Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Karksi vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Sauga vald
  • Ülenurme vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Alajõe vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Sindi linn
  • Elva linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Räpina vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Allaste küla
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Arkma küla
  • Aruküla alevik
  • Eametsa küla
  • Edise küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haiba küla
  • Haimre küla
  • Holstre küla
  • Huuksi küla
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jakobimõisa küla
  • Järve linnaosa
  • Jõhvi küla
  • Kabina küla
  • Kambja alevik
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Käru küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kiili alevik
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Kloogaranna küla
  • Kohila alev
  • Kolga alevik
  • Kõpu alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuru küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Leesi küla
  • Lehmja küla
  • Lehtse alevik
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lohkva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Mähma küla
  • Manniva küla
  • Mäo küla
  • Meeksi küla
  • Meremõisa küla
  • Metsanurme küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Muuga küla
  • Nehatu küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Poaka küla
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Puhmu küla
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Ramsi alevik
  • Randvere küla
  • Remniku küla
  • Rohuneeme küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saku alevik
  • Sauga alevik
  • Saustinõmme küla
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Soe küla
  • Soinaste küla
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sõrve küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tiskre küla
  • Tootsi alev
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Tuulna küla
  • Uhti küla
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Vahi küla
  • Vaksali
  • Valkla küla
  • Valma küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vaskjala küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Veskitaguse küla
  • Viiratsi alevik
  • Viru-Kabala küla
  • Viti küla
  • Võle küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Aime Opermann

Viljandimaa kinnisvaraturg on koroonaakriisi esimesest lainest kiirelt taastunud

2020. aasta III kvartalis tehti Viljandi maakonnas kokku 144 korteritehingut. Võrreldes 2020. aasta II kvartaliga suurenes eriolukorra lõppemise tõttu tehingute arv 57% ning võrreldes 2019. aasta III kvartaliga 13% võrra. Turuaktiivsus küll taandus II kvartalis mõnevõrra enam just maakonnakeskuses, kuid III kvartalis püsis Viljandi linnast väljaspool paiknev turg seejärel varasemast madalama aktiivsusega. Olenemata sellest, et märtsi keskpaigast asus riigis väljakuulutatud eriolukord üsna kiirelt mõjutama ka kinnisvaraturgu, ei saanud veel märtsi statistikale tuginevalt seda kuigi olulisel määral väita. Arvestades, et kinnisvaraturul on suur hulk tehinguid kokku lepitud tegelikkuses ajaliselt juba oluliselt varem, võis turuaktiivsuse tugevat langust täheldada hoopis aprillist alates. II kvartali erinevate kuude vältel turuaktiivsuse suhteliselt analoogne langus võrreldes aastataguse sama perioodiga jätkus. III kvartalis suurenes tehingute arv võrreldes aastatagusega igas kuus, mis võib viidata kevadel eriolukorraga tagasi hoitud nõudluse laine järgnemisele.

Viljandi linnas tehti korteritega samaaegselt 2020. aasta III kvartalis 73 ostu-müügitehingut. Võrreldes II kvartaliga suurenes tehingute arv koguni 109% ning võrreldes aastataguse III kvartaliga 46% võrra. Veel II kvartalis vähenes turuaktiivsus 2019. aasta II kvartaliga võrreldes 44%. Võrreldes 2017. aastaga kui eelmise kümnendi turuaktiivsuse tipptasemega, langes turuaktiivsus 2019. aasta näitel enim I ja III kvartalis, kuid püsis analoogsel tasemel II ja IV kvartalis. Arvestades, et korteriturul on enamasti II poolaasta tunduvalt aktiivsem kui esimene, viitas vastav asjaolu selgelt vähenenud nõudlusele ka juba enne koroonaviiruse pandeemiat 2020. aastal. Teisisõnu, käesoleval aastal oleks vähemalt I poolaasta vältel turuaktiivsus märgatavalt taandunud ka ilma koroonakriisi esilekerkimiseta. Viimastel kvartalitel on korteriturul hinnatase püsinud erinevate segmentide lõikes veel võrdlemisi stabiilne, kuid turuaktiivsus ei ole enam uusi tippe saavutanud. Analüüsides korterituru edasisi arengutrende, oleks pidanud ka enne koroonaviiruse pandeemia esilekerkimist tõenäoliselt mõningase viitajaga arvestama teatud segmentides mõningase hinnalangusega, mida võis juba mõnes teises Eesti väikelinnas 2019. aasta jooksul märgata.


