Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Põhja-Pärnumaa vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Tõrva vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aaspere küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Are alevik
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Avinurme alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haava küla
  • Haljala alevik
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Kadrina alevik
  • Kadriorg
  • Karlova
  • Kärsa küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kibuna küla
  • Kiili alevik
  • Kiisa alevik
  • Kilksama küla
  • Koeru alevik
  • Kõnnu küla
  • Kõrveküla alevik
  • Kose alevik
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuusalu alevik
  • Laagri alevik
  • Lagedi alevik
  • Laitse küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lehtse alevik
  • Lemmatsi küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Mahu küla
  • Mai
  • Mäksa küla
  • Mäo küla
  • Martsa küla
  • Matapera küla
  • Melliste küla
  • Meremõisa küla
  • Moldova küla
  • Moori küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Nurmsi küla
  • Õisu alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Pedajamäe küla
  • Peetri alevik
  • Pehka küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Pusku küla
  • Püünsi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Rebala küla
  • Rohuneeme küla
  • Roobuka küla
  • Rõõmu küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Särevere alevik
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sipa küla
  • Soinaste küla
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tagadi küla
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tiskre küla
  • Tohvri küla
  • Toila alevik
  • Tõrma küla
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tuhalaane küla
  • Türi-Alliku küla
  • Türisalu küla
  • Tuulna küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Ussimäe küla
  • Uuemõisa alevik
  • Uusna küla
  • Vääna-Jõesuu küla
  • Vaibla küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vergi küla
  • Vetiku küla
  • Viiratsi alevik
  • Vinni alevik
  • Viti küla
  • Võiste alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: aprill 2024

Igakuiste turuülevaadete tellimine

Kevadine ostuaktiivsuse tõus saabus tänavu alles aprillis

Kui 2024. aasta märtsis suurenes tehingute arv võrreldes eelneva kuuga pelgalt 0,4% võrra, siis oodatud tugevam hooajaline kasv avaldus alles aprillis, mil 1717 ostu-müügitehingu taustal suurenes turuaktiivsus võrreldes märtsiga koguni 14% ulatuses. 2023. aasta aprilliga võrreldes ületati tehingute arv omakorda 4,2% võrra, viidates turul üha madalamale võrdlusbaasile ning olukorrale, kus mitmetes turupiirkondades on saavutatud võrdlemisi stabiilne madalseis juba 2023. aasta keskpaigast alates. Kuna uute korterite asjaõiguslepingute arv on käesoleva aasta algusest järsult madalam, kujundavad hetkel turuaktiivsust ja hinnatasemeid suuresti järelturul avalduvad muutused ning need muutused näivad olevat endiselt suhteliselt tasakaalukad.

Tehtud korteritehingute lõikes kujunes 2024. aasta aprillis Eesti korteriturul mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2040 €/m2, mida oli küll 2,6% enam kui märtsis, kuid siiski 1,8% vähem kui 2023. aasta aprillis. Potentsiaalsed ostjad on pikisilmi oodanud kinnisvarahindade langust, kuid mida pole, on selle ootuse laialdane realiseerumine. Mõneprotsendilised muutused on viimastel kuudel tulenenud pigem muutunud tehingute struktuurist, kus uute korteritega tehtud tehingute osakaal on vähenenud, samaaegselt kui järelturul on piirkonniti ja segmenditi olnud hooajaliselt rahulikuma talvise perioodi järel sarnaselt 2023. aasta kevadele teatavad viited tehinguhindade taaskordsest suurenemisest. Viimast on eriti täheldada üksikelamute turul, kus Eesti demograafiliste tegurite tõttu on kuni 150 000 eurot maksvate elamute lõikes olnud jätkuvalt märgata ostu-müügitehinguid, kus potentsiaalsed ostjad on varade eest nõus maksma rohkem kui on nende reklaamitud pakkumishinnad. 

