Kui sul on kaasomandis maja, siis sa tead, et see on nagu elada koos sugulastega, kellega sa ei ole isegi Facebookis sõber. Esialgu tundub kõik tore – „me ju saame hakkama“, aga siis tuleb jutuks katus, parkimiskoht, elektriarve või see, kelle koer murule kakab… Ja siis saabub hetk, kui tekib küsimus: „Kas me ei võiks korteriühistu teha?“
Jah, võiks küll. Aga enne tuleb pisut rohkem ära teha, kui lihtsalt üks koosolek kohvikus ja ühine käepigistus.
Kaasomand tähendab, et kogu kinnistu ja hoone kuulub mitmele isikule ühiselt (näiteks 1/3, 1/4 osadena), ilma kindlaksmääratud korteriomanditeta. See tähendab, et inimestel ei ole juriidiliselt määratud „oma“ korterit, vaid nad omavad osa kogu hoonest.
Ühistu loomine on kaasomanike jaoks suur muutus. Inimesed kardavad muutusi. Kui maja on väiksem ja seni pole olnud suuri probleeme, tundub muutus ebavajalik. Inimesed pelgavad juriidilisi kulusid, notaritasusid, hindamisakte ja võimalikke ehituslikke muudatusi, mida korteriomandi loomine kaasa toob. Maakler puutub rohkelt kokku sellega, et müügist huvitatud kaasomanikud ei ole altid tegema lisakulusid korteriomandite loomiseks – need kulud tahetakse jätta uuele omanikule.
Levinumad probleemid:
- Üks omanik tahab remonti teha, teine mitte.
- Keegi tahab müüa, aga ostja tahab kindlat korterit, mitte „osa majast“.
- Pank ei anna laenu, sest kinnisvara pole erastatud.
Ehkki kaasomanik võib ühises asjas temale kuuluva mõttelise osa vabalt võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada, on korteriomand kinnisasjade puhul parem vorm. Ühistu loomine võib kinnisvara väärtust suurendada 10–20%. Korteriomandid ja korteriühistu annavad meile selged reeglid, kindluse ja väärtuse kinnisvarale.
Ostja saab selge omandi ja parema ligipääsu laenule. Lisaks eelise müügimõtte puhul, sest on ju kaasomandi osa ostmine riskantne just ostja vaatest, kuna teistel kaasomanikel on ka peale tehingut ostu eesõigus.
Kuidas kõige lihtsamini ühistuni jõuda?
Korteriühistu asutamine eeldab korteriomandite olemasolu
Korteriühistu saab asutada ainult korteriomandite baasil. Kui nende loomist keeruliseks peetakse, siis kaasomandi omanikud saaksid ikkagi ka ühiselt toimetada ja omavahel kokkuleppeid sõlmida, näiteks notariaalse kasutuskorra kokkuleppimise kaudu. Selles fikseeritakse nii elamu ja kinnistu kasutamine kui ka juurdepääsud, veearvete tasumise ja heakorra kokkulepped ning muu.
Korteriomandeid ei saa sundkorras moodustada – see vajab kõigi kaasomanike kokkulepet. Kui tõesti juhtub nii, et keegi elanikest on ühistu loomise vastu ja kokkulepet ei saavutata, saab luua ühisuse (st majapidamiskulude jagamiseks, aga see ei ole juriidiliselt korteriühistu ega taga samu õigusi ega kaitset).
Esimene samm korteriühistu loomiseks on kaasomandi jagamine korteriomanditeks.
Selleks tuleb:
- Tellida hoone reaaljaotusplaan
See on hoone ja maatüki jagamise plaan, kus määratakse ära, millised osad hoonest ja kinnistust kuuluvad kellele, nt korter, keldriboks, panipaik jm. Kasutus tuleb üle mõõta ja veenduda, et kõik oleks õiglane ja vastaks omanike soovidele. Sellise plaani saamiseks kaasatakse mõõdistaja, hindaja või ehitusekspert ning kui hoones on toimunud ümberehitusi, ehitusinsener, vajadusel geodeet ja pädev arhitekt. Reaaljaotusplaan sisaldab hoone üldplaani (2D või 3D kujul), iga kaasomaniku osa täpset asukohta (nt Korter 1 – 47 m² esimesel korrusel, terrass 5 m²), kirjeldavat osa (tekstiline seletus, mis osa kuulub kellele) ning osade suurust ruutmeetrites.
- Sõlmida notariaalne kokkulepe kõikide kaasomanike vahel
Kokkuleppes määratakse ära igaühe osa kui korteriomand. See on dokument, mis määratleb täpselt, kuidas kaasomandis olevat kinnistut või hoonet tegelikult kasutatakse.
- Registreerida Kinnistusregistris korteriomandid.
Kui korteriomandid on loodud, saab igast omanikust konkreetse korteri (nt Korter nr 1) omanik ja siis saab asutada korteriühistu. Siis juba kutsutakse kokku asutamiskoosolek (vajalik on vähemalt 50%+1 hääl korteriomandi põhjal), koostatakse ja kinnitatakse põhikiri (kuna korteriühistute tegevust reguleeritakse seadusega täpsemalt, on olemas näidis- ja tüüppõhikirjad, millest juhinduda), valitakse juhatus.
Korteriühistu loomise protseduur sarnaneb MTÜ loomisele. Ühistu on loodud, kui esitatakse korteriühistu registreerimise avaldus Äriregistrile. Tuleb avada ühistule pangakonto ning teha ühistu kandmine äriregistrisse lõplikuks (registreerimisavalduse alusel).
Maja haldamiseks tuleb ilmselt sõlmida uued teenuslepingud (prügi, elekter, hooldus) ning teavitada elanikke uutest arvelduskontodest ja reeglitest.
Lõpuks tuleb koostada eelarve ja otsustada, mida kõigepealt remontima hakata.
Kommentaarid