loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Keila vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Haaslava vald
  • Kunda linn
  • Otepää vald
  • Kasepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Suure-Jaani vald
  • Abja vald
  • Karksi vald
  • Järva-Jaani vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Sõmeru vald
  • Vihula vald
  • Sauga vald
  • Rapla vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Iisaku vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Koigi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Varbla vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Alatskivi vald
  • Kambja vald
  • Laeva vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Tähtvere vald
  • Vara vald
  • Sangaste vald
  • Kõo vald
  • Keila linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Sindi linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Räpina vald
  • Halinga vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põdrala vald
  • Antsla vald
  • Karula vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Allaste küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Eametsa küla
  • Eisma küla
  • Ervita küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haapse küla
  • Haaslava küla
  • Hirmuküla küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Illurma küla
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaamamõisa
  • Jabara küla
  • Jägala küla
  • Jakobimõisa küla
  • Jändja küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kabriste küla
  • Kärevere küla
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Kauda küla
  • Kaunissaare küla
  • Kaurutootsi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kibuna küla
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Koigi küla
  • Kolu küla
  • Kõnnu küla
  • Kõpu alevik
  • Kõpu küla
  • Kose alevik
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kukruse linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuremäe küla
  • Kuru küla
  • Laabi küla
  • Laadi küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lavassaare alev
  • Lehmja küla
  • Leipste küla
  • Lemmetsa küla
  • Letipea küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Lolu küla
  • Loo alevik
  • Loo küla
  • Lubja küla
  • Maarja-Magdaleena küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Marksa küla
  • Martsa küla
  • Mereäärse küla
  • Meremõisa küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Mustapali küla
  • Mustla alevik
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nehatu küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nurkse küla
  • Ohtu küla
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Omedu küla
  • Oru linnaosa
  • Oti küla
  • Õvi küla
  • Paatsalu küla
  • Päide küla
  • Päidre küla
  • Paikuse alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pinska küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Põvvatu küla
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Raja küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannarajoon
  • Ravila alevik
  • Reiu küla
  • Risti alevik
  • Rohuneeme küla
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saarepeedi küla
  • Saku alevik
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sinialliku küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tähtvere
  • Tähtvere küla
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tiskre küla
  • Tootsi alev
  • Tõrvandi alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe küla
  • Ülenurme alevik
  • Unakvere küla
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Uulu küla
  • Uusna küla
  • Vahi küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Vardja küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vasknarva küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Veskitaguse küla
  • Vidrike küla
  • Viiratsi alevik
  • Vilivere küla
  • Vinni alevik
  • Vissi küla
  • Võiste alevik
  • Võle küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: oktoober 2019

 

  

Käesoleva aasta oktoobris müüdi Eesti korteriturul 2107 korterit. Võrreldes septembriga püsis tehingute arv analoogsel tasemel, kasvades pelgalt 9 tehingu võrra, mis tulenes peamiselt Tallinna linnas kasvanud tehingute arvust. Võrreldes aastataguse oktoobriga müüdi aga 4,7% võrra vähem kortereid, mille juures turuaktiivsus alanes nii Tallinnas kui Tartus. Tehingute arvu alanemine on sarnaselt eelnevatele kuudele aset leidnud peamiselt uute korterite müügimahtude vähenemisest. Aastataguse üsna kõrge võrdlusbaasi tõttu alanes Tartus tehingute arv tänavu oktoobris koguni 24% võrra, kuid seda võib pidada ainuüksi ajutiseks nähtuseks.