Pakkumismaht on hooajaliselt tempokalt suurenenud

Viimane viitab eeskätt struktuursele pakkumise defitsiidile, kuid seda elamispindade turule täna üldistada siiski ei maksa, sest eeskätt korteriturul valitseb siiski jätkuvalt laialdane ülepakkumine just uute korterite turusegmendi lõikes. Iga-aastaselt on aasta I pooles oodata kuni aasta keskpaigani pakkumismahu kasvu, mis on suuresti realiseerunud ka 2024. aastal. Eesti korteriturul suurenes avalike müügipakkumiste maht aprilli näitel ühe kuuga ligi 4% võrra, mida võib pidada võrdlemisi kiireks. Võrreldes aastataguste perioodidega on aga pakkumismahu kasv olnud veelgi kiirem, mille juures võrreldes 2023. aasta aprilliga on pakkumine suurenenud korteriturul ligi kolmandiku ulatuses ja võrreldes 2022. aasta sama perioodiga koguni kaks korda. Sealjuures ei ole pakkumismahu kasv tingitud pelgalt Tallinnast ja selle lähiümbrusest, vaid pakkumine on suurenenud üleriigiliselt, mille põhjusteks on suuresti 2022. aasta kevadest järsult taandunud likviidsus.

Laialdane laenuraha pakkumine on viinud intressimarginaalide vähenemiseni

Ärakukkunud likviidsuse põhjused on turul jätkuvalt aktuaalsed, kuid neist enamike osas on täheldada selgeid leevenemise märke. Elamispinna kättesaadavus on sissetulekutesse suhestatuna jätkuvalt kehv, kuid olukorras, kus elamispindade hinnad ei ole 2022. aasta keskpaigast enam tõusnud, kuna palgakasv on püsivalt jätkunud, on olukord järk-järgult paranenud ja see püsib nõnda ka lähitulevikus. Laenuraha on paralleelselt küll endiselt hiljutiste rekordite lähedal, kuid 6-kuu Euribor on tipust siiski selgelt allapoole tulnud ning krediidiasutuste vaheline konkurents on sundinud pankade poolseid marginaale alandama, toetades kaudselt ka tänast aktiivset kinnisvarabüroode tegevust. Viimast eeskätt seeläbi, et turul on laialdaselt täheldada erinevate refinantseerimiste teostamist ning selle taustal on ka laenude käive justkui väga kõrge (2024. aasta märtsis võrreldes aastatagusega pelgalt -3,1%), samaaegselt kui elamispindade tehingute arv on aga suhteliselt stabiilne. Kuigi 6-kuu Euribor jätkab lähitulevikus taandumist, jääb kinnisvaraturul aktiivsustase aga aastatele 2021 - 2022 tugevalt alla veel pikemaajaliselt, viidates olukorrale, kus ka pankade poolsed tingimused ehk perspektiivis laenuvõtjate jaoks endiselt paranevad.

Kommertskinnisvarade ostu-müügiturg on näidanud esmaseid viiteid aktiivsuse kasvust

Viimastel kuudel on mitmetes turupiirkondades saanud täheldada, et järelturul on korteritehingute arv olnud kõrgemal kui aasta tagasi, mis viitab turuaktiivsuse võimalikule madalseisule ning taustsüsteemi paranedes peatsele eelolevale kasvutsüklile. Majanduslangus ei ole enam süvenenud ning nii tööstus- kui ka jaekaubandussektori käekäik viitab ehk välis- ja sisenõudluse osas languse peatumisele või koguni mõningasele suurenemisele, mis teatava ajalise viitega hakkab peegelduma ka tööturuga seotud näitajates, kandudes seeläbi omakorda edasi nii elamispindade kui ka kommertskinnisvara turule. Tööturuga seotud negatiivsed stsenaariumid ei ole seni suuresti realiseerunud ning tänases keskkonnas näib ebatõenäoline, et kinnisvaraturul enam olukord tänavu täiendavalt halveneda võiks. Paralleelselt on 2023. aasta lõpust ka kommertskinnisvarade turul üha enam suuremate varade ostu-müügitehinguid realiseerunud, viidates kinnisvarainvestorite kindlustunde paranemisele.

