loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Keila vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Haaslava vald
  • Kunda linn
  • Otepää vald
  • Kasepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Abja vald
  • Karksi vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Vihula vald
  • Kanepi vald
  • Sauga vald
  • Tõstamaa vald
  • Rapla vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Iisaku vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Koigi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Alatskivi vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Tähtvere vald
  • Sangaste vald
  • Kõo vald
  • Keila linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Tõrva linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Räpina vald
  • Halinga vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Karula vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Rõuge vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Allaste küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Eametsa küla
  • Eisma küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haaslava küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaamamõisa
  • Jabara küla
  • Jägala küla
  • Jakobimõisa küla
  • Jändja küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kabala küla
  • Kabriste küla
  • Kadrina alevik
  • Kallavere küla
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Kaunissaare küla
  • Kaurutootsi küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kibuna küla
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Koigi küla
  • Kõnnu küla
  • Kõpu alevik
  • Kõpu küla
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kukruse linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuremäe küla
  • Kuru küla
  • Laabi küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lavassaare alev
  • Lehmja küla
  • Lemmetsa küla
  • Letipea küla
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lolu küla
  • Loo alevik
  • Loo küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Meegaste küla
  • Melliste küla
  • Mereäärse küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Mustapali küla
  • Mustla alevik
  • Muuga küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nurmsi küla
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Omedu küla
  • Oru linnaosa
  • Oti küla
  • Päidre küla
  • Paikuse alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Põvvatu küla
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raja küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Reiu küla
  • Risti alevik
  • Rohuneeme küla
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saarepeedi küla
  • Saku alevik
  • Sauga alevik
  • Sausti küla
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tahkuranna küla
  • Tähtvere
  • Tähtvere küla
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tammneeme küla
  • Tänassilma küla
  • Tila küla
  • Tilsi küla
  • Tiskre küla
  • Tori alevik
  • Tõrvandi alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe küla
  • Ülenurme alevik
  • Unakvere küla
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Uulu küla
  • Uusna küla
  • Vahi küla
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Vardja küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vaskjala küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Veskitaguse küla
  • Vidrike küla
  • Viiratsi alevik
  • Viraksaare küla
  • Võiste alevik
  • Võle küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Korteriturul on üüritootluste alanemine valdavalt peatunud

Analüüsides nii Tallinna kui Tartu linna korterituru tehinguaktiivsust, võib märgata ennekõike tehingute ja ühtlasi pakkumiste arvu alanemist kõige madalamates hinnaklassides, kus on samaaegselt tihti hinnakasv olnud võrreldes teiste segmentidega kõige kiirem. Ühalt on odavamaid varasid soetanud ennekõike nooremapoolsed tarbijad, kuid paralleelselt on nende arvelt kasvava üürituru nõudluse rahuldamiseks läbinud turg muutusi ka kinnisvarasse investeerijate tõttu. Nii Tallinnas kui Tartus jääb kuni 75 000 eurosesse hinnaklassi valdav enamus üüriturule suunatud kortereid, mille juures aga Tallinnas on üürikinnisvarasse investeerimine olnud viimastel aastatel tunduvalt laiapõhjalisem kui Tartus. Statistiliselt vaadatuna ei ole keskmine üüritootlus Tallinna ega Tartu korteriturul alates 2015. aastast enam märgatavalt muutunud, jäädes Tallinnas 6,0% ning Tartus 6,5% juurde.

Üürihindade kasv on viimaste kvartalite jooksul olnud nii piirkonniti kui ka segmenditi kiirem kui kinnisvarade üldine hinnakasv, mis on soodustanud tootluste senise pideva alanemise peatumist. Sellest hoolimata kurdab aga enamus potentsiaalseid investoreid ning ühtlasi ka korterite remondi ja edasimüügiga tegelevaid isikuid, et turult ei ole juba pikemat aega mitte midagi mõistlikku osta. Korterite renoveerimisega seotud ehitustööde kulud on sarnaselt ehitushinna üldisele kasvule tõusnud, kasvutempo jääb kinnisvara hinnakasvule alla ning see on soodustanud väikearendajatel kulude kasvu, alandanud kasumimarginaali ning tõstnud riske, mida kõike on omakorda aga saatmas turul üldiselt pikenevad müügiperioodid ning kasvav pakkumiste arv. Lisaks tuleb korterite n-ö flippijatel järjest enam oodata remondimeeste tulekut, sest siseviimistlejate seas on töömahtude suurenemise tõttu järjekorrad pikenenud juba sageli vähemalt kolme kuuni.