Aasta algusest vaadatuna on esimese kümne kuu vältel müüdud Eestis tervikuna kokku 19 385 korterit, mida on siiski 3,1% võrra enam kui aasta tagasi samal perioodil. Veel 2018. aastal kujunes esimese kümne kuu jooksul aastaseks turuaktiivsuse kasvuks 1,7%, mistõttu võib väita, et turuaktiivsuse kasv on tänavu mõnevõrra kiirenenud. Tehingute arv on sealjuures suurenenud ennekõike Tartu linnas (+2,9%) ja Tallinna lähiümbruses (+9,3%), Tallinnas on samaaegselt tehingute arv alanenud 1% võrra. Pealinnas on ostu-müügitehingute arv vähenenud ennekõike aasta esimeses pooles, mis on tulenenud mitte niivõrd taanduvast nõudlusest, vaid uute korterite laojäägi vähenemisest ehk taandunud ehitusaktiivsusest.

Kuna väiksem uute korterite valik ning uute korterite pidev kallinemine on viinud osa potentsiaalsest ostjaskonnast tagasi tüüpkorterite turule, oleme alates eelmise aasta IV kvartalist nii Tallinnas kui Tartus täheldanud taas ehituslikult vanemate korterite osas hinnakasvu kiirenemist ja tehingute arvu suurenemist, mis on Tallinnas uute korterite müügimahtude vähenemist tasandanud. Hinnatasemete osas ei ole vähenenud pakkumise tõttu enamikes Eesti suuremates piirkondlikes keskustes langustrendi olnud täheldada. Korteriturg on siiski piirkonniti juba suhteliselt küllastunud, mis näiteks väikelinnade osas väljendub väga aeglase hinnakasvu taustal, mis vähemalt ostjate jaoks on siiski positiivne.

Kinnisvaraportaalides on pakkumiste arv jätkanud tempokat vähenemist

Jätkuvalt positiivne tööturg, kasvavad palgad, tugev tarbijate kindlustunne ning laenuraha hea kättesaadavus ja madalad intressid on endiselt survestamas elamispindade hindu Eestis tervikuna pigem kasvule. Seda eriti olukorras, kus ainuüksi mõningal määral vähenenud nõudluse taustal on näiteks Tallinnas kinnisvaraportaalides avalike müügipakkumiste arv aastaga vähenenud ligi 25% võrra. Vahepealne teatud segmentides kujunema asunud ülepakkumine on näiteks Põhja-Tallinna piirkonnas juba üsna edukalt neeldunud, Põhja-Tallinnas on avalike pakkumiste arv tänavu ligi 40% võrra madalam kui aasta tagasi.

Olenemata sellest, et veidi globaalsemalt vaadatuna on majanduskasvu väljavaated halvenenud ning juba Eestiski on täheldada ettevõtjate kindlustunde järsku halvenemist, mis peegeldub ka juba tootmismahtudes ja laenunõudluses, ei paista siiski tarbijaid seni võimalikud negatiivsed stsenaariumid oma ostuotsustes eriti kahtlema panema. Kinnisvarabüroode klientide osas on küll märgata, et pidevalt küsitakse küsimusi, et millal kinnisvarade hinnad langusele pöörduvad ja näiteks intressid tempokalt kasvama hakkavad, kuid mida enam aega eelmisest kriisist möödas on, seda vähem selliste asjaolude peale pikemalt mõeldakse. Ühalt tuleneb see sellest, et tänane ostjaskond, kelle vanus on valdavalt vahemikus 28 - 32, ei puutunud aastatel 2008 - 2010 nii kinnisvara-, töö- kui ka finantsturgudel aset leidnud sündmustega otseselt kokku.  

Elamispindade turul võtavad suurimaid riske nooremapoolsed tarbijad

Üldplaanis võib endiselt väita, et suurimaid riske võtavad elamispindade turul tänasel hetkel just nooremapoolsed tarbijad, kes sageli hindavad oma laenuteenindamise võimekust üle ja on oma tuleviku suhtes liialt optimistlikud. Kommertspangad on siiski võimalikku ülelaenamist edukalt tagasi hoidmas, mistõttu kinnisvarabüroodel jäävad sageli tehingud ära, kuna klient ei saa laenu soovitud summas või soovitud tingimustel. Konkurents Eesti eluasemelaenude turul on endiselt üsna väike, SEB ja Swedbank domineerivad vastavat laenuturu segmenti ligikaudu 80% ulatuses. Mõningal määral kasvanud riskide taustal on eluasemelaenu keskmine intressimäär käesoleva aasta algusest kerkinud, püsides septembris 2,6% juures, kuid sarnaselt varasematele aastatele lähikuudel tõenäoliselt sesoonsusest tingitud tegurite tõttu intress veidi alaneb või püsib samal tasemel.

