Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Põhja-Pärnumaa vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aaspere küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Are alevik
  • Aruküla alevik
  • Aseri alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haava küla
  • Haljala alevik
  • Harkujärve küla
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Kadrina alevik
  • Kadriorg
  • Karlova
  • Kärsa küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kibuna küla
  • Kiili alevik
  • Kiisa alevik
  • Kilksama küla
  • Koeru alevik
  • Kõnnu küla
  • Kõrveküla alevik
  • Kose alevik
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Laagri alevik
  • Lagedi alevik
  • Laitse küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Mahu küla
  • Mai
  • Mäksa küla
  • Malda küla
  • Mäo küla
  • Matapera küla
  • Meremõisa küla
  • Moldova küla
  • Moori küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Nurmsi küla
  • Õisu alevik
  • Öötla küla
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Pauliku küla
  • Pedajamäe küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Purtse küla
  • Pusku küla
  • Püünsi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Rebala küla
  • Roobuka küla
  • Rõõmu küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Särevere alevik
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sipa küla
  • Soinaste küla
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suure-Rakke küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tiskre küla
  • Tohvri küla
  • Toila alevik
  • Tõrma küla
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Treimani küla
  • Tuhalaane küla
  • Türi-Alliku küla
  • Türisalu küla
  • Uhti küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Ussimäe küla
  • Uuemõisa alevik
  • Vääna-Jõesuu küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Vatsla küla
  • Veeriku
  • Vergi küla
  • Vetiku küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Viti küla
  • Võiste alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Üürikinnisvara investorid on võtnud pealtvaataja rolli

2018. aastal müüdi Tallinnas alla 30 m2 suuruseid kortereid 11% vähem kui aasta tagasi

Tallinnas algas laiapõhjaline üürikinnisvarasse investeerimise trend sarnaselt korterituru üldisele aktiveerumisele juba 2013. aastal. Üürikorteritena soetatakse kõige enam 1-toalisi kortereid, mille osas suur hulk rahavooinvestoreid eelistab soetada niinimetatud kööktube, mis jäävad eluruumi pinnalt üldiselt alla 20 m2. 1-toaliste segment kasvas 2013. aastal võrreldes varasema aastaga ligi 20% võrra, mille järgselt kuni 2015. aastani tehti iga-aastaselt pideva hinnakasvu saatel sisuliselt täpselt sama palju tehinguid. Kuni 20 m2 suuruste 1-toaliste osas võis 2018. aastal märgata vabaturutehingute arvu langemist ligi 30% võrra, veel 2017. aastal tehti mõne tehingu võrra rohkem tehinguid kui 2016. aastal.

Hulk väikeinvestoreid ootab kinnisvaraturu tugevat langust juba mitmendat aastat

Väiksematoaliste korterite osas võis kõige tugevamat hinnakasvu märgata samuti just 2013. ja 2014. aastal. Vahepealsel perioodil hakkas meedias ja erinevates investeerimisega seotud kommuunides esile kerkima temaatika, et kinnisvara on liialt kallis ning edasistest investeeringutest tuleks pigem hoiduda, millega kas otseselt või siis vähemalt kaudselt seotud põhjustel võis 1-toaliste osas märgata 2015. aastal hinnakasvu aeglustumist 25%-lt 7,0% juurde ning 2016. aastal juba ligi 12%-list tehingute arvu langust. Iseenesest olid tollasel ajal välja pakutud teooriad turu langusele pöördumisest mõnel juhul isegi väga tõenäolised ning kehtivad oma sisult ka tänaseni, kuid nii omandi- kui ka üürituru edasist kasvupotentsiaali siiski tugevalt alahinnati.

Kõik tahaksid midagi justