tehingud uute korteritega, mille juures 2022. aastal järelturul hinnatõus võrreldes uute korteritega tõenäoliselt aeglustub. Haabersti linnaosas on nii ehitusaktiivsus kui ka uute korterite osakaal kogu Tallinna korteriturust viimastel aastatel tugevalt kasvanud. Olenemata koroonapandeemiast alustati 2020. aastal Haaberstis uute korterite ehitust suuremas mahus kui 2019. aastal ning väga aktiivne arendustegevus jätkus ka 2021. aastal. Ligi neljandik kõikidest nii 2020. kui ka 2021. aastal alustatud uutest arendusprojektidest paiknesid Haaberstis ning 2022. aasta I pooles juba ligi kolmandik, mistõttu uute korterite asjaõiguslepingute järgne müük püsib arvestatavalt aktiivne ka veel aastate 2022 - 2023 vältel.

 

Kristiine linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Kristiine linnaosas kokku 1020 korteritehingut. Võrreldes 2020. aastaga suurenes tehingute arv koguni 59% võrra, mille juures tehingute arvu kasvu panustas eeskätt järelturuaktiivsuse suurenemine. Uute korteritega tehti aasta jooksul 247 ostu-müügitehingut, mida oli 9,3% enam kui varasemal aastal. Järelturul tehti samaaegselt 603 korteritehingut, mida oli koguni 44% rohkem kui 2020. aastal. Turuaktiivsuse muutused olid võrreldes ülejäänud Tallinna linnaosadega analoogsed, mille juures järelturuaktiivsuse kasvu panustas laialdane ostuhuvi suurenemine, kuid samaaegne uute korterite laojäägi vähenemine.

Vähenenud pakkumismaht survestas 2021. aasta korterite hindu järsult kasvama, mille juures tehtud tehingute puhul kujunes Kristiine linnaosas 2021. aastal mediaanhinnaks 2501 €/m2, mida oli 12% enam kui varasemal aastal. Veel 2020. aastal kasvas hinnatase 11%, mille juures 2021. aasta hinnakasv oli järelturuaktiivsuse järsu suurenemise tõttu veidi petlik. Järelturul üldiselt kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 2193 €/m2, mida oli 14% enam kui aasta tagasi ning uute korterite puhul 2931 €/m2, mida oli 3,0% rohkem kui 2021. aastal. Kuigi uute pakkumisse lisandunud arendusprojektide korterite pakkumishinnad olid 2021. aasta lõpuks vähemalt 20% võrra kõrgemate hindadega kui eelnevad analoogsed pakkumised, iseloomustasid 2021. aasta uute korterite asjaõiguslepingud siiski pigem 2020. aasta turudünaamika muutusi. Laialdane uute korterite broneerimine viib statistiliselt uute korterite hinnakasvu kiirenemiseni alles tõenäoliselt 2022. aasta II pooles.

Tüüpkorterite osas võis Kristiine linnaosas täheldada 2021. aastal oluliselt mõõdukamat hinnatõusu kui Tallinna suuremates magalapiirkondades. Perioodil 1940 - 1970 ehitatud korterite osas kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 2134 €/m2, mida oli 12% enam kui varasemal aastal. Perioodil 1970 - 1990 ehitatud korterite puhul kujunes aga mediaanhinnaks 2016 €/m2, mida oli 17% rohkem kui 2021. aastal. Enamikes Tallinna magalapiirkondades võis samaaegselt täheldada 20 kuni 25 protsendini küündivat aastast hinnakasvu, mille juures Kristiine linnaosa aeglasema hinnatõusu taga oli tõenäoliselt asjaolu, et Kristiines on elamispindade hinnad võrreldes magalapiirkondadega tunduvalt kõrgemad. 2022. aastal võib oodata, et järelturukorterite ja uute korterite hinnakasvu tempo asub taas lahknema, mille juures järelturul hinnatõus tõenäoliselt aasta II pooles aeglustub.

2022. aasta I pooles võis täheldada võrreldes aastatagusega tehingute arvu alanemise 6,4% võrra
2022. aasta II kvartalis tehti Kristiine linnaosas 276 korteri ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 23% rohkem kui eelmises kvartalis ning suurenenud uute korterite müügi tõttu 26% rohkem kui veel 2021. aasta II kvartalis. Kuigi aastatagune võrdlusbaas on taas järjest kõrgem, püsib ka veel 2022. aasta III kvartalis tõenäoliselt Kristiine korteriturg suhteliselt sarnase või mõnevõrra kõrgema aktiivsusega kui veel aasta tagasi. Tänavu II kvartalis tehti uute korteritega kokku 69 tehingut, mida oli 62% enam kui eelmises kvartalis ning koguni 167% rohkem kui veel aasta tagasi samal perioodil. Järelturul tehti samaaegselt 164 ostu-müügitehingut, mida oli 6,5% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 7,9% vähem kui 2021. aasta II kvartalis. 2022. aasta I kvartalist on turuaktiivsuse edasised kasvuvõimalused üsna piiratud, kuna aastatagune võrdlusbaas on järjest kõrgem ning olemasolev piiratud pakkumine ja selle taustal halvenenud elamispinna kättesaadavus ei võimalda kuigi kõrgemat turuaktiivsust saavutada ka veel lähitulevikus.

Kõikide korteritehingute raames kujunes Kristiine linnaosas mediaankeskmiseks hinnaks 2022. aasta II kvartalis 2996 €/m2, mida oli 0,8% enam kui eelmisel kvartalil ning 26% rohkem kui veel 2021. aasta II kvartalis. Aastane hinnatõus taas kiirenes, mida on paralleelselt saatnud ka laiapõhjaline tarbijahindade kasv. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes sealjuures mediaanhinnaks 3150 €/m2, mida oli täpselt sama palju kui eelmisel kvartalil, kuid siiski 8,9% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Järelturul kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 2677 €/m2, kasvades võrreldes eelmise kvartaliga 9,0% ja aastases võrdluses 24% võrra. Kuigi hindade edasine kasvutempo ei ole enam märgatavalt kiirenenud ning pakkumishindade puhul pigem näib, et järelturul on hinnakasv uute korterite dünaamikast maha jäämas, ei olnud veel aasta I pooles kuigi laiapõhjalist hinnakasvu aeglustumist veel märgata.

Erinevalt Tallinna suurematest magalapiirkondadest ei olnud Kristiine tüüpkorterite turul olulist hinnataseme langust 2020. aasta keskpaigas täheldada, mistõttu püsis ka 2021. aastal tüüpkorterite hinnakasv võrreldes eelnevate perioodidega Kristiines oluliselt mõõdukam. 1960ndatel ehitatud tüüpkorterite hinnad kasvasid 2022. aasta II kvartalis võrreldes aastatagusega 24% võrra, mida oli juba mõnevõrra vähem kui eelmises kvartalis, ning kvartaalselt aeglustus hinnatõus 5,8% tasemelt 1,6% juurde. Veel 2021. aasta IV kvartalis oli kvartaalne hinnakasv 12% tasemel. 1980ndatel ehitatud tüüpkorterite hinnakasv püsis aastases võrdluses samaaegselt II kvartalis 37% juures ning kvartaalses lõikes teist kvartalit järjest 9,8% tasemel, kuna taolised korterid on mõnevõrra odavamad kui 1960ndatel ehitatud korterid ning nende osas näib nõudlus olevat püsinud endisel tasemel. Tüüpkorterite hinnatõus püsis 2021. aastal tunduvalt kiirem kui nende potentsiaalse ostjaskonna sissetulekute kasv, mistõttu on elamispinna kättesaadavus märkimisväärselt halvenenud ning see jätkus suhteliselt analoogselt ka veel 2022. aasta I pooles.

