Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Elva vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haava küla
  • Hulja alevik
  • Hüüru küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Jaamamõisa
  • Jämejala küla
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kabina küla
  • Kallavere küla
  • Kärevere küla
  • Karlova
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kibuna küla
  • Kloogaranna küla
  • Kõima küla
  • Kolga alevik
  • Kose alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Laabi küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lähte alevik
  • Lalsi küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lubja küla
  • Maaritsa küla
  • Madise küla
  • Mai
  • Malda küla
  • Mäo küla
  • Meremõisa küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustapali küla
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nurme küla
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Pärnamäe küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Purtse küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Rahinge küla
  • Rämsi küla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Reiu küla
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saarde küla
  • Saka küla
  • Särevere alevik
  • Savikoti küla
  • Sinimäe alevik
  • Sipa küla
  • Sompa linnaosa
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tähtvere
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Türisalu küla
  • Tuulna küla
  • Ubja küla
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Uuemõisa alevik
  • Uusna küla
  • Vaela küla
  • Vahi küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vanaveski küla
  • Vardja küla
  • Veeriku
  • Vehendi küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Vintri küla
  • Võiste alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Eesti kinnisvaraturu maikuu lühiülevaade  

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016 - 2019*

* 2019. a maikuu andmed on esitatud 06.06.2019 täpsusega, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.

 

Maikuu tõi nii Tallinnasse kui Tartusse turuaktiivsuse languse

Käesoleva aasta mais tehti Eesti korteriturul tervikuna kokku 2103 ostu-müügitehingut. Võrreldes aprilliga võis ennekõike Tallinnast väljaspool paiknevates piirkondades kasvanud turuaktiivsuse tõttu märgata 6,8%-list tehingute arvu suurenemist, mida võib kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt pidada suhteliselt tavapäraseks. Võrreldes aga möödunud aasta maiga tehti tänavu ainuüksi 2,6% võrra rohkem tehinguid, seda peamiselt Tallinnas ja Tartus vähenenud uute korterite müügi tõttu. Väljaspool Tallinna tehti samaaegselt Eestis tervikuna 1277 tehingut, mida oli aga kolmandat kuud järjest ligi 15% enam kui veel aasta tagasi, olles eelnevatel kuudel suurenenud ennekõike Tallinna lähiümbruses aset leidva aktiivse valglinnastumise tõttu.

Maikuus tehtud korteritehingute osas kujunes Eestis mediaanhinnaks 1281 €/m2. Võrreldes aprilliga alanes hinnatase ligi 5% võrra ennekõike Pärnus ja Tartus mõnevõrra vähenenud uute korteritega tehtud tehingute taustal, mille kõrval Tallinnas suhteliselt sarnase tehingute arvu ja tehtud tehingute struktuuri juures kasvas hinnatase pelgalt 1,1% võrra. Kui aga vaadata hinnataseme muutust aastases lõikes, siis võrreldes 2018. aasta maiga langes tänavu mediaanhind koguni 7,9% võrra. Taolist hinnataseme langust ei ole juba pikemat aega esinenud.

Hinnakasv on jätkuvalt olnud suuremates keskustes aeglaseim perioodil 2001 - 2010 ehitatud korterite osas, mille juures üheks põhjuseks on ehituslikult kaasaegsemate elamispindade soetajate puhul eelistus soetada koheselt täiesti uus korter kui ka asjaolu, et valglinnastumine ei ole veel aastatega 2006 - 2008 sarnasele tasemele ulatunud ning buumiaegsed elamispinnad on ühtlasi tihti kardetult madalama ehituskvaliteediga. Vaadates ehituslikult uuemate elamispindade hinnakasvu konkreetsemalt, on Tallinna siseselt kõige madalama hinnaklassi uute korterite aastane hinnakasv jäänud käesoleva aasta alguses ligi 15% juurde, mida on oluliselt enam kui korteriturul valitsev üldine hinnakasv ning mis on valdavas osas tulenenud ehitushinna senisest pidevast kasvust.

