Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Abja vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Sauga vald
  • Rapla vald
  • Halliste vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Jõgeva linn
  • Sindi linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Paldiski linn
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Vigala vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Põhja-Pärnumaa vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alatskivi alevik
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haage küla
  • Hulja alevik
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Jämejala küla
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kallavere küla
  • Kärevere küla
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kibuna küla
  • Kloogaranna küla
  • Kohila alev
  • Kõima küla
  • Kolga alevik
  • Kõrveküla alevik
  • Kose alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Laabi küla
  • Lalsi küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Lepna alevik
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lubja küla
  • Maaritsa küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Maidla küla
  • Malda küla
  • Mäo küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustapali küla
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nurme küla
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Õssu küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Pärnamäe küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Rahinge küla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Reiu küla
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Saarde küla
  • Saka küla
  • Särevere alevik
  • Savikoti küla
  • Sipa küla
  • Sõmeru alevik
  • Sompa linnaosa
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Türisalu küla
  • Tuulna küla
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Uuemõisa alevik
  • Väänikvere küla
  • Vaela küla
  • Vahi küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vändra alev
  • Vara küla
  • Vardja küla
  • Vastemõisa küla
  • Veeriku
  • Vehendi küla
  • Viiratsi alevik
  • Võiste alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Kati Tikk

Kati Tikk: Mis on oluline uue üksikelamu hindamisel?

Enamik uusi üksikelamuid ostetakse laenuga finantseerides ning sellisel juhul tuleb pangale esitada soetatava kinnisvara eksperthinnang. Milliseid dokumente vajab hindaja, kui ostetakse uus võtmevalmis üksikelamu, ja kuidas hindab ta selle turuväärtust?

Nii nagu ehitaja vajab üksikelamu ehitamiseks ehitusprojekti, erinevate lubade ja kooskõlastuste olemasolu, vajab ka hindaja eksperthinnangu koostamiseks erinevaid dokumente. Siinkohal tasub mainida, et eksperthinnangu koostamisel ei teosta hindaja ehitus-tehnilist ekspertiisi.

Milliseid dokumente hindaja eksperthinnangu koostamiseks vajab?

  • Detailplaneeringu olemasolu või projekteerimistingimused – need on üksikelamu projekteerimise eelduseks. Hindaja kontrollib ja toob välja, milline on ehitusõigus ja kas hinnatav vara vastab lubatule. Nende kohta leiab hindaja info tavaliselt kohalike omavalitsuste kodulehtedelt ja planeeringute registrist, üksikelamu projektist või küsib vastavad dokumendid arendajalt.

  • Ehitus- ja kasutusluba – enne hindaja poole pöördumist tuleks tellijal suhelda laenuhalduriga ja saada kinnitust, kas eksperthinnangu koostamiseks peavad olema ehitus- ja kasutusluba väljastatud või mitte. Võtmevalmis elamu ostu korral on üldjuhul ehitusluba vajalik ja eelnevalt juba väljastatud, kuid tuleb ette ka erandeid, kus üksikelamu soovitakse osta ja hindamisteenus tellida enne, kui kopp on maasse löödud. Kui eksperthinnangu koostamise hetkeks kasutusluba veel väljastatud ei ole, siis panga kinnituse olemasolul lisab hindaja eksperthinnangusse kasutusloa väljastamise eelduse. Hindaja hangib uuselamu projekti, ehitus- ja kasutusloa  kohta käivad dokumendid riiklikust ehitisregistrist ise.