Kristiine linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Viimaste aastate hinnakasvu on Kristiine linnaosas mõjutanud peamiselt tehingud uute korteritega. Viimase kolme aasta vältel on hindade kasv olnud suhteliselt ebaühtlane, mille juures mõnevõrra kiiremini on hinnalt kasvanud just 3-toaliste korteritega tehtud tehingud. Turusegmentides, kus uute korterite osakaal on väiksem, on ka aastane hinnakasv olnud selgelt aeglasem, seda eeskätt 1-toaliste korterite puhul. Suhteliselt lineaarne hindade kasvutrend on siiski püsinud, indikeerides laiapõhjalist hinnatõusu Kristiine linnaosas kui tervikus. Kristiine suhteliselt ebaühtlane ehitusaktiivsus aastast aastasse ning üldine piirkondlikult suhteliselt madal turuaktiivsus hoiab hinnakasvu ka eelolevatel perioodidel suhteliselt volatiilsena. Kuna uute korterite müük püsib ka 2022. aastal Kristiine linnaosas üksikute suuremate arendusprojektide tõttu üsna laialdane, jätkub ka statistiliselt 2022. aastal varasema aastaga üsna analoogne või mõnevõrra kiirem hinnakasv.

Kristiine linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Lähitulevikus on Kristiine linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. Tehingute arv püsib 2022. aastal tõenäoliselt madalamal kui 2021. aastal, mille juures turuaktiivsuse kasvu takistab piiratud pakkumine nii järelturul kui ka uute korterite lõikes ning halvenenud elamispinna kättesaadavus turul tervikuna. 2021. aastal suurenenud turuaktiivsuse taustal asus ajutiselt piirkondlik ehitusaktiivsus kasvama, mille kõrval on aga likviidsus asunud 2022. aastal halvenema ning edasine pakkumiste arvu vähenemine möödunud aasta lõpuperioodil lõppes, mille taustal jätkub 2022. aasta vältel pakkumismahu suurenemine nii uute kui ka järelturukorterite arvelt. 2022. aasta I pooles suurenes Kristiine korteriturul avalike müügipakkumiste arv 5,6% võrra, mis oli siiski oluliselt mõõdukam kui naabruses olevas Kesklinnas. 2021. aastal moodustasid Kristiine linnaosas algatatud arendusprojektid kogu Tallinnast juba ligi 10%, mis veel 2020. aastal oli 6% juures. 2022. aasta I pooles alustati Kristiine linnaosas seejärel aga ainuüksi ühe uue korterelamu ehitust (Oksa tn 6a), viidates eelolevale uute korterite müüginumbrite vähenemisele. Kogu Tallinna müümata uutest korteritest moodustas Kristiine tänavu II kvartali keskpaigas ligi 5%, olles võrreldes 2021. aastaga märkimisväärselt vähenenud (2021. aasta samal perioodil ~ 18%). Kuna järelturul püsib pakkumine pigem piiratud ka veel lähitulevikus, hoiab see ka hinnakasvu lähikvartalitel endiselt aastases võrdluses ligi 10% tasemel ning elamispindade kättesaadavus jätkab halvenemist, survestades turuaktiivsust langema. Kuna Kesklinnas jääb kinnisvara järjest rohkemale ostjaskonnale kättesaamatuks, võib see aga kesklinna läheduse tõttu suurendada 2022. aastal ostuhuvi just Kristiine piirkonnas.

 

Lasnamäe linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Lasnamäe linnaosa korteriturul kokku 2334 ostu-müügitehingut, mida oli 15% enam kui varasemal aastal. Olenemata järsult kasvanud turuaktiivsusest ei olnud siiski tegemist erinevalt mitmetest teistest Tallinna linnaosadest senise kasvutsükli varasematest aastatest oluliselt kõrgema tehingute arvuga. Veel 2018. aastal tehti 2341 ostu-müügitehingut, mille järgselt on vähenenud eeskätt uute korterite tehingute hulk. 2021. aastal panustasid turuaktiivsuse kasvu ainuüksi järelturukorterid, mille juures uute korterite müügimaht jätkas vähenemist. Kuigi ehitusaktiivsus on Tallinnas taas kasvama asunud, püsib ka veel 2022. aastal uute korterite müük Lasnamäe linnaosas asjaõiguslepingute osas suhteliselt vähene. 2021. aastal tehti Lasnamäel uute korteritega 374 tehingut, mida oli 39% vähem kui 2020. aastal, mil uute korterite müük suurenes 12% võrra. Järelturul tehti samaaegselt seega 2060 ostu-müügitehingut, mida oli koguni 46% enam kui 2020. aastal, kui järelturuaktiivsus alanes koroonakriisi majanduslike ja sotsiaalsete mõjude tõttu 7,7% võrra.

Tehtud tehingute osas kujunes Lasnamäe linnaosas 2021. aastal mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1914 €/m2, mida oli 9,2% enam kui 2020. aastal, kui hinnatase suurenes uute korterite osakaalu kasvu tõttu olenemata koroonakriisist 8,2% võrra. 2021. aastal uute korterite osakaal taas alanes, mille taustal turu kui terviku hinnastatistika oli veidi petliku iseloomuga. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 2527 €/m2, mida oli ainuüksi 2,3% enam kui 2020. aastal, iseloomustades pigem 2020. aastal langetatud võlaõiguslike lepingute ostuotsuseid. Vaadates 2021. aastal pakkumisse lisandunud uute korterite hinnatasemeid, võib 2022. aastal oodata statistiliselt uute korterite puhul Lasnamäe linnaosas üsna järsku hinnakasvu kiirenemist. Järelturutehingute osas kujunes seevastu 2021. aastal mediaanhinnaks 1824 €/m2, mida oli koguni 18% rohkem kui eelneval aastal. Järelturul võis hinnakasvu kiirenemist täheldada eeskätt piiratud pakkumise tõttu, mida võimendas paralleelselt asjaolu, et ka uute korterite osas oli pakkumine viimaste aastate lõikes kõige madalam.

Järelturul võis kõige tempokamat hinnatõusu täheldada perioodil 2016 - 2019 ehitatud korterite osas, mille osas suurenes ostuhuvi just vähenenud uute korterite pakkumismahu tõttu. Tüüpkorterite osas püsis hinnakasv samuti tempokas, mille juures 1960ndatel ehitatud korterite hinnad tõusid 17% ja 1980ndatel ehitatud korterite hinnad 18% võrra. Koguni 23%-list hinnatõusu võis täheldada ka möödunud buumi perioodil ehitatud korterite osas, millede pakkumine on Lasnamäe linnaosas samuti suhteliselt piiratud. 2021. aasta turusituatsioon viitas Lasnamäe osas selgelt asjaolule, et vastavas linnaosas on arvestataval määral potentsiaalseid uute korterite ostjaid, kuid olemasolev pakkumismaht kui ka kavandatud arendusprojektide hulk on sellest olenemata suhteliselt vähene ka veel lähitulevikus. Lasnamäe elanikkond sai koroonakriisis majanduslikult ja sotsiaalselt mõnevõrra enam mõjutatud kui ülejäänud Tallinna piirkonnad, kuna vastavas linnaosas elab arvestataval määral inimesi, kes tegutsevad koroonapiirangutest otseselt mõjutatud tegevusvaldkondades ning mille taustal aastatel 2020 - 2021 ei pidanud paljud kinnisvaraarendajad Lasnamäe turupiirkonnas uute projektide turule toomist mõistlikuks.

