Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Karksi vald
  • Järva-Jaani vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Ahja vald
  • Rapla vald
  • Ülenurme vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Alajõe vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Sindi linn
  • Elva linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Räpina vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Allaste küla
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Arkma küla
  • Eametsa küla
  • Edise küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haiba küla
  • Haimre küla
  • Hindsa küla
  • Holstre küla
  • Hulja alevik
  • Huuksi küla
  • Ihaste
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jakobimõisa küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve linnaosa
  • Jõhvi küla
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Kabila küla
  • Kabina küla
  • Kaimri küla
  • Karksi küla
  • Karla küla
  • Karlova
  • Käru küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kiili alevik
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Kloogaranna küla
  • Kohila alev
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kurtna küla
  • Kuru küla
  • Kuusalu alevik
  • Laadi küla
  • Laane küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehmja küla
  • Lehtse alevik
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lubja küla
  • Maardu küla
  • Mähma küla
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Meeksi küla
  • Meremõisa küla
  • Metsanurme küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Poaka küla
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rahinge küla
  • Ramsi alevik
  • Randvere küla
  • Rebala küla
  • Remniku küla
  • Rohuneeme küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Soe küla
  • Soinaste küla
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tiskre küla
  • Tootsi alev
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Turba alevik
  • Uhti küla
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Vääna-Jõesuu küla
  • Vahi küla
  • Vaksali
  • Välgita küla
  • Valma küla
  • Vana-Pärnu
  • Vana-Võidu küla
  • Vanamõisa küla
  • Vanaveski küla
  • Vändra alev
  • Varnja alevik
  • Vaskjala küla
  • Vastemõisa küla
  • Veeriku
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Viru-Kabala küla
  • Viti küla
  • Võle küla
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Eesti korterituru jaanuarikuu lühiülevaade

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016 - 2018*

 * 2018. a. jaanuari andmed on esitatud 06.02 täpsusega, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Väiksemate keskuste uusarenduste turg Eesti korterituru aktiivsust ei kasvata

Hooajaliste tegurite tõttu on iga-aastaselt märgata trendi, kus jõuluperioodile omaselt kasvab korteriturul aktiivsus novembri teises pooles ning detsembris, mille järgselt aga ostumöll asub talvisel perioodil taas taanduma kuni kevade alguseni. Tänavune jaanuar ei olnud sugugi erinev, Eestis müüdi aasta esimese kuu vältel 1 669 korterit, mida oli ainuüksi 1,1% enam kui aasta tagasi ning 14% vähem kui detsembris. Võrreldes 2017. aasta jaanuariga aeglustus tehingute arvu kasvukiirus võrdlemisi järsult. 2017. aasta jaanuaris tehti koguni 29% rohkem tehinguid kui 2016. aasta samas kuus, mis tulenes peamiselt Tallinnas ja selle lähiümbruses kasvanud uute korterite müügist. Kõrgete aastataguste baasväärtuste tõttu on statistiliselt vaadatuna korterituru kasv Eestis tervikuna aeglustunud, uute korterite müük on Tallinnas küll jätkanud kasvamist, kuid seda aeglustuvas tempos.

2018. aasta jaanuaris tehtud korteritehingute taustal kujunes mediaanhinnaks 1 404 €/m2, mis oli seevastu peaaegu sama kõrge tase kui detsembris, mil püstitati võrreldes varasemate kõrgtasemetega taaskordne rekord. Olenemata sellest, et Tallinnas müüdud korterite osas keskmisest kiiremat hinna- ega turuaktiivsuse kasvu ei olnud jaanuaris märgata, kujundasid aga turgu järjest enam teised Eesti aktiivseimad keskused. Aasta lõpus nii Pärnus kui Tartus taas kasvama asunud uute korterite müük on jätkunud ka aasta alguses, mis tuleneb üksikute arendusprojektide valmimisest ning nendes paikneva korteritega n-ö plokktehingute sõlmimisest, mis aga mõjutab kogu Eesti korterituru hinnastatistikat tugeval määral. Erinevalt kasvanud uute korterite müügist ei ole siiski ei Tartus ega Pärnus korteriturul laiapõhjalisi muutusi aset leidnud, üldine turuaktiivsus on identne sellele, mis leidis aset ka aasta tagasi.

