Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Karksi vald
  • Järva-Jaani vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Ahja vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Alajõe vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Sindi linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Räpina vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Paldiski linn
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Audru alevik
  • Edise küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haage küla
  • Haaslava küla
  • Haiba küla
  • Haimre küla
  • Hindsa küla
  • Hulja alevik
  • Huuksi küla
  • Ihaste
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jaamamõisa
  • Jakobimõisa küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve linnaosa
  • Jüri alevik
  • Käärdi alevik
  • Kabila küla
  • Kabina küla
  • Kallavere küla
  • Kambja alevik
  • Kanepi alevik
  • Karksi küla
  • Karla küla
  • Karlova
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Klooga alevik
  • Kloogaranna küla
  • Kohila alev
  • Kose-Uuemõisa alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kurtna küla
  • Kuru küla
  • Kuusalu alevik
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lohkva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lubja küla
  • Maardu küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Mereäärse küla
  • Meremõisa küla
  • Metsanurme küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Nõmme linnaosa
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Oru linnaosa
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Paistu küla
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Ränilinn
  • Rebala küla
  • Remniku küla
  • Rohuneeme küla
  • Ropka
  • Saare küla
  • Saarepeedi küla
  • Sauga alevik
  • Sausti küla
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Soodevahe küla
  • Sõrve küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tihemetsa alevik
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tootsi alev
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Turba alevik
  • Tuulna küla
  • Uhti küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ulila alevik
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Väätsa alevik
  • Vahi küla
  • Vaksali
  • Välgita küla
  • Valma küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanamõisa küla
  • Vanaveski küla
  • Vändra alev
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Vastemõisa küla
  • Veeriku
  • Viiratsi alevik
  • Vinni alevik
  • Vissi küla
  • Võle küla
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Kerli Koha

Mida peab teadma kodu ehitamisel hindamisest?

Kerli Koha, Arco Vara hindamisosakonna juht, kutseline hindaja

Kliendid on üsna sageli üllatunud, kuna kinnisvara hindaja hindab nende vara turuväärtuse krundi soetamise ja hoone ehitamise kuludest madalamaks.

 

Lihtsustatult, 230 000 eurose ehituskuluga Tartu äärelinna uue eramu turuväärtus on üldjuhul vahemikus 150 000-180 000 eurot. Seda põhjustab kõrge ehitushind ja suur müügis olevate valmis majade arv, mistõttu pole ostjad nõus lõpetamist vajavaid ehitisi ega kalleid elamuid soetama. Kui soovite, et teie vara turuväärtus oleks võimalikult lähedal turuhinnale, tuleks ehitada suurtesse keskustesse ja keskuste lähinaabrusesse.

Millest hindajad lähtuvad
Pooleliolevate elamute turuväärtuse hindamiseks on harva võimalik kasutada otseseid võrdlustehinguid, kuna ehitusjärgus elamuid ostetakse üsna harva ning puudub detailne info maja täpse ehitusvalmiduse ja materjalide kohta. Sama ehitusvalmidusega elamuid on isegi suuremates keskustes keeruline võrdlustehinguteks leida.

Eksperthinnangu vormistamiseks on vaja hindajale kindlasti esitada hoone projekt, ehitusluba ja ehituse hinnakalkulatsioon. Hindaja analüüsib kõigepealt dokumente ja alustab peale seda eksperthinnangu koostamisega.

Üldjuhul võetakse ehitusjärgus elamu hindamisel aluseks kinnistu perspektiivne turuväärtus ehk leitakse vara turuväärtus eeldusel, et maja on projektijärgselt 100% valmis ehitatud.

Järgnevalt leiab hindaja dokumente analüüsides ja vajadusel ka ehituseksperte kaasates ehituse hinna. Kvaliteetse ja kaasaegsete lahendustega kivimaja ehitushinnaks on praegu ca 900 – 1 100 eurot ja puitkarkassil elamu korral ca 700 - 900 eurot ruutmeetri kohta. Kõrgema hinnaklassi materjalidega elamute ehitushinnad algavad ca 1 200 eurost ruutmeetri kohta.

Kui kogu ehituse maksumus on juba teada, arvestatakse välja ehituse valmidus ülevaatuse kuupäeva seisuga. Ehituse valmidus on protsent kogumaksumusest. Antud number väljendab peamiselt poolelioleva hoone kohapealse ülevaatuse tulemust ja hindaja vaadet sellele, kui palju ehitustöid on kogumahtu arvestades tehtud. Oluline on märkida, et valmiduse määramisel ei arvesta hindaja ehitajale või tarnijale tehtud ettemaksude ega ehitusplatsil või pooleliolevas hoones ladustatud materjalidega.

