Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Põhja-Pärnumaa vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Tõrva vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aaspere küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Are alevik
  • Aruküla alevik
  • Aseri alevik
  • Avinurme alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haaslava küla
  • Haava küla
  • Haljala alevik
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Ilmandu küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Kaasiku küla
  • Kadrina alevik
  • Kadriorg
  • Karlova
  • Kärsa küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kibuna küla
  • Kiili alevik
  • Kiisa alevik
  • Kilksama küla
  • Koeru alevik
  • Kõnnu küla
  • Kõrveküla alevik
  • Kose alevik
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuusalu alevik
  • Laagri alevik
  • Lagedi alevik
  • Laitse küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lehtse alevik
  • Lemmatsi küla
  • Lemmetsa küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Mahu küla
  • Mai
  • Mäksa küla
  • Mäo küla
  • Martsa küla
  • Matapera küla
  • Melliste küla
  • Meremõisa küla
  • Moori küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Nurmsi küla
  • Õisu alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Pedajamäe küla
  • Peetri alevik
  • Pehka küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Purtse küla
  • Pusku küla
  • Püünsi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Rebala küla
  • Rohuneeme küla
  • Roobuka küla
  • Rõõmu küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Särevere alevik
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sipa küla
  • Soinaste küla
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tagadi küla
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tiskre küla
  • Tohvri küla
  • Toila alevik
  • Tõrma küla
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Treimani küla
  • Tuhalaane küla
  • Türi-Alliku küla
  • Türisalu küla
  • Tuulna küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Ussimäe küla
  • Uuemõisa alevik
  • Uusna küla
  • Vääna-Jõesuu küla
  • Vaibla küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vergi küla
  • Vetiku küla
  • Viiratsi alevik
  • Viti küla
  • Võiste alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Terje Võrk

Kinnisvara ostmine järelmaksuga

Tere, oleme 4-liikmeline lemmikloomadega pere, oleme otsimas omale maja notariaalse lepinguga, mida saaksime oma koduks nimetada... Oleksime teile väga tänulikud… Hinnaks võiks jääda 100 – 600 EUR kuus. Pangalaenu me ei saa (erinevad põhjused), kas seda teie pakutavat maja saaks osta järelmaksuga….

Selline kuulutus või kiri internetis või maaklerile sisaldab viimase aja standardküsimust, mida ostuhuvilised ikka ja jälle saadavad või mida kohtab internetifoorumites. Mõtlen tihti, mida sellele vastata.

Pere tahaks osta maamaja, aga ei saa selleks pangast laenu. Kas põhjuseks on varasem finantskäitumine või ebakindel sissetulek, mis ostuhuvilisi laenukõlblikuks ei tee, või hoopis tahtmine teha kinnisvaratehinguid pangavabalt ja intresse maksmata, seda me kohe ei tea. Kindlasti on neidki, kes finantsasutusele laenuintressi maksta ei taha. Üks võimalus on ka see, et üks pool perest saab sissetuleku välisriigist välisriigi arvelduskontole ja Eesti pangad seda kodulaenu saamiseks sobivaks sissetulekuks arvestada ei saa. Väljaspool Eestit töötades juhtub seda eriti sageli, et sissetulekut nagu on, aga Eestist kodulaenu ei saa. Ka varasem maksekäitumine või nooruses tehtud võlad võivad saada põhjuseks, miks finantsasutused ei usalda laenu anda. Lisaks ülehindavad nii mõnedki pered oma maksevõimet ja kujutlevad end kokku hoidmas ja säästmas rohkem, kui see pikaajalises ja konservatiivses vaates võimalik on. Nii tundubki vahel, et ainsaks majaostusoovi täitmise võimaluseks on küsida järelmaksuga maksmise võimalust.

Nõustute, et valdav enamus omanikke/müüjaid ei taha järelmaksuga tehingust midagi kuulda? Neil on vaja raha kohe, näiteks uue elamise sissemaksuks või väljaostmiseks. Väga väike osa omanikke müüb oma vara ilma otsese vajaduseta. Ja ainult siis, kui otsest vajadust pole, võib ostjat kauem oodata ning siis juba ka valida nende seast, kellel pole vaja mõelda järelmaksu peale, vaid kel on raha olemas.