Viljandi linna ja Viljandi maakonna korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

 

*2020. aasta andmed on esitatud III kvartali täpsusega.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

2020. aasta III kvartalis kujunes Viljandi linnas tehtud korteritehingute puhul keskmiseks mediaanhinnaks 826 €/m2. Mediaanhind oli veel I kvartalis 812 €/m2 tasemel, olles märkimisväärselt taandunud likviidsuse tõttu seejärel langenud II kvartalis koguni 766 €/m2 juurde. Võrreldes tänavu II kvartaliga kasvas hinnatase seega 7,8%. Kuigi keskmine pakkumishind on Viljandi linna korteriturul olenemata koroonaviiruse pandeemia järgsest majanduskriisist jätkanud pea igakuist kasvu alates jaanuarist, indikeerib siiski II ja III kvartali vältel tehtud tehingute osas mediaanhinna mõningane langus asjaolu, et pakkumis- ja tehinguhindade vaheline erinevus on asunud suurenema. Pidevalt suurenev pakkumishind tuleneb aga pelgalt uute arendusprojektide korterite pakkumisse lisandumisest. Teisisõnu, korteriturul on aset leidmas mõõdukas hinnalangus, mis tõenäoliselt 2020. aasta IV ja 2021. aasta I kvartali vältel veidi süveneb. Töötukassa toetusmeetmete mõju on kadunud, mistõttu tööpuudus hakkab hetkeliste eelduste alusel tõusma, viies tarbijate kindlustunde omakorda veidi madalamale, takistades seeläbi nii laenu- kui ka kinnisvaraturu kasvu veel pikema aja vältel. Elamispindade turul üldiselt on kiirenevas tempos taastumist oodata alles tõenäoliselt 2021. aasta II pooles, seda ka Viljandi linna näitel.

Väljaspool Viljandi linna tehti maakonnas III kvartali jooksul Mulgi, Põhja-Sakala ja Viljandi vallas kokku 71 ostu-müügitehingut. Võrreldes tänavu II kvartaliga tehti maakonnakeskusest väljaspool 14 tehingut rohkem, kuid võrreldes aastataguse III kvartaliga siiski 6 tehingut vähem. Korteriturg püsis koroonakriisi aegselt hajusama asustusega piirkondades tunduvalt stabiilsem, kuid tegemist on siiski pelgalt madalama efektiivsusega piirkondade eripäraga, sest III kvartalis koondus nõudlus taas maakonnakeskusesse. Madalama turuaktiivsusega piirkonnad on maakonnakeskusest tagasihoidlikuma aktiivsusega, mistõttu negatiivsed trendid kanduvad vastavatesse piirkondadesse edasi mõningase viitajaga. Viljandi lähiümbruse piirkondade turuaktiivsuse kasvu soodustas enne koroonakriisi asjaolu, et kinnisvara on sellistes piirkondades madalama hinnaga ning seetõttu rohkemale tarbijaskonnale kättesaadav. Viimase tõttu on loogiline, et mõningase elamispindade hinnalanguse ja pakkumiste arvu kasvamise taustal asutakse taaskordselt eelistama pigem maakonnakeskuses paiknevaid varasid ning seetõttu hajusama asustusega piirkonnad taastuvad kriisist mõnevõrra kauem.

