Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Otepää vald
  • Kasepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Karksi vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Vihula vald
  • Kanepi vald
  • Sauga vald
  • Rapla vald
  • Ülenurme vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Alajõe vald
  • Iisaku vald
  • Lüganuse vald
  • Koigi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Tõrva linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Räpina vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Allaste küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Arkma küla
  • Aruküla alevik
  • Eametsa küla
  • Edise küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Iisaku alevik
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jaamamõisa
  • Jakobimõisa küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kaagvere küla
  • Kambja alevik
  • Karlova
  • Käru küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Kohila alev
  • Koigi küla
  • Kolga alevik
  • Kolga-Jaani alevik
  • Kõpu alevik
  • Kõrveküla alevik
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuru küla
  • Laagri alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lehmja küla
  • Lehtse alevik
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lubja küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Meeksi küla
  • Meremõisa küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Muuga küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Omedu küla
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Päide küla
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Poaka küla
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Ramsi alevik
  • Randvere küla
  • Rannamõisa küla
  • Rannarajoon
  • Remniku küla
  • Reola küla
  • Rohuneeme küla
  • Roodevälja küla
  • Ropka
  • Saku alevik
  • Salu küla
  • Särevere alevik
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Soe küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sõrve küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tammneeme küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tootsi alev
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tuulna küla
  • Uhti küla
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Välgita küla
  • Valkla küla
  • Valma küla
  • Vana-Pärnu
  • Vana-Võidu küla
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vaskjala küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Veskitaguse küla
  • Viiratsi alevik
  • Viti küla
  • Võle küla
  • Võnnu alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Tallinnas on uued A-klassi äripinnad muutnud üldist turuseisu

Tallinna äripindade müügihinnad on jäänud 2019. aasta I poolaasta jooksul endiselt valdavalt vahemikku 500 - 3000 €/m² suletud netopinna kohta. A-kvaliteediklassiga ja A-asukohaklassiga äripindade müügihinnad on kohati ulatunud üle 3000 €/m², samas B- ja C-asukohaklassiga äripindade müügihinnad on jäänud valdavalt vahemikku 1200 - 2500 €/m². B- ja C-kvaliteediklassiga äripindade müügihinnad on aga valdavalt jäänud sõltuvalt asukohast ja seisukorrast vahemikku 500 - 1800 €/m². Hinnataseme kasvu on möödunud perioodidel olnud märgata ennekõike kvaliteetsema siseviimistlusega ja suletud netopinnalt väiksemate varade puhul, mis on laiemale potentsiaalsele ostjaskonnale kättesaadavad.

Majandus- ja finantskriisile järgnevate aastate jooksul võis märgata omanditurul mediaanhinna alanemist maksimaalselt ligi 50% ulatuses, üüriturul kujunes hindade langus kuni 35%-lise languse juures mõnevõrra sujuvamaks. Erinevalt korteriturust püsis ärikinnisvara valdkonnas üürihindade statistiline alanemine väiksemamahulisem kui elamispindade turul. Majanduslike väljavaadete halvenedes võis märgata A-kvaliteediklassiga üüripindade puhul mõningast üürihindade tugevamat alanemist, mis tulenes asjaolust, et paljud üürnikud lahkusid kehvema asukoha- ja/või kvaliteediklassiga pindadele, vähendamaks tegevuses püsimiseks enda igakuiseid jooksvaid kulutusi kui ka asjaolust, et üüripakkumiste arv üldiselt püsis uusehitiste osas võrdlemisi kõrge. Erinevalt elukondlikust kinnisvaraturust võis ärikinnisvara sektoris statistiliselt vaadatuna märgata nii keskmiste ostu-müügitehingute hindade kui ka üürihindade n-ö buumiaegse taseme saavutamist juba valdavalt 2016. aastal, kuid üldiselt tehingute arvu kui ka investeerimise eesmärgil soetatud varadega tehtavate tehingute mahu ületamist ei ole siiski sarnaselt 2006. ja 2007. aastale lähitulevikus Harju maakonnas tervikuna endiselt oodata. Üsna suur hulk turul tehtavatest äriotstarbeliste kinnisvarade tehingutest jääb siiski kinnisvarabüroodele analüüsimiseks endiselt teadmata, sest turuosalistele teadmata mahus müüakse pidevalt kinnisvara ka juriidilise kehana, mitte kui kinnistutena.