Pakkumiste arv väheneb

Möödunud aastate vältel kasvanud nõudluse tõttu on korterite pakkumiste arv enamikes Eesti väiksemates keskustes alanenud, mistõttu ei ole ka enam mujal Eestis märgata sarnaselt Tartule ja Pärnule tugevat tehingute arvu kasvu. Turuaktiivsus on Tallinnast väljaspool kasvanud ennekõike järelturu ehk valdavalt nõukogude perioodil ehitatud korterelamutes paiknevate korterite arvelt, mis moodustavad Eesti elamufondist kõige suurema osa. Nõudlus järelturu korterite vastu on küll püsinud, kuid olemasolevate pakkumiste maht on vähenenud nii üürikinnisvarasse investeerijate kui endale elamiseks ostvate isikute poolt tehtud tehingute arvelt. Enim tahetakse rõdu või lodžaga 2- ja 3-toalisi hea või väga hea siseviimistluse seisukorraga kuni kolmandal korrusel paiknevates KredExi toetusel rekonstrueeritud korterelamutes paiknevaid kortereid, millede hinnad on näiteks Rakveres, Viljandis ja Pärnus kasvanud juba tükimat aega ligi 10%-lises aastases kasvutempos.

 

Noored mõjutavad turgu

Üle poole tänasest korterituru ostjaskonnast moodustavad endiselt noored vanusevahemikus 25-35 aastat, kes on tänasel hetkel kolimas vanematest lahku ning on moodustamas eraldi leibkondi. Lisanduvate leibkondade tõttu on kasvanud nõudlus kinnisvara järele, mida võib pikemas perspektiivis siiski pidada pigem ajutiseks nähtuseks. Kuna suur osa noortest ei ole veel tänasel hetkel kas ostuvõimelised või peavad oma tarbimiskäitumisest tulenevalt otstarbekamaks pigem üürimist, on alates 2013. aastast kasvanud tugevalt ka üürikorteritesse investeerimine ning üürnike arv. Viimast eriti Tallinnas ja Tartus, sest noored on üle-Eestiliselt siirdumas ennekõike suurematesse keskustesse nii hariduse, tööturu kui ka tihti nende endi arvates parema elukeskkonna tõttu. Noored jätkavad ka tulevikus kinnisvara soetamist samadel põhjustel, kuid nende arv on Eesti demograafiliste iseärasuste tõttu teadupoolest juba langustrendis ning jõuab kõige madalamasse seisu ligi 10 aasta pärast.

Kuigi turuaktiivsus on tänasel hetkel üle-Eestiliselt pigem jätkuvalt kasvamas, on demograafilistest teguritest tulenevalt märgata juba peatselt turgu tabavaid muutusi Eesti ülikoolilinnas Tartus. Noorte siirdumine Tallinnasse ning vähenev noorte ning seetõttu ühtlasi tudengite arv on üheskoos tõenäoliselt ka põhjenduseks, miks Tartu linna järelturu korterite müüginumbrid on võrreldes aastataguste perioodidega alanenud juba kolm kvartalit järjest. Uute korterite müük on küll Tartus 2017. aasta teises pooles taas kasvanud, mistõttu turu üldist langust ei ole tunda, kuid tehingute struktuuri vaadatuna on muutuste laine algust siiski juba märgata. Demograafilistest teguritest tulenev turuaktiivsuse langus ei ole Tallinna järelturgu veel tabanud. Tallinna järelturu korterite tehinguaktiivsus on püsinud juba üle pooleteise aasta äärmiselt stabiilne, mida ühelt poolt on mõjutanud vähenenud järelturu pakkumiste arv, sellest tulenev kesisem valik ning kasvanud pakkumishinnad eelistatuimates piirkondades eelistatuimate korterite osas. Üle-riigiliselt langev noorte arv asub lähitulevikus alandama ka Tallinna linna järelturu aktiivsust sarnaselt Tartule. Erinevalt Tartust on Tallinna korterituru tehingute arvu kasvu soodustanud oluliselt tugevam elanikkonna sisseränne, kellest aga valdava osa moodustavad just nooremapoolsed kodanikud.