On siiski ka juhuseid, kui müüja võib olla järelmaksust huvitatud. Näiteks siis, kui ta soovib vara eest küsida oluliselt kõrgemat hinda, kui asukohast või seisundist tulenev turuväärtus oleks, ja ükski ostja pole olnud nõus niisugust põhjendamatult kõrget hinda maksma. Müüja võib näha järelmaksus lahendust.

Järelmaks võib olla ainuke võimalus mõne vana elamu müügiks. Mõned ümberehitatud elamud, mille ehituslahendused või dokumentatsioon ei vasta tänastele nõuetele, kasutusluba puudub vms langevad sellesse nimekirja, mida reeglina kodulaenutagatiseks seada ei saagi. Puuduste korrastamine võtab aega ja raha ning müüjal võibki olla valik: kas jätta üldse müümata või riskida ja müüa järelmaksuga.

Järelmaksuga tehing toob nii ostjale kui ka müüjale kaasa riskid, mida siis järelmaksulepingu notariaalse lepingu kinnitamisega püütakse ära hoida. Sellist pakkumist tegevad ostuhuvilised usuvad tõenäoliselt, et see annab müüjale mingil moel suurema garantii ja kõik ohud välistatakse. Midagi saab kindlasti selgemaks ja notar räägib mõlemale lepingupoolele, mis on kõige mustemad stsenaariumid ja probleemide lahendamise praktikad.

Kaks varianti

1. Võlaõigusleping sõlmitakse kohe ning asjaõigusleping sõlmitakse peale kogu raha tasumist. Nii jääb korter ostusumma lõpliku tasumiseni müüja omandisse ning müüja kanda on kõik sellega seonduvad kulud.

2. Sõlmitakse asjaõigusleping vara ostu-müügi kohta koos hüpoteegiga müüja kasuks tema õiguste kaitseks. Siis läheb omandiõigus ostu-müügilepingu sõlmimisel üle ostjale, ta kantakse omanikuna kinnistusregistrisse ning müüja kasuks on võimalik seada kinnisasjale hüpoteek. Sel juhul vabaneb müüja kõigist omandiga seotud kohustustest ning need lähevad üle uuele omanikule.

Müüjal on riskid mõlemal juhul – võlaõiguslepingu sõlmimisel annab ta vara kasutusõiguse nt üürilepinguga üle. Ostja peaks kasutamise eest maksma üüri, mille võib (aga ei pruugi) arvestada ostusummast maha. Kui aga mingil põhjusel ootamatult järelmaksu või kasvõi kommunaalkulude tasumine lõpeb, ei saa müüja oma raha ilma kohtuteeta kätte. Võlaõiguslepingut sõlmides jääb küll vara müüja omandisse alles, aga kasutada või kellelegi teisele müüa on seda siiski keeruline. Lepingu kohta on soovitatav teha eelmärge kinnistusregistrisse. Ostu-müügilepingu asjaõiguslepingu sõlmimise ja hüpoteegi seadmisega saab riski pisut maandada, sest kuigi omand antakse kohe üle, on seatud hüpoteek müüja kasuks. Kui müüjal on vaja, järelmaksusummad ei laeku või tekivad suured võlgnevused, on õigus tagatis realiseerida ja sedakaudu raha saada.  

Ostja riskib järelmaksu soovides samuti. Võlaõiguslepinguga ei lähe omand kohe üle ja omanik võib parema pakkumise saamise korral ka uue ostja kasuks otsustada. Seni, kuni ostja pole vara omanik, ei saa ta ka näiteks elamise kaasajastamiseks renoveerimistoetusi taotleda (vee- ja kanalisatsioonisüsteemid või katus).

Teisel juhul – müüja kasuks hüpoteegi seadmisel – saab ostja küll omanikuks, aga laen ja kohustus jääb. Järelmaksu võimalusi arvutades ollakse enamasti optimistlikud, võidakse oma võimeid üle hinnata ja ühel hetkel ikka maksete tegemisega raskustesse sattuda. Kui müüjal on vaja, järelmaksusummad ei laeku või tekivad suured võlgnevused, on õigus tagatis realiseerida ja sedakaudu raha saada.

