Kaasomandis kinnisvara ostmine tekitab inimestes tihti küsimusi. Paljud pelgavad seda juba eos, sest kardetakse võimalikke vaidlusi naabritega, piiratud õigusi või keerulist asjaajamist. Olen aga arvamusel, et kaasomandit ei tasu ainult halva maine pärast kõrvale jätta. Nagu iga kinnisvara puhul, tuleb ka siin lihtsalt enne ostu mõned olulised asjad selgeks teha.
Kaasomand tähendab, et kinnisasi kuulub mitmele inimesele mõttelistes osades. See ei tähenda aga tingimata, et omanikud peavad kõike koos kasutama või iga otsuse üle vaidlema. Palju sõltub sellest, kuidas on kinnisvara kasutamine korraldatud ja millised kokkulepped omanike vahel sõlmitud.
Kinnisvaraga tegeledes puutun kaasomandit puudutavate küsimustega üsna sageli kokku. Seetõttu panin kirja mõned teemad, mille kohta minult kõige rohkem uuritakse.
- Kas kaasomandis korteri ostmisel saan ikka omanikuks?
Jah, loomulikult. Küll aga tuleb aru saada, mida täpselt ostetakse. Kaasomandi puhul kuulub inimesele mõtteline osa kinnisasjast, kuid kaasomanike vahel võib olla kokku lepitud, millist korterit või majaosa keegi kasutab.
Oma osa saab üldjuhul müüa, kinkida või pärandada ning seda on võimalik seaduses sätestatud tingimustel ka hüpoteegiga koormata. Teised kaasomanikud ei saa lihtsalt otsustada, et nüüd kuulub teie osa kellelegi teisele.
Enne ostu tasub kindlasti üle vaadata kinnistusraamatu andmed ja olemasolevad kokkulepped. Eriti oluline on kasutuskord, kui see on sõlmitud. Sealt saab teada, kuidas on korraldatud näiteks korterite, parkimiskohtade ja panipaikade kasutamine. Korrektselt vormistatud kokkulepped annavad kindlustunde nii praegusele omanikule kui ka tulevasele ostjale.
- Mida peaks enne kaasomandis kinnisvara ostmist teadma?
Üks olulisemaid asju, millega ostmisel arvestada, on teiste kaasomanike ostueesõigus. Teatud juhtudel on kaasomanikul õigus pärast müügitehingut ostja asemele astuda ja omandada müüdud osa samadel tingimustel.
Üldjuhul on selleks aega kaks kuud seaduses ettenähtud tähtaja algusest. Seega võib juhtuda, et tehing on küll sõlmitud, kuid ostja peab siiski arvestama võimalusega, et teine kaasomanik kasutab oma õigust.
Minu soovitus on sel perioodil suuremate kulutustega mitte kiirustada. Kui plaanis on remont või muudatused, võiks enne veenduda, et ostueesõigusega seotud küsimused on selged. Vastasel juhul võib tekkida olukord, kus olete jõudnud juba raha sisse panna, kuid kinnisvara jääb siiski kellelegi teisele. Tehtud kulutuste tagasisaamine ei pruugi olla lihtne.
- Kas kaasomandis korteri ostmiseks saab pangast laenu?
Saab küll. Kaasomand ei tähenda automaatselt, et pank laenu ei anna. Küll aga vaadatakse iga objekti eraldi ning otsus sõltub nii kinnisvarast, tagatisest kui ka laenutaotleja võimalustest.
Mõnikord soovib pank näha notariaalset kasutuskorda, et oleks selgelt paigas, kes millist osa kinnisvarast kasutab. See võib puudutada näiteks parkimist, panipaiku või muid ühiseid alasid.
Kui olete leidnud sobiva kaasomandis objekti, tasub laenuvõimalused pangaga juba varakult läbi rääkida. Nii saab enne tehingut selgeks, kas ja millistel tingimustel on ostu rahastamine võimalik.
- Kas naaber saab minu kinnisvara müüki takistada?
Üldjuhul ei saa kaasomanik keelata teil oma mõttelist osa müüa. Küll aga võib keeruliseks minna suhtlus ja kokkulepete saavutamine, eriti siis, kui suhted teiste omanikega pole kõige paremad.