2022. aasta I poolaastal taandus tehingute arv Lasnamäel võrreldes aastatagusega 15% võrra
2022. aasta II kvartalis tehti Lasnamäe linnaosas kokku 462 korteritehingut, mida oli järelturul alanenud tehingute arvu tõttu 3,8% vähem kui eelmises kvartalis ning laiapõhjaliselt taandunud turuaktiivsuse tõttu koguni 22% vähem kui 2021. aasta II kvartalis. Uusi kortereid müüdi sealjuures 42 tk, mida oli 45 ühikut vähem kui aasta tagasi ning 2 tk vähem kui veel tänavu I kvartalis. Järelturul tehti seega samaaegselt 420 ostu-müügitehingut, mida oli koguni 3,7% vähem kui eelmises kvartalis ning 15% vähem kui veel 2021. aasta II kvartalis. Tehtud tehingute osas kujunes turul tervikuna mediaanhinnaks 2425 €/m2, mida oli 10% enam kui eelmises kvartalis ning 28% rohkem kui veel 2021. aasta II kvartalis. Võrreldes aastatagusega hinnatõus enam ei kiirenenud, kuid kvartaalselt püsis hinnatõus endiselt väga kiire, mida on muidugi saatnud ka väga kiire üldine tarbijahindade kasv.

2022. aasta II kvartalis tehtud uute korterite tehingute puhul kujunes mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2878 €/m2, mida oli suhteliselt sarnase tehingute struktuuri tõttu 0,4% rohkem kui eelmises kvartalis ning 18% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Järelturutehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2361 €/m2, mida oli 33% rohkem kui aasta tagasi ning 10% enam kui veel 2022. aasta I kvartalis. Järelturul võis märgata täpselt sama kiiret aastast hinnatõusu nagu eelmises kvartalis, mille juures kvartaalne hinnakasv marginaalselt aeglustus (veel eelnevas kvartalis +11%). Arvestatav hulk magalapiirkondade elanikke kasutas 2021. aastal võimalust vabastada II pensionisamba raha, mille mõju näib aga olevat elamispindade turul vajunud juba suhteliselt tahaplaanile. Kuigi 2021. aasta alguses võis märgata tempokalt kasvanud energiahindu ning selle taustal võis eeldada, et magalapiirkondade elanikkonna tarbijakindlus halveneb, mis ei võimalda üüri- ega ka omanditurul hindade endises tempos kasvu jätkumist, siis ei saanud seda laiapõhjaliselt siiski sugugi täheldada ning ettevaatavalt näib, et ka võibolla aastate 2022 - 2023 talvise perioodi osas on energiakriisi võimalikku mõju kinnisvaraturu osas veidi ülehinnatud.

2022. a. Q2 uued: 42 tk; 2878 €/m2
2022. a.Q2 järelturg: 420 tk; 2361 €/m2

2021. a. Q1 uued: 97 tk; 2449 €/m2
2021. a. Q1 järelturg: 497 tk; 1786 €/m2

Lasnamäe linnaosa tüüpkorterite lõikes võis 2022. aasta I kvartalis täheldada hinnakasvu taaskordset kiirenemist ning selle taustal jätkus elanikkonna jaoks elamispinna kättesaadavuse tugev halvenemine. II kvartalis küll hinnatõus veidi aeglustus, kuid laias laastus ei ole lõpptarbija jaoks asjaolud positiivses suunas eriti muutunud. Valdavalt 1960ndatel ehitatud tüüpkorterite osas kasvas mediaanhind tänavu II kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga 8,1% võrra ning võrreldes aastatagusega 31%. 1980ndatel ehitatud korterite osas kujunes mediaanhinnaks 2229 €/m2, mida oli 10% enam kui eelmises kvartalis ning 29% rohkem kui veel aasta tagasi samal perioodil. Tüüpkorterite pakkumismaht on koroonakriisi algusest vähenenud ning pakkumishinnad selle taustal järsult kasvanud, mille taustal jätkub edasine elamispindade hinnatõus ka veel vähemalt 2022. aasta II pooles. Tüüpkorterite pakkumine on asunud 2022. aasta algusest tugevalt täienema ning pakkumise kasv lähitulevikus likviidsuse halvenemise ja 2021. aastal alustatud arendusprojektide korterite üleandmise tõttu jätkub. Samas, kuna Lasnamäel ei ole hiljaaegu eriti uusi arendusprojekte väljaspool Lahekalda piirkonda algatatud, on pakkumismahu muutumine lähitulevikus pigem seotud üldise Lasnamäe linnaosa elanikkonna kindlustunde muutustega, mitte niivõrd ehitusaktiivsusega. 2022. aasta I pooles suurenes Lasnamäel pakkumismaht 72% võrra.

Lasnamäe linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Lasnamäe linnaosas leidis korteriturul kiireim hinnakasv enne 2022. aastat aset 2013. ja 2014. aastal. 2015. ja 2016. aastal tempokas hinnakasv küll jätkus, kuid seda mõnevõrra aeglasemas tempos. Uusarendustega seotud tehingute taustal 2017. aastal statistiline hinnakasv taas kiirenes, mis jätkus sarnases, kuid aeglustuvas tempos ka 2018. aastal. 2019. aastal edasine kasvutempo aeglustumine jätkus, mis tulenes uute korterite müügimahtude vähenemisest. 2020. aastal järelturuaktiivsuse laialdase languse tõttu uute korterite osakaal aga tehtud tehingutes taas suurenes, mis kiirendas ka statistilist hinnakasvu. 2021. aastal jätkus üsna sarnane hinnatõus, kuid struktuurselt oli hindade kasv siiski uute ja järelturukorterite osas üsna erinev ning võib väita, et tegelikkuses oli 2021. aasta viimaste aastate kiireima hinnatõusuga periood. Hinnataseme kasv on Lasnamäe linnaosa korteriturul olnud viimastel aastatel erineva suurusega korterite puhul siiski võrdlemisi ühtlane. Hinnatõus on veidi kiirem olnud 2-toaliste ja üle 70 m2 suuruste korterite puhul. 1- ja 3-toaliste korterite hinnad on kasvanud aastatel 2017 - 2021 põhimõtteliselt analoogses tempos. Olenemata, et periooditi on hinnakasv olnud Lasnamäel kas kiirenev või aeglustuv, võis siiski enne koroonapandeemiat täheldada edasise kasvutempo aeglustumist sarnaselt Tallinnale kui tervikule ning võib eeldada, et mõningase viitajaga demograafiliste tegurite tõttu sarnane trend taastub.