Aktiivse arendustegevuse jätkudes tõi 2017. aasta Harjumaa turule aga hoonestatud ärimaade osas ligi 30%-lise kasvu, mida saatis ka juba 2016. aastal keskmisest kiirem hinnataseme kasv. 2018. aastal hoogne mediaanhinna kasv jätkus, kuid turuaktiivsuse edasine tõus on peatunud ning tehingute arv on asunud sarnaselt elukondlikule kinnisvaraturule alanema. Tuginevalt 2019. aasta I poolaasta andmetele on aga sarnaselt elukondlikule kinnisvaraturule edasine langustempo aeglustunud, turuaktiivsus on võrreldes eelnevate perioodidega jätkuvalt suhteliselt sarnane. Suures osas on tehingute alusteks varadeks olnud uusehitised või eelistatud asukohtades paiknevad varad, mis on olemasolevate üürilepingute arvelt näidanud oma minevikus investeerimisfondide ja teiste suuremate varavalitsejate silmis tugevat stabiilsust nii madalas vakantsusmääras kui ka püsivas rahavoos. Nii büroo-, kaubandus- kui ka teeninduspindade osas on keskmiste tootluste alanemine jätkunud alates 2012. aastast, kuid 6%-se tootluse taset ei ole veel püsivalt murtud. Arvestades hetkel aset leidvaid muutusi nii kinnisvara-, ehitus- kui ka laenuturul, on edasine tootluste alanemine pigem vähetõenäoline. Siiski, 2019. aasta I poolaastal on kinnisvaraturul tervikuna tarbijaskonna optimism taas märgatavalt suurenenud, mis võib ehitusaktiivsuse pidurdumise taustal viia taas hinnakasvu kiirenemiseni ning tootluste alanemise jätkumiseni.

Tuginedes 2017. ja 2018. aasta trendidele on põhilised Eestis tegutsevad ärikinnisvarasse suuremad investeerijad võtnud pigem tagasihoidlikuma positsiooni, sest turuosaliste silmis on tänased tootlusmäärad pigem liialt madalad ning otsitakse alternatiivsemaid rahapaigutusviise nii naaberriikidest kui ka teistest kinnisvara sektoritest. Siiski on üksikuid järjest madalamate tootlusmääradega tehinguid tehtud, mida õigustab ennekõike asjaolu, et vaba rahalise kapitali hulk on viimase kümne aasta jooksul kogu euroalal paralleelselt kvantitatiivse lõdvendamise poliitika rakendamisele tugevalt kasvanud. Viimast kinnitab ka trend, kus ettevõtete põhivarainvesteeringud ehitistesse ja maasse on küll kasvanud, kuid väiksemate büroo- ja kaubanduspindade oste tehakse suures osas varasemate aastate jooksul kogunenud kasumi ehk omakapitali eest. Üldiselt on taas märgata olnud olukorda, kus soovitakse kasutada järjest vähem omakapitali, kuid krediidiasutuste üsnagi konservatiivne suhtumine hoiab laenuturu kuumenemist tagasi, seda nii arendus- kui investeerimisturul. Edasist ärikinnisvaraturu kasvamist ja arendustegevust on takistama asunud laenuraha kallinemine, selle pakkumise vähenemine ning ühtlasi kättesaadavuse halvenemine, mis on osaliselt tulenenud finants- ja kinnisvaraturgudel kasvanud riskidest kuid ka Balti riikide pangandusturul aset leidnud muutustest (rahapesu skandaalid, filiaalide sulgemine või üksuste ühendamine).