Kuigi 2020. aasta võib oodatust kiiremini aeglustuva majanduskasvu ja mõningal määral kasvava tööpuuduse ja aeglustuva palgakasvu taustal tuua ka kinnisvaraturule parajasti ettenägematuid üllatusi, on hetkel siiski Eesti peavoolu meedia kajastamas jätkuvalt peamiselt ainuüksi kriisimaigulisi kinnisvaraturu uudiseid. Eesti pank avaldas mõni päev tagasi finantsstabiilsuse aruande, kus käsitletakse põgusalt ka kinnisvaraturuga seotud riske, kuid erinevalt meedias kajastatust, korterituruga seoses mitte sugugi niivõrd negatiivse fooniga. Nii Eesti Panga kui ka kinnisvarabüroode arvamused paistavad üldjoontes ühtivat, kus tõsisemaid probleeme täheldatakse tänasel hetkel pigem ärikinnisvaraturul Tallinna linnas, seda just büroo- ja kaubanduspindade turul.

Tallinna, Tartu ja Pärnu igakuine hinnadünaamika kirjeldab endiselt pigem ehitushinna muutust

Eesti korteriturul tervikuna kujunes oktoobris tehtud korteritehingute taustal mediaanhinnaks 1396 €/m2, mida oli 3,3% võrra enam kui septembris ning 2,2% võrra rohkem kui 2018. aasta oktoobris. Võrreldes aastatagusega ei ole Eestis tervikuna kinnisvarade hinnad enam pikemat aega oluliselt kallinenud. Kui veel aastatel 2015 - 2017 võis üsna tavapäraseks pidada perioode, mille vältel aastane hinnakasv püsis 10% juures, siis viimase kahe aasta vältel võib keskmiseks kasvukiiruseks pidada pigem 3 - 6% aastas. Sealjuures tuleb aga omakorda eristada ehituslikult vanemaid ja uuemaid kortereid. Tüüpkorterite aastane hinnakasv on nii Tallinnas kui Tartus püsinud valdavalt 4 - 6% juures ning täiesti uutel korteritel peamiselt ehitushinna kasvu tõttu sellest mõnevõrra kiirem (~ 10%). Oktoobrikuus kasvasid Tallinnas korterite hinnad võrreldes aastatagusega 9,7% ning Pärnus koguni 18% võrra, kuid alanesid uute korterite vähenenud müügi tõttu Tartus 7,1%.

Aeglaseimat hinnakasvu võib jätkuvalt täheldada möödunud buumi perioodil ehitatud elamispindade osas, sest nende potentsiaalsed kliendid ostavad tänases turusituatsioonis pigem täiesti uue elamispinna ning tüüpkorterite ostjad ei saa omale veidi kvaliteetsemat elamispinda veel lubada. Korteriturul võib nii Tallinnas kui Tartus täheldada, et kui veel mõni aeg tagasi võis perioodil 2004 - 2008 ja 2011 - 2018 ehitatud kortereid pidada enamike tegurite osas samaväärseteks, siis tänasel hetkel suhtub turg nendesse juba kui täiesti erinevatesse toodetesse. Sarnast tendentsi võib märgata ka elamuturul, kus ligi kümme aastat tagasi ehitatud üksikelamut ei peeta tänasel hetkel olenemata suhteliselt uueväärsest väljanägemisest enam sugugi uueks, mistõttu hinnaerinevus täiesti uute elamutega võrreldes on suurenenud.