Lasnamäe linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Lähitulevikus on Lasnamäe linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. Koroonapandeemia taustal pöördus 2020. aasta II kvartalis tehingute arv tugevasse langusesse, mis asus aga III kvartalist üsna kiirelt taastuma, seda siiski mõnevõrra vaevalisemalt kui mitmetes teistes Tallinna linnaosades. Aastataguse järjest kõrgema võrdlusbaasi tõttu on siiski edasine turuaktiivsuse kasvupotentsiaal 2021. aasta IV kvartalist piiratud. 2021. aastal ületati Lasnamäel küll kahe eelneva aasta tehingute arv, kuid turuaktiivsus püsis siiski suhteliselt sarnane kui 2018. aastal. Olemasolev pakkumismaht kui ka 2021. aastast järsult kasvanud korterite hinnad ei võimalda eelolevateks kvartaliteks enam tehingute arvu kasvu prognoosida ning pigem on taas üldine surve turuaktiivsuse languseks. 2022. aasta II poolaastal püsib hindade kasv siiski jätkuvalt tempokas, kuid võib eeldada, et kiireim kasvuperiood jäi 2022. I poolaastasse. Sarnaselt teistele Tallinna piirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui ka tehinguaktiivsust enim mõjutama tehingud uute korteritega. Lasnamäel asus aga turuaktiivsus järjest kõrgema võrdlusbaasi tõttu alanema juba 2019. aastal, kuna ehitusaktiivsus on mitu aastat järjest vähenenud. 2022. aasta II kvartali keskpaiga seisuga moodustasid Lasnamäe linnaosas müümata uued korterid kogu Tallinna laojäägist pelgalt 6%. Järelturupakkumiste arv jätkab kasvamist paralleelselt ehitusaktiivsuse kasvuga, mida võib tugevamalt oodata tõenäoliselt alles 2023. aastal, kuna nii 2021. aastal kui ka 2022. aasta I pooles alustati alla ootuste pelgalt üksikute uute hoonete ehitusega, survestades suhteliselt tempokat hinnakasvu püsima piiratud pakkumise püsides ka veel lähikvartalitel.

 

Mustamäe linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Mustamäe linnaosa korteriturul kokku 1657 tehingut, mida oli 9,2% enam kui varasemal aastal, kui turuaktiivsus alanes 2,7% võrra. Tegemist oli senise kasvutsükli vältel kõrgeima tehingute arvuga, kuid erinevalt mitmetest teistest Tallinna linnaosadest jäi siiski turuaktiivsuse kasv suhteliselt tagasihoidlikuks. Turuaktiivsuse kasv tulenes sealjuures aga ainuüksi järelturult, mille juures järelturukorteritega tehti kokku 1463 ostu-müügitehingut. Järelturuaktiivsus kasvas aastaga koguni 41% võrra, mille kõrval uute korterite müük vähenes pakkumismahu alanemise tõttu 59% võrra. Piiratud pakkumine ei võimalda 2022. aastal enam oluliselt turuaktiivsuse kasvu jätkata, mistõttu on paralleelselt elamispinna kättesaadavuse halvenemisele surve turuaktiivsuse alanemiseks taas suurenenud.

Tehtud tehingute osas kujunes 2021. aastal Mustamäe linnaosas mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1952 €/m2, mida oli järelturuaktiivsuse kasvu tõttu ainuüksi 4,3% enam kui 2020. aastal, kui uute korterite suurenenud müügi tõttu kasvas mediaanhind koguni 13% võrra. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 2548 €/m2, mida oli 5,8% enam kui varasemal aastal. Järelturukorterite puhul kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 1884 €/m2, mida oli aga koguni 16% rohkem kui eelneval aastal. Suhteliselt aeglane uute korterite hinnakasv peegeldas aga pigem 2020. aastal langetatud võlaõiguslikke ostuotsuseid, mis kajastusid asjaõiguselepingutena alles 2021. aasta turustatistikas. 2021. aastal järsult kallinenud uute korterite hinnatase peegeldub turustatistikas aga alles 2022. aastal. 2021. aastal võis järelturu osas täheldada, et ostuhuvi suurenes nii investeerimise kui ka omakasutuse eesmärgil laiapõhjaliselt, mille juures hinnakasvu soodustas suuresti uute korterite pakkumismahu madalseis.

Vaadates tüüpkorterite turgu, võis sealsete tehingute osas märgata 2021. aastal üsna tempokalt kasvavaid hinnatasemeid. Valdavalt 1960ndatel ehitatud korterite osas võis märgata 20%-list aastast hinnatõusu ning 1980ndatel ehitatud korterite osas 14%-list hinnakasvu, mis oli viimaste aastate kiireim tempo ning mille taustal elamispinna kättesaadavus järsult halvenes. Ehituslikult mõnevõrra uuemate korterite aastane hinnatõus jäi valdavalt 10 kuni 16 protsendi vahemikku, mille juures möödunud buumi perioodil ehitatud kortereid sooviti varasemast enam soetada ainuüksi põhjusel, et täiesti uute korterite pakkumine oli vähenenud. Kuigi uute korterite müük oli 2021. aastal oluliselt parem kui keegi oleks oodanud, ei saanud 2021. aasta vältel siiski Mustamäe linnaosas ehitusaktiivsuse märgatavat kasvu täheldada, mille taustal püsib ka 2022. aastal veel uute korterite müük Mustamäel üsna vähene.

2022. aasta I poolaastal kasvas Mustamäel turuaktiivsus võrreldes aastatagusega veel 6,4% võrra
2022. aasta II kvartalis tehti Mustamäe linnaosas kokku 466 korteritehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 23% rohkem kui eelmises kvartalis ning eeskätt järelturul kasvanud turuaktiivsuse tõttu 9,1% enam kui veel 2021. aasta II kvartalis. Mustamäe linnaosa oli 2022. aasta I pooles üks väheseid piirkondi Tallinnas, kus võrreldes aastatagusega veel tehingute arv suurenes. Uusi kortereid müüdi II kvartalis sealjuures 97 tk ja järelturul tehti 369 ostu-müügitehingut, mille juures võrreldes aastatagusega suurenes uute korterite müük 6 ühiku võrra ning järelturuaktiivsus kasvas 9,8% ulatuses. Võrreldes 2022. aasta I kvartaliga võis täheldada järelturuaktiivsuse hooajalist kasvu 2,8% võrra, mille kõrval uute korterite müük suurenes ligi kolm ja pool võrra. Järelturuaktiivsuse hooajaline kasv oli oodatust marginaalsem, mille kõrval uute korterite asjaõiguslepingute võrreldes aastatagusega üsna marginaalne suurenemine on järjest väiksema hulga arendusprojektide valmimise tõttu olnud ootuspärane.

Tehtud tehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2406 €/m2, mida oli uute korterite osakaalu suurenemise tõttu 11% enam kui eelmises kvartalis ning 26% rohkem kui 2021. aasta II kvartalis. Uute korterite puhul kujunes sealjuures mediaanhinnaks 2827 €/m2 ja järelturul 2306 €/m2, mille juures uute korterite hinnatase suurenes võrreldes aastatagusega 9,2% võrra ning järelturg näitas samaaegselt 30%-list kasvu. Võrreldes 2022. aasta I kvartaliga kasvasid uute korterite hinnad madala võrdlusbaasi tõttu 16%, mille juures järelturul võis täheldada samuti kiirenenud tempos 8,3%-list hinnakasvu. Tüüpkorterite osas võis 1960ndatel ehitatud korterite osas täheldada 2022. aasta II kvartalis 19%-list aastast hinnakasvu ning 1980ndatel ehitatud korterite osas 34%-list hinnakasvu. Võrreldes tänavu I kvartaliga tüüpkorterite hinnatõus sealjuures paralleelselt üldise tarbijahindade kasvu kiirenemisega taas veidi kiirenes, püsides 1960ndatel ehitatud korterite osas 6,4% ja 1980ndatel ehitatud korterite osas 11% tasemel, viidates eelolevale jätkuvale tarbijakindluse halvenemisele ja potentsiaalsete ostjate vähenemisele.

