Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Elva vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haava küla
  • Hulja alevik
  • Hüüru küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Jaamamõisa
  • Jämejala küla
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kabina küla
  • Kallavere küla
  • Kärevere küla
  • Karlova
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kibuna küla
  • Kloogaranna küla
  • Kõima küla
  • Kolga alevik
  • Kose alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Laabi küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lähte alevik
  • Lalsi küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lubja küla
  • Maaritsa küla
  • Madise küla
  • Mai
  • Malda küla
  • Mäo küla
  • Meremõisa küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustapali küla
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nurme küla
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Pärnamäe küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Purtse küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Rahinge küla
  • Rämsi küla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Reiu küla
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saarde küla
  • Saka küla
  • Särevere alevik
  • Savikoti küla
  • Sinimäe alevik
  • Sipa küla
  • Sompa linnaosa
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tähtvere
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Türisalu küla
  • Tuulna küla
  • Ubja küla
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Uuemõisa alevik
  • Uusna küla
  • Vaela küla
  • Vahi küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vanaveski küla
  • Vardja küla
  • Veeriku
  • Vehendi küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Vintri küla
  • Võiste alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Eesti korterituru jaanuarikuu lühiülevaade

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016 - 2018*

 * 2018. a. jaanuari andmed on esitatud 06.02 täpsusega, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Väiksemate keskuste uusarenduste turg Eesti korterituru aktiivsust ei kasvata

Hooajaliste tegurite tõttu on iga-aastaselt märgata trendi, kus jõuluperioodile omaselt kasvab korteriturul aktiivsus novembri teises pooles ning detsembris, mille järgselt aga ostumöll asub talvisel perioodil taas taanduma kuni kevade alguseni. Tänavune jaanuar ei olnud sugugi erinev, Eestis müüdi aasta esimese kuu vältel 1 669 korterit, mida oli ainuüksi 1,1% enam kui aasta tagasi ning 14% vähem kui detsembris. Võrreldes 2017. aasta jaanuariga aeglustus tehingute arvu kasvukiirus võrdlemisi järsult. 2017. aasta jaanuaris tehti koguni 29% rohkem tehinguid kui 2016. aasta samas kuus, mis tulenes peamiselt Tallinnas ja selle lähiümbruses kasvanud uute korterite müügist. Kõrgete aastataguste baasväärtuste tõttu on statistiliselt vaadatuna korterituru kasv Eestis tervikuna aeglustunud, uute korterite müük on Tallinnas küll jätkanud kasvamist, kuid seda aeglustuvas tempos.

2018. aasta jaanuaris tehtud korteritehingute taustal kujunes mediaanhinnaks 1 404 €/m2, mis oli seevastu peaaegu sama kõrge tase kui detsembris, mil püstitati võrreldes varasemate kõrgtasemetega taaskordne rekord. Olenemata sellest, et Tallinnas müüdud korterite osas keskmisest kiiremat hinna- ega turuaktiivsuse kasvu ei olnud jaanuaris märgata, kujundasid aga turgu järjest enam teised Eesti aktiivseimad keskused. Aasta lõpus nii Pärnus kui Tartus taas kasvama asunud uute korterite müük on jätkunud ka aasta alguses, mis tuleneb üksikute arendusprojektide valmimisest ning nendes paikneva korteritega n-ö plokktehingute sõlmimisest, mis aga mõjutab kogu Eesti korterituru hinnastatistikat tugeval määral. Erinevalt kasvanud uute korterite müügist ei ole siiski ei Tartus ega Pärnus korteriturul laiapõhjalisi muutusi aset leidnud, üldine turuaktiivsus on identne sellele, mis leidis aset ka aasta tagasi.