Ida-Virumaal kasvanud turuaktiivsus viis Eesti kui terviku hinnataseme langusesse

Maikuise hinnataseme üldise languse taga ei ole aga niivõrd olnud kardinaalsed muutused kinnisvaraturul üldiselt vaid seda pigem lokaalsel tasandil teatud Eesti piirkondades. Nimelt, maikuus võis Ida-Viru maakonnas võrreldes aastatagusega märgata koguni 42%-list turuaktiivsuse kasvu. Ida-Viru maakond on aga Harju- ja Tartumaa järgselt Eesti kõige aktiivsem korteriturg, kus piirkondlik hinnatase on aga kordades madalam kui mitmetes teistes Eesti maakondades. Korteritehingute arvu ajutine märgatav tõus tulenes peamiselt Kohtla-Järve ja Narva linnast, kus aktiivsuse kasvu on kujundanud ennekõike Eesti Vabariigi kodakondsusega isikud ehk tõenäoliselt juba olemasolevad piirkondlikud elanikud, kes on eluaset aktiivsemalt vahetamas.

Sanktsioonidega ja rahapesuskandaaliga seotud teemade taustal ei ole hiljaaegu enam Ida-Virumaal Venemaa suunalt investeeringute hulk suurenenud. Ühtlasi ei ole korteriturul olnud Venemaa kodanike osalemist kuigi olulisel määral märgata. Ajalooliselt on Ida-Viru piirkonnas mitmed idapoolse naaberriigi kodanikud mõne odava elamispinna soetanud, et ärilistel põhjustel Eestisse kiirem rahvusvaheline ligipääs tagada, vastav trend on aga tugevalt taandunud. Eriti tugevalt on investeeringute vähenemine mõjutanud Ida-Virumaa linnades ärikinnisvara objektide võimalikku võõrandamist, seda peamiselt erinevate supermarketite või kaubanduskeskuste osas, sest eestlastest investorite endi huvi on Ida-Viru maakonna suunal pigem väga tagasihoidlik.

Väikelinnades on nõudlus 1-toaliste ja 1. korruse korterite osas suurenenud

Vaadates Ida-Viru maakonna linnade turuaktiivsust konkreetsemalt, on märgata üsna kõrget väiksematoaliste korterite osakaalu. Viimane tuleneb ennekõike piirkondlikest demograafilistest teguritest, kus elanikkond on järjest vananev ning pensioniealised soovivad sageli rohkematoalise korteri vahetada 1-toalise vastu. Sarnane trend on hetkel sisuliselt kõikides Eesti väikelinnades, mistõttu paralleelselt varasemalt madalamalt väärtustatud 1. korruse korterid on muutunud vastupidiselt atraktiivseks kaubaks.

Ülejäänud Eesti piirkondades näeme samaaegselt, et vanemaealised soovivad maamajadest lahkuda ning kolida linna korterisse, kuid elamud on sageli juba väga halvas seisukorras ning mitmed kommertspangad ei võimalda selliseid kinnistuid nooremapoolsetel tarbijatel pangalaenuga soetada, või siis vähemalt soetada seda piisavalt sobilikel laenutingimustel. Ehituslikult vanemate ning kehvas seisukorras elamute pakkumine on pea kõigis Eesti hajaasustusega piirkondades aegamööda suurenenud. Panganduses üldiselt on aga hetkel jätkuvalt äärmiselt head ajad, laenude marginaalid on olenemata madalatest intressidest ajalooliselt kõrged ning laenupakkujate vaheline konkurents hiljutiste ühinemiste ja lahkumiste taustal vähenenud.

