Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Paikuse vald
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Karksi vald
  • Järva-Jaani vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Ahja vald
  • Kanepi vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Alajõe vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Jõgeva linn
  • Sindi linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Räpina vald
  • Märjamaa vald
  • Antsla vald
  • Paldiski linn
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Audru alevik
  • Edise küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Häädemeeste alevik
  • Haaslava küla
  • Haiba küla
  • Haimre küla
  • Huuksi küla
  • Ihaste
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jaamamõisa
  • Jakobimõisa küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve linnaosa
  • Jüri alevik
  • Kabina küla
  • Kallavere küla
  • Kambja alevik
  • Kanepi alevik
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kloogaranna küla
  • Kohila alev
  • Kõnnu küla
  • Kose-Uuemõisa alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kurtna küla
  • Kuru küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Maardu küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Martsa küla
  • Mereäärse küla
  • Metsanurme küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Nõmme linnaosa
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Oru linnaosa
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Pärnamäe küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Ränilinn
  • Ravila alevik
  • Rebala küla
  • Remniku küla
  • Reopalu küla
  • Roodevälja küla
  • Ropka
  • Saare küla
  • Sauga alevik
  • Sausti küla
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Soodevahe küla
  • Sõrve küla
  • Tabasalu alevik
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tootsi alev
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Tuulna küla
  • Uhti küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ulila alevik
  • Univere küla
  • Vahi küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanamõisa küla
  • Vanaveski küla
  • Vändra alev
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Vastemõisa küla
  • Viiratsi alevik
  • Viru-Jaagupi alevik
  • Vissi küla
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Harjumaa elamuturg ei ole korterituru kõrval endiselt olulist kasvu näidanud

Tallinna korteriturul võis alates 2010. aastast märgata sisuliselt pidevat turuaktiivsuse kasvu kuni aastani 2017. Vahepeal võis küll mõningaid ajutisi tehingute arvu taandumise märke kohata 2011. ja 2014. aastal, kuid üldpildis on pidev kasvutrend kuni 2018. aasta keskpaigani säilinud. Arvestades, et tüüpiliselt asuvad kinnisvaraturul erinevad segmendid erinevatel aegadel aktiveeruma, võis ligikaudu 2013. aastast oodata üsnagi tempokat turuaktiivsuse edasist kasvu ka elamuturul ning seejärel mõni aasta hiljem ühtlasi kasvu elamumaa kruntide segmendis.

Nii 2013. ja 2014. aastal võis küll ootuspäraselt elamuturule siirdunud kasvu küll kohata, kuid seejärel on 2014. aasta elamutehingute arv ületatud järgnevate aastate jooksul ainult 2017. aastal ning sedagi ainuüksi 2,8% võrra. Hinnakasv ei ole ei Harjumaa korteri- ega elamuturul olnud sealjuures ammugi võrreldav, majandus- ja finantskriisi järgsest turu põhjast on Harjumaa korteriturul aset leidnud ligi 125%-line hinnakasv kuid elamuturul on kasv jäänud 60% juurde. Sealjuures ei ole ka endiselt ületatud buumiaegset hinnataset, millest on mediaanhinnale tuginedes veel puudu ligi 2,5 protsenti. Alates 2013. ja 2014. aastast ei ole Harjumaa elamuturul üldiselt kuigi olulisi muutusi turuaktiivsuse osas aset leidnud, mõõduka hinnakasvu saatel on elamuturg erinevalt korteriturust püsinud pigem ebatavaliselt stabiilne.

Elamuturu tasakaalukama aktiivsuse taga on hulgaliselt põhjuseid

Kui mõelda, mis võib olla suhteliselt tasakaaluka elamuturu põhjuseks, siis otseseid või kaudseid põhjuseid on sealjuures mitmeid, kuid kõik teoreetilised põhjused tervikuna ei pruugi siiski endiselt kõike kokku võtta. Tänapäeva noored on suurel hulgal üles kasvanud korteris ning Tallinna elu on võrreldes muu Eestiga pigem üsnagi kiire ja vahemaad elamupiirkondadest Kesklinna sageli väga pikad. Viimast kinnitab osaliselt ka asjaolu, et näiteks Tartu maakonnas on elamuturg olnud samuti pigem oodatust madalama aktiivsusega, kuid sealne turuaktiivsus on siiski järjepidevalt erinevalt Harjumaast viimastel aastatel kasvanud. Ühtlasi on näiteks oluline asjaolu, et elamuturul moodustavad pakkumisest suure hulga nõukogudeaegsel perioodil ehitatud elamud, mis vajavad perspektiivis olulises mahus renoveerimistööde läbiviimist, seda tänapäeva noored aga ette võtta ei soovi.

Teisalt on võrreldes kümnenditaguse perioodiga muutunud üksikelamu soetamise finantseerimisviisid, mistõttu ehituslikult kvaliteetsemad ning kaasaegsemad elamud on suurele hulgale potentsiaalsele ostjaskonnale pigem ostu- ja laenuvõimekuse osas kättesaamatud. Teisalt takistavad igapäevaselt elamuturul likviidsuse kasvu juriidilised probleemid ehitusseadustikuga ja ligipääsuservituutidega. Üsna tavapäraste kuid siiski laialt levinud juriidiliste probleemide tõttu ei pruugi sisuliselt ükski pank mõne elamu ostu finantseerida, sest nende hinnangul see laenutagatiseks ei sobi, kuigi pealtnäha ei paista elamul ühtegi silmnähtavat viga olevat.

