loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Tahkuranna vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Kiviõli linn
  • Illuka vald
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Kareda vald
  • Saue vald
  • Võhma linn
  • Keila vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Kuressaare linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tamsalu vald
  • Otepää vald
  • Kasepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Suure-Jaani vald
  • Abja vald
  • Karksi vald
  • Järva-Jaani vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Sõmeru vald
  • Vihula vald
  • Ahja vald
  • Sauga vald
  • Tõstamaa vald
  • Rapla vald
  • Ülenurme vald
  • Tõlliste vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Padise vald
  • Alajõe vald
  • Iisaku vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Koigi vald
  • Noarootsi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Varbla vald
  • Kohila vald
  • Alatskivi vald
  • Kambja vald
  • Laeva vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Tähtvere vald
  • Vara vald
  • Sangaste vald
  • Kõo vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Jõgeva linn
  • Mustvee linn
  • Sindi linn
  • Valga linn
  • Kernu vald
  • Kiili vald
  • Palamuse vald
  • Räpina vald
  • Halinga vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Rannu vald
  • Antsla vald
  • Puhja vald
  • Paldiski linn
  • Nõva vald
  • Konguta vald
  • Karula vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Mäetaguse vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Lääne-Saare vald
  • Vigala vald
  • Värska vald
  • Aaspere küla
  • Abruka küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Aimla küla
  • Annelinn
  • Aruküla alevik
  • Eametsa küla
  • Eisma küla
  • Elbiku küla
  • Ervita küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haapse küla
  • Haaslava küla
  • Hirmuküla küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Illi küla
  • Illuka küla
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jaamamõisa
  • Jakobimõisa küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Kadriorg
  • Kakumetsa küla
  • Kantreküla
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Kauda küla
  • Kaurutootsi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kiikla küla
  • Klooga alevik
  • Koeru alevik
  • Koigi küla
  • Kõpu alevik
  • Kose alevik
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kuru küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Laeva küla
  • Lähte alevik
  • Lasari küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lehmja küla
  • Lehtmetsa küla
  • Letipea küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Lohusalu küla
  • Loo küla
  • Luige küla
  • Luunja alevik
  • Maarja-Magdaleena küla
  • Mägestiku küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Maidla küla
  • Männiku küla
  • Märja alevik
  • Marjamäe küla
  • Meremõisa küla
  • Mikitamäe küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Mustapali küla
  • Mustla alevik
  • Näpi alevik
  • Nigula küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Omedu küla
  • Oti küla
  • Paatsalu küla
  • Päidre küla
  • Paikuse alevik
  • Paistu küla
  • Päri küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põlde küla
  • Põrga küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Raja küla
  • Ramsi alevik
  • Rannamõisa küla
  • Reiu küla
  • Risti alevik
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saarde küla
  • Saarepeedi küla
  • Saku alevik
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Sinimäe alevik
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Soomevere küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tammelinn
  • Tänassilma küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Tonja küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tuulna küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe küla
  • Ülenurme alevik
  • Ulila alevik
  • Unakvere küla
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Uueveski
  • Uusna küla
  • Vääna-Jõesuu küla
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vasknarva küla
  • Vastemõisa küla
  • Vedu küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vidrike küla
  • Viiratsi alevik
  • Viraksaare küla
  • Viti küla
  • Voka alevik
  • Võle küla
  • Võõpsu alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Ehitusaktiivsus on Eesti suuremates keskustes võtnud erineva suuna

Tartus on erinevalt Tallinnast jätkanud ehitusaktiivsus kasvamist

Käesolevaks aastaks prognoositud ehitusaktiivsuse taandumine on Tallinnas kulgenud ootuspäraselt. Pealinnas on selle aasta igas kvartalis jätkanud väljastatud ehituslubade arv võrreldes eelmise aasta sama perioodiga vähenemist. Kolmanda kvartali seisuga on alates aasta algusest väljastatud 39% vähem ehituslube kui aasta tagasi. Alates II kvartalist on vähenema asunud ka uute korterite osas ehitustegevusega alustamine. Aasta esimese kolme kvartali jooksul alustati 2025 uue korteri ehitamist, mida oli ainuüksi 7 tk rohkem kui aasta varem. Uute korterite laojääk on püsima jäänud ligi 3400 ühiku juurde, mille juures laojäägi realiseerimiskiirus on endiselt püsinud 12 - 14 kuu vahemikus, mida võib pidada optimaalseks. Tallinna siseselt on kõige enam kortereid ehitamisel Kesklinnas (25%), Haaberstis (19%), Lasnamäel (19%), Põhja-Tallinnas (17%) ning Mustamäel (13%).