Viljandi maakonnas tehtud korteritehingute osas kujunes 2020. aasta III kvartalis mediaanhinnaks ainuüksi 408 €/m2. Võrreldes 2020. aasta II kvartaliga tõusis hinnatase 36% ning võrreldes 2019. aasta III kvartaliga 35%. Veel II kvartalis alanes mediaanhind võrreldes aastatagusega 32% võrra. Hinnataseme vahepealsesse alanemisse on panustanud ennekõike tehingute struktuuri muutus, kus Viljandi linnas tehtud tehingute osakaal vähenes, kuid oma mõju on avaldama asunud ka otsene koroonakriisi majanduslik ja sotsiaalne negatiivne mõju. Koroonaviiruse pandeemia mõju kinnisvarade hinnatasemetele on aga seni olnud suhteliselt tasakaalukas, mistõttu näiteks II kvartalis ligi kolmandiku võrra alanenud hinnataset ei saanud siiski turule kui tervikule üldistada.

2020. aasta III kvartalis kujunes maakonnakeskusest väljaspool tehtud tehingute lõikes mediaanhinnaks 158 €/m2. Võrreldes II kvartaliga alanes hinnatase Mulgi vallas tehtud tehingute osakaalu suurenemise tõttu 22% ning võrreldes aastataguse sama perioodiga 3,0% võrra. Turuaktiivsus on viimase kahe kvartali vältel Viljandi linnast väljaspool vähenenud ennekõike Mulgi vallas, kuid mõningal määral ka Põhja-Sakala vallas. Viljandi vallas on turuaktiivsus püsinud suhteliselt analoogne nagu veel 2019. aasta II ja III kvartalis, kuid hinnataseme kasvu ei ole sealjuures täheldada. 2020. aasta esimese kolme kvartali vältel on Viljandist väljaspool mujal maakonnas mediaanhind kasvanud aastases võrdluses 6,4%, mille kõrval turuaktiivsus on alanenud 6,1%.

Veel I kvartalis vedasid Viljandi linna aastast kui ka kvartaalset hinnakasvu ennekõike üksikud uute korteritega tehtud tehingud (Oru tn 21a), kuid II kvartalis müüdi ainuüksi üks uus korter (Arkaadia aed 5) ning III kvartalis 3 uut korterit (Oru tn 21a, Leola tn 26a). Arvestades, et 2018. aasta I kvartalist kuni 2019. aasta II kvartalini püsis hinnatase sisuliselt täpselt samal tasemel, võis kogu 2019. aasta Viljandi linna aastast hinnakasvu pidada ootuspäraseks. Hinnakasv asus ajutiselt kiirenema just 2019. aasta III kvartalis, mida toetas järjest madalam aastatagune võrdlusbaas. Suhteliselt mõõdukas hinnakasv oleks ilma koroonaviiruse esilekerkimiseta pidanud kõigi eelduste alusel Viljandi linnas jätkuma ka veel 2020. aasta I pooles, kuid II kvartalist on vastav trend pöördunud.

Enne koroonakriisi olid sagenenud kallimate hindadega tehtud tehingud ning kasvanud oli varasemalt müümata jäänud kõrgemas hinnaklassis korterite ja elamuosade likviidsus, kuid üldiselt oli nõudlus turul tervikuna pigem vähenenud. 2018. aasta I pooles tehti üksikuid tehinguid A. Maramaa puiesteel paiknevate uute korteritega, kuid hetkel uute korteritega tehinguid sisuliselt ei tehta, vähemalt kuni ehitamisel olevate korterelamute osas kasutuslubade väljastamiseni. Hinnakasv on siiski eelnevatel perioodidel aset leidnud linnas tervikuna. Varasem paneelelamutes paiknevate korterite keskmisest oluliselt kiirem hinnakasv oli periooditi näidanud küll aeglustumise märke, kuid järelturg oli tervikuna endiselt püsima jäänud keskmiselt 5%-lise aastase kasvutempo juurde. 2020. aasta III kvartali seisuga saab välja tuua, et üldplaanis on hinnakasv peatunud ning tüüpkorterite lõikes on täheldada mõõdukat hinnalangust. Kui 2020. aasta I kvartalis kasvas Viljandi linnas mediaanhind aastases võrdluses koguni 14%, siis II kvartalis pelgalt 0,5% ning III kvartalis 6,3% võrra.

