Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Elva vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alatskivi alevik
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haava küla
  • Hulja alevik
  • Hüüru küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Jaamamõisa
  • Jämejala küla
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kabina küla
  • Kallavere küla
  • Kärevere küla
  • Karlova
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kibuna küla
  • Kloogaranna küla
  • Kõima küla
  • Kolga alevik
  • Kose alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lähte alevik
  • Lalsi küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lubja küla
  • Maaritsa küla
  • Madise küla
  • Mai
  • Malda küla
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Meremõisa küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustapali küla
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nurme küla
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Pärnamäe küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Purtse küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Rahinge küla
  • Rämsi küla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Reiu küla
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saarde küla
  • Saka küla
  • Särevere alevik
  • Savikoti küla
  • Sinimäe alevik
  • Sipa küla
  • Sompa linnaosa
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tähtvere
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Türisalu küla
  • Tuulna küla
  • Ubja küla
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Uuemõisa alevik
  • Uusna küla
  • Vaela küla
  • Vahi küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vanaveski küla
  • Vardja küla
  • Veeriku
  • Vehendi küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Vintri küla
  • Võiste alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Tallinnas on uued A-klassi äripinnad muutnud üldist turuseisu

Tallinna äripindade müügihinnad on jäänud 2019. aasta I poolaasta jooksul endiselt valdavalt vahemikku 500 - 3000 €/m² suletud netopinna kohta. A-kvaliteediklassiga ja A-asukohaklassiga äripindade müügihinnad on kohati ulatunud üle 3000 €/m², samas B- ja C-asukohaklassiga äripindade müügihinnad on jäänud valdavalt vahemikku 1200 - 2500 €/m². B- ja C-kvaliteediklassiga äripindade müügihinnad on aga valdavalt jäänud sõltuvalt asukohast ja seisukorrast vahemikku 500 - 1800 €/m². Hinnataseme kasvu on möödunud perioodidel olnud märgata ennekõike kvaliteetsema siseviimistlusega ja suletud netopinnalt väiksemate varade puhul, mis on laiemale potentsiaalsele ostjaskonnale kättesaadavad.

Majandus- ja finantskriisile järgnevate aastate jooksul võis märgata omanditurul mediaanhinna alanemist maksimaalselt ligi 50% ulatuses, üüriturul kujunes hindade langus kuni 35%-lise languse juures mõnevõrra sujuvamaks. Erinevalt korteriturust püsis ärikinnisvara valdkonnas üürihindade statistiline alanemine väiksemamahulisem kui elamispindade turul. Majanduslike väljavaadete halvenedes võis märgata A-kvaliteediklassiga üüripindade puhul mõningast üürihindade tugevamat alanemist, mis tulenes asjaolust, et paljud üürnikud lahkusid kehvema asukoha- ja/või kvaliteediklassiga pindadele, vähendamaks tegevuses püsimiseks enda igakuiseid jooksvaid kulutusi kui ka asjaolust, et üüripakkumiste arv üldiselt püsis uusehitiste osas võrdlemisi kõrge. Erinevalt elukondlikust kinnisvaraturust võis ärikinnisvara sektoris statistiliselt vaadatuna märgata nii keskmiste ostu-müügitehingute hindade kui ka üürihindade n-ö buumiaegse taseme saavutamist juba valdavalt 2016. aastal, kuid üldiselt tehingute arvu kui ka investeerimise eesmärgil soetatud varadega tehtavate tehingute mahu ületamist ei ole siiski sarnaselt 2006. ja 2007. aastale lähitulevikus Harju maakonnas tervikuna endiselt oodata. Üsna suur hulk turul tehtavatest äriotstarbeliste kinnisvarade tehingutest jääb siiski kinnisvarabüroodele analüüsimiseks endiselt teadmata, sest turuosalistele teadmata mahus müüakse pidevalt kinnisvara ka juriidilise kehana, mitte kui kinnistutena.


Aktiivse arendustegevuse jätkudes tõi 2017. aasta Harjumaa turule aga hoonestatud ärimaade osas ligi 30%-lise kasvu, mida saatis ka juba 2016. aastal keskmisest kiirem hinnataseme kasv. 2018. aastal hoogne mediaanhinna kasv jätkus, kuid turuaktiivsuse edasine tõus on peatunud ning tehingute arv on asunud sarnaselt elukondlikule kinnisvaraturule alanema. Tuginevalt 2019. aasta I poolaasta andmetele on aga sarnaselt elukondlikule kinnisvaraturule edasine langustempo aeglustunud, turuaktiivsus on võrreldes eelnevate perioodidega jätkuvalt suhteliselt sarnane. Suures osas on tehingute alusteks varadeks olnud uusehitised või eelistatud asukohtades paiknevad varad, mis on olemasolevate üürilepingute arvelt näidanud oma minevikus investeerimisfondide ja teiste suuremate varavalitsejate silmis tugevat stabiilsust nii madalas vakantsusmääras kui ka püsivas rahavoos. Nii büroo-, kaubandus- kui ka teeninduspindade osas on keskmiste tootluste alanemine jätkunud alates 2012. aastast, kuid 6%-se tootluse taset ei ole veel püsivalt murtud. Arvestades hetkel aset leidvaid muutusi nii kinnisvara-, ehitus- kui ka laenuturul, on edasine tootluste alanemine pigem vähetõenäoline. Siiski, 2019. aasta I poolaastal on kinnisvaraturul tervikuna tarbijaskonna optimism taas märgatavalt suurenenud, mis võib ehitusaktiivsuse pidurdumise taustal viia taas hinnakasvu kiirenemiseni ning tootluste alanemise jätkumiseni.

