Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Paikuse vald
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Karksi vald
  • Järva-Jaani vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Ahja vald
  • Kanepi vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Alajõe vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Jõgeva linn
  • Sindi linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Räpina vald
  • Märjamaa vald
  • Antsla vald
  • Paldiski linn
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Audru alevik
  • Edise küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Häädemeeste alevik
  • Haaslava küla
  • Haiba küla
  • Haimre küla
  • Huuksi küla
  • Ihaste
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jaamamõisa
  • Jakobimõisa küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve linnaosa
  • Jüri alevik
  • Kabina küla
  • Kallavere küla
  • Kambja alevik
  • Kanepi alevik
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kloogaranna küla
  • Kohila alev
  • Kõnnu küla
  • Kose-Uuemõisa alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kurtna küla
  • Kuru küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Maardu küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Martsa küla
  • Mereäärse küla
  • Metsanurme küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Nõmme linnaosa
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Oru linnaosa
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Pärnamäe küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Ränilinn
  • Ravila alevik
  • Rebala küla
  • Remniku küla
  • Reopalu küla
  • Roodevälja küla
  • Ropka
  • Saare küla
  • Sauga alevik
  • Sausti küla
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Soodevahe küla
  • Sõrve küla
  • Tabasalu alevik
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tootsi alev
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Tuulna küla
  • Uhti küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ulila alevik
  • Univere küla
  • Vahi küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanamõisa küla
  • Vanaveski küla
  • Vändra alev
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Vastemõisa küla
  • Viiratsi alevik
  • Viru-Jaagupi alevik
  • Vissi küla
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: september 2021

 

 

 

 Septembris hooajaliselt turuaktiivsus tõusis, kuid III kvartal peegeldas justkui kasvu vaibumist

Septembris võis ootuspäraselt täheldada augustis aset leidnud rahunemise järgselt elamispindade turul tehingute arvu taaskordset veidi järsemat ülespoole liikumist. Eesti korteriturul tehti septembris sealjuures 2474 ostu-müügitehingut, mida oli 21% rohkem kui augustis ning 14% rohkem kui 2020. aasta sügise esimesel kuul. Võrreldes aastatagusega kasvas samaaegselt Tallinnas korteritehingute arv koguni 47%, kuid seda jätkuvalt suuresti ajutise madala aastataguse võrdlusbaasi tõttu. Juba novembrist-detsembrist võib oodata oluliselt tagasihoidlikumaid protsente ning järgmise aasta I poolaastal on uute tehingute arvu tipptasemete tegemine üsna keeruline. Pakkumine on jätkuvalt madalseisus ning kallinenud ehitushinna taustal ei ole veel täheldada, et see ka IV kvartalis järsult suurenema hakkaks. Kiirenenud palgakasv, alanev tööpuudus ning jätkuvalt madalad intressimäärad hoiavad kinnisvarade hinnad lähikuudel jätkuvalt tõusuteel, kuid ettevaatavalt on ilmne, et elamispindade turu senine tugev kasv nii tehingute arvu kui ka hinnatasemete osas jäi pigem tänavu I poolaastasse.

Kui korterituru kõrval vaadata aga näiteks elamuturu statistikat, siis nägime septembri vältel juba mõningast turuaktiivsuse alanemist. Septembris tehti Eestis hoonestatud elamumaadega 514 ostu-müügitehingut, mida oli 10% vähem kui aasta tagasi ning 8,9% vähem kui augustis. Eesti elamispindade turu iga-aastast hooajalist käitumist arvestades on üldiselt tavapärane, et septembris on tehingute arv kõrgem kui augustis. Käesoleva aasta sügis on alanud aga justkui olulise trendi muutusega. September lõpetas ühtlasi Harjumaa elamuturul võrreldes aastatagusega 11 kuud järjest kestnud turuaktiivsuse suurenemise. Ühe kuu baasilt on küll ebakindel põhjalikke järeldusi teha, kuid võib eeldada, et olemasolev pakkumine on elamuturul piiratud ning selle taustal on pakkumishindu tõstetud järjest kõrgemale, millest käib aga üha väiksema hulga potentsiaalsete ostjate ostujõud ja laenuvõimekus üle. Elamuturu hinnakasv näitas septembris augusti tasemelt aeglustumist, viidates alaneva turuaktiivsuse taustal tõenäoliselt nõudluse mõningasele vähenemisele.