Mustamäe linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Mustamäe linnaosa korteriturul leidis statistiliselt kiireim hinnakasv enne 2022. aastat aset 2013. ja 2014. aastal ning seejärel 2020. aastal. Hinnataseme kasvu on mõjutanud eeskätt tehingud uute korteritega, mille juures ehitustegevuse aktiivsus on viimastel aastatel olnud suhteliselt volatiilse iseloomuga. Hinnataseme kasv on Mustamäe korteriturul alates 2017. aastast olnud võrdlemisi ebaühtlane. Hinnakasv on uute korteritega tehtud tehingute tõttu tempokaim olnud just 3- ja enamatoaliste korterite osas. Võrdlemisi kiiret hinnakasvu on näidanud ka 2-toalised korterid, mille kõrval olenemata laialdasest üürikinnisvarasse investeerimisest on 1-toaliste korterite hinnakasv olnud kõige aeglasem. Kui aga oluliselt pikemat ajavahemikku vaadata, võib kõikide suurustega korterite puhul täheldada suhteliselt sarnast hinnakasvu. Statistiline hinnatasemete kasv on siiski veidi petlik, kuna 2021. aastal võis tehinguid struktuurselt nende ehitusaasta baasil analüüsides täheldada, et hinnatõus oli viimaste aastate kiireim ning isegi mõnevõrra kiirem tõus püsis ka veel 2022. aasta I pooles.

Mustamäe linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Lähitulevikus on Mustamäe linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. Turuaktiivsuse langus oli koroonakriisi taustal tugevaim just järelturul, mille juures 2020. aasta keskpaigas asus korteriturul pakkumiste arv suurenema ja pakkumishinnad langema, kuid tegemist oli pelgalt ajutise nähtusega. 2020. aasta IV kvartalist on taas hinnakasv kiirenenud ning pakkumiste arv kiirelt alanenud, indikeerides edasise hinnakasvu jätkumist ka veel 2022. aastal. 2022. aastal aga tõenäoliselt enam märkimisväärselt kõrgemat tehingute arvu ei saavutata ning hiljemalt 2023. aastal pöödub turuaktiivsus langusesse, seda eeskätt piiratud pakkumise ja halvenenud elamispinna kättesaadavuse tõttu. Sarnaselt teistele Tallinna piirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui ka tehinguaktiivsust enim mõjutama tehingud uute korteritega. Ehitusaktiivsus oli Tallinna magalapiirkondades küll enne koroonakriisi taas kasvanud, kuid Mustamäel asuti aastatel 2020 - 2021 ehitama vähem uusi kortereid kui varasemalt ning 2022. aasta II kvartali keskpaiga seisuga oli müümata uute korterite laojääk endiselt pigem õhuke (ligi 10% kogu Tallinna pakkumisest), mistõttu uute korterite müüginumbrid püsivad madalad veel pikema aja vältel (2022. aasta I pooles hakati riikliku ehitisregistri andmeil Mustamäel ehitama ainuüksi ühte uut korterelamut 99 korteriga). Suhteliselt vähene uute korterite pakkumine survestab järelturul hindu endiselt kasvama ning hoiab järelturukorterite pakkumise suhteliselt madalal ka veel lähikvartalitel. Pakkumine on asunud siiski üldiselt 2022. aastal juba suurenema, mille juures perioodil jaanuarist juulini võis täheldada pakkumismahu ligi 80%-list kasvu ning seda on vedanud likviidsuse halvenemise ja spekulatiivse pakkumise suurenemise tõttu peamiselt järelturg.

 

Nõmme linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Nõmme linnaosa korteriturul kokku 358 ostu-müügitehingut, mida oli 22% enam kui varasemal aastal. Tegemist ei olnud siiski senise kasvutsükli vältel oluliselt kõrgema tehingute arvuga kui veel mõni aeg tagasi, sest näiteks 2016. aastal tehti veel 399 korteritehingut, mille järgselt neli aastat järjest tehingute arv vähenes. Tehingute arvu vähenemisse on panustanud eeskätt pidevalt kahanenud pakkumiste arv ning piirkondlik suhteliselt madal ehitusaktiivsus, mis on Nõmme elanikke teistesse Tallinna linnaosadesse või ka Tallinna lähiümbruse alevikesse elama viinud. 2021. aastal tulenes turuaktiivsuse kasv eeskätt järelturult, mille juures järelturul tehti kokku 241 ostu-müügitehingut, mida oli 43% enam kui 2020. aastal. Uute korteritega tehti samaaegselt ainuüksi 14 tehingut, mida oli 39 ühiku võrra vähem kui 2020. aastal.

Tehtud tehingute puhul kujunes 2021. aastal Nõmme linnaosas mediaanhinnaks 1952 €/m2, mida oli 10% enam kui varasemal aastal, kui hinnatase kasvas 4,6% võrra. Hinnakasv üsna järsult kiirenes sarnaselt Tallinnale kui tervikule, mille juures 2018. aastal oli Nõmme linnaosas aastane hinnatõus veel pelgalt 1,4% tasemel. Viimaste aastate alanevat turuaktiivsust on Nõmme linnaosas saatnud ka Tallinna enamikest teistest linnaosadest oluliselt aeglasem aastane hinnakasv. Hinnataseme kasvu aeglustumine on olnud otseses seoses uute korteritega tehtud tehingute ja pakkumiste vähenemisega, mida peegeldas ka aastatel 2017 - 2019 suhteliselt analoogsel tasemel püsinud piirkondlik keskmine pakkumishind. Olenemata sellest, et pakkumiste arv on pidevalt vähenenud, ei ole see siiski Tallinna magalapiirkondadega sarnast survet hinnataseme kasvuks Nõmme linnaosas loonud. Viimane võib tuleneda asjaolust, et Nõmme korterelamute turg on oma olemuselt suhteliselt diferentseeritud ning potentsiaalne ostjaskond eelistab sageli mingisugust väga spetsiifilist vara, mida turul on pakkumisel piiratud mahus ning selliste varade mitte leidmisel kas oodatakse edasi või siirdutakse teistesse Tallinna piirkondadesse (eeskätt Kesklinn, Kristiine või Põhja-Tallinn).

Kui veel 2019. aastal võis Nõmme linnaosa korteriturul täheldada järelturu puhul pea kõikides turusegmentides aastast hinnakasvu ning seda valdavalt vahemikus 2,5 kuni 5 protsenti, siis 2020. aastal võis enamikes ehituslikult vanemates korterelamutes paiknevate korterite osas täheldada hinnalangust. Hinnalangus oli tugevaim just nõukogudeaegsete paneelelamute korterite lõikes, mille juures vastava kaubagrupi potentsiaalsete ostjate osas oli nii kindlustunne kui ka võimalused kinnisvara soetada halvenenud 2020. aastal kõige enam. 2021. aastal seejärel hinnatõus taas laiapõhjaliselt kiirenes, mille juures uute korterite osas kujunes mediaanhinnaks 2511 €/m2 ja järelturul 1956 €/m2. Uute korterite aastaseks hinnakasvuks kujunes sealjuures 20% ja järelturul 16%. 2021. aastal võis Nõmme linnaosas täheldada mõningast ehitusaktiivsuse suurenemist, mis hoiab tõenäoliselt piirkondliku statistilise hinnakasvu üsna kiire ka veel 2022. aasta vältel. Elamispindade üldise hinnakasvu aeglustumise, kuid ehitushinna jätkuva kasvu tõttu võib oodata ehituslikult uuemate ja vanemate korterite hinnadiferentsi suurenemise jätkumist.

