Kinnisvara ei ole vaid peavari ja elukoht, üha enam on see ka investeering. Kinnisvara kui varaklass on seni olnud turvaline, stabiilne ja kindel. Küsimus on tihti selles, kuidas kinnisvara väärtus ajas muutub.
Kui panna oma kodu tunde või üüritulu kõrvale kulla hinna tõus ja aktsiaturu areng, tekib huvitav pilt ja saab teha võrdlusi, millises varas säilib jõukus kõige paremini. Nii võib saada ka vastuse igihaljale küsimusele: millal on õige aeg kinnisvara osta?
Kuld versus kinnisvara: ajalugu ja mustrid
Ajaloolised mustrid näitavad, et kulda investeerimist mõtestatakse eriti turvalisena majanduskriiside ja geopoliitiliste pingete ajal. Näiteks 1970. aastatel, kui USA loobus kullastandardist, hüppasid hinnad järsult. Samas, kui 1980. ja 1990. aastatel aktsiaturg hoogustus, sellele eriti ei mõeldud. Tänases ebakindlas ajastus, kus USA aatomiteadlaste hallatava „viimsepäeva kella“ * osutid näitavad 3 minutit enne südaööd, on kulla hind taas kerkinud ja räägitakse aktiivselt, et see metall oleks nagu ainuke turvaline vara. Kui näiteks võrrelda 1900. aastast alates Dow Jonesi indeksit, kinnisvara hindu ja kulla hinda, siis näeme selget tsüklilisust, analoogselt kõigi teiste varadega, mille hinnad ajas samuti tõusevad ja langevad. Siiski on need kaks varaklassi üksteise suhtes vastutsüklilised: kui aktsiahinnad tõusevad, siis kulla hind langeb ja vastupidi.**
Pikaajaline trend näitab, et aktsiad on olnud oluliselt tootlikumad, ent ka volatiilsemad, kuid pärast 2000. aastat on see suhe muutuma hakanud.
Kui võtta aga Eesti korterite ruutmeetrihinna mõõtmiseks appi kulla turuhind, saab kinnisvaraturust maalida pisut teistsuguse pildi, kui see meie igapäevaelus tavapäraselt kajastub. Eestis on kinnisvara viimase 20 aasta jooksul kallinenud keskmiselt 4,3% aastas, kuid kuld on kallinenud 11% aastas. Viimase kümne aasta jooksul on kulla hind eurodes kasvanud 172%, tarbijahinnaindeks vähem, vaid 61%. See tähendab, et korteriomandite hinnad kullas mõõdetuna on langenud madalaimale tasemele alates 2013. aastast. Reaalselt ei ole kinnisvara kullaga võrreldes kallinenud, ehkki elukallidust ning kinnisvaraturgu mõjutavad igapäevane inflatsioon ja tõusnud ehitushinnad. Kui mõõta kullas, on kinnisvara hind pigem langenud, kuigi eurodes väljendatult on hinnad enim eelistatud piirkondades kallinenud.
Kinnisvara ost pole siiski ainult finantsotsus, see on esmalt eluline vajadus. Kodu ostmisel ei pea esimese asjana mõtlema korteri väärtusele järelturul, vaid koolide ja lasteaedade lähedusele, ühistranspordi olemasolule, sõbralikule elukeskkonnale. Enamasti väljendab kõiki neid mugavusi ka kinnisvara turuväärtus, sest see näitabki piltlikult, mitu inimest tuhandest samasuguse korteri ostaksid ja millist hinda nad just praegu oleksid nõus maksma.
Kuid finantsilisest küljest tuleb lisaks pere-eelarvele arvestada, et inflatsioon sööb raha väärtust. Väidetavalt peegeldab kulla hind muu hulgas raha ostujõu vähenemist ja ka kinnisvara reaalsed hinnad sõltuvad majandustsüklitest. Erinevate perioodide andmed näitavad, et mida pikaajalisem vaade, seda paremini kuld vara ostujõudu säilitab. Seega on nii kinnisvara ostes või aktsiatesse või füüsilisse kulda investeerides oluline enda jaoks läbi mõelda, milline on investeeringu ajahorisont. Ka kodud jäävad kitsaks, kui pere laieneb, või liiga suureks, kui ollakse elukaare tagumises otsas.
Aktsiad, kuld ja kinnisvara: praktiline näitel
Allikas: https://www.goldpriceforecast.com/explanations/dow-jones-gold/
Kui 1971. aastal oleksid investeerinud 100 dollarit kulda ja 100 dollarit S&P 500 indeksisse, oleks 1990ndate lõpuks aktsiad toonud rohkem väärtust kui kuld, sest pikaajaliselt on aktsiad siiski tootlikumad (aktsiad ~4 100 USD väärtuses, kuld ~730 USD).
Kui Eestis investeeringuna soetatud korteri keskmine tasuvus on 4–6% aastas, siis igaüks võib välja arvutada, kui suur oleks olnud tulu, kui juba kinnisvaraturu tekkimise ajal oleks soetatud tüüpiline kahetoaline korter ja seda järjepidevalt välja üüritud. 1995. aastal maksis 2-toaline rahuldavas seisukorras korter Mustamäel 100 000 krooni (ca 6400 €),*** täna algab selle hind 90 000 eurost.
Kinnisvara väärtuse vaatlemisel jäetakse sageli arvutustest välja tema lisaväärtus: asukoht, elamismugavus, privaatsus jms pehmed väärtused. Neid ei saa otseselt rahas mõõta, kuid need väljenduvad vara turuväärtuse hinnangutes: kuivõrd ostjad on nõus selliste korterite eest siiski rohkem maksma. Investoritele on oluline soetatud kinnisvara tootlus, mistõttu eelistatakse pigem kortereid kohas, kus on tõenäolisem saada kõrgemat üüri väiksema pinnaühiku kohta. Tulus üürikinnisvara ja mõnus elukeskkond ei pruugi aga asuda samas asukohas ja nii võib sama korteri väärtus olla investori jaoks erinev.
Võib väita, et kuld kaitseb kriisides ja inflatsiooni vastu, samas kui aktsiad ja kinnisvara loovad pikas plaanis rohkem lisaväärtust – kuid ainult juhul, kui inflatsioon ei söö kasumeid ära, korterid ei seisa tühjalt ja eramus elades ollakse oma valikuga rahul. Ehkki kinnisvara hinnad võivad eurodes veel kasvada, võib ennast lohutada, et kullas mõõdetuna võivad need jääda madalseisu. Kui aga kordub varasem tsükkel, võib kinnisvara reaalne väärtus hakata taastuma ja kuigi hinnagraafikud võivad tekitada masendust, on kodu ennekõike eluks vajalik varjupaik ja see väärtus ei kao kunagi.
Kas kodu müüa või hoida?
Kuld peegeldab raha väärtuse langust, kodu hind eurodes võib küll tõusta, kuid ostujõuline reaalväärtus jääb madalaks. Kui mõõta väärtust kullas, on kinnisvara praegusel hetkel pigem madalas tasemes ja müümisel võib reaalselt kaotada, kuid kui vastassuunas vaadata, siis ostmiseks ei pruugi paremat aega tulla.
Mõistlik on teha vahet kodu ostmisel ja kinnisvarasse investeerimisel, ehkki need kaks vaadet võivad seguneda hetkel, kui vabu vahendeid on uue kinnisvara soetamiseks ja kodu on selline, mille võiks ka kasumlikult teenima panna.
Analüütikute hinnangul on kuld üks elemente, mis aitab mõista raha tegeliku väärtuse kadu ja varade reaalset ostujõudu. Kinnisvara võib eurodes mõõdetuna paista pidevas tõusus, kullas mõõdetuna aga näeme, et hinnad polegi nii järsult kasvanud. Pika vaatepunkti puhul on oluline näha varade tsüklilisust: kuld pakub kaitset, aktsiad ja kinnisvara loovad kasvu, kodu ise aga annab kindluse ja turvatunde ehk väärtuse, mida ükski graafik lõpuni mõõta ei suuda.
Kasutatud allikad:
*Viimsepäeva kella on liigutatud 18 korda alates selle loomisest 1947. aastal. Kõige lähemal südaööle oli see 1953. aastal pärast Ameerika Ühendriikide vesinikupommi katsetusi ning kõige kaugemal – 17 minuti kaugusel – pärast külma sõja lõppu.
** https://www.goldpriceforecast.com/explanations/dow-jones-gold/
***https://www.city24.ee/real-estate-news-story/14735/kas-maletad-kui-palju-maksis-kinnisvara-25-aastat-tagasi
Kommentaarid