2018. aastal alanes turuaktiivsus lisaks Harjumaa korteriturule ka elamuturul

2018. aastal asus turul senine elamutehingute arvu kasv taas aeglustuma, tehingute arv pöördus langusesse nii Tallinnas kui selle lähiümbruses, mille kõrval jätkas mõlemas piirkonnas hinnakasv aeglustumist. Hinnakasvu on sarnaselt korteriturule suures osas soodustanud uusehitistega tehtavad tehingud, mis on tasakaalustanud järelturul vähenevat pakkumiste mahtu ning toetanud tehingute arvu piirkondlikku kasvamist. Tallinna lähipiirkonnas on kasvanud uusehitiste püstitamise aktiivsus kui ka tarbijate huvi uusehitiste soetamise vastu. Nõudluse senist kasvu on toetanud ennekõike korteri- ja elamuturul sarnaste varade vähene hinnadiferents ning ostjaskonna siirdumine korteriturult elamu- ja ridaelamuturule. Olenemata sellest, et ostjate kindlustunne on mõnevõrra halvenenud, püsivad nõuded eluasemele jätkuvalt kõrged.

Elamuturu klientide eelistused on aastatega muutunud

Uusehitiste vastu on tarbijaskonna huvi suurenenud, kuid seda peamiselt maakonnakeskusest väljaspool. Tallinna siseselt on üle 400 000 euro maksvate elamutega tehtud tehingute hulk aastaga kasvanud ligi 15% võrra. Samas, veel kümme ja enam aastat tagasi suhteliselt laialdaselt püstitatud üle 400 m2 suuruste üksikelamute turg on endiselt väga madala likviidsusega ning pigem on vastavas segmendis kogu senise kasvutsükli vältel isegi mõningates piirkondades aset leidnud varade väärtuse vähenemine. Taolised majad on sageli ainuüksi elektriküttega, mistõttu on nad kinnisvaraportaalides müügis olnud juba mitmendat aastat. Üldplaanis on siiski Tallinnas keskmisest kallimate elamute müük jäänud veel kesiseks, suur osa pakkumisel olevatest kvaliteetsetest elamutest on sarnaselt korteriturule jõudmas oma hinnatasemelt ostjaskonna laenu- ja ostuvõimekuse piirile, mis aga soodustab turuaktiivsuse püsimist linna lähiümbruses.

Tallinna linna hoonestatud elamumaa turul on mediaanhinna taset hoidnud elamuturu tehingud tervikuna, mille juures on hinnad mõõdukalt kasvanud nii uusehitiste kui ehituslikult vanemate elamute lõikes. Vaadates aga pikemat perioodi, on elamuturu üldine hinna- ja turuaktiivsuse kasv pealinnas pigem aeglustunud. Likviidsus on paranenud ja sellest tulenevalt on ligi 5%-line aastane hinnakasv aset leidmas ennekõike hinnavahemikus 175 000 - 325 000 eurot maksvate elamute osas. Keskmisest kallimate tehingute arv on periooditi vähesel määral sagenenud, kuid nende osakaal kogu tehingute mahust jääb endiselt madalaks ning nende puhul ei ole märgata ühest stabiilset kallinemist.

Elamuturul on pakkumiste arv järjepidevalt vähenenud

Nii pealinnas kui selle vahetus lähiümbruses on kvaliteetsete ja samaaegselt vastuvõtlike pakkumishindadega pakutavate järelturu varade maht vähenenud, mis on alates 2016. aastast soodustanud uusehitiste turu- ja ehitusaktiivsuse ning alternatiivina ühtlasi ridaelamukorterite atraktiivsuse kasvu. Pikemale perioodile taandatuna on elamuturul olnud märgata korterituruga üsnagi sarnast hinnakasvu, aastane kasv on jäänud piirkonniti valdavalt 3 - 6% vahele, mis on mõnevõrra kiirem olnud Tallinna lähistel paiknevate suvilate osas.

Nii korteri- kui elamuturg jätkab lähiperioodidel prognooside kohaselt aeglustuvat hinnakasvu, mille kõrval on paralleelselt oodata senise hoonestamata elamumaa turu osas sarnaselt korteri- ja elamuturule tõenäoliselt tehingute arvu perioodilisele langusele pöördumist. Korteriturul kasvanud rohkematoaliste korterite hinnad on pannud suure osa potentsiaalset ostjaskonda siirduma hoopis elamuturule, kus on aga samuti hinnatase piirkonniti võrdlemisi tempokalt kasvanud ning pakkumiste arv vähenenud, mistõttu osa tarbijaskonnast on otsustanud alustada hoopis elamuehitusega. Hinna- ja tehinguaktiivsuse edasist tempokat kasvu jääb takistama ennekõike ostjaskonnale sobilike elamute pakkumise kehv struktuur, alanenud pakkumiste arv ning kasvanud pakkumishinnad.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?