Kui hindajale on teada elamu ehitushind ja ehitise valmidus, arvestab ta selle põhjal ehituse lõpetamiseks kuluva summa ja lahutab selle perspektiivsest turuväärtusest.

Projektist ja pangale esitatud ehituskalkulatsioonist tuleb võimalusel kinni pidada. Kui omanik mõtleb näiteks ehitamise käigus, et paigaldab projektijärgse tahkekütte asemele maakütte, võetakse muudatused hindamisel arvesse alles peale maakütte paigaldamist. Üldjuhul räägivad tellijad hindajale ise vastuoludest projektiga, kuid kindlasti kontrollib ka hindaja ehitise projektile vastavust. Enamasti saab projekti muuta ning juba tehtud muudatusi kasutusloaga seadustada, kuid mitte alati.

Suurimad hinnamõjutajad
Rõhutan, et kõige olulisem uue elamu väärtus on selle asukoht. Hindamistulemust mõjutavad üsna olulisel määral ka kandekonstruktsioonid, küttesüsteem ja siseviimistlus. Ostjad väärtustavad terviklahendusi ja nende eest ollakse nõus rohkem maksma. Hoone konstruktsioon, küttesüsteem ja siseviimistlus peavad olema hinnatasemeti kooskõlas. See tähendab, et korralikku kivimajja ei sobi laminaatparkett ja odavad seinaplaadid.

Ehituse turuväärtust alandavad probleemid tehnosüsteemidega, konstruktsioonivead ja halb ruumiplaneering. Tasub teada, et ostjale pakutavat esimest emotsiooni ei tohiks alahinnata. Puhtus, kord ja heledad toonid annavad hoonele juurde avarust ja meeldivad suuremale osale potentsiaalsetest ostjatest. Tumedad toonid võivad olla küll moekad, ent vähendavad visuaalselt olemasolevat ruumi ega lase kõigil plusspunktidel avalduda.

Majaehitus algab heast planeerimisest
Projekti koostamise käigus tuleb otsustada, kui suurt ja missuguse ruumilahendusega elamut vajate, millised tulevad tehnosüsteemid jne. Juba projekteerimise ajal peaks olema teada ka viimistlusmaterjalid. Parimaks lahenduseks on tellida lisaks ka sisekujundusprojekt. Mida täpsemalt on koostatud projekt, seda täpsema hinnapakkumise saab ehitaja teha ning seda väiksem on tõenäosus, et ehituseks kuluv summa suures ulatuses muutub. Tavaliselt ületab ehitusmaksumus esialgset kalulatsiooni ca 10% võrra, kuid on ka juhuseid, kus maja ehitamise kulu võib esialgset eelarvet ületada 20% või isegi rohkem.
Inimene, kes omale kodu ehitab, peaks seda tegema eelkõige vastavalt oma võimalustele. Kui teil on olemas esialgne kalkulatsioon, mõelge läbi ehitamise rahastamise võimalused. Majad on väga erinevad, kuid eksperthinnangu tellija jaoks on pea alati põhiprobeem kõrge ehitushind ja sageli ka see, et paljud tarnijad nõuavad ettemaksu. See sunnib pidevalt teatud hulka vaba raha omama. Ehitustööde lõpetamiseks on vaja sageli leida kas lisatagatis või raha mujalt juurde hankida.

Paljud pered lahendavad rahastamise nii, et ostavad kinnistu säästudest, siis müüvad vana kodu maha ja ehitavad selle rahaga uue maja teatud valmiduseni. Edasi võetakse ehitamiseks pangalaenu. Kui pank enam raha ei anna, kolib pere pooleliolevasse elamusse sisse. Sealtmaalt ehitatakse maja edasi jupp haaval ja kulub veel mitu aastat enne, kui uus kodu päris valmis saab.

Kerli Koha
Hindaja
Kutseline hindaja (kutsetunnistus nr: VH181211)
tel: +372 744 2218
gsm: +372 5650 7637
See e-posti aadress on spämmirobotite eest kaitstud. Selle nägemiseks peab su veebilehitsejas olema JavaSkript sisse lülitatud.

 

Galerii

Kommentaarid

Kerli Koha

Kerli Koha

Aasta hindaja 2020

Hindamisteenuse juht/ kutseline hindaja

Hindaja kutsetunnistuse nr. 116136
Mobiil +372 5650 7637
Telefon +372 614 4600
Keeled
kerli.koha@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?