Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Karksi vald
  • Järva-Jaani vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Ahja vald
  • Rapla vald
  • Ülenurme vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Alajõe vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Sindi linn
  • Elva linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Räpina vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Allaste küla
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Arkma küla
  • Eametsa küla
  • Edise küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haiba küla
  • Haimre küla
  • Hindsa küla
  • Holstre küla
  • Hulja alevik
  • Huuksi küla
  • Ihaste
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jakobimõisa küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve linnaosa
  • Jõhvi küla
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Kabila küla
  • Kabina küla
  • Kaimri küla
  • Karksi küla
  • Karla küla
  • Karlova
  • Käru küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kiili alevik
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Kloogaranna küla
  • Kohila alev
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kurtna küla
  • Kuru küla
  • Kuusalu alevik
  • Laadi küla
  • Laane küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehmja küla
  • Lehtse alevik
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lubja küla
  • Maardu küla
  • Mähma küla
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Meeksi küla
  • Meremõisa küla
  • Metsanurme küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Poaka küla
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rahinge küla
  • Ramsi alevik
  • Randvere küla
  • Rebala küla
  • Remniku küla
  • Rohuneeme küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Soe küla
  • Soinaste küla
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tiskre küla
  • Tootsi alev
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Turba alevik
  • Uhti küla
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Vääna-Jõesuu küla
  • Vahi küla
  • Vaksali
  • Välgita küla
  • Valma küla
  • Vana-Pärnu
  • Vana-Võidu küla
  • Vanamõisa küla
  • Vanaveski küla
  • Vändra alev
  • Varnja alevik
  • Vaskjala küla
  • Vastemõisa küla
  • Veeriku
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Viru-Kabala küla
  • Viti küla
  • Võle küla
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Elamuturul potentsiaali hinnakasvuks enam kui korteriturul

Vaadates hetkel üleriigiliselt kinnisvaraturul toimuvat, siis on järjest enam olnud alates 2017. aasta teisest poolest märgata, et üha suurem hulk inimesi tunneb korteri soetamise asemel huvi hoopis elamuturu vastu. Iseenesest on see tavapärane, sest elukondliku kinnisvaraturu kasvutsükli vältel aktiveeruvad erinevad segmendid erinevatel aegadel, mille juures enamasti asub kõigepealt tehingute arv ja hinnatase kasvama korteriturul, mis seejärel järgemööda liigub edasi ka elamu- ja hoonestamata maade turule. Kui perioodil 2003 - 2008 võis märgata korteriturul ligi 142%-list ja elamuturul 167%-list mediaanhinna kasvu, siis 2018. aasta seisuga on hinnatasemed alates 2010. aastast kasvanud vastavalt 114% ja 45% võrra. Teisisõnu, elamuturul on hinnakasv olnud sel korral tunduvalt tagasihoidlikum ning samuti on tehingute arvu kasv jäänud nii Tallinna kui Tartu lähiümbruses olenemata mõningasest tõusust siiski veel suhteliselt tagasihoidlikuks.

Korteriturult tasub kasvu otsida veel seni põlatud piirkondadest

Kes aga mõtleb elamuturule investeerimisest, teenides pikaajalise kapitalikasvu ja üürituru pealt lisatulu, siis ei soovitaks ma seda siiski ette võtta. Erinevalt mitmetest lääneriikidest ei ole Eestis üksikelamute üüriturg kuigi laiapõhjaline, pigem võib üksikelamute üürimist pidada Eestis ebatavaliseks. Korteriturul on siiski veel säilinud mõningaid piirkondlikke nišše, kus pikaajalises mõõtmes võib keskmisest kiiremat kapitalikasvu endiselt oodata. Ennekõike puudutab see tänasel hetkel seni sotsiaalselt madalamalt arenenud piirkondi, ennekõike ajaloolisi sõjaväelinnakuid ning tööstuspiirkondi, kus tasapisi elanikkond vahetub ja ümbritsev keskkond paremuse poole muutub.