Pakkumiste arv väheneb

Möödunud aastate vältel kasvanud nõudluse tõttu on korterite pakkumiste arv enamikes Eesti väiksemates keskustes alanenud, mistõttu ei ole ka enam mujal Eestis märgata sarnaselt Tartule ja Pärnule tugevat tehingute arvu kasvu. Turuaktiivsus on Tallinnast väljaspool kasvanud ennekõike järelturu ehk valdavalt nõukogude perioodil ehitatud korterelamutes paiknevate korterite arvelt, mis moodustavad Eesti elamufondist kõige suurema osa. Nõudlus järelturu korterite vastu on küll püsinud, kuid olemasolevate pakkumiste maht on vähenenud nii üürikinnisvarasse investeerijate kui endale elamiseks ostvate isikute poolt tehtud tehingute arvelt. Enim tahetakse rõdu või lodžaga 2- ja 3-toalisi hea või väga hea siseviimistluse seisukorraga kuni kolmandal korrusel paiknevates KredExi toetusel rekonstrueeritud korterelamutes paiknevaid kortereid, millede hinnad on näiteks Rakveres, Viljandis ja Pärnus kasvanud juba tükimat aega ligi 10%-lises aastases kasvutempos.

 

Noored mõjutavad turgu

Üle poole tänasest korterituru ostjaskonnast moodustavad endiselt noored vanusevahemikus 25-35 aastat, kes on tänasel hetkel kolimas vanematest lahku ning on moodustamas eraldi leibkondi. Lisanduvate leibkondade tõttu on kasvanud nõudlus kinnisvara järele, mida võib pikemas perspektiivis siiski pidada pigem ajutiseks nähtuseks. Kuna suur osa noortest ei ole veel tänasel hetkel kas ostuvõimelised või peavad oma tarbimiskäitumisest tulenevalt otstarbekamaks pigem üürimist, on alates 2013. aastast kasvanud tugevalt ka üürikorteritesse investeerimine ning üürnike arv. Viimast eriti Tallinnas ja Tartus, sest noored on üle-Eestiliselt siirdumas ennekõike suurematesse keskustesse nii hariduse, tööturu kui ka tihti nende endi arvates parema elukeskkonna tõttu. Noored jätkavad ka tulevikus kinnisvara soetamist samadel põhjustel, kuid nende arv on Eesti demograafiliste iseärasuste tõttu teadupoolest juba langustrendis ning jõuab kõige madalamasse seisu ligi 10 aasta pärast.

Kuigi turuaktiivsus on tänasel hetkel üle-Eestiliselt pigem jätkuvalt kasvamas, on demograafilistest teguritest tulenevalt märgata juba peatselt turgu tabavaid muutusi Eesti ülikoolilinnas Tartus. Noorte siirdumine Tallinnasse ning vähenev noorte ning seetõttu ühtlasi tudengite arv on üheskoos tõenäoliselt ka põhjenduseks, miks Tartu linna järelturu korterite müüginumbrid on võrreldes aastataguste perioodidega alanenud juba kolm kvartalit järjest. Uute korterite müük on küll Tartus 2017. aasta teises pooles taas kasvanud, mistõttu turu üldist langust ei ole tunda, kuid tehingute struktuuri vaadatuna on muutuste laine algust siiski juba märgata. Demograafilistest teguritest tulenev turuaktiivsuse langus ei ole Tallinna järelturgu veel tabanud. Tallinna järelturu korterite tehinguaktiivsus on püsinud juba üle pooleteise aasta äärmiselt stabiilne, mida ühelt poolt on mõjutanud vähenenud järelturu pakkumiste arv, sellest tulenev kesisem valik ning kasvanud pakkumishinnad eelistatuimates piirkondades eelistatuimate korterite osas. Üle-riigiliselt langev noorte arv asub lähitulevikus alandama ka Tallinna linna järelturu aktiivsust sarnaselt Tartule. Erinevalt Tartust on Tallinna korterituru tehingute arvu kasvu soodustanud oluliselt tugevam elanikkonna sisseränne, kellest aga valdava osa moodustavad just nooremapoolsed kodanikud.