2022. aasta I pooles alanes Nõmme linnaosas tehingute arv võrreldes aastatagusega 9,3% võrra
2022. aasta II kvartalis tehti Nõmme linnaosas kokku 99 korteritehingut. Võrreldes eelmise kvartaliga suurenes tehingute arv hooajaliste tegurite tõttu 30%, kuid alanes võrreldes 2021. aasta II kvartaliga 8,3% võrra. Turuaktiivsuse langus võrreldes aastatagusega jätkus sealjuures tänavu teist kvartalit järjest. Kui 2021. aasta II kvartal välja jätta, püsis turuaktiivsus 2021. aasta erinevate kvartalite vältel suhteliselt sarnase aktiivsusega ning tehingute arv 2020. aasta III kvartalist kuigi olulisel määral endiselt muutunud ei ole. 2022. aasta I kvartalis tehti uute korteritega 23 ostu-müügitehingut, mida oli 19 ühiku võrra enam kui veel eelmises kvartalis ning koguni 22 ühikut rohkem veel 2022. aasta II kvartalis. Järelturul tehti samaaegselt 2022. aasta II kvartalis 76 korteritehingut, mida oli 4 ühikut enam kui eelmises kvartalis, kuid siiski 29% vähem kui veel aasta tagasi samal perioodil. Uute korterite müük ja ehitusaktiivsus on küll taas suurenenud, kuid võrreldes aktiivsemate linnaosadega seda hetkeseisuga veel suhteliselt vähesel määral.

Kõikide tehtud korteritehingute lõikes kujunes 2022. aasta II kvartalis Nõmme linnaosa korteriturul mediaanhinnaks 2656 €/m2, mida oli 8,3% enam kui veel tänavu I kvartalis ning koguni 38% rohkem kui möödunud aasta II kvartalis. Hinnakasv oli 2020. aasta IV kvartalist kuni tänavu I kvartalini pidevalt kiirenenud, mille juures hinnatõus püsis käesoleva aasta II kvartalis endiselt väga kiire, kuid see aastases võrdluses enam ei kiirenenud. Järelturul tehtud tehingute osas kujunes tänavu II kvartalis mediaanhinnaks 3722 €/m2, mida oli 30% enam kui aasta tagasi ning 3,9% rohkem kui veel eelmises kvartalis. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes samaaegselt II kvartalis mediaanhinnaks 3722 €/m2, mida oli koguni 12% rohkem kui veel eelmises kvartalis. Üldiselt näib, et kuigi hinnatõus püsis veel 2022. aasta I poolaastal väga kiire, ei ole see enam kiirenenud ning ettevaatavalt võib oodata hinnatõusu aeglustumist.

Erinevalt Tallinna suurematest linnaosadest ei näidanud Nõmme möödunud tervishoiukriisi vältel ei märkimisväärset ajutist pakkumiste arvu suurenemist ega ka pakkumis- või tehinguhindade alanemist, mistõttu on ka seejärel esinenud turuaktiivsuse ja hinnatasemete kasv olnud 2021. aasta näitel mõnevõrra mõõdukam kui enamikes teistes Tallinna linnaosades. Mediaanhind võib eelolevatel kvartalitel siiski veidi volatiilsemaks muutuda, seda ennekõike uute korteritega tehtavate tehingute või nende struktuuri muutumise tõttu, kuna ehitusaktiivsus 2021. aastal taas suurenes eeskätt Nõmme turu piirkonnas. Uute arendusprojektide algatamine on Nõmmel olnud siiski üldplaanis suhteliselt vähene, mistõttu ei ole märkimisväärset turuaktiivsuse kasvu oodata ka lähitulevikus.

Nõmme linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Nõmme linnaosas on viimastel aastatel aset leidnud hinnakasv olnud võrdlemisi ebaühtlane, mis tuleneb peamiselt piirkonna vähesest tehinguaktiivsusest ning korteriturul kaubeldavate korterite vahelistest erinevustest. Kiireim hinnakasv leidis Nõmmel enne 2022. aastat aset 2013., 2014. ja 2016. aastal. Perioodil 2017 - 2019 kasvasid hinnalt enim 1- ja 2-toalised korterid, ülejäänud suurusega korterite hinnakasv oli samaaegselt tunduvalt aeglasem. Enne 2021. aastat võis täheldada ennekõike varasema hinnakasvu aeglustumist, mis kirjeldas valdavas osas pigem järelturul tehtavate tehingute turudünaamikat. 2021. aastast hinnatõus taas laiapõhjaliselt kiirenes, kuid üldplaanis on tegemist tõenäoliselt ajutise nähtusega ning mõningase viitajaga tõenäoliselt 2019. aastaga suhteliselt sarnane turusituatsioon taastub. Hinnataseme kujunemine on tugevalt mõjutatud vähestest, kuid järelturu varadest oluliselt kallimatest, uute korterite tehingutest, millede osakaal kogu tehingute mahus varieerub periooditi võrdlemisi suures ulatuses. Uute korterite müük on aga viimaste aastate vältel püsinud tunduvalt väiksem kui veel aastatel 2016 ja 2017, kuid see on asunud 2022. aastal taas suurenema.

Nõmme linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Lähitulevikus on Nõmme linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. Olulist turuaktiivsuse jätkuvat suurenemist ei ole lähikvartalitel enam oodata, kuna piirkondlik pakkumine on piiratud ning elamispinna kättesaadavuse halvenemise taustal lisandub potentsiaalsete koduostjate sekka varasemast väiksemal hulgal ostuhuvilisi. Turuaktiivsuse langus oli 2020. aasta II ja III kvartalis tugevaim just järelturul, mille taustal asus Tallinnas kui tervikus pakkumiste arv suurenema ja pakkumishinnad mõõdukalt langema, kuid Nõmme linnaosas jäid taolised trendid siiski suhteliselt tagasihoidlikuks. Ajutine likviidsuse vähenemine viis aga järelturul 2021. aastal märkimisväärse tehingute arvu kui ka hinnataseme kasvuni, kuid Nõmme linnaosas olid koroonakriisi leebema mõju tõttu ka avaldunud kasvunumbrid mõnevõrra mõõdukamad kui mitmetes teistes Tallinna linnaosades. Sarnaselt teistele Tallinna piirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui ka tehinguaktiivsust enim mõjutama siiski tehingud uute korteritega, mille mõju on aga Nõmme linnaosas uute korterite suhteliselt vähese pakkumise tõttu tasakaalukam kui Tallinnas tervikuna. Kõikidest Tallinnas ehitamisel olevatest uutest korteritest moodustavad Nõmme linnaosas paiknevad korterid kõigest mõne protsendi. Nõmme linnaosa suhteliselt vähene pakkumine võimaldas 2020. aastal vältida laiapõhjalist pakkumishindade langust, mistõttu ka aastatel 2021 - 2022 avalduv hinnakasv on eeskätt järelturul mõnevõrra mõõdukam kui mitmetes teistes linnaosades. Ligi 30%-line pakkumismahu kasv 2022. aasta I pooles viitab siiski ka Nõmme linnaosa puhul asjaolule, et ettevaatavalt on senine kiire hinnatõus leevenemas, kuna likviidsus on halvenemas turul tervikuna.

 

Pirita linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Pirita linnaosas kokku 230 korteri- ja ridaelamukorteritehingut. Võrreldes 2020. aastaga suurenes tehingute arv 9,5% võrra. Erinevalt mitmetest teistest Tallinna linnaosadest ei olnud siiski tegemist senise kasvutsükli vältel kõrgeima tehingute arvuga, veel 2017. aastal oli Pirita linnaosa tehingute arv täpselt samal tasemel. Uute korteritega tehti sealjuures 67 tehingut, mida oli 9 tk vähem kui 2020. aastal. Turuaktiivsuse kasvu vedasid seega ainuüksi järelturukorterid, milledega tehti kokku 163 ostu-müügitehingut, mida oli 22% enam kui varasemal aastal.