Teisisõnu käib jutt ennekõike üldisemalt tuntult kui gentrifikatsioonist, mille on põhimõtteliselt läbinud ka Kalamaja, mida võib alates 2010. aastast pidada üheks kiireima hinnakasvuga asumiks terves Tallinnas. Sarnaseid trende on olnud märgata näiteks Rakvere linnas endise sõjaväelinnaku aladel nn Lennuki linnaosas, Tapa linnas Üleviste ja Paide mnt ümbruses, Tartus Jaamamõisas ning miks mitte tulevikus ka tõenäoliselt Tallinnas Koplis. Tegemist on olnud piirkondadega, kus kogu kasvutsükli vältel või vähemalt teatud perioodil on piirkondlik hinnakasv tugevalt ületanud korterituru üldist hinnakasvu.

Paralleelselt on juba olemasolevate kinnisvaraomanike jaoks sellistes asukohtades muidugi lisaks kasvanud vara väärtusele tõusnud ka piirkondlikud üürihinnad. Üüripakkumisi on hetkel teadupoolest Põhja-Tallinnas enamvähem sama palju kui Lasnamäel, sest suure hulga inimeste vara väärtus on möödunud aastatel järsult kasvanud kuid seal asuvat elamispinda ei soovita siiski müüa ning see on antud üürile. Võrdlusena võib siinkohal tuua, et Lasnamäel on üldise elamufondi osas peaaegu kaks korda rohkem kortereid kui Põhja-Tallinnas.

Elamuturul on probleemid ennekõike pakkumise struktuuris

Tulles tagasi elamuturu juurde, on seni olnud iseenesest arusaadav, miks tehingute arv ei ole käesoleva kasvutsükli vältel oluliselt kasvanud. Muutunud on ennekõike elamuostjate eelistused ning ühtlasi krediidiasutuste poolsed finantseerimistingimused. Elamuturul on pakkumisel väga suur hulk nõukogudeaegsel perioodil ehitatud elamuid, mis vajavad renoveerimiseks olulisi lisakulutusi. Kui korteriturul võib märgata, et uusi korterelamuid püstitatakse pea kõikjale nii Tallinna siseselt kui ka linna lähiümbruses, siis üksikelamute osas võib pigem kohata maaomanike osas iseendale ehitamist ning pigem väheseid edasimüügiks rajatud uusi arendusalasid. Üldistatult võib väita, et eelistatud asukohtades on enamikes Eesti linnades ja nende lähiümbruses elamuturul liialt vähe ostjaskonnale sobilikke ning sealjuures hinnatasemelt vastuvõtlikke pakkumisi.

Hinnatasemeid analüüsides võib väita, et elamuturul on hetkel piirkonniti oluliselt rohkem teenimispotentsiaali kui korteriturul. Kui korterelamute arendusprojektide osas on maa hinnad kasvanud, ehitushind kasvanud, pangalaenu intress tõusnud, korteriturul üldine hinnakasv aeglustunud ning kõige selle taustal arendajate marginaalid alanenud, siis elamuturul on kohati diferents sisendite osas läinud varasemast suuremaks. Näitena võib võtta näiteks Viimsi vallas Laiaküla piirkonna, kus keskmiselt müüdav kõrghaljastusega krunt maksab ligi 80 000 eurot ning sarnaste kruntidega heas kuni väga heas seisukorras elamuga hoonestatud kinnistutega tehakse tehinguid juba hinnatasemel 400 000 eurot. Arvestades, et optimaalse suletud netopinnaga ehk ligi 200 m2 suuruse üksikelamu ehitushind on tänasel hetkel mõistlikkuse piires siseviimistluskuludega 1250 eurot ruutmeetri kohta, on vähemalt excelis äriplaan võrdlemisi kasumlik.

