Viljandis on sagenenud kallimate hindadega tehtud tehingud

2019. aasta IV kvartalis tehti Viljandi maakonnas kokku 144 korteritehingut. Võrreldes III kvartaliga müüdi 17 korterit rohkem ning võrreldes 2018. aasta IV kvartaliga koguni 29 korterit rohkem. Tegemist oli kolmanda kvartaliga kogu aasta vältel, kui võrreldes aastatagusega tehingute arv suurenes või püsis vähemalt samal tasemel - 2019. aasta I kvartalis kasvas tehingute arv 1%, alanes II kvartalis 7,4% ning püsis III kvartalis täpselt samal tasemel kui aasta varem. Turuaktiivsuse mõningast kasvu soodustas aasta lõpupoolel just asjaolu, et jätkunud on elanikkonna siirdumine Viljandi linnast selle lähiümbrusesse, kus kinnisvara on madalama pakkumishinnaga ning seetõttu rohkemale tarbijaskonnale kättesaadav.

Väljaspool Viljandi linna tehti maakonnas IV kvartali jooksul Mulgi, Põhja-Sakala ja Viljandi vallas kokku 65 tehingut. Võrreldes 2019. aasta III kvartaliga tehingute arv ennekõike hooajaliste tegurite tõttu küll alanes koguni 12 tehingu võrra, kuid kasvas võrreldes aastatagusega 11 tehingu võrra. 2019. aasta I kvartalis püsis Viljandi lähiümbruse aladel korteriturul aktiivsus täpselt samasugune nagu aasta varem, II kvartalis tehti aga ligi 18% võrra vähem tehinguid, mille järgselt on aset leidnud kaks kvartalit järjest kasvanud tehingute arv. 2019. aasta II poolaastal müüdi maakonnas Viljandi linnast väljaspool 11% võrra enam kortereid kui 2018. aasta samal perioodil ning koguni 26% võrra enam kui 2017. aasta samal perioodil.

Viljandi linnas tehti samaaegselt 2019. aasta IV kvartalis 79 tehingut, mida oli 30% võrra enam kui aasta varem ning 29 tk rohkem kui 2019. aasta III kvartalis. Viljandi linnas kasvas tehingute arv võrreldes aastataguse sama perioodiga 2019. aasta vältel kolmes kvartalis, 5,7%-list tehingute arvu alanemist võis ajutiselt täheldada ainuüksi suvise perioodi vältel III kvartalis, mida võisid tõenäoliselt mõjutada pigem ajutised hooajalised tegurid. Võrreldes 2017. aastaga kui eelmise kümnendi turuaktiivsuse tipptasemega, on turuaktiivsus 2019. aasta näitel enim langenud I ja III kvartalis, kuid on püsinud analoogsel tasemel II ja IV kvartalis. Arvestades, et korteriturul on enamasti II poolaasta tunduvalt aktiivsem kui esimene, viitab vastav asjaolu selgelt vähenenud nõudlusele.

Sarnaselt mitmetele teistele Eesti maakonnakeskustele võttis ka Viljandis 2018. aasta I kvartalist turuaktiivsuse edasine kasv hoopis teistpidise suuna, olles 2019. aasta vältel edasiselt stabiliseerunud. Tehingute arvu sarnast käitumist on viimaste kvartalite vältel olnud täheldada ka näiteks Rakveres, Paides, Kuressaares kui ka teistes väikelinnades. Juhul, kui pakkumiste arv jätkab maakonnakeskuses suurenemist, väheneb suhteliselt proportsionaalselt ostuhuvi samaaegselt maakonna väiksemates keskustes. Võrreldes viimaste kvartalitega on korteriturul hinnatase püsinud võrdlemisi stabiilne, kuid turuaktiivsus ei ole enam uusi tippe saavutamas. Analüüsides korterituru edasisi arengutrende, tuleb tõenäoliselt mõningase viitajaga valmistuda ka teatud segmentides mõningaseks hinnalanguseks, mida on juba mõnes teises Eesti väikelinnas olnud 2019. aasta jooksul märgata.

Viljandi maakonnas tehtud korteritehingute osas kujunes 2019. aasta IV kvartalis mediaanhinnaks 374 €/m², mida oli ajutiselt madala võrdlusbaasi tõttu 23% enam kui eelmises kvartalis, kuid siiski 24% võrra vähem kui aasta tagasi. Aastatagune suhteliselt kõrge võrdlusbaas tulenes omakorda peamiselt maakonnakeskuses tehtud tehingutest ja nende osakaalust kogu maakonna tehingute lõikes, 2020. aasta I kvartalis hinnadünaamika volatiilsus taas väheneb. Viljandi linnast väljaspool on küll 2019. aasta vältel hinnakasv olulisel määral kiirenenud, kuid selle mõju kogu maakonna hinnastatistika kujunemisele on siiski jätkuvalt suhteliselt tagasihoidlik ning hinnataset kujundab ennekõike maakonnakeskus. Viimast toetab ühtlasi asjaolu, et Viljandi lähivaldades asus 2019. aastal tehingute arv veidi taanduma, samal ajal kui Viljandi linnas tehingute arv mõningal määral suurenes.

