Augustis vähenes väiksemates keskustes turuaktiivsus vähem kui Tallinnas
2018. aasta augustis tehti Harju- ja Tartumaalt väljaspool mujal Eestis 648 korteritehingut, mida oli 5,4% vähem kui aasta tagasi. Tehingute arvu langust vedasid ennekõike väiksemad piirkondlikud keskused, kus on möödunud perioodide vältel asunud nõudlus kiirelt kasvama, seejärel pakkumiste arv vähenema ning pakkumishinnad tõusma, mille järgselt leiab aset loomulik turu edasise kasvu pidurdumine. Ida-Viru maakond, mis moodustab Harju- ja Tartumaa järgselt aktiivseima korterituru, ei ole erinevalt ülejäänud Eestist endiselt laiapõhjalist kasvutrendi siiski näidanud, kuid vähemalt pakkumis- ja tehinguhindade varasem statistiline langus on pidurdunud. Vaadates Ida-Viru maakonnas möödunud kuudel tehtud tehingute arvu ning teatud kinnisvaraportaalides kevadest järjepidevalt vähenevat pakkumiste mahtu, võib aga tõenäoliselt pigem kahtlustada, et tarbijad on siirdunud uute ja odavamate kuulutusportaalide juurde.
Ida-Virumaa kinnisvaraturu paranemise korral asub ränne Tallinnasse pidurduma
Kuniks jätkuvad Eesti äärealadega seotud probleemid, jätkub sealne pakkumiste arvu kõrge taseme püsimine ning laialdase pakkumise negatiivne mõju hinnatasemele kuid paralleelselt Tallinna linna elanike arvu kasvamine just venekeelt kõneleva elanikkonna arvelt. Väljaspool Harju- ja Tartumaad tehtud tehingute osas kujunes augustikuus korteriturul mediaanhinnaks 446 €/m2, mida oli koguni 15% rohkem kui möödunud aasta augustis. Hinnakasvu on siinkohal panustanud peamiselt aktiivseimad väikelinnad eesotsas Rakvere, Viljandi ja Kuressaarega ning Pärnu linnaga, kus on viimaste perioodide vältel asunud kasvama nii uute korterite ehitusaktiivsus kui ka müük.
Piirkonniti on hinnakasv püsinud isegi ajutiselt kiirem, kuid statistiliselt vaadatuna ei saa seda turule tervikuna üldistada. Väikestes keskustes on pakkumiste arv vähenenud ning pakkumishinnad kasvanud, mille järgselt on osa ostjaskonnast siirdunud maakonnakeskuste lähedastesse alevikesse, kus hinnatase on madalam. Sarnase trendi osas võib tõmmata paralleele Tallinna korteriturult, kus uute korterite müük on viimaste perioodide vältel kasvanud ennekõike magalapiirkondades ja on perspektiivis kasvamas Tallinna lähiümbruses, kus ehitatavad korterid on laiemale ostjaskonnale kättesaadavamad.
Väikelinnade kinnisvaraturud on äärmiselt õhukesed
Majandus- ja finantskriisi järgselt sisenesid kinnisvaraturul taas kasvutsüklisse kõigepealt Tallinn ja Tartu, seejärel nende lähipiirkonnad ning järgnevas etapis juba korteriturg jätkusuutlikuimates väikelinnades. Korterituru laiapõhjalise aktiivsuse järgselt asus kasvama elamuturg, mille aktiivsus on samuti suurematest keskustest väljapoole kandunud. Samaaegselt on aga väikelinnades nagu näiteks Viljandis ja Rakveres kinnisvarade kallinemine püsinud juba pikemat aega elanikkonna sissetulekute kasvust mõnevõrra kiirem, mistõttu on vähenenud kinnisvara kättesaadavus. Väikelinnades on võrdlemisi vähe pakkumisi, mistõttu korteriturud on õhukesed ning reageerivad üsna kiirelt turul kas pakkumises või nõudluses aset leidavatele muutustele. Ajalooliselt on Rakvere olnud madalama hinnatasemega kui Viljandi, kuid laiapõhjalise korterelamute rekonstrueerimise ning Tallinna läheduse tõttu on Rakveres segmenditi märgata kõrgemaid hinnatasemeid kui Viljandis.