  • Müügipakkumine – nagu laenuhaldur, soovib ka hindaja kirjalikku kokkulepet ostja ja müüja vahel, milles on välja toodud kõik olulisemad tingimused, milles osapooled on kokku leppinud. Näiteks, milline küttesüsteem paigaldatakse, missugune siseviimistlus tehakse, kas hinnas sisalduvad haljastustööd, kivisillutisega parkimisala, piirdeaed, kas paigaldatakse statsionaarne sisustus – köögimööbel, sisseehitatud garderoobikapid ja/või sanitaartehnika. Müügipakkumises peab olema ära toodud tööde teostamise aeg ja kindlasti märgitud planeeritav kasutusloa väljastamise tähtaeg. Võib ette tulla ka olukordi, kus arendajaks on eraisik ja ametlikku müügipakkumist esitada ei ole, ent kliendil on sissemaksuks vajalik summa olemas ja  müügitingimustes lepivad klient ja arendaja kokku notari juures võlaõiguslepingut sõlmides. Müügipakkumise asemel tuleb siis hindajale esitada koopia sõlmitud võlaõiguslepingust või kirjalik kinnitus, milles on osapooled kokku leppinud.

  • Lisade hinnapakkumised – dokumendid lisade kohta, mis ei ole kokku lepitud müügipakkumises, aga mida soovitakse juurde tellida ja mis annavad hinnatava üksikelamu turuväärtuse lisa. Näiteks kui üksikelamu müügipakkumine ei sisalda statsionaarset sisustust, aga klient soovib, et ka selle väärtust võetaks arvesse, tuleb tal esitada statsionaarse sisustuse hinnapakkumine. Kuna statsionaarset sisustust on vaja igal juhul ja see jääb üksikelamusse pikaks ajaks, on pangad üldjuhul nõus selle soetamist finantseerima.

Millised on üksikelamu eksperthinnangu koostamisel olulisimad võrdluselemendid?

Valmis üksikelamu eksperthinnangu koostamiseks kasutavad hindajad võrdlusmeetodit, mis põhineb võrdluselementide analüüsil, mille  aluseks on tellija ostetava uue elamu võrdlus võimalikult sarnaste müüdud üksikelamutega. Toon välja enamlevinud võrdluselemendid, mida hindajad kasutavad:

  • asukoht – väärtust tõstavad hinnatava vara paiknemine ostjate seas hinnatumas piirkonnas, keskuses või väljaarendatud piirkonnas, hea juurdepääs, privaatsus ja veekogu lähedus;

  • üksikelamu suletud netopind – suurema suletud netopinnaga elamud on kõrgema tervikhinnaga. Oluline on suurem eluruumide pinna osakaal kogu suletud netopinnas. Näiteks kui kõrvuti asetsevad kaks 150 m2 üksikelamut, esimesel on kaht autot mahutav garaaž ja teisel on kogu pind eluruumi all, siis hinnatakse kõrgemalt teist elamut. Eluruumiks ei peeta garaaži, keldrit ega tehnoruumi;

  • üksikelamu seisukord – väärtust tõstavad paremas seisukorras konstruktsioonid. Uuselamute puhul hinnatakse üldjuhul kõrgemalt kivihooneid;

  • üksikelamu ruumide seisukord – paremas seisukorras siseviimistlusega elamud on kõrgemalt väärtustatud;

  • kinnisasja pindala – suurema pindalaga maaüksused on kõrgemalt väärtustatud;

  • soojusvarustuse liik – väärtust tõstavad tänapäevased küttelahendused, ostjate seas on kõrgemalt väärtustatud maaküte;

  • haljastus ja õueala seisukord – väärtust tõstavad hästi planeeritud madal- ja kõrghaljastus, piirete- ja kiviparketiga kaetud parkimisala olemasolu;

  • statsionaarne sisustus – väärtust tõstab kvaliteetse ja hinnalisema kohtkindla mööbli olemasolu.

Lisaks välja toodud peamistele võrdluselementidele vaatab hindaja kindlasti ka tehingu toimumise aega ning vajadusel rakendab ajaldamist. Vara hindamise standardi kohaselt on ajaldamine võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või -langust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal.

Üksikelamu turuväärtus selgub võrdluselementide kohandamisel hinnatava varaga. Vastavalt vara hindamise standardile on kohandamine protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid.

Galerii

Kommentaarid

Kati Tikk

Kati Tikk

Kutseline hindaja

Hindaja kutsetunnistuse nr. 163370
Mobiil +372 5855 8008
Telefon +372 744 2218
Keeled
kati.tikk@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?