Olenemata Eesti kui terviku elanike arvu kasvust on ääremaastumine jätkumas

Ida-Eesti suunal on üha enam märgata, et noored jätkavad Tallinna suunal lahkumist ning piirkondlikud väiksemad keskused hääbumist. Kuigi äärmiselt positiivse majandusliku konjunktuuri taustal on ka Ida-Virumaal kinnisvaraturu edasine langus peatunud, jääb sealset tööturgu siiski iseloomustama pigem teatud pidev ebakindlus, seda kasvõi hetkel aktuaalse elektrienergiaga seotud uudiste taustal vaadatuna. Piltlikult öeldes lõppeb ida suunal Eestis jätkusuutlikuim kinnisvaraturu piirkond Tallinn-Narva ja Pärnu-Rakvere-Sõmeru põhimaanteede ristis, mille piirkondlikuks keskuseks on Rakvere linn koos selle lähiümbrusega.

Samas, ka Lääne-Viru maakonna väiksemate keskuste osas ei ole kuigi olulisi kasvutrende märgata, maakonnakeskusest eemal paiknevad kuni 1000 elanikuga alevikud on näidanud mõnigast kasvutrendi, kuid piirkondadest lahkunud elanike tõttu on mitteavalikku pakkumist siiski endiselt äärmiselt palju ning negatiivse iibe ja pideva väljarände tõttu ei ole ka lähitulevikus midagi drastilist muutumas. Diferents suuremate ja väiksemate keskuste vahel on olenemata haldusreformist või muudest pingutustest midagi ümber struktureerida endiselt kasvamas.

Arvestades praegust kinnisvaraturu kasvutsükli pikkust ning aktiivseima kinnisvara ostjate eagrupi ehk valdavalt laulva revolutsiooni perioodil sündinute koguarvu, võib väita, et üldine nõudlus elamispindade järele on enamikes Eesti keskustes asunud mõõdukas tempos vähenema. Viimast on ilmestanud ka juba mitmetel perioodidel erinevates Eesti aktiivseimates väikelinnades vähenenud turuaktiivsus, millele järgneb aegamööda ka loomulikul teel hinnalangus. Väikelinnade jätkusuutlikkuse tagamise osas näeme, et äärmiselt kõvasti on ennekõike tänu erinevatele rahalistele toetusvahenditele pingutamas Rakvere ning mõningal määral ka Viljandi, kuid ülejäänud väikelinnade osas ei ole olulisi piirkondlikke muutusi aset leidmas.

Suvilaturul on piirkonniti pakkumine suurenenud

Kui suvisele perioodile omaselt minna vahepeal Tallinnast väljapoole, siis oleme käesoleva aasta jooksul näinud, et mitmetes Eesti suvituspiirkondades on pakkumine märgatavalt kasvanud. Kui võtta näiteks mõned Rapla maakonna põhjaosas olevad suvilakooperatiivid või ka Lääne-Viru maakonnas endise Vihula valla rannikualadel olevad võibolla enam tänapäeval mitte niivõrd populaarsed rannakülad, siis on pakkumiste arv kohati märgatavalt suurenenud. Iseenesest on elamu- ja suvilaturul pakkumise kasvamine kevadisel perioodil tavapärane, kuid käesoleval aastal on sagenenud potentsiaalse ostjaskonna osas kinnisvarabüroodele suunatud küsimused, et miks mõnes piirkonnas pakkumisi järjest lisandub.

Põhjuseks sealjuures ei ole aga mitte niivõrd asjaolu, et keegi enam suvitada ei sooviks, vaid pigem asjaolu, et väga suur hulk suvilatest on soetatud möödunud buumi perioodi tipul või selle lähedasel perioodil ning alles nüüd on hinnatasemed vastavates piirkondades taas jõudmas sarnasele tasemele, mis on pannud väga mitmed inimesed oma vara müüma. Iseenesest ei ole veel hetkel sealjuures midagi negatiivset, suvitusotstarbelise kinnisvara soetamine on kasvavate sissetulekute, madala tööpuuduse ja paranenud heaolu foonil viimaste aastate vältel märgatavalt suurenenud, mistõttu kasvanud pakkumine peaks võrdlemisi edukalt neelduma. Pakkumisse jäävad lõpuks aga alles ennekõike olulist renoveerimist või rekonstrueerimist vajavad suvilad, mida niivõrd ei eelistata. Arvestades kinnisvaraturu erinevate segmentide järk-järgulist aktiveerumist, kujuneb sel aastal tõenäoliselt nii suvila- kui ka elamuturul hinnakasv mõnevõrra kiiremaks kui korteriturul.

