Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Sauga vald
  • Halliste vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Nõo vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Jõgeva linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Paldiski linn
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahaste küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Edise küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haage küla
  • Hulja alevik
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jaamamõisa
  • Jämejala küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kadriorg
  • Kallavere küla
  • Karksi küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kloogaranna küla
  • Kohila alev
  • Kolga alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Laabi küla
  • Lalsi küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohusuu alevik
  • Lubja küla
  • Maardu küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Malda küla
  • Mäo küla
  • Mereäärse küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustapali küla
  • Muuga küla
  • Müüriku küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nurme küla
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Papsaare küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Ränilinn
  • Rannarajoon
  • Rohuneeme küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Saarde küla
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tahkuranna küla
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Türisalu küla
  • Tuulna küla
  • Uhti küla
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Unukse küla
  • Vahi küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vaksali
  • Valaste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vändra alev
  • Vara küla
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Vastemõisa küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Vissi küla
  • Võiste alevik
  • Voka alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Ühisrahastuses on riskid jätkanud kasvamist

Viimaste aastate vältel on Eestis suhteliselt uudse lahendusena üha enam kanda kinnitanud kinnisvara arendusprojektide ühine rahastamine. Kui Äripäev on veel hiljaaegu viidanud mõnele kummalise kapitalistruktuuriga ühisrahastusprojektile, siis tegelikkuses on ühisrahastuses vähemalt kinnisvarabüroode pilgust vaadatuna veel täiendav risk, millele sageli ühisrahastuse laenudesse investeerivad isikud ei oska isegi tähelepanu pöörata.

Traditsioonilises panganduses on laenu kättesaadavus halvenenud ja raha hind kasvanud, ühisrahastuses justkui pigem vastupidi

Ühisrahastuse üks suuremaid eeliseid tavapäraste krediidiasutuste ees on ennekõike kiirus. Pankades läheb reeglina laenutaotlemisega ja laenu väljastamisega tunduvalt kauem aega, iga arendaja jaoks on aga aeg äärmiselt oluline tegur. Ühisrahastusportaalides pakutavad intressid on aga enamasti kõrgemad kui pankade poolt pakutavate laenude tingimuste alusel, kuid kuna tänases turusituatsioonis on laenu kättesaadavus juba halvenenud, võib ühisrahastuse osas prognoosida selle kasutamise kasvu jätkumist.

Möödunud aasta teises pooles võis ülemaailmselt märgata suhteliselt järsku finantsmajanduslike pingete kuhjumist, mis väljendus ennekõike Ameerika Ühendriikide börsil toimunud hinnalanguses. Paralleelselt võis märgata nii kinnisvaraarendajate kui ka investorite kogemusest, et laenuraha kättesaadavus ja selle pakutav hind on Eestis hakanud muutuma. Mõningast kasvu võis sealjuures märgata ka eluasemelaenude turul, kus 2018. aasta vältel kasvas keskmine eluasemelaenu intress ligi 9% võrra. Eesti kinnisvaraalastes ühisrahastusprojektides on aga üha enam märgata laene, mille intressid on madalamad, kui veel mõni aeg tagasi suhteliselt sarnaste projektide puhul.

Väikelaenude turule suunatud ühisrahastusportaalides võis samaaegselt aga märgata uute väljastatavate laenude osas samuti intresside mõningast tõusu, kuid see jäi ainuüksi ajutiseks ning on juba taas langenud samale tasemele nagu eelmise aasta I pooles. Eestis tegutsevate kinnisvaraprojekte finantseerivate ühisrahastusportaalide osas on aga olnud märgata, et üsna paljude laenude LTV ehk väljastatava laenu ja tagatiseks oleva vara väärtuse vaheline suhtarv on asunud tõusma. Jooksvalt pealetulevate uute laenude osas on olnud täheldada, et isegi 75% LTV’ga laene rahastatakse täitsa edukalt, seda küll tõenäoliselt valdavas osas n-ö auto investi kasutades. Vastava määraga osakaal ületab siiski enamasti ka tavapäraste krediidiasutuste poolt pakutavate laenude võimalikud tingimused.

Kinnisvara hindamine Eesti ühisrahastuskeskkonnale ja Rootsi pangale

Kinnisvarabüroode pilgust vaadatuna ei ole iseenesest siinkohal midagi negatiivset, et LTV osas on veidi leebemaks mindud teatud projektide või klientide osas ning intresside osas veidi alla tuldud. Jah, see kõik tõstab investorite riski ja arvestades ühisrahastuse senist arendusprojektide finantseerimise laenuturul ligikaudu 10%-list osakaalu, siis miks mitte ei halvenda ka Eesti kinnisvaraturu stabiilsust. Kuid Eesti kinnisvaraturgu kui tervikut arvestades jäävad mahud endiselt siiski ühisrahastuses suhteliselt väikeseks, paranenud on pigem laenu kättesaadavus arendajate jaoks alternatiivsete meetmete läbi, mis on iseenesest tervitatav.