Olen seisukohal, et sellistes olukordades on rahulik suhtlus väga oluline. Kui omavahel rääkimine ei suju, võib abiks olla maakler, kes aitab protsessi neutraalselt juhtida. Tema ülesanne on leida kinnisvarale ostja ning muuta müük võimalikult sujuvaks kõigi osapoolte jaoks.
Vahel võib uue omaniku tulek muuta ka senist olukorda paremaks. Alati ei pea eeldama, et kaasomanike vahelised suhted jäävadki keeruliseks.
- Kas kaasomanik võib takistada mul korteri ostmist?
Teatud juhtudel jah. Kui kaasomanikul on seadusest tulenev ostueesõigus ja ta otsustab seda kasutada, võib ta astuda ostja asemele samadel tingimustel.
See tähendab, et isegi kui olete müüjaga kokkuleppele jõudnud ja tehingu sõlminud, tuleb arvestada võimalusega, et kaasomanik kasutab oma seaduslikku õigust. Kui ostueesõigust ettenähtud tähtaja jooksul ei kasutata, ei saa seda sama tehingu puhul hiljem enam rakendada.
Järgmise müügi korral võib olukord aga uuesti päevakorda tulla. Seepärast tasub enne ostmist uurida, kas ostueesõigus konkreetsel juhul kehtib ja kuidas sellega seotud toimingud korraldatakse.
- Kas kaasomanik saab keelata mul oma korteris remonti teha?
See sõltub sellest, milliseid töid soovite teha ja milline on kinnisvara õiguslik korraldus.
Kui korter kuulub eriomandi koosseisu, saab omanik üldjuhul oma korteris remonti teha, järgides seadusest tulenevaid nõudeid ning arvestades teiste omanike õigustega. See ei tähenda siiski, et kõiki töid võib teha teistega arvestamata.
Näiteks katus, fassaad, vundament ja kandvad seinad on tavaliselt hoone ühised osad. Nende remont ja korrashoid puudutavad kõiki kaasomanikke ning otsuseid ei saa teha ainult ühe omaniku soovide järgi.
Ühise vara korrashoiuga seotud kulud kannavad kaasomanikud üldjuhul vastavalt oma mõttelise osa suurusele, kui seadusest või kokkulepetest ei tulene teisiti. Enne suuremate tööde alustamist tasub seega selgeks teha, kas tegemist on isikliku pinna või ühise vara muutmisega.
- Kas kaasomandist on võimalik vabaneda?
Jah, kaasomandit saab lõpetada. Kõige lihtsam on see siis, kui kõik omanikud jõuavad ühisele arusaamale, mida kinnisvaraga edasi teha.
Näiteks võib üks kaasomanik teise osa välja osta, kinnisvara võidakse müüa või jagada, kui see on võimalik. Lahendus sõltub konkreetsest objektist ja omanike soovidest.
Alati ei pruugi aga kokkulepe sündida. Kui üks kaasomanik soovib kaasomandi lõpetamist, kuid teine sellega ei nõustu, on teatud tingimustel võimalik pöörduda kohtusse. See võib olla ajamahukas ja kulukas protsess, mistõttu tasub võimaluse korral proovida enne omavahel sobiv lahendus leida.
- Lõpetuseks
Kaasomand ei ole tingimata midagi, millest peaks eemale hoidma. Probleemid tekivad sageli hoopis siis, kui enne ostu pole piisavalt uuritud, millised õigused ja kohustused kinnisvaraga kaasnevad või kuidas on korraldatud selle kasutamine.
Enne otsuse tegemist tasub tutvuda kinnistusraamatu andmetega, uurida kasutuskorra olemasolu, selgitada välja ostueesõigusega seotud asjaolud ja vaadata üle kaasomanike vahelised kokkulepped. Kui mõni punkt jääb ebaselgeks, on mõistlik küsida nõu notarilt või kinnisvaraõiguse spetsialistilt.
Minu soovitus on lihtne: ärge jätke sobivat kinnisvara ainult kaasomandi pärast ostmata. Kui kõik oluline on enne tehingut läbi mõeldud, võib see olla igati hea valik. Kõige tähtsam on teada, mida ostate, ja teha otsus läbimõeldult, mitte kuulujuttude või eelarvamuste põhjal.
Kommentaarid