Suurima nõudlusega on pikemat aega olnud heas kuni väga heas seisukorras 2- ja 3-toalised rõdu või lodžaga korterid paiknemisega viiekorruselistes elamutes kuni kolmandal korrusel. Sarnaste tarbijaeelistustega trendid peaksid kõigi eelduste alusel püsima ka 2020. ja 2021. aasta turusituatsiooni muutustes. Ajutiselt võib 2020. ja 2021. aastate vältel nõudlus üüriturul 1- ja 3-toaliste korterite järele veidi suureneda, sest majanduslikult keerulistele perioodidele on omane perekondade lagunemine ning ühtlasi asjaolu, et majandusliku kõrgkonjunktuuri aegselt lapseootele jäänud leibkonnad ei ole lapse sündimise ajaks tööturu negatiivsete muutuste tõttu enam laenukõlbulikud, mis sunnib neid siirduma suurema elamispinna otsimise korral üüriturule.


Kui 2017. aastal võis pakkumiste vähenemisest tulenevalt märgata kõrgematel korrustel paiknevate korterite likviidsuse paranemist, siis tegemist oli aga ainuüksi ajutise trendiga ning 2019. aastal taas alanema asunud avalike pakkumiste arvu taustal ei olnud sarnast tarbijakäitumist enam märgata. 2020. ja 2021. aastal tõenäoliselt viiekorruselistes korterelamutes viimasel korrusel paiknevate korterite likviidsus väheneb veelgi. Müügiperioodid olid juba 2019. aastal veidi pikenenud ning ostjaskonnal oli kauem aega ostuotsuseid langetada, mistõttu ebaratsionaalsete ostuotsuste langetamine oli vähenenud ning tüüpiliselt ebaatraktiivsed varad olid taas pakkumises püsimas kauem kui veel mõned kvartalid tagasi. Sobilike pakkumiste vähenemise ning kasvanud pakkumishindade tõttu on viimaste aastate vältel olnud tihti märgata seost, kus tehinguaktiivsuse langemise korral hinnakasv kiireneb, mistõttu on alust arvata, et ostjaskond eelistab Viljandi linnas ennekõike hea kuni väga hea siseviimistluse seisukorraga elamispindu. Vastav asjaolu on olnud omane ka teistele väikelinnadele, mis tuleneb põhjusest, et keskmisel koduostjal on küll olemas laenuks vajalik sissemakse, kuid neil ei ole täiendavat raha siseruumide osas remonttööde teostamiseks.

Arvestades, et varasem suhteliselt tempokas piirkondlik palgakasv on ajutiselt pöördunud paljude potentsiaalsete koduostjate jaoks langusesse, ei ole 2020. aastal hinnakasvu oodata. Lühiajaliselt võib üksikute uute korterite mõju sarnaselt I kvartalile korterituru statistikat veel järelejäänud aasta vältel veidi mõjutada, kuid korterite ehitusaasta baasil näeme ka edaspidiselt tõenäoliselt hinnalangust. 2020. aasta I poolaasta küll üldist hinnalangust veel ei indikeerinud, kuid II ja III kvartali andmed näitavad siiski selgelt langustrendi pöördumist. Varasematel aastatel on kinnisvara hinnakasv ületanud tihti Viljandi maakonna elanikkonna sissetulekute kasvu, mistõttu edasiselt võib palgakasvust aeglasemat kinnisvarade hinnakasvu pidada laenu- ja ostuvõimeliste tarbijate seisukohast positiivseks. Majanduskriisi möödudes, selle taustal tööturu olukorra paranedes ning samaaegselt varasemaga suhteliselt sarnase laenuturu püsides võib aga hinnakasv asuda 2021. aasta II pooles taas esile kerkida, mille aegselt peaks tööpuuduse vähenemise taustal taas kasvama asuma ka piirkondliku elanikkonna reaalsissetulek.

 

Allikas: Arco Vara analüütik Mihkel Eliste III Q turuülevaade

Galerii

Kommentaarid

Aime Opermann

Aime Opermann

Aasta tegija 2018; Aasta osakond 2019

Kutseline maakler / Viljandi osakonna juht

Kutsetunnistuse nr. KKM139193
Mobiil +372 527 5985
Telefon +372 435 9969
Keeled
aime.opermann@arcovara.ee
Vaata maakleri objekte (42)

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?