Uusarenduste korterid on hakanud valmima ka väljaspool Tallinna, Tartut ja Pärnut

Meedias leiab suhteliselt vähe kajastust asjaolu, et uusarendusi on püstitatud ja on püstitamisel ka mitmetes teistes piirkondades peale Tallinna, Tartu ja Pärnu. Oktoobris võis näiteks täheldada Võru linnas ühe ühisrahastuse läbi finantseeritud projekti osas plokktehingu tegemist, mis viis Võru maakonna mediaanhinna võrreldes aastatagusega koguni 173%-lise kasvuni, mida ei saa muidugi maakonnale kui tervikule üldistada. Uusi arendusprojekte on lisaks kerkimas ka näiteks Viljandis, Kuressaares, Rakveres ja Haapsalus, kus valdav enamus uutest korterelamutest püstitatakse ainuüksi omakapitali baasilt.

Olukorras, kus suur hulk arendajaid kurdab, et laenuraha kättesaadavus kinnisvaraarenduseks on halvenenud ning intressid kasvanud, siis suhteliselt laialdane omakapitali kasutamine ka Tartus ja Tallinnas ei pruugi pankade poolt soovitud pakkumise kasvamise piiramist oodatud mahus tagada. Hetkeline uute korterite laojäägi vähenemine võib aga olla pelgalt ajutine, sest tänavu III kvartalis näitas Tallinnas ehituslubade väljastamine taas väga tugevat kasvu. Osaliselt võivad III kvartali andmed siiski tuleneda ehituslubade menetlusprotsessiga seotud põhjustest. Käesoleval aastal on ehitusloa väljastamine võtnud Tallinnas tunduvalt kauem aega kui aasta tagasi, seadusest tuleneva maksimaalselt 30 päeva asemel keskmiselt 132 päeva.

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016 - 2019* (iga aasta oktoober)

 

* 2019. a. oktoobri andmed on esitatud 06.11.2019 täpsusega, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

 

IV kvartal on pea iga-aastaselt olnud korteriturul kõige aktiivsem periood

Lähikuudel püsib korteriturg jätkuvalt võrdlemisi aktiivne üle-Eestiliselt. IV kvartal on tehingute arvu poolest olnud pea iga-aastaselt kõige aktiivsem periood, seda ennekõike seetõttu, et kinnisvaraarendajad on lubanud arendusprojektid jõuludeks lõpetada. Tegurid, mis on viimaste aastate vältel elamispindade turul aktiivsust hoidnud, ei ole hiljaaegu oluliselt muutunud. Kuigi ettevõtjate kindlustunne on märgatavalt halvenenud ning lähitulevikus hakkame tõenäoliselt nägema üha enam uudiseid koondamistest, pankrottidest ja ebaõnnestunud kinnisvaraprojektidest, jõuab tarbijakäitumisse veidi pessimistlikum toon alles mõningase viitajaga.

Korteriturul ei ole lähikuudel olulisi muutusi põhjust oodata, ligi 6-kuuline avalike pakkumiste maht nii Tallinnas kui Tartus hoiab korterite müügiperioodid pigem lühikesed ning surve hinnakasvuks püsib, kuid tehingute arvu üldine kasv Eestis tervikuna on lõppenud ning perspektiivis peaks pakkumine hakkama taas suurenema ja seetõttu paralleelselt hinnakasv aeglustuma. Hinnakasvu osas on seni suurimaks teguriks olnud pidev ehitushinna kasv, kuid hooneehituse osas väheneva aktiivsuse ja ehitussektori kindlustunde halvenemise taustal on juba märgata, et ehitushinna edasisse kasvu panustavaid tegureid on järjest vähem. Novembri algus on korteriturul olnud siiski veidi pessimistlikum kui võis oodata, mis väljendub ennekõike kinnisvara hindamisteenuse tellimise vajaduse ebatavaliselt järsus vähenemises.

 

Loe veel:

Tallinna lähiümbruses jätkub aktiivne valglinnastumine

Käesoleva aasta korteriturg on kulgenud prognoositust teisiti

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?