Pidevalt lisanduvate A-kvaliteediklassi pindade tõttu on turul toimumas olulised muutused. Uusehitistele omaselt on neis paiknevatel pindadel küll kõrgem üürihind kuid madalamad kõrvalkulud, mistõttu on eelistanud järjest enam ärikinnisvara üürnikke siirduda B- või C-kvaliteediga pindadelt tänapäevasematele üüripindadele. Vahepealsel perioodil olulisel määral kasvanud ehitusaktiivsuse taustal on aga suurenenud uusehitistes paiknevate pindade pakkumine sarnaselt elukondlikule kinnisvaraturule, kus on suurenenud uute korterite pakkumine ning arendajate ja üürileandjate vaheline konkurents on tihenenud. Viimane on aga järelturul mõnevõrra kiiremini kasvavate hindade tõttu tinginud olukorra, kus ehituslikult vanemate ja uuemate pindade hinnadiferents on vähenenud ning nii üürijas- kui ostjaskond eelistab võimalusel pigem kvaliteetsemat pinda. Olenemata sellest, et ehitusaktiivsus on oluliselt alanenud ning järgnevatel kvartalitel ei ole enam samuti oodata ehitussektorist tulenevat tugevat hooneehituse mahu kasvu, jätkuvad Tallinna ja selle lähiümbruse ärikinnisvara turul siiski sarnased trendid. Üldiselt ei ole enam 2017. aasta II poolaastast alates olnud märgata ei omandi- ega üüriturul olulist avalike pakkumiste mahu suurenemist.

Valdavalt nõukogudeaegsete ärihoonete pindade osas on vakantsuse kasvades märgata pinnakasutuse konverteerimist muu kasutusotstarbega pindadeks kui ka äärmisematel juhtudel hoonete lammutamist ning uutele detailplaneeringutele allutamist, ehitamaks tulevikus samale kohale tänapäevasemaid hooneid. Loomulikul teel on kasvanud surve Tallinna linna poolt loodud teemaplaneeringute elluviimiseks, mille juures surutakse Kesklinnast ja selle lähipiirkonnast välja järjest enam tootmis- ja laohooneid, kujundamaks piirkonnad kaasaegsemateks multifunktsionaalsete hoonetega äripiirkondadeks. Multifunktsionaalsetes hoonetes on tihti nii elamis- kui ka äripindu, kasvanud büroopindade pakkumise kuid korteriturul endiselt tugeva nõudluse tõttu müüakse hulgaliselt äripindadena ka n-ö külaliskortereid, millele Tallinna linnavalitsus on aga asunud osaliselt takistusi seadma, sest majutusteenuse osutamise asemel kasutatakse vastavaid pindu väga sageli hoopis alalise elamise eesmärgil.

Külaliskorterite arvu tugevat kasvu on märgata olnud ka Vanalinna piirkonnas, kus büroopindade järgne nõudlus on ennekõike kehvade parkimisvõimaluste tõttu vähenenud ning olemasolevate pindade kasutusotstarvet on asutud vastavalt piirkondlikule nõudlusele muutma, seda sageli ebaseaduslikult. Paralleelselt on olnud möödunud kvartalite vältel märgata Tallinna lähipiirkondades ning linna äärealadel kasvanud ehitusaktiivsust, mille juures aga üldistatult väljendatuna on iga Kesklinna piirkonnast eemale rajatav büroo-, kaubandus- või teeninduspind rajatud kesklinna arvelt. Äärelinna ja lähipiirkondade võrdlemisi kiire areng, nende Tallinnast sõltuvuse vähenemine ja ühtlasi Tallinna kohatise sõiduautodega seotud liikluse vastase poliitika taustal on oodata sarnaste kuid suhteliselt tasakaalukate trendide jätkumist.

Alus – Maa-amet, Statistikaamet, Eesti Pank, riiklik ehitisregister, Arco Vara statistika 03.08.2019

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn

Tallinn, Rävala pst 5, 10143+372 614 4600 info@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn City osakond

Tallinn, Jõe tn 9, 10151+372 502 3709 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tartu esindus

Tartu, Soola 8, 51004+372 744 2218 tartu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Viljandi esindus

Viljandi, Lossi 18, 71003+372 435 9969 viljandi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Rakvere esindus

Rakvere, Turuplats 7, 44310+372 324 0888 rakvere@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Jõhvi osakond

Jõhvi, Rakvere 16, 41532+372 337 0400 johvi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa esindaja (d)

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?