Finantsmajanduslikult võib kinnisvara- ja laenuturgu pidada hetkel tasakaalustatuks

Tulles tagasi Tallinna suunal, siis võib sarnaselt hiljaaegu meediastki läbi käinud väidet korrata, et mingisugust kriisi kui sellist kinnisvaraturul hetkel õnneks või kahjuks kusagilt ei paista. Kriisi mõistes ei ole meil hetkel ei puudust kinnisvarast, puudust ostjatest või müüjatest ega ka puudust laenuraha osas, vähemalt mitte eraisikutele suunatud laenutoodete ja nende hindade osas. Turul on aset leidnud ja aset leidmas teatud sorti rahunemine, mis peaks aeglustuva majanduskasvu ootuses lähikvartalitel jätkuma. Kinnisvarahindadest kiiremini kasvav palgatase on alates eelmise aasta teisest poolest järjepidevalt soodustanud pigem ostujõu paranemist, mis jätkub sarnaselt ka veel lähitulevikus.

Enamik turuosalisi prognoosib käesolevaks aastaks mõningast tehingute arvu langust, mida võis pidada tõenäoliseks juba möödunud aasta II pooles aset leidnud muutuste taustal. Vaadates nii tarbijate kui ka ettevõtjate kindlustunnet, siis see on jätkuvalt kõrge, kuid inimesed on tuleviku osas siiski muutunud pessimistlikumaks. Tallinnas on tänavu esimese viie kuu jooksul korteritehingute arv vähenenud võrreldes 2018. aasta sama perioodiga 5,1% ning võrreldes 2017. aastaga 1,0% võrra, mis on üldplaanis kulgenud oodatud tempos. Aastane mediaanhinna kasv on samaaegselt aeglustunud 6,9%-lt 5,1% juurde, mis tõenäoliselt püsib aasta lõpuks vahemikus 3 - 5% ning mõnevõrra kiirem Tallinna lähiümbruses. Arvestades möödunud aasta suvisel perioodil võrdlemisi kõrget uute korteritega tehtud tehingute osakaalu Tallinnas, jätkub pealinnas üsna suure tõenäosusega turuaktiivsuse edasine mõõdukas langus ka lähikuudel.

Eesti turule on aktiivselt sisenemas uusi brände ja ettevõtteid

Turuosalised on aga ise jätkuvalt pigem positiivselt meelestatud, pannes seda iseloomustama kasvõi Efteni väärtpaberite tugev ülemärkimine. Kinnisvarabüroode käibenumbrites ei ole võrreldes aastatagusega olulisi negatiivseid muutusi märgata. Üksikisikute baasilt vaadatuna ei ole samuti midagi olulist kinnisvaraturul muutunud, nõudlus on periooditi vähenenud kuid üldplaanis on turul valitsev meeleolu ja nõudlus eelmise aasta sama perioodiga üsnagi sarnane. Üksteisest eristumine on muutunud aga kinnisvaraäri erinevates segmentides järjest olulisemaks, jätkusuutlikkuse tagamiseks on välja tuldud erinevate kampaaniatega ning näiteks kaubanduskeskustesse ja -turule on lisandunud või peatselt lisandumas hulgaliselt seni nägemata brände ja ettevõtteid. Teisisõnu, konkurents jätkab lähitulevikus mitmel pool kasvamist, mille juures kinnisvarabüroode turule on peatselt Tallinnasse lisandumas üks välismaine ettevõte, kes hakkab tõenäoliselt osutama ennekõike ärikinnisvara hindamisega seotud teenuseid kuid on tegelikkuses siinsel turul saladuskatte all Läti ja Leedu spetsialistide eestvedamisel juba mõnda aega tegutsenud.

 

Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik ja kutseline hindaja

 Alus – Maa-amet, Statistikaamet, Eesti Pank, Arco Vara statistika 06.06.2019

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Riiklikult tunnustatud ekspert

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?