Probleemina nähakse siin järjest sagedamini aga seda, et kinnisvara hindamisel tehakse erisusi ühisrahastusportaalide ja Eesti laenuturgu valdavalt domineerivate Rootsi pankade osas. Väga paljud eraisikud, kes hiljaaegu on mõnd kinnisvara pangalaenuga soetanud, teavad, et näpuga veetakse järge lisaks kliendi sissetulekutele ja tarbimisharjumustele ka ostetava varaga seotult riiklikus ehitisregistris, ehitusseadustikus ning ühtlasi kinnisvarabüroode poolt koostatud eksperthinnangutes. Nii lõpptarbijad kui ka arendajad jäävad tihti probleemsete varade tõttu finantseerimist pikalt ootama, mistõttu on Eesti kohalike pankade klientide arv hakanud paralleelselt rahapesuskandaaliga seotud teemadele järjest enam kasvama.

Mitmed kinnisvarabürood on viimaste aastate jooksul saanud Põhja-Euroopa päritolu krediidiasutustelt Eestis trahvi või on nende osas rakendatud muid vastutusele võtvaid sanktsioone, mis puudutavad kinnisvarade tagatiseks hindamisel ennekõike nende ülehindamist. Ühisrahastuses aga tänasel hetkel igasugune selline regulatsioon või võimalikud koostöölepingud, mis sarnaseid lahendusi võimaldaksid rakendada, puuduvad.

Kuna kinnisvarabüroode turul on konkurents olenemata võrdlemisi aktiivsest kinnisvaraturust väga tihe ning on juba mõningase turuaktiivsuse languse tõttu muutunud veelgi tihedamaks, on ühtlasi tarbijakäitumisest tulenevalt täiesti tavapärane, et arendaja tellib hindamise ettevõttest ja hindajalt, kes on nõus või siis teisiti sõnastatuna, suuteline hindama vara võimalikult kõrgele tulemusele (s.o turuväärtuse hindamine). Kuna Rootsi pangad on viimastel aastatel kinnisvara hindamist puudutavat asunud üha enam kontrollima, siis on Eesti kinnisvaraturul üldiselt sellised riskid võrreldes kümnenditaguse buumi perioodiga vähenenud, ühisrahastuses aga, kasvanud.

Kuna eksperthinnangud ei ole reeglina kolmandale osapoolele avaldamiseks, aga ühisrahastusportaalides saab neid igaüks vabalt alla laadida, siis üsna mitmed kinnisvarabürood koguvad konkurentide töid nii lihtsalt läbivaatamiseks kui ka vahel ehk lisateabe hankimiseks, mida võib pidada pidevalt arenevas valdkonnas pigem positiivseks. Samas, järjest enam on märgata eksperthinnanguid, kus konkureerivatele büroodele on teada, et täpselt sama vara on täpselt sama hindaja poolt juba varasemalt kas täpselt samadel või veidi teistel tingimustel hinnatud, kuid sealjuures saadi tunduvalt madalam tulemus kui nüüd ühisrahastusportaalile hinnates.

Mida eksootilisema projektiga on tegemist, seda suurem on sageli tõenäosus, et mõni 75%-lise LTVga projekt on finantseerimise tulemusena tegelikkuses LTVga 100% või ehk rohkemgi. Soovitaksin kõikidesse projektidesse, mille osas ei ole tegemist tüüpkorteriga või mõne muu lihtsamakoelise varaga, suhtuda kõrgema kui 60 - 65% LTV juures pigem tõsisema konservatiivsusega. Kuna ühisrahastusportaalide ning kinnisvarabüroode ja -hindajate vahel aga igasugused ametlikud koostöölepingud puuduvad, siis kedagi vastutusele võtta paraku tagantjärele pole, sest teoorias on koostatud eksperthinnangutes tõenäoliselt kõik õige. Abiks ei ole siin tõenäoliselt ei kinnisvara hindajatega seotud aukohus ega muud Eesti Vabariigis tegutsevad õigust tagavad asutused. Seda ennekõike seetõttu, et nagu hiljaaegu Reio Vare kirjutas, et hindamisel ei ole tegemist mitte teadusega vaid pigem kunstiga.

Siinkohal ei saa muidugi ka Rootsi panku ülistada, sest samaaegselt on mõni neist juba pikemat aega aktiivselt peale surumas tagatiseks hinnatavate varade osas konkreetsete sätete eksperthinnangutesse kirjutamisega, tõstes või vähemalt hoides seeläbi eluasemelaenude portfelli moodustavate laenude kvaliteeti ja tõenäoliselt valmistudes pandivõlakirjade emiteerimiseks.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Riiklikult tunnustatud ekspert

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesiväarava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?