Likviidsus on paranenud ja sellest tulenevalt on ligi 5%-line aastane hinnakasv Harjumaa elamuturul aset leidmas ennekõike hinnavahemikus 175 000 - 325 000 eurot maksvate elamute osas. Keskmisest kallimate tehingute arv on periooditi vähesel määral sagenenud, kuid nende osakaal kogu tehingute mahust jääb endiselt madalaks ning nende puhul ei ole märgata ühest stabiilset kallinemist. Uusehitiste vastu on tarbijaskonna huvi siiski suurenenud, kuid seda peamiselt maakonnakeskusest väljaspool. Tallinna siseselt on üle 400 000 euro maksvate elamutega tehtud tehingute hulk aastaga kasvanud ligi 15% võrra. Hinna- ja tehinguaktiivsuse edasist tempokat kasvu jääb takistama ennekõike ostjaskonnale sobilike elamute pakkumise kehv struktuur, alanenud pakkumiste arv ning kasvanud pakkumishinnad. Olenemata sellest, et elamuturul on potentsiaali hinnakasvuks tunduvalt rohkem kui korteriturul, pöördub käesoleval aastal tõenäoliselt ka elamuturul siiski tehingute arv mitmes Eestimaa piirkonnas langusesse.

Noored eelistavad üksikelamutele ridaelamuid

Nii pealinnas kui selle vahetus lähiümbruses on kvaliteetsete ja samaaegselt vastuvõtlike pakkumishindadega pakutavate järelturu varade maht järkjärgult vähenenud, mis on alates 2016. aastast soodustanud mõningast uusehitiste turu- ja ehitusaktiivsuse ning alternatiivina ühtlasi ridaelamukorterite atraktiivsuse kasvu. Nii Tartu- kui ka Harjumaal on ridaelamute osas ehitusaktiivsus näidanud alates 2016. aastast üsna tugevat kasvu, kuid sarnaselt ülejäänud elamuehituse segmentidele peegeldavad lühiajalisele statistikale tuginevad näitajad siiski olukorda, kus ehitusaktiivsus peaks hakkama taas taanduma. Pikemale perioodile taandatuna on märgata elamuturul korterituruga üsnagi sarnast hinnakasvu tempot, aastane kasv jääb piirkonniti ning periooditi valdavalt 3 - 6% vahele, mis on mõnevõrra kiirem olnud Tallinna lähistel paiknevate alaliseks elamiseks ümberehitamiseks sobilike suvilate osas.

Eesti kohalikest pankadest on tunduvalt lihtsam laenu saada

Viimasel ajal esile kerkinud rahapesuskandaalid on esile toonud ühtlasi trendid, mille juures on märgata, et kohalike krediidiasutuste klientuur kasvab tunduvalt kiiremini kui Balti riikide pangandusturgu valitsevatel Skandinaavia päritolu pankadel. Ühalt võib siin põhjustena välja tuua selle, et eestlased eelistavad kodumaiseid krediidiasutusi välismaisetele, kuid kinnisvarabüroode pilgust on samaaegselt märgata üsna tugevat trendi, et osa tarbijaskonnast lihtsalt vahetab panka põhjusel, et konkurendid pakuvad leebematel tingimustel laenu. Korteriturul ei ole see niivõrd laialdane, sest korteritega ei ole enamasti nende ostu finantseerimise puhul peale ostja laenuvõimekuse kuigi olulisi argumente. Elamuturul on aga tohutul hulgal pakkumisi, millega on ehitusseadustiku regulatsioonidest lähtuvalt olulisi probleeme (tagantjärele seadustamist vajavad ehitustööd, kasutusloa puudumine jmt). Põhja-Euroopa päritoluga pangad pööravad sellistele asjaoludele kordades rohkem tähelepanu kui Eesti kohalikud pangad, igapäevaselt on näha seetõttu ostu-müügitehingute ärajäämist, ajalisel määral olulist viibimist või laenuklientide ühest pangast teise kolimist.

 

Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik ja kutseline hindaja

Alus – Maa-amet, Statistikaamet, Eesti Pank, Arco Vara statistika 06.03.2019

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?