Viimane ei oleks ka hetkel kuigi üllatuslik, kuna aasta I pooles kasvas Eesti elamispindade turusektor käibe poolest sisemajanduse kogutoodangu kasvust ligi viis korda kiireminini. Ühtlasi kasvas elamispindade turu käive samal perioodil ligi 20 korda kiiremini kui Eesti palgatöötajate poolt samal perioodil teenitud netopalkade kogusumma. Taolisi paralleele elamispindade turul, majanduses ja inimeste rahakotis toimuvaga saab tõmmata erinevaid, kuid nad kõik viitavad sellele, et kinnisvaraturg selgelt buumib ning turu tervist iseloomustavad näitajad on pelgalt mõne kvartaliga paigast ära nihkunud. Mis sealjuures laenuturgu puudutab, on siiski uute eluasemelaenude väljastamine kasvanud võrreldes elamispindade turu kogukäibega neljandiku võrra aeglasemalt ning ühtlasi on 2021. aastal vähenenud laenuraha kasutamise osakaal tehtud tehingutes, viidates ostjaskonna väga heale kapitaliseeritusele. Üürikinnisvara puudutavate näitajate puhul ei ole juriidilisest isikust ostjate arv enamikes Eesti piirkondades tänavu oluliselt suurenenud, viidates eraisikutest väikeinvestorite laialdasele lisandumisele.

Lisaks elamuturule võis ühtlasi III kvartalis märgata näiteks hoonestamata elamumaa müügi järsku vähenemist, mille juures Eestis tervikuna müüdi 1,2%-lise turuaktiivsuse languse taustal sisuliselt sama palju hoonestamata elamumaid kui aasta tagasi, kuid tunduvalt vähem võrreldes nii tänavu I kui ka II kvartaliga. Veel I kvartalis müüdi 579 ja II kvartalis koguni 765 hoonestamata elamumaad, iseloomustades järsku laialdase elamuehituse soovi. I kvartalis kasvas hoonestamata elamumaa müük võrreldes aastatagusega 92% ja II kvartalis koguni 190% võrra. Üksikelamute püstitamiseks sobilike kruntide pakkumine on samuti tugevalt vähenenud ning pakkumishinnad tõusnud, lisaks võib elamuehituse soovi edasilükkamise taga olla ka tänavu järsult kiirenenud ehitushinna kasv. Turuaktiivsuse taaskordse mõningase tagasitõmbumise taustal saame siiski jätkuvalt rääkida väga aktiivsest maa turust, kuna tehingute arv on endiselt kõrgemal kui 2019. aastal ning analoogsel tasemel kui 2020. aastal.

Tulles tagasi Eesti korterituru juurde, kasvasid korterite hinnad septembris 1578 €/m2 mediaanhinna taustal võrreldes aastatagusega 12% ja võrreldes augustiga 1,9% võrra. Hinnakasv püsis võrreldes augustiga suhteliselt sarnane, veel augustis kasvas hinnatase aastatagusega võrreldes samuti 12% ning võrreldes juuliga 1,6% võrra. Eesti suuremate keskuste lõikes oli aastane hinnakasv uute korterite eestvedamisel kiireim Pärnu linnas (+32%), millele järgnes Tallinn 8,9% ja Tartu 6,3%-ga. Võrreldes tänavu augustiga kasvasid Tallinnas korterite hinnad 2,7%, Pärnus 3,7% ja Tartus 1,2% võrra. Hinnakasv järelturukorterite osas on võrreldes kevad-suvise perioodiga veidi taandunud ning on kallinenud ehitushinna taustal taas koondumas üha enam uute korterite turusegmenti. Tempokas hinnakasv näib siiski turul laiapõhjaliselt jätkuvat, kuna nii järelturukorterite kui ka uute korterite turul on pakkumine jätkuvalt kesine. Enamikes Eesti suuremates linnades on müügipakkumisel keskmiselt 3 kuu müügitehingute mahu jagu kortereid, veel enne koroonakriisi oli vastavaks näitajaks üldiselt 4 kuni 6 kuud.