Noored moodustavad oma madalamast ostujõust tulenevalt tänasel hetkel valdava osa järelturul toimuvatest korteritehingutest. Lisaks soetatakse järelturu kortereid samadele noortele üürimiseks, mille juures tavapäraseks eraisikust üürikinnisvarasse investeerijaks on 35-45-aastane meesterahvas. Noorte arvu vähenedes väheneb aga vajadus järelturu korterite järele, mistõttu asub nende pakkumine järk-järgult kasvama, tingides tüüpkorterit müüvale inimesele pikema müügiperioodi kui tänasel hetkel. Uue korteri soetavad enamasti aga inimesed, kes kolivad vanemalt elamispinnalt uuele, kuid uue soetamiseks tuleb enne vana korter ära müüa, mistõttu pikenevad ka uute korterite müügiperioodid. Vastav olukord võib jätta uue korteri ostja n-ö lõksu, kus ta ei jõua oma vanat korterit uue korteri ostuks eelnevalt kokkulepitud ajaks maha müüa. Taolisel kujul võlaõiguslepingute ülesütlemine on sagenenud, kuid teisalt on tugevalt kasvanud ka uute korterite pakkumine ja müük. Momendil on 2- ja 3-toaliste tüüpkorterite müügiperiood nii Tallinnas kui Eesti erinevais paigus valdavalt kuni 4 kuud, lähiaastail taandub müügitempo aga tõenäoliselt enne 2015. aastat püsinud kuni 6-kuulisele tempole, mida võib tegelikkuses pidada optimaalseks.


Teisisõnu, tänasel hetkel on kõiksuguse elukondliku kinnisvara, sh nii korterite kui elamute, müügiks tõenäoliselt kõige efektiivsem aeg. Tugeva nõudluse tõttu on müügiperioodid lühikesed, mille on tinginud lisaks noorte suurenenud arvule madal tööpuudus, kasvav palgatase kuid ka madalad intressid. Kasvanud inflatsioon, tihenenud konkurents uute korterite pakkujate vahel ning lähiaastail aeglaselt kasvama asuv baasintressimäär on aga loomas olukorra, kus kinnisvara hinnakasv on pidurdumas elanikkonna ostujõu kasvuga sarnasele tempole. Kuigi optimism lokkab endiselt müüjate seas nii elukondliku- kui ärikinnisvara turul, on kiireima kasvuga aastad möödunud ning spekulatiivse taustaga või ainuüksi kapitalikasvule orienteeritud tehingute osas on riskid kasvanud. Vajadus kinnisvaramaaklerite järele on sarnaselt 2006. ja 2007. aastale vähenenud, sest inimesed saavad tugeva nõudluse tõttu ise edukalt oma vara müügiga hakkama, kuid järgnevate aastate jooksul asub aga vajadus professionaalse vahendusteenuse järele pigem kasvama.

Uute korterite müük püsib lähiaastail siiski jätkuvalt aktiivne, sest üle 30-aastaste tarbijate hulk väheneb paralleelselt üldise rahvastiku vananemisega märksa aeglasemalt. Üle 30-aastased on tänasel korteriturul põhiliseks uute korterite ostjaskonnaks. Ühtlasi soodustab tulevikus uute korterite müüki elanikkonna kasvav soov elada tänapäevasematele tingimustele vastavates korterelamutes, mis loob eeldused elamufondi järk-järguliseks uuendamiseks. Nõudlust vanemate paneelelamute korterite vastu tõstaks korterelamute laiapõhjaline rekonstrueerimine, kuid erinevalt Eesti väikelinnadest ei ole Tallinnas KredExi toetusel korterelamute renoveerimine kuigi populaarne. Kinnisvaraarendajatel tuleks siiski järgnevate aastate jooksul arvestada turul terikuna aset leidvate muutustega, sealhulgas uute korterite soetamisega kaasnevate üldiste protsessidega.

 

Loe ka teisi jaanuarikuu turuülevaateid:

Uute korterite ehitamine ja müük jätkab kasvamist

Külaliskorterid on muutumas järjest populaarsemaks

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?