Финансирование жилищных проектов замедляется
В этом году с января по август развитие новых жилищных проектов финансировалось на 5,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года, по сравнению с тем же периодом в 2016 году, однако, рост был около 35%. В этом году дальнейшее развитие начало замедляться, периодически можно наблюдать финансирование крупных проектов, но в целом дальнейший рост объема кредитов замедлился, как и рынок недвижимости в целом. Само по себе некоторое замедление роста чрезвычайно приветствуются, риски при развитии недвижимости за последние несколько кварталов значительно возросли и некоторое замедление на рынке было ожидаемо. В то же время, по крайней мере в городе Таллинне, за последние два месяца вновь наблюдался относительно сильный росdelт при оценке подходящих для развития участков. Разработчики в свете ощутимых изменений на рынке стали ускоряться, на рынок выводятся несколько проектов, которые в действительности могли быть начаться гораздо раньше, с точки зрения детальных планировок жилой и коммерческой недвижимости.
Тем, кто думает, что, как и в 2007 году, мы сейчас должны смотреть на рынок таким взглядом, что хотя бы один проект еще предстоит сделать, можно порекомендовать более консервативную оценку рисков, чем некоторое время назад. На рынке квартир рост цен составляет всего несколько процентов, при этом учащаются месяцы с уменьшающимся количеством сделок. В то же время цена на строительство продолжает расти стабильными темпами, и, учитывая объем заказов из государственного сектора и ситуацию на строительном рынке в целом, в настоящее время сокращения цены на строительство не видно. Количество потенциальных заемщиков уменьшилось, и в Таллинне в будущем темпы роста населения будут замедляться. Сроки продаж для проектов развития увеличиваются, параллельно с этим растут маркетинговые издержки, и поскольку большинство игроков рынка ведут себя относительно одинаково, также невозможно предсказать значительное ослабление конкуренции между разработчиками в ближайшее время. Другими словами, если в прошлом разработчики могли делать значительные ошибки в финансовых прогнозах или выходить на рынок с оптимистичными ожиданиями, то теперь в ситуации, когда постоянный рост цен на недвижимость может не компенсировать возможные непредвиденные убытки, необходимо переоценить свои потенциальные риски.
Существенной тенденции роста еще не видел только рынок незастроенных жилых земель
На рынке недвижимости остается только один сегмент, который еще не испытал значительного роста, и это наиболее рискованная область разработки, которая представляет собой незастроенную жилую землю. После активизации рынка квартир, спустя некоторое время начал расти и рынок жилых домов, однако, несмотря на схожесть этих двух рынков, количество предложений на рынке жилых домов в промежуточный период сократилось, цены предложения выросли, а структура предложения ухудшилась. Часть покупателей, вместо того, чтобы покупать дом на фоне подорожания, сочла более целесообразным рассмотреть его строительство, ввиду чего количество участков, подходящих для строительства отдельных домов, на рынке постепенно уменьшалось.
Рассмотривая сделки, совершенные с незастроенными жилыми землями за последние четыре квартала, можно наблюдать периодическое увеличение количества сделок в ряде разных регионов Эстонии, но главным образом в окрестностях Таллинна и Тарту. Волатильная активность на рынке связана не с общим увеличением количества сделок, а с тем фактом, что застройщики начали возобновлять проекты, которые не были завершены в конце периода бума. Проекты незастроенных жилых земель обычно состоят из нескольких десятков участков, которые разработчики стали перебрасывать от одного юридического лица другому, с тем чтобы начать с разработки элементов коммунальной инфраструктуры, таких как сети электроснабжения, водоснабжения и канализации, а также дорожная сеть и деятельность по продаже.
Количество предложений незастроенных жилых земель на порталах недвижимости в Харьюском уезде постоянно сокращалось с середины 2016 года до сих пор, в Тартуском уезде – с первой половины 2015 года. Количество подходящих участков уменьшилось в наиболее желательных регионах, а существующие цены предложений в некоторой степени возросли. В непосредственной близости от Таллинна наибольший спрос наблюдается на жилые участки до 50000 евро, но большое количество новых появляющихся жилых районов, к сожалению, несколько выше по цене. Рост количества сделок с незастроенными жилыми землями и уровня цен до настоящего времени был обеспечен довольно широким предложением, при котором подавляющее большинство предложений поступает из жилых районов, разработанных в период бума. С другой стороны, после экономического и финансового кризиса приобретение проектов развития незастроенных земельных участков, а также участков для возведения домов несколько изменилось, поэтому, как и в десятую годовщину событий, нет оснований на этот раз ожидать ускорения уровня цен на рынке жилой недвижимости и увеличения количества сделок с аналогичной ставкой.
Комментарии