2019. aasta IV kvartalis kujunes maakonnakeskusest väljaspool tehtud tehingute lõikes mediaanhinnaks 163 €/m². 2018. aasta IV kvartaliga võrreldes kasvas mediaanhind koguni 31% võrra. Võrreldes 2019. aasta eelnevate kvartalitega ei ole hinnatase alates aasta algusest oluliselt muutunud, mistõttu senine suhteliselt tempokas hinnakasv taandub 2020. aasta algusest ainuüksi mõne protsendini. Mediaanhinna kasv on 2019. aasta vältel olnud Viljandi lähiümbruses tunduvalt kiirem kui varasematel aastatel, sarnaseid kasvunumbreid võib pidada pigem ebatavaliseks ning pikaajalises perspektiivis kindlasti mitte jätkusuutlikuks. 2019. aastal kasvas mediaanhind kõige kiiremini Mulgi vallas (+86%), seejärel Põhja-Sakala vallas (+48%) ning Viljandi vallas (+42%), kuid kasvutempo on olenemata piirkondlikest erinevustest olnud kõigis valdades ühiselt väga kiire, mida ei saa siiski igat tüüpi korteritele vastavates piirkondades interpreteerida. Hinnakasvu järsk kiirenemine on tulenenud ennekõike pakkumiste vähenemisest ja pakkumishindade kasvamisest. Analüüsides hinnatasemete olemust, võib väita, et nõudlus on kordades tugevam just madalama hinnaklassiga ning kehvemas seisukorras korterite lõikes.

2019. aasta IV kvartalis kujunes Viljandi linnas tehtud korteritehingute puhul keskmiseks mediaanhinnaks 762 €/m². Võrreldes III kvartali 7,1%-lise aastase hinnakasvuga alanes IV kvartalis mediaanhind võrreldes aastatagusega 0,4%, kuid kogu aasta vältel leidis siiski aset suhteliselt mõõdukas hinnakasv. Arvestades, et 2018. aasta I kvartalist kuni 2019. aasta II kvartalini püsis hinnatase sisuliselt täpselt samal tasemel, võib kogu 2019. aasta Viljandi linna aastast hinnakasvu pidada isegi veidi ootuspäraseks. Hinnakasv asus ajutiselt kiirenema just 2019. aasta III kvartalis, mida toetas järjest madalam aastatagune võrdlusbaas. Suhteliselt mõõdukas hinnakasv peaks kõigi eelduste alusel jätkuma ka veel 2020. aasta I pooles, mis tõenäoliselt veidi kiireneb just aasta alguses.

Sobilike pakkumiste vähenemise ning kasvanud pakkumishindade tõttu on viimaste aastate vältel olnud tihti märgata seost, kus tehinguaktiivsuse langemise korral hinnakasv kiireneb, mistõttu on alust arvata, et ostjaskond eelistab Viljandi linnas ennekõike hea kuni väga hea siseviimistluse seisukorraga elamispindu. Arvestades, et suhteliselt tempokas piirkondlik palgakasv jätkub ka veel käesoleval aastal ning ühtlasi arvestades, et lähi kvartalitel tulevad kasutusse mõned uued korterid, võib siiski hinnakasv eelolevatel perioodidel mõningase stabiliseerumise järgselt vähemalt statistiliselt taas kiirenema asuda. Varasematel aastatel on kinnisvara hinnakasv ületanud tihti Viljandi maakonna elanikkonna sissetulekute kasvu, mistõttu käesoleval hetkel palgakasvust mõnevõrra aeglasemat kinnisvarade hinnakasvu võib tarbijate seisukohast pidada positiivseks.

Sagenenud on kallimate hindadega tehtud tehingud ning kasvanud on varasemalt müümata jäänud kõrgemas hinnaklassis korterite ja elamuosade likviidsus, kuid üldiselt on nõudlus turul tervikuna pigem vähenenud. Hinnakasv on siiski eelnevatel perioodidel aset leidnud linnas tervikuna, varasem paneelelamutes paiknevate korterite keskmisest oluliselt kiirem hinnakasv on periooditi näidanud küll aeglustumise märke, kuid järelturg on tervikuna endiselt püsima jäänud keskmiselt 5%-lise aastase kasvutempo juurde. Suurima nõudlusega on jätkuvalt heas kuni väga heas seisukorras 2- ja 3-toalised rõdu või lodžaga korterid paiknemisega viiekorruselistes elamutes kuni kolmandal korrusel.

Viljandi linna korterituru pakkumised ja pakkumispõhised hinnad

Allikas: kinnisvaraportaal www.kv.ee ja Mihkel Eliste turuanalüüs