Noored moodustavad oma madalamast ostujõust tulenevalt tänasel hetkel valdava osa järelturul toimuvatest korteritehingutest. Lisaks soetatakse järelturu kortereid samadele noortele üürimiseks, mille juures tavapäraseks eraisikust üürikinnisvarasse investeerijaks on 35-45-aastane meesterahvas. Noorte arvu vähenedes väheneb aga vajadus järelturu korterite järele, mistõttu asub nende pakkumine järk-järgult kasvama, tingides tüüpkorterit müüvale inimesele pikema müügiperioodi kui tänasel hetkel. Uue korteri soetavad enamasti aga inimesed, kes kolivad vanemalt elamispinnalt uuele, kuid uue soetamiseks tuleb enne vana korter ära müüa, mistõttu pikenevad ka uute korterite müügiperioodid. Vastav olukord võib jätta uue korteri ostja n-ö lõksu, kus ta ei jõua oma vanat korterit uue korteri ostuks eelnevalt kokkulepitud ajaks maha müüa. Taolisel kujul võlaõiguslepingute ülesütlemine on sagenenud, kuid teisalt on tugevalt kasvanud ka uute korterite pakkumine ja müük. Momendil on 2- ja 3-toaliste tüüpkorterite müügiperiood nii Tallinnas kui Eesti erinevais paigus valdavalt kuni 4 kuud, lähiaastail taandub müügitempo aga tõenäoliselt enne 2015. aastat püsinud kuni 6-kuulisele tempole, mida võib tegelikkuses pidada optimaalseks.


Teisisõnu, tänasel hetkel on kõiksuguse elukondliku kinnisvara, sh nii korterite kui elamute, müügiks tõenäoliselt kõige efektiivsem aeg. Tugeva nõudluse tõttu on müügiperioodid lühikesed, mille on tinginud lisaks noorte suurenenud arvule madal tööpuudus, kasvav palgatase kuid ka madalad intressid. Kasvanud inflatsioon, tihenenud konkurents uute korterite pakkujate vahel ning lähiaastail aeglaselt kasvama asuv baasintressimäär on aga loomas olukorra, kus kinnisvara hinnakasv on pidurdumas elanikkonna ostujõu kasvuga sarnasele tempole. Kuigi optimism lokkab endiselt müüjate seas nii elukondliku- kui ärikinnisvara turul, on kiireima kasvuga aastad möödunud ning spekulatiivse taustaga või ainuüksi kapitalikasvule orienteeritud tehingute osas on riskid kasvanud. Vajadus kinnisvaramaaklerite järele on sarnaselt 2006. ja 2007. aastale vähenenud, sest inimesed saavad tugeva nõudluse tõttu ise edukalt oma vara müügiga hakkama, kuid järgnevate aastate jooksul asub aga vajadus professionaalse vahendusteenuse järele pigem kasvama.

Uute korterite müük püsib lähiaastail siiski jätkuvalt aktiivne, sest üle 30-aastaste tarbijate hulk väheneb paralleelselt üldise rahvastiku vananemisega märksa aeglasemalt. Üle 30-aastased on tänasel korteriturul põhiliseks uute korterite ostjaskonnaks. Ühtlasi soodustab tulevikus uute korterite müüki elanikkonna kasvav soov elada tänapäevasematele tingimustele vastavates korterelamutes, mis loob eeldused elamufondi järk-järguliseks uuendamiseks. Nõudlust vanemate paneelelamute korterite vastu tõstaks korterelamute laiapõhjaline rekonstrueerimine, kuid erinevalt Eesti väikelinnadest ei ole Tallinnas KredExi toetusel korterelamute renoveerimine kuigi populaarne. Kinnisvaraarendajatel tuleks siiski järgnevate aastate jooksul arvestada turul terikuna aset leidvate muutustega, sealhulgas uute korterite soetamisega kaasnevate üldiste protsessidega.

 

Loe ka teisi jaanuarikuu turuülevaateid:

Uute korterite ehitamine ja müük jätkab kasvamist

Külaliskorterid on muutumas järjest populaarsemaks

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Riiklikult tunnustatud ekspert

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?