Tehtud tehingute lõikes kujunes 2021. aastal Pirita linnaosas mediaanhinnaks 2266 €/m2, mida oli 11% enam kui eelmisel aastal, kui hinnatase kasvas olenemata koroonakriisist 7,9% võrra. Hinnakasv kiirenes mitmendat aastat järjest, veel 2019. aastal kasvas mediaanhind pelgalt 4,2% võrra. Hinnakasvu kiirenemisse panustasid 2021. aastal nii uued kui ka järelturukorterid, mille juures uute korterite aastaseks hinnakasvuks kujunes 2590 €/m2 mediaanhinna juures 13%. Järelturutehingute puhul kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 2126 €/m2, mida oli 10% rohkem kui 2020. aastal. Erinevalt enamikest Tallinna linnaosadest võis Pirital täheldada, et järelturul oli hinnatõus tunduvalt aeglasem ning ühtlasi aeglasem kui ka uute korterite hinnakasv. 2022. aastal ehituslikult uuemate ja vanemate elamispindade hinnadiferents suureneb tõenäoliselt veelgi ulatuslikumalt.

Pirita linnaosa kõige aktiivsema elamispindade turusegmendi (perioodil 2001 - 2010 ehitatud korterid ja ridaelamukorterid) osas võis 2020. aastal täheldada hinnakasvu aeglustumist, mille juures mediaanhinna kasv taandus 6,0%-lt 2,2%-le. 2021. aastal kiirenes aga vastava turusegmendi korterite hinnatõus 7,3% tasemele. Nõukogudeaegsete korterelamute korteritega tehtud tehingute arv püsis sarnaselt eelnevatele aastatele võrdlemisi vähene, mida iseloomustab eeskätt asjaolu, et kuigi selliseid hooneid on Pirita linnaosas piiratud mahus, on neis paiknevate korterite müügipakkumine veelgi enam piiratud ning pakkumine on viimastel aastatel järjepidevalt vähenenud. Kuigi Pirita linnaosa elanikkonna osas ei olnud koroonakriisi taustal tööpuudus oluliselt suurenenud, oli 2020. aastal siiski Pirital sarnaselt Tallinnale kui tervikule täheldada eelkõige hinnakasvu aeglustumist, mis peegeldas mõningase negatiivse mõju avaldumist ka keskmisest jõukamate elanikega piirkondadele. Pelgalt hinnakasvu aeglustumine, mitte hinnalangus, oli ka 2021. aastal Pirita linnaosas võrreldes näiteks magalapiirkondadega mõnevõrra aeglasema aastase hinnakasvu põhjuseks.

2022. aasta I pooles alanes Pirital turuaktiivsus võrreldes aastatagusega 25% võrra
2022. aasta II kvartalis tehti Pirita linnaosas 42 korteri- ja ridaelamukorteritehingut. Võrreldes eelmise kvartaliga suurenes uute korterite tehingute arv sealjuures 4 ühiku võrra, kuid järelturul taandus aktiivsus siiski 10 korteritehingu võrra. Järelturul tehti sealjuures 31 ostu-müügitehingut ning uute korteritega 11 tehingut, mille juures võrreldes aastataguse II kvartaliga müüdi üks uus korter enam, kuid järelturuaktiivsus langes siiski 42% võrra. Turuaktiivsus on viimase pooleteise aasta vältel püsinud suhteliselt stabiilne, mille juures Pirital on korteriturul avaldunud muutused olnud võrreldes ülejäänud Tallinna linnaosadega suhteliselt tagasihoidlikud, kuid hinnatõus on samuti 2021. aastast märgatavalt kiirenenud.

Kõikide korteritehingute lõikes kujunes Pirital 2022. aasta II kvartalis keskmiseks mediaanhinnaks 2846 €/m2, mida oli 2,6% rohkem kui eelmises kvartalis ning koguni 37% rohkem kui aastatagusel samal perioodil. Hinnatõus võrreldes eelmise kvartaliga ei kiirenenud, kuid võrreldes aastatagusega püsis hinnatõus endiselt väga kiire, soodustades edasist elamispinna kättesaadavuse halvenemist. Uute korterite mediaanhinnaks kujunes samaaegselt 3360 €/m2, mida oli sisuliselt sama palju kui eelmises kvartalis ning koguni 40% enam kui aasta tagasi. Järelturutehingute osas kujunes paralleelselt mediaanhinnaks 2829 €/m2, mida oli vastavalt 4,0% ja 41% enam, mille juures aastane hinnakasv püsis täpselt sama nagu eelmises kvartalis, kuid kvartaalne hinnatõus aeglustus.

Perioodil 2001 - 2010 ehitatud korterite mõningane hinnalangus jäi 2020. aasta IV kvartalisse, mille järgselt on hinnakasv kiirenenud sarnaselt ülejäänud Tallinnale. Perioodil 2001 - 2010 ehitatud korterite hinnad olid 2021. aasta IV kvartalis juba 27% kõrgemate hindadega kui 2020. aasta IV kvartalis. Sealjuures võis täheldada, et igas kvartalis 2021. aastal hinnatõus järjest kiirenes, seda eeskätt aasta lõpus, mil avaldus ka üleüldine tempokas tarbijahindade tõus. 2022. aasta II kvartalis kasvasid vastaval perioodil ehitatud korterite hinnad omakorda võrreldes eelmise kvartaliga 9,6% ning võrreldes aastatagusega 43% võrra, mille juures hinnatõus võrreldes tänavu I kvartaliga endiselt veidi kiirenes, kuid mitte enam kuigi märkimisväärsel määral.

Pirita linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt

Enimaktiivseks turusegmendiks on Pirita linnaosas jätkuvalt korterid suurusega üle 70 m2, milledest suure osa moodustavad ridaelamukorterid ja paariselamute boksid. Viimastele aastatele tuginevalt on iga-aastaselt müüdud 2- ja 3-toalisi kortereid Pirital üsna sarnases mahus. Pirita linnaosa on koos Nõmmega olnud viimaste aastate vältel üks aeglaseima aastase hinnakasvuga piirkondi Tallinnas, kus aga samaaegselt näiteks võrreldes Kesklinnaga on olnud täheldada analoogset turuaktiivsuse kasvu. Pirita linnaosas on viimastel aastatel aset leidnud hinnakasv olnud võrdlemisi ebaühtlane, mis tuleneb peamiselt piirkonna vähesest tehinguaktiivsusest ning korteriturul kaubeldavate korterite vahelistest erinevustest. Kiireim hinnakasv leidis Pirital enne 2022. aastat aset 2013. ja 2014. aastal, mille järgsetel aastatel püsis hinnakasv kuni 2021. aastani võrdlemisi tagasihoidlikus tempos, olles 2021. aastal ning ka veel 2022. aasta I pooles järsult kiirenenud. Hinnataseme kasvu on vedanud valdavalt tehingud uute korteritega. Tehinguaktiivsusele ja hinnatasemete kujunemisele avaldavad laialdast mõju perioodiliselt ebaühtlases mahus uusarendustega tehtavad tehingud, seda eriti ridaelamukorterite puhul.

