Üks kinnisvaraomanike sagedaim küsimus on, kas pärast korteri müüki tuleb riigile tulumaksu maksta.
Lühike vastus: kõik sõltub sellest, kas müüdavat korterit kasutati tegeliku elukohana, kas viimase kahe aasta jooksul on tehtud veel sarnaseid tehinguid ning kas müügist saadi maksustatavat kasu.
- Millal on korteri müük tulumaksuvaba?
Kui inimene kasutas korterit või maja kuni müügini oma tegeliku elukohana, võib müügist saadud kasu olla tulumaksuvaba. Selline maksuvabastus tuleneb tulumaksuseaduse § 15 lõike 5 punktist 1. Seejuures ei ole määrav üksnes rahvastikuregistrisse kantud elukoht, vaid eluruumi tegelik kasutamine elukohana. Vajaduse korral võib seda tõendada näiteks tasutud kommunaalarvete, sideteenuste lepingute, tunnistajate ütluste ja muude asjaoludega.
Seadus ei sätesta minimaalset aega, mille jooksul peab inimene enne müüki korteris elama. Seetõttu ei vasta tõele levinud arvamus, et maksuvabastuse saamiseks peab korter olema olnud inimese omandis või tema elukohana kasutuses vähemalt kaks aastat.
- Mida tähendab kahe aasta reegel?
Elukoha müügi maksuvabastust saab kasutada ainult ühele müügitehingule kahe aasta jooksul. See piirang on sätestatud tulumaksuseaduse § 15 lõikes 6. Kaheaastane periood ei tähenda seda, kui kaua peab inimene olema korteris elanud või seda omanud. See puudutab kahe sellise müügitehingu vahelist aega, mille puhul soovitakse kasutada elukoha müügi maksuvabastust.
Maksu- ja tolliameti selgituse kohaselt hakatakse kaheaastast tähtaega arvestama eelmise müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast. Näiteks kui inimene müüb ühe korteri oma elukohana ja müüb aasta pärast järgmise korteri, võib teisest müügist saadud kasu olla maksustatav isegi siis, kui ta kasutas seda korterit tegeliku elukohana.
- Millal tuleb tulumaksu maksta?
Üldjuhul võib maksukohustus tekkida, kui
- korterit ei kasutatud müüja tegeliku elukohana
- korter anti üürile või soetati investeerimise eesmärgil
- inimene müüb kahe aasta jooksul teise elukoha ning soovib ka sellele tehingule maksuvabastust kohaldada
- panipaik või parkimiskoht müüakse korterist eraldi
- müüakse päranduseks või kingituseks saadud kinnisvara, mida müüja enne müüki tegeliku elukohana ei kasutanud
Üldreegli kohaselt maksustatakse vara müügist saadud kasu tulumaksuga tulumaksuseaduse § 15 lõike 1 alusel.
- Tulumaksu ei arvestata müügihinnalt
Oluline on teada, et tulumaksu ei arvestata korteri müügihinnalt, vaid müügist saadud kasult.
Maksustatav kasu arvutatakse järgmiselt: müügihind − soetamismaksumus − dokumentaalselt tõendatud kulud = maksustatav kasu. Selline arvestuspõhimõte tuleneb tulumaksuseaduse § 37 lõikest 1.
Näiteks:
- korteri soetamishind oli 120 000 eurot
- korter müüdi 160 000 euro eest
- kinnisvara omandamise, parendamise ja müügiga seotud dokumentaalselt tõendatud kulud olid kokku 10 000 eurot.
Sellisel juhul on maksustatav kasu 160 000 − 120 000 − 10 000 = 30 000 eurot.
Kehtiva 22% tulumaksumäära järgi oleks arvestuslik tulumaks 30 000 × 22% = 6600 eurot.
Lõplik maksukohustus selgub füüsilise isiku tuludeklaratsiooni alusel.
- Milliseid kulusid saab kasust maha arvata?