Samaaegselt kui Tallinnas ja Tartus ei ole 2014. aastast kinnisvara kättesaadavus enam halvenenud, on nii Viljandis, Rakveres kui ka Pärnus kinnisvarade kallinemine olnud piirkondlikust netopalga kasvust alates 2016. aastast mõnevõrra kiirem. Rakveres on sealjuures kinnisvara kättesaadavus vähenenud kõige kiiremini, hinnakasv püsis sarnaselt teistele väikelinnadele mitme aasta vältel kõige tempokam just 2-toaliste heas kuni väga heas seisukorras rekonstrueeritud korterelamutes paiknevate rõdu või lodžaga tüüpkorterite osas. Nõudlus püsis niivõrd tugev pikema aja vältel, et pakkumisel olevate kõikide korterite maht moodustas igakuise tehingute arvu taustal ainuüksi ligi 2-kuulise laojäägi. Vähene pakkumiste arv viis aga kiirelt hinnataseme kasvuni, mille järgselt on aga nii edasine hinna- kui ka tehingute arvu kasv pidurdunud, mida võis ka juba varasematel perioodidel sarnaselt Tallinnale ja Tartule prognoosida.
Rakveres on pakkumiste arv kasvanud 8 kuuga ligi 80% võrra
Rakvere linnas on pakkumiste arv kasvanud jaanuari keskpaigast koguni 80% võrra. Osaliselt on pakkumiste arvu kasvu soodustanud asjaolu, et varasemalt mõne ainukese kuulutusega müügis olnud uusarendused on eduka müügi jätkamiseks suurendanud kuulutuste arvu, kuid vastav käitumine moodustas kogu pakkumiste arvu senisest kasvust ainuüksi neljandiku. Pakkumisse on põhiliselt lisandunud järelturu korterid tüüpelamutes, suurim ning ühtlasi võrdne osakaal on 3- ja 2-toalistel, varasem 2-toaliste puudus on viinud 2-toaliste ligi 5-kuulise laojäägini.
Pakkumiste arvu kasvamise taustal on asunud pikenema ka müügiperioodid ning pakkumishindade edasine kasv on pidurdumas. Varasemalt üks kõige ülehinnatumate pakkumishindadega väikelinn on oma tiitlit loovutamas. Pakkumiste arvu kasvu on sealjuures soodustanud peamiselt kaks tegurit, esiteks on kasvanud hindade taustal vähenenud ostu- ja laenuvõimeliste tarbijate hulk ning teisalt on hulga inimeste jaoks hinnatase kasvanud taas 2007. aasta tipptasemele, mis võimaldab vara eest saada vähemalt sama palju raha ning siirduda suuremale, kvaliteetsemale või mõnes muus linnas asuvale elamispinnale.
Kodulinna naasmine püsib jätkuvalt aktiivne
Ostjate poolel on väikelinnades märgata sarnaselt suurematele linnadele põhiliselt 25 kuni 35-aastaste segmenti, kellest arvestatav hulk inimesi on siirdunud tagasi kodulinna ennekõike Tallinnast või Soomest. Vastava seltskonna osas on ka märgata kõrgemat ostuhuvi just kallimate varade osas, milleks on nii üksikelamud kui ka näiteks 2007. aastal ehitatud korterelamutes paiknevad korterid. Noored, kes on tagasi tulnud Tallinnast või Soomest, vaatavad tihti ka kallimaid varasid, kuna selline hinnatase on nende jaoks muutunud mujal elades harjumuspäraseks. Väikelinnadesse tagasi kolijate seas on märgata ennekõike põhjust, et erinevalt Tallinnast nähakse sealjuures rahulikumat elukeskkonda.
Valdava enamuse ostuhuviliste seas on aga ennekõike märgata noori, kes on kolinud maalt linna, on lahkunud vanemate juurest ning on moodustamas eraldi leibkondi või kes soovivad siirduda üüriturult omanditurule. Probleemidena nähakse peamiselt sobilike pakkumiste vähesust ning üsnagi kiirelt kasvanud kinnisvarahindu, ostuotsuseid lükatakse madalamate hindade ootuses ja ka järjest rohkem kinnisvara kättesaamatuse tõttu edasi, mille arvelt on aga pidevalt kasvamas üürituru osakaal. Üürikorteritesse investeerimine on Eesti väikelinnades aga asunud sarnaselt Tallinna ja Tartu turgude aktiivsusele taanduma, sest tootlus on varasema tüüpilise 10% tasemelt märgatavalt alla tulnud, mistõttu aga on üürihindade kasv paralleelselt üldise inflatsiooni ja elanikkonna sissetuleku kasvuga kiirenenud.
Kommentaarid