Pirita linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Lähitulevikus on Pirita linnaosa korteriturul oodata Tallinna kui tervikuga võrdlemisi sarnaste trendide kujunemist. 2021. aasta I poolaastal püsis turuaktiivsus analoogne nagu veel 2020. aasta II poolaastal, viidates üldplaanis suhteliselt kõrgele tehingute arvule ning selle edasisele piiratud kasvule, millele järgnes II poolaastal taas mõningane langus, mis jätkus ootuspäraselt ka 2022. aasta I poolaastal. Üldplaanis on tehingute arvu puhul oodata viimaste aastatega võrreldes mõnevõrra madalama taseme püsimist, mille juures edasine kasvupotentsiaal on selgelt piiratud. Kui Tallinnas üldiselt oli turuaktiivsuse langus 2020. aastal kõige tugevam just järelturul, mille osas kerkis ajutiselt esile ka mõningane hinnalangus, siis Pirita linnaosas oli taoliste negatiivsete trendide esinemine suhteliselt tasakaalukas. Sarnaselt teistele Tallinna piirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui ka tehinguaktiivsust enim mõjutama tehingud uute korteritega, mille mõju on aga Pirita linnaosas uute korterite suhteliselt vähese pakkumise tõttu tagasihoidlikum kui Tallinnas tervikuna. Kõikidest Tallinnas ehitamisel olevatest uutest korteritest moodustavad Pirita linnaosas paiknevad korterid ainuüksi mõne protsendi. Märkimisväärset ehitusaktiivsuse kasvu ei olnud Pirita linnaosas märgata ka 2021. aastal, kuid eeskätt külaliskorterite osas on kavandama hakanud ka Tallinna mõistes üsna suuri projekte (nt Pirita TOP endine hotell kavandatakse korteriteks ümber teha, lisaks kavandatakse sinna kõrvale ~ 25 500 m2 sbp mahus kortereid; 2021. alustati Kloostrimetsa tee 56a osas ehitustegevust (40 korterit)). Uute korterite müük püsib Pirita linnaosas asjaõiguslepingute näol üsna vähene ka veel kogu 2022. aasta jooksul ning ettevaatavalt ka 2023. aastal, mille juures tänavu I poolaastal ei hakatud mitte ühtegi uut korterelamut ehitama. Pirita linnaosa suhteliselt õhuke pakkumine aitas koroonakriisi perioodil vältida laiapõhjalist pakkumishindade langust, kuid viimase tõttu on ka aastatel 2022 - 2023 oodata oluliselt vähem volatiilseid muutusi kui linnaosades, mis said koroonakriisis tunduvalt enam mõjutatud.

 

Põhja-Tallinna linnaosa korterituru ülevaade

2021. aastal tehti Põhja-Tallinna linnaosas kokku 1816 korteritehingut, mida oli koguni 42% enam kui varasemal aastal ning mis oli ühtlasi senise kasvutsükli kõrgeim tase. Turuaktiivsuse kasvu taga oli sealjuures aga peamiselt järelturg, mille juures uute korteritega tehti 342 ja järelturul 1474 ostu-müügitehingut. Uute korterite müük suurenes sealjuures 29% ning järelturuaktiivsus koguni 45% võrra. Tehingute arvu kasvu järsku kiirenemist toetas suuresti madal võrdlusbaas, kuna 2020. aastal võis täheldada Põhja-Tallinnas nii uute korterite müüginumbrite vähenemise kui ka üleüldiselt koroonakriisi majanduslike ja sotsiaalsete negatiivsete mõjude tõttu 24%-list turuaktiivsuse langust.

Tehtud tehingute osas kujunes Põhja-Tallinna linnaosas üldiselt 2021. aastal mediaanhinnaks 2392 €/m2, mida oli 16% enam kui eelneval aastal, kui hinnatase kasvas 3,0% võrra. Hinnakasvu kiirenemine oli 2021. aastal laiapõhjaline, mille juures ostuhuvi suurenes nii üürikinnisvarasse investeerimise kui ka omakasutuse eesmärgil. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes 2021. aastal mediaanhinnaks 3795 €/m2, mida oli koguni 23% rohkem kui 2020. aastal. Järelturukorterite osas kujunes samaaegselt mediaanhinnaks 2163 €/m2, mida oli 15% rohkem kui varasemal aastal. Tüüpkorterite turgu vaadates võis aastatel 1940 - 1970 ehitatud korterite osas märgata 19%-list hinnakasvu, mille kõrval valdavalt 1980ndatel ehitatud korterite hinnatase kasvas 16% võrra. Ehituslikult uuemate korterite osas oli hinnakasv samuti tempokas, mille juures näiteks perioodil 2011 - 2015 ehitatud korterite osas võis märgata 28%-list hinnakasvu, mis oli tingitud eeskätt täiesti uute korterite pakkumismahu vähenemisest.

2022. aasta I pooles suurenes Põhja-Tallinnas tehingute arv võrreldes aastatagusega 8,0% võrra
2022. aasta II kvartalis tehti Põhja-Tallinna linnaosa korteriturul 496 ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 14% rohkem kui eelmises kvartalis ning 18% enam kui aasta tagasi samal perioodil. Uute korteritega tehti sealjuures 121 tehingut, mida oli 12 tk vähem kui eelmises kvartalis ning koguni ligi 230% enam kui 2021. aasta II kvartalis. Järelturul tehti samaaegselt seega 375 ostu-müügitehingut, mida oli 2,6% vähem kui aasta tagasi, kuid siiski 24% enam kui veel 2022. aasta I kvartalis. Turuaktiivsuse edasised kasvuvõimalused on 2022. aastast üha piiratumad, kuna võrdlusbaas on taas oluliselt kõrgem ning olemasolev pakkumismaht on jätkuvalt piiratud, mida on omakorda saatnud elamispinna kättesaadavuse laiapõhjaline halvenemine, tuues turule varasemast vähem potentsiaalseid koduostjaid.

Tehtud tehingute osas kujunes 2022. aasta II kvartalis Põhja-Tallinna linnaosas mediaanhinnaks 2926 €/m2, mida oli 5,2% enam kui eelneval kvartalil ning koguni 35% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil. Uute korteritega tehtud tehingute osas kujunes mediaanhinnaks 4323 €/m2, mida oli 8,6% enam kui eelmises kvartalis ning 25% rohkem veel 2021. aasta II kvartalis. Järelturul tehti samaaegselt tehinguid 2743 €/m2 mediaanhinna taustal, mille juures hinnatase kasvas aastases võrdluses 30% ja võrreldes eelmise kvartaliga 13% võrra, iseloomustades üldise tarbijahindade kasvu kiirenemise taustal ka elamispindade tempoka hinnakasvu jätkuvat püsimist.

Tüüpkorterite turul võis 2021. aasta IV kvartalis täheldada, et paralleelselt üldise tarbijahindade kasvu kiirenemisega hinnatõus ka elamispindade lõikes taas kiirenes. 2022. aasta II kvartalis edasine hinnatõus mõningase aeglustumise järgselt seejärel omakorda kiirenes, mille juures kasvutempo püsis võrreldes koroonakriisi eelsete perioodidega väga kiire. Aastatel 1940 - 1970 ehitatud korterite hinnad kasvasid 2022. aasta II kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga 7,2% ning võrreldes aastatagusega koguni 30% võrra. Valdavalt 1980ndatel ehitatud tüüpkorterite puhul võis märgata aastast hinnakasvu 29% tasemel, mille juures aga kvartaalne hinnatõus oli koguni 12% tasemel. Ehituslikult mõnevõrra uuemate korterite osas võis märgata, et endiselt madala uute korterite laojäägi taustal valitses ka seal üsna tempokas hinnakasv, mille juures aastatel 2011 - 2020 ehitatud korterite aastane hinnakasv oli keskmiselt 38% tasemel ning kvartaalselt 8,7% tasemel.

Põhja-Tallinna linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m2) korteri üldpinnast lähtuvalt