Facebooki grupis „Talude ja maamajade ost-müük järelmaksuga“ küsis üks grupi liige emotsionaalselt, kas üldse keegi on saanud võimaluse järelmaksuga ostmiseks või leidnud sobiva elamise. Vastustest kumas läbi küll optimism, kuid valdavalt olid vastused negatiivsed. Mõni üksik viitas, et müüja ise on pakkunud sellist võimalust.

Kindlasti on põhjused ka selles, et järelmaksuga ostmise võimalust pakutakse selliste majade või kinnistute puhul, mida valdav osa ostuhuvilistest osta ei soovi – need on kas väga amortiseerunud või täiesti nn tsivilisatsioonist eemal. Enamasti on maakoha või elumaja ostmisel siiski vaja ka elatist teenida ja igal pool pole see lihtsalt võimalik. Praktikas soovitakse olemasolevat elukohta vahetada ning selleks sobivad juba sees elamist võimaldavad majad, kus on vesi ja kanalisatsioon. Renoveerimist vajavate majadega kinnistuid peetakse valdavalt teise elukohana, remondi või renoveerimiskire maandamiseks, need nõuavad reeglina suuri ja pikaajalisi investeeringuid ning saavad põhielukohaks alles aastate pärast. On erinevaid põhjusi, miks need ei sobi kodulaenu hüpoteegi tagatiseks, mis peab olema siiski suhteliselt likviidne.

Sama grupi postitusi analüüsides jäi silma ka tõsiasi, et turuhinnast kõrgemat hinda ei soovita ka järelmaksuga ostes maksta, kuigi see võiks olla lahendus müüja riskide maandamiseks. Ostjate jaoks on ikka müügihinnad kõrged, müüjatel puudub aga ka madala hinna puhul motivatsioon järelmaksuvariandi peale mõelda, sest igakuiste väikeste sissemaksetega on järelmaksuperiood hiigelpikk. Teoreetiliselt on amortiseerunud maamajadki siiski pangalaenu abil ostetavad, kuid madala intressiga kodulaenu asemel mõne kõrgema intressiga laenutoote abil.

Notariaalsesse lepingusse saab kirja panna poolte omavahel kokkulepitud tingimused, õigused ja kohustused. Kindlasti tuleb sätestada, mis järgneb ühe osapoole surmale või maksejõuetuks jäämisele. Kui selles lepingut sõlmides kokku ei lepita, tuleb lahendusi otsida kohtus.

Elus on siiski ka õnnelikke juhuseid ning ostja peab olema õigel ajal õiges kohas. Vanemate majade laenuga ostmisel on tihti takistuseks see, et juurdeehituste või küttesüsteemi muudatuste tõttu pole hoonete dokumentatsioon korrektne, müüjal aga puudub huvi/vahendid selle kordaajamiseks. Nii on kinnistud pikalt pakkumises, aga 80% soovijaist neid osta ei saa. Tuleb loota juhusele, et samal ajal, kui omanikul tekib rahavajadus (näiteks võetud laenu regulaarsete maksete tagasimaksmiseks), leidub ostuhuviline, suudetakse kokku leppida järelmaksu tingimustes (näiteks suurem esimene osamakse) ning kumbki pool ei püüa teisel nahka üle kõrvade tõmmata. Selliseid õnnelikke juhuseid on olnud. Ei saa ju ka välistada, et on olemas altruistlikke maamajaomanikke, kes tahavad, et noored pered nende vanavanemate elutöö üle võtaksid või talu ellu ärataksid ning siis on nad nõus võtma riske vara järelmaksuga müües.

Galerii

Kommentaarid

Terje Võrk

Terje Võrk

Kutseline maakler

Kutsetunnistuse nr. 172274
Mobiil +372 529 6137
Telefon +372 447 1430
Keeled
terje.vork@arcovara.ee
Vaata maakleri objekte (17)

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?