Madalamate kinnisvarahindadega turupiirkonnad on jätkuvalt atraktiivsed ja likviidsed

Olukorras, kus elamispindade kättesaadavus püsib ka lähitulevikus siiski pigem kehv, on lühiajaline aktiivsuse toetus turul ennekõike Tallinna ja teiste Eesti piirkondlike suuremate keskuste lähiümbruses, kus elamispindade hinnad on soodsamad kui maakonnakeskustes. Kuigi ääremaastumine on jätkuv trend, on siiski mitmete Eesti väikelinnade puhul elanike arvu vähenemine viimastel aastatel pidurdunud ning kuna 2020. aasta sündmuste järel on üha laialdasemalt võimalusi teha kas igapäevaselt või osaliselt kaugtööd, on järjest rohkem võimalusi Eestis toetada seeläbi kaudselt ka elamispindade turgu väljaspool Tallinna. Teisalt on seda viimastel aastatel toetanud üha enam ka asjaolu, et krediidiasutuste vahel suurenenud konkurentsi tõttu on kehvema likviidsusega turupiirkondades võimaldatud eluasemelaene finantseerida juba üsna sarnastel tingimustel nagu piirkondlikes suuremates keskustes. Et taolist trendi turul hoida, peaks perspektiivis suurendama kulutusi eeskätt Eesti tehniliste infrastruktuuri edendamiseks, parandades väikelinnade ühendatust Tallinnaga nii reisirongi- kui ka maanteeühenduste kaudu.

Kinnisvaraarendajad näivad olevat ehk liialt optimistlikud

Lähikuude vaates püsib elamispindade turg suhteliselt sarnase aktiivsuse juures nagu märtsis-aprillis, mille juures ostuhuvi on küll suvise perioodi keskpaigani hooajaliselt aktiivne, kuid olulisi muutusi võrreldes aastatagusega ei maksaks veel siiski turult oodata. Kuigi aasta II poolest võib täheldada prognooside kohaselt laenuraha püsivamat odavnemist ja taaskordset majanduskasvu tsüklit, jõuavad makromajanduslikud positiivsed muutused kinnisvaraturule siiski üle arvestatava ajalise viitega. Kinnisvaraturul näib hetkel olevat aga suuresti olukord, kus kinnisvaraarendajad ja kõikvõimalikud spekulandid on turust ehk liialt ette jooksnud, oodates likviidsuse märkimisväärset paranemist ja lõigates ehk kasu ajutiselt soodsatest ehitushindadest, kuid soodustades selle taustal pakkumismahtu püsivat üsna kõrgel veel pikemaajaliselt. Eluasemete arendusprojektide finantseerimismaht oli tänavu I kvartalis 12% võrra kõrgem kui aasta tagasi ning ühtlasi 17% kõrgem kui 2023. aasta samal perioodil või ka koguni 74% kõrgem kui 2021. aasta I kvartalis, mille kõrval näib ka uute algatatud korterelamuarenduste lõikes nende maht turuaktiivsust arvestades ehk jätkuvalt liialt kõrge.

Üüriturul jäi pakkumismahu tipp 2024. aasta I kvartalisse

Selle taustal saab aga prognoosida, et lähima paari aasta vaates on lühiajaliselt hinnakasvu potentsiaal eeskätt järelturul, kuhu asuvad peatselt tugevamalt koonduma ka taaskordselt üüriinvesteeringud ja seda laialdasemalt 2024. aasta II poolest. Üüriturul saavutati Tallinnas pakkumismahu tipp 2024. aasta I kvartalis, mille juures üha väiksem valmivate uute korterelamute hulk kui ka hooajaliselt paranev lühiajalise majutuse turg soodustab üüripakkumist vähenema ka lähikuudel. Vähenev üüripakkumiste arv survestab ajalise viitega aga üürihindade kasvu kiirenema ning seda tänavu varasemalt kui ostu-müügitehingute turul, mille juures tugevam üürihindade kasv avaldub hooajaliselt tõenäoliselt juulis-augustis, mille aegselt üritab hulk tudengeid Tallinnas ja Tartus omale soodsat elamispinda kindlustada.

 

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Registreeritud eraekspert (kohtuekspertiisid)

Kutseline vara hindaja, tase 7 / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?