Tulumaksuseaduse § 38 ja maksu- ja tolliameti selgituste kohaselt võib dokumentide olemasolul arvesse võtta
- kinnisvara esialgset ostuhinda
- kinnisvara omandamisel tasutud notaritasu ja riigilõivu
- dokumentaalselt tõendatud parendus- ja rekonstrueerimiskulusid
- sisseehitatud mööbli maksumust
- maakleritasu
- hindamisakti maksumust
- muid müüja kantud kulusid, mis on otseselt seotud müügitehingu tegemisega
Seetõttu on oluline säilitada kinnisvara ostmise, parendamise, remondi ja müügiga seotud lepingud, arved ning maksedokumendid.
Kommunaalkulusid, elektriarveid, korteri igapäevase ülalpidamise kulusid ja muid jooksvaid kulusid maksustatavast kasust maha arvata ei saa.
- Mis saab päritud korteri müümisel?
Kinnisvara päranduseks saamine ei tähenda automaatselt, et selle hilisem müük oleks tulumaksuvaba. Kui pärija müüb korteri kohe ega ole seda enne müüki oma tegeliku elukohana kasutanud, kuulub müügist saadud kasu üldjuhul maksustamisele. Seejuures ei loeta pärija soetamismaksumuseks tavaliselt summat, mille pärandaja omal ajal kinnisvara eest tasus. Arvesse saab võtta eelkõige pärija enda tehtud ja dokumentaalselt tõendatud kulusid.
Kui pärija kasutas päritud korterit enne müüki oma tegeliku elukohana, võib müügile kohalduda elukoha müügi maksuvabastus – tingimusel, et järgitakse õigust ühele maksuvabale müügitehingule kahe aasta jooksul.
- Mis saab siis, kui koos korteriga müüakse parkimiskoht ja panipaik?
Kui korter, parkimiskoht ja panipaik müüakse koos ühe müügitehinguga ning parkimiskohta ja panipaika kasutati eluruumi osana, võib maksuvabastus laieneda kogu tehingule. Seda ka juhul, kui need on kinnistusraamatusse kantud eraldi korteriomanditena.
Kui parkimiskoht või panipaik müüakse eraldi tehinguga või neid kasutati ärilisel eesmärgil, võib nende müügist saadud kasu kuuluda maksustamisele.
- Millal tuleb müügist saadud kasu deklareerida?
Kui tegemist on maksustatava tehinguga, deklareeritakse müügist saadud kasu selle kalendriaasta eest, mil müüja müügitehingust raha sai.
Eesti resident peab esitama tuludeklaratsiooni hiljemalt kasu saamise aastale järgneva aasta 30. aprilliks. Tulumaks tuleb tasuda hiljemalt deklaratsiooni esitamise aasta 1. oktoobriks.
Kui tegeliku elukoha müük vastab täielikult maksuvabastuse tingimustele, ei ole vaja seda tehingut tuludeklaratsioonis deklareerida.
- Mida tasub meeles pidada?
Korteri müük ei tähenda alati automaatselt tulumaksu tasumise kohustust. Samas ei rakendu maksuvabastus üksnes sellepärast, et inimene on korterisse registreeritud või on olnud selle omanik üle kahe aasta.
Enne kinnisvara müüki tasub kontrollida
- kas kinnisvara oli müüja tegelik elukoht
- kas elukoha müügi maksuvabastust on eelneva kahe aasta jooksul juba kasutatud
- kas kinnisvara ostuhinda ja tehtud kulutusi tõendavad dokumendid on alles
- kas korter, parkimiskoht ja panipaik müüakse ühe tehinguga
- kas tegemist on päranduseks või kingituseks saadud või investeerimise eesmärgil kasutatud kinnisvaraga
Iga müügitehing ja selle asjaolud on erinevad. Keerulisema või ebaselge olukorra puhul tasub enne tehingu tegemist küsida hinnangut maksu- ja tolliametilt või maksunõustajalt.
Artikkel on informatiivse iseloomuga ega kujuta endast personaalset maksu- ega õigusnõustamist. Teave on esitatud 2026. aasta septembris kehtivate õigusaktide ja Maksu- ja Tolliameti selgituste põhjal.
Ametlikud allikad:
Kommentaarid