Elamispindade hinnakasv ei ole küll enam kiirenenenud ning on segmenditi juba aeglustunud, kuid püsib jätkuvalt kiirem kui elanikkonna sissetulekute kasv. Nii korterite kui ka üksikelamute hinnad on enamikes Eesti piirkondades kasvanud 2020. aasta sügisest sõltuvalt vara konkreetsemalt puudutavatest teguritest 15 kuni 25 protsendi võrra ning viimaste kuude jätkuv pakkumishindade kasv tõotab hoida tehingute hinnad tõusuteel veel pikema perioodi vältel. Selle kõige taustal on järsult kiirenema hakanud ka tarbijahindade üleüldine kasv, mis on globaalselt viinud finantsturgudel volatiilsuse kasvuni. Ma ei ürita siinkohal olukorda samastada, aga kui lihtsalt illustreerimiseks paralleeli tõmmata, siis 2008. aastal oli tollase majanduskasvu perioodi lõppfaasis tarbijahindade aastane kasv Eestis 10,4% tasemel. Mis sellele järgnes on teadagi ning hetkel ei ole imestada, et järsult kiirenenud energiahindade tõus on investorid murelikuks teinud, sest selle taustal kardetakse eeskätt majanduskasvu aeglustumist. Euroopa Keskpank väidab aga endiselt, et rahapoliitikas enne kevadet muutusi tõenäoliselt ei tehta ning kõik on suuresti ajutine, viimases on turud globaalsed asunud siiski üha enam kahtlema.

Tavatarbija jaoks tähendab tänane olukord paraku seda, et käimas on laiapõhjaline hindade kasv ning see jätkub veel ka lähikvartalitel. Lisaks energiahindadele indikeerivad üsna tugevat hindade kasvu ka juba toiduained ning sellele järgnevad järk-järgult ka muud kaubagrupid. Kinnisvaraturgu puudutavalt ei ole ehitusmaterjalide osas lähitulevikus tõenäoliselt hinnataseme alanemist oodata ning kiirenenud tarbijahindade kasvu taustal on ainult aja küsimus, kui ka tööjõud soovib varasemast enam palka saada ning selle kõrval kaupade ja teenuste hindade kasv lõpptarbijate jaoks jätkub. Võib eeldada, et inimeste reaalsissetulekute kasv on lähikuudel suhteliselt napp ning Eesti mediaanpalka või alla selle teenivate kodanike jaoks on olukord, kus toidukorv ning energiahinnad on üha kallimad, suhteliselt trööstitu. Elamispindade kättesaadavuse halvenemine selle kõige saatel jätkub ning järjest rohkem eestlasi on sunnitud üüriturul veetma pikema perioodi oma elust kui nad varasemalt lootsid. Kõrge inflatsiooniga perioodid ei ole nende pikalevenivuse korral sugugi positiivsed ning ka sel korral on riskid globaalselt taas suurenenud ja ei oleks imestada, kui tänane olukord mõne tõsisema tagasilöögiga lõpeb.

 

2021. aasta augusti andmed on toodud 06.10 seisuga, andmed võivad tagantjärele mõnevõrra muutuda.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas


 

 

 

 Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik ja kutseline hindaja

Alus – Maa-amet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Statistikaamet, riiklik ehitisregister, Eesti Pank, Arco Vara statistika 10.09.2021

 

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?