Краткий обзор рынка недвижимости в Эстонии

В мае 2018 года в Эстонии было совершено 2011 квартирных сделок. По сравнению с апрелем провели на 11% и по сравнению с маем прошлого года – на 3,5% сделок больше. В годовом сопоставлении по росту активности на рынке из месяца в месяц по-прежнему лидируют Таллинн, Тарту и Пярну. Однако, без учета сделок, совершенных в Таллинне, количество сделок в других местах Эстонии с середины 2017 года все же не сильно изменилось. За последние двенадцать месяцев активность на рынке за пределами Таллинна возросла на 3,1%, но за последние пять месяцев количество сделок уже снизилось на 1,9%. Другими словами, в последние месяцы на рынке квартир, в отличие от предыдущих лет, высоких темпов роста заметно не было. Волатильность характеристик рынка квартир снизилась, тенденция роста в крупнейших центрах по-прежнему остается стабильной.

Однако на хрупких рынках квартир в небольших центрах это не означает, что совершать сделки не рекомендуется. Наоборот, спрос неуклонно растет, но в отличие от Таллинна проблема заключается в том, что на рынке нет подходящих квартир для покупки. Количество предложений в малых городах резко сократилось, но дальнейшее снижение количества предложений на данный момент также приостановилось. Вместе с тем была ситуация, когда число покупателей увеличилось, а количество участников торгов снизилось в довольно выгодной позиции. Продавцы могут запрашивать гораздо более высокую цену, чем предлагалась несколько лет назад, но более высокая цена также означает меньшее количество потенциальных покупателей. Молодые люди для приобретения жилой площади в качестве дополнительного залога активно используют имущество родителей и поручительство KredEx, но, несмотря на поддерживающие меры, большое количество покупателей все еще находят недвижимое имущество недоступным.

Если в настоящий момент трудно найти центры, где уровень цен на рынке домов и квартир не показал роста в линейном тренде, существенных изменений в периферийных регионах не произошло. Часть покупателей с более низкой покупательной способностью все же ушла из более крупных уездных центров в поселки, в основном, застроенные квартирными домами. Разница в уровне цен между небольшими и более крупными поселениями неуклонно растет, в то время как определенный покупатель при достижении предела кредита и покупательной способности движется к приобретению дома в более дешевых районах. Однако, что касается небольших центров, там труднее финансировать покупку кредитными деньгами, особенно в случае отдельных домов в плохом состоянии. Несмотря на то, что в одночасье во многих поселках уровень цен и количество сделок начали расти стабильными темпами, большинство этих регионов в ближайшем будущем не превысят свой уровень цен, который был в период бума. Например, если уровень цен в Раквере снизился на 10% от топового показателя 2007 года, то в многочисленных поселках в окрестностях Раквере уровень цен опустился от верхнего показателя на 40%.

В то же время в Ида-Вирумаа подобных существенных тенденций роста по-прежнему не замечено, и хотя в отдельных крупных региональных центрах был заметен предыдущий устойчивый рост количества предложений и снижение уровня цен, но до спрогнозированного Янеком Мягги статуса Каламая еще чрезвычайно длинный путь. Наибольший потенциал в Ида-Вирумаа в настоящий момент можно отметить в Нарве и Йыхви, потому что это более устойчивые центры. В Ида-Вирумаа в целом средняя цена предложения снизилась почти на 25% за последние 4 года, а количество предложений увеличилось почти на 150%. Если бы цена на нефть на мировом рынке оставалась на очень низком уровне в течение длительного времени или если бы глобальная экономическая активность не возросла, то регион, вероятно, продолжил бы увядать в прежнем темпе. Ида-Вирумаа вместе с Пылваским и Валгаским уездами являются самыми большими препятствиями для роста показателей, характеризующих статистику активности на рынке квартир, так как региональный уровень цен, по сравнению с другими центрами в Эстонии, значительно ниже.

На фоне совершенных в мае сделок с квартирами медианная цена для Эстонии составляла 1,402 €/м2, что на 9,1% больше, по сравнению с прошлым месяцем, и на 21% больше, чем год назад. Рост цен продолжал расти из-за продолжающегося роста сделок с новыми квартир. Однако общий рост цен на рынке квартир, безусловно, не стоило бы воспринимать как единый темп роста активов. Рост текущих периодов отражает главным образом увеличение затрат на строительство, которые оплачивают, в меньшей или большей степени именно конечные потребители. Если не брать в расчет сделок, совершенных в Таллинне, то в мае медианная цена в Эстонии составила 688 €/м2, что на 46% больше, чем год назад. Последнее иллюстрируется тем обстоятельством, что строительная деятельность активизировалась в к Таллинну волостях, а покупатели активно приобретают преимущественно квартиры в новых рядных домах. Тем не менее, в остальной Эстонии, без учета сделок с новыми квартирами, рост цен по регионам остается, в большинстве случаев, на уровне до 7%, что иллюстрируется, в основном, ростом цен на квартиры вторичного рынка, расположенные в многоквартирных домах, построенных в период 1940-1990 годов. В регионах с более широкой структурой предложения рост цен в основном находится в диапазоне 4-6%, в том числе в Таллинне и Тарту.

В средствах массовой информации объем новостей, связанных с рынком недвижимости, значительно снизился с лета, потому что в данный момент нет ничего существенного для освещения. На рынке недвижимости, по крайней мере, в течение ближайших 6 месяцев, не будет значительных рисков, связанных с внутренним рынком, внимание по-прежнему стоит уделять международным событиям. Когда на шведском рынке недвижимости за легкой 10-процентной коррекцией вновь последовал более спокойный период, было бы целесообразно следить за Италией и всеми текущими событиями в области долгового кризиса в еврозоне в промежуточный период. Проблемы начнут появляться на внутреннем рынке в ближайшие годы, прежде всего, в связи с сокращением числа молодых людей среди покупателей и требованиями к строительству для повышения энергоэффективности. Согласно оценкам, сделанным Госконтролем в ходе аудита, опубликованного во второй половине мая, строительный сектор Эстонии, строительные подрядчики или местные органы власти не будут готовы к предельному сроку перейти к строительству почти нулевых энергетических зданий.