Ehitusaktiivsuse edasist kasvu on tagasi hoidmas ennekõike uute korterite suurenenud pakkumine ning pikenev uute korterite müügiperiood, kasvav ehitushind, kasvanud ehituseks sobilike kruntide hinnad ning vähenenud atraktiivsete kruntide pakkumine. Kui varasemalt on Tallinnas olulist rolli mänginud ehituslubade taotluste menetluskiirus, siis hetkel on selle mõju vähenenud, sest paralleelselt ehituslubade arvu vähenemisele on langemas ka ehitustegevusega alustamine. Arendajad toovad kõige suurema probleemina välja ennekõike ehitushinna pideva kasvu, mille edasist kulgemist on võrdlemisi keeruline prognoosida. Ehitushinna kasvu on lisaks tellimuste mahu kasvule soodustanud ennekõike tööjõupuudus, mille osas ei ole leevenemise märke lähiajal oodata, sest Eesti elanikkonna demograafilised tegurid ning ka võõrtööjõu kaasamise võimalused ei ole lähitulevikus just tööandjate silmis tööturgu soodustavad. Uute arendusprojektide puhul on juba varasemast enam märgata probleemi, kus kinnisvarahindajate poolt koostatavates eksperthinnangutes kajastatud turuväärtus ei tule arendaja poolt küsitavale pakkumishinnale järele.


Erinevalt Tallinnast on viimastel aastatel Tartu linnas uute korterite arendustegevus olnud mõnevõrra tagasihoidlikum, mistõttu vahepealsel perioodil oluliselt vähenenud uute korterite laojääk viis taas ehitustegevuse hoogustumiseni. Tallinn ja Tartu on hetkel siinkohal võtnud erineva arengusuuna, Tartus on erinevalt Tallinnast käesoleva aasta igas kvartalis võrreldes eelneva aasta sama perioodiga jätkanud kasvamist nii ehituslubade väljastamine kui ka uute korterite osas ehitustegevusega alustamine. Paralleelselt on juba turule toodud uute korterite osas olnud Tartus projektide läbimüük tunduvalt parem kui Tallinnas. Viimast ilmestab hästi ka käesoleval aastal kasvanud uute korterite müügimaht, kui Tallinnas kasvas aasta esimese 9 kuu vältel uute korterite vabaturutehingute arv 28%, siis Tartus on kasv kujunenud ligi 120% juurde. Tartus on nõudlust soodustanud suhteliselt sarnased tegurid nagu Tallinnas, kuid Tartus ei ole niivõrd palju rõhku pandud kesklinna piirkonnale vaid pigem äärelinna ja magalapiirkondade aladele, kus uute korterite hinnatase on väga laiale ostjaskonnale vastuvõtlik.

Tallinnas on uute korterite turul nõudlust jätkuvalt enim hinnaklassis 1700 - 2600 €/m2 ning Tartus 1400 - 2200 €/m2, millega on seni tehtud ka valdavav enamus uute korterite tehingutest. Absoluutväärtuses eelistatakse enim uusi kortereid, mis jäävad Tallinnas hinnatasemelt kuni 150 000 euroni, Tartus ja Pärnus on nõutuimad uued korterid hinnatasemelt kuni 125 000 eurot. Võrdlemisi edukalt on Tallinnas läinud endiselt arendusprojektidel, mille keskmine väljamüügihind jääb kuni 2000 €/m2 juurde, kuid sisendite pideva hinnakasvu tõttu on selliseid uusi projekte lisandumas turule järjest vähem. Nii Tallinna kui Tartu uute korterite turul on ehitushinna ja ühtlasi konkurentsi kasvu tõttu märgata üha rohkem, et arendajad siirduvad linna lähiümbrusesse. Kui Tallinna lähivaldade äärealadel arendatakse ka hoogsalt uusi korterelamuid, siis Tartu lähiümbruses on viimase pooleteise aasta jooksul jäänud põhirõhk pigem ridaelamukorterite ehitamisele.


Suuremamahuliste arendusprojektide osas on intressid asunud kasvama

Vaadates eluasemeprojektide finantseerimist, siis on märgata, et uute projektide algatamine ei ole rahaliselt enam samuti oluliselt kasvanud. Tänavu on eluasemeprojektide finantseerimiseks väljastatud rohkem laenuraha kui aasta tagasi jaanuaris, märtsis, juunis, juulis ja septembris. Eluasemeprojektide finantseerimismahuks kujunes aasta esimese üheksa kuu peale kokku 132,8 miljonit eurot, mida oli 6,5% rohkem kui aasta tagasi kuid siiski koguni 43% rohkem kui 2016. aasta samal perioodi. Kuna valdava enamuse käesolevast laenurahast moodustavad arendusprojektid, mis paiknevad Tallinnas ja selle lähiümbruses, siis on statistiliselt vaadatuna laenumahu edasise kasvu aeglustumine arvestades ehitusaktiivsuse dünaamika muutusi ootuspärane.

Valdavalt käivad nii ehitus- kui ka arendusturg käsikäes, mille juures ehitushinna kasv on olnud põhiline ehitustegevusega alustamise edasilükkamise tegur, mille kõrval on omakorda pidurdunud arendusprojektide finantseerimise mahud. Samaaegselt on aga erineva ehitusmahuga arendusprojektide osas märgata lisaks mõningast laenuraha kallinemist. Kui kuni 250 000 euroste laenude puhul on arendusprojektide finantseerimisel alates 2017. aastast keskmine laenuintress jäänud 6 - 7% vahele ega ole käesoleval aasta seni oluliselt muutunud, siis üle 250 000 euroste laenude osas on intressid veidi kasvanud. Märgatavalt on intressitase kasvanud üle 1 miljoni euroste arenduslaenude puhul, kui perioodil 2016 - 2017 püsis keskmine intress 4,0 - 4,5% vahel, siis käesoleval aastal finantseeritud projektide puhul on keskmine intress ületanud juba 5% piiri. Ühalt on intresside kasvu soodustanud rohkemate suuremamahuliste arendusprojektide turuletulek, teisalt on kinnisvaraturul pakkumine võrreldes möödunud aastatega oluliselt kasvanud ning sellega koos on suurenenud ka riskid.

Ühisrahastus on kogunud järjest enam populaarsust

Eesti Panga finantsstabiilsuse aruandest lähtuvalt moodustab Eestis kinnisvarasektoris eluasemeprojektide finantseerimismahust ühisrahastus juba ligi 10%. Seda ei ole veel äärmiselt palju, kuid osakaal on pidevalt jätkanud kasvamist ning ühisrahastusest on saanud arvestatav finantseerimisallikas, kuid kommertspankade jaoks siiski laenuturul veel kaugeltki mitte arvestatav konkurent. Jätkuvalt finantseeritakse suurel hulgal arendusprojekte, mis teatud põhjustel kommertspankade abil tõenäoliselt finantseeritud ei saaks. Teisalt võib spekuleerida, et osa Tallinna kinnisvaraturul tuntud arendajaid on ühisrahastusest kapitali kaasanud pelgalt turunduslikel eesmärkidel, sest laenatud mahud on sageli kogu projekti läbiviimiseks kuluvat laenumahtu arvestades suhteliselt tühised ning ei pruugi olla täpselt arusaadav, miks nad üleüldse ühisrahastusplatvormile oma projektiga osaliselt pöördusid.

Kui väikelinnades 2016. aasta II poolest kiirenema asunud hinnakasvu taustal võis veel lähikvartalitel oodata, et käesoleval aastal alustatakse mitmes erinevas Eesti väikelinnas mõne uue korterelamu ehitust, siis tegelikkus ei ole ootustega päris selget sammu pidanud. Järjest rohkem on märgata nõukogudeaegsel perioodil pooleli jäänud hoonete terviklikku rekonstrueerimist või korterelamuteks ümberehitamist, kuid täiesti uute korterelamute ehitamist esineb pigem vähe. Kuna traditsioonilised krediidiasutused tänases turusituatsioonis ning ennekõike peale majandus- ja finantskriisi ei soovi eriti Tartust ja Tallinnast väljaspool paiknevates piirkondades arendusprojekte finantseerida, siis võis kahtlustada, et vastavaid turunišše asutakse täitma ennekõike läbi ühisrahastusportaalide.

Nii Harjumaa väikeasumite kui ka näiteks Võru või ka Pärnu näitel on vastaid meetmeid juba rakendatud, kuid uute projektide algatamine on väikelinnades jäänud siiski veel tagasihoidlikuks. Väikelinnades on uute detailplaneeringute menetlemine tunduvalt kiirem kui Tallinnas, kuid ka olulist uute planeeringute algatamist ei ole väikelinnades täheldada, pigem kaalutakse kümnenditagusel perioodil kehtestatud planeeringute elluviimist. Üksikud arendajad näiteks nii Rakveres kui Viljandis on küll võimalikku arendustegevust arutanud ja arenduseks sobilikke kinnistuid läbi kinnisvarabüroode otsinud, kuid tihti jäetakse projektid näiteks kohaliku omavalitsusega mingisuguste kokkulepete saavutamise tõttu sinnapaika ning piltlikult öeldes pöörduvad arendajad Tallinna poole tagasi.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 116108
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?