Märgata on investorite käitumist, kus kriisi järgsel perioodil soetati mõne aasta vältel tänasega võrreldes tunduvalt madalamalt hinnatasemelt mitmeid varasid ning turul aset leidvate muutuste taustal on asutud osa positsioone likvideerima. Sageli käitutakse selliselt, et portfelli jäetakse alles kõik varad, mille osas investor enda arvates ei näe, et turul näiteks ligi 30%-lise hinnalanguse korral tema positsioon enam n-ö vee alla jääks. Kõrgema tootluse otsimiseks on osa investoreid siirdunud suuremate keskuste äärsetesse alevikesse ning Eesti aktiivseimatesse väikelinnadesse, kus aga sarnaselt Tallinnale ja Tartule ei ole enam tootlus samuti märgatavalt alanenud. Jätkusuutlikuimates väikelinnades nagu Rakveres, Viljandis, Haapsalus ja Kuressaares jääb keskmine üüritootlus 7,5 - 8,5% vahemikku, mis on ligi 1,0% võrra kõrgem sarnaselt Tallinnale ja Tartule näiteks kööktubades, mis on reeglina oma funktsionaalsusest tulenevalt kasutatavad ainuüksi üürikorteritena.

Üürikinnisvarasse investeerimisest huvitatud isikute hulk on jätkanud pidevalt kasvamist, kuid tehingute arv ei ole turul sellega kaasa tulnud. Eestlased on oma loomult võibolla ehk liialt lühiajalise investeerimishorisondiga. Viimaste kuude veidi negatiivse taustaga kinnisvarauudiste tõttu (tehingute arvu langemine, intressimäärade võimalik kasv) võis märgata rahva seas kohest pinge kasvu. Uute korterite osas võlaõigusliku lepingu sõlminud ostjad asusid muretsevalt arendajale kirju saatma ning kinnisvarainvestorid asusid tempot maha võtma, lootuses saada peatselt omale sobivaid varasid juba oluliselt madalamalt hinnatasemelt. Üldiselt võib siiski pelgalt kodu soetajatele enamasti südamele panna, et kui te ostate omale kodu ja seda Eestis keskmiselt 24-aastase laenulepinguga, siis nii Tallinna kui Tartu puhul ei ole oluliselt põhjust karta, et ostetava vara väärtus laenuperioodi lõpuks madalam on kui laenu võtmise hetkel. See, mida kinnisvara hind teeb täna, homme või aasta pärast, ei mängi niivõrd pikaks ajaks kodu soetamisel kuigi märgatavat rolli. Kodu ei maksaks käsitleda kui investeeringut, või veelgi enam, kui lühiajalist investeeringut.

Arvestades eestlaste pangakontodel olevat vaba raha hulka, võiks hoiuste eest soetada Tallinna korteriturul 72 000 tk sada tuhat eurot maksvat üürikorterit ehk ligi kolmandiku Tallinna elamufondist. Kuna aga suur hulk eestlastest ei julge kinnisvara majandus- ja finantskriisiga seotud sündmuste ning ehk ka ebakvaliteetsete üürnike kartuse tõttu investeeringuna soetada ning väärtpaberite analüüsimine ja ostmine ei ole enam ammugi arusaadav, siis vähemalt lähikvartalitel ei ole üürikinnisvara investeeringute osas varasemas tempos jätkuvat kasvu hetkel oodata. Osa investeerimishuvilisi on kaalunud elukondliku kinnisvara asemel siseneda äriotstarbelise kinnisvara turule, kus on nende hinnangul rahavoog stabiilsem ning tootlus veidi kõrgem. Kui aga uusi hobisid ei ole tarvis, siis suhteliselt higivabalt ning sarnase tootluse juures on Eestis võimalik kodumaiselt börsilt soetada ka ärikinnisvarasse investeerivate fondide osakuid. Tundub aga, et kellegi teise kätte enda raha aga samuti eriti usaldada ei taheta anda. Kui, siis seda vaid ainult kõrgema tootluse eest, mida võib märgata ennekõike ühisrahastusportaalides, kus 15% või kõrgema prognoositava tootlusmääraga projektid finantseeritakse minutitega täis, ilma täpselt aru saamata, kuhu ja milleks raha laenama asutakse.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?