Tuginedes 2017. ja 2018. aasta trendidele on põhilised Eestis tegutsevad ärikinnisvarasse suuremad investeerijad võtnud pigem tagasihoidlikuma positsiooni, sest turuosaliste silmis on tänased tootlusmäärad pigem liialt madalad ning otsitakse alternatiivsemaid rahapaigutusviise nii naaberriikidest kui ka teistest kinnisvara sektoritest. Siiski on üksikuid järjest madalamate tootlusmääradega tehinguid tehtud, mida õigustab ennekõike asjaolu, et vaba rahalise kapitali hulk on viimase kümne aasta jooksul kogu euroalal paralleelselt kvantitatiivse lõdvendamise poliitika rakendamisele tugevalt kasvanud. Viimast kinnitab ka trend, kus ettevõtete põhivarainvesteeringud ehitistesse ja maasse on küll kasvanud, kuid väiksemate büroo- ja kaubanduspindade oste tehakse suures osas varasemate aastate jooksul kogunenud kasumi ehk omakapitali eest. Üldiselt on taas märgata olnud olukorda, kus soovitakse kasutada järjest vähem omakapitali, kuid krediidiasutuste üsnagi konservatiivne suhtumine hoiab laenuturu kuumenemist tagasi, seda nii arendus- kui investeerimisturul. Edasist ärikinnisvaraturu kasvamist ja arendustegevust on takistama asunud laenuraha kallinemine, selle pakkumise vähenemine ning ühtlasi kättesaadavuse halvenemine, mis on osaliselt tulenenud finants- ja kinnisvaraturgudel kasvanud riskidest kuid ka Balti riikide pangandusturul aset leidnud muutustest (rahapesu skandaalid, filiaalide sulgemine või üksuste ühendamine).

Pidevalt lisanduvate A-kvaliteediklassi pindade tõttu on turul toimumas olulised muutused. Uusehitistele omaselt on neis paiknevatel pindadel küll kõrgem üürihind kuid madalamad kõrvalkulud, mistõttu on eelistanud järjest enam ärikinnisvara üürnikke siirduda B- või C-kvaliteediga pindadelt tänapäevasematele üüripindadele. Vahepealsel perioodil olulisel määral kasvanud ehitusaktiivsuse taustal on aga suurenenud uusehitistes paiknevate pindade pakkumine sarnaselt elukondlikule kinnisvaraturule, kus on suurenenud uute korterite pakkumine ning arendajate ja üürileandjate vaheline konkurents on tihenenud. Viimane on aga järelturul mõnevõrra kiiremini kasvavate hindade tõttu tinginud olukorra, kus ehituslikult vanemate ja uuemate pindade hinnadiferents on vähenenud ning nii üürijas- kui ostjaskond eelistab võimalusel pigem kvaliteetsemat pinda. Olenemata sellest, et ehitusaktiivsus on oluliselt alanenud ning järgnevatel kvartalitel ei ole enam samuti oodata ehitussektorist tulenevat tugevat hooneehituse mahu kasvu, jätkuvad Tallinna ja selle lähiümbruse ärikinnisvara turul siiski sarnased trendid. Üldiselt ei ole enam 2017. aasta II poolaastast alates olnud märgata ei omandi- ega üüriturul olulist avalike pakkumiste mahu suurenemist.

Valdavalt nõukogudeaegsete ärihoonete pindade osas on vakantsuse kasvades märgata pinnakasutuse konverteerimist muu kasutusotstarbega pindadeks kui ka äärmisematel juhtudel hoonete lammutamist ning uutele detailplaneeringutele allutamist, ehitamaks tulevikus samale kohale tänapäevasemaid hooneid. Loomulikul teel on kasvanud surve Tallinna linna poolt loodud teemaplaneeringute elluviimiseks, mille juures surutakse Kesklinnast ja selle lähipiirkonnast välja järjest enam tootmis- ja laohooneid, kujundamaks piirkonnad kaasaegsemateks multifunktsionaalsete hoonetega äripiirkondadeks. Multifunktsionaalsetes hoonetes on tihti nii elamis- kui ka äripindu, kasvanud büroopindade pakkumise kuid korteriturul endiselt tugeva nõudluse tõttu müüakse hulgaliselt äripindadena ka n-ö külaliskortereid, millele Tallinna linnavalitsus on aga asunud osaliselt takistusi seadma, sest majutusteenuse osutamise asemel kasutatakse vastavaid pindu väga sageli hoopis alalise elamise eesmärgil.

Külaliskorterite arvu tugevat kasvu on märgata olnud ka Vanalinna piirkonnas, kus büroopindade järgne nõudlus on ennekõike kehvade parkimisvõimaluste tõttu vähenenud ning olemasolevate pindade kasutusotstarvet on asutud vastavalt piirkondlikule nõudlusele muutma, seda sageli ebaseaduslikult. Paralleelselt on olnud möödunud kvartalite vältel märgata Tallinna lähipiirkondades ning linna äärealadel kasvanud ehitusaktiivsust, mille juures aga üldistatult väljendatuna on iga Kesklinna piirkonnast eemale rajatav büroo-, kaubandus- või teeninduspind rajatud kesklinna arvelt. Äärelinna ja lähipiirkondade võrdlemisi kiire areng, nende Tallinnast sõltuvuse vähenemine ja ühtlasi Tallinna kohatise sõiduautodega seotud liikluse vastase poliitika taustal on oodata sarnaste kuid suhteliselt tasakaalukate trendide jätkumist.

Alus – Maa-amet, Statistikaamet, Eesti Pank, riiklik ehitisregister, Arco Vara statistika 03.08.2019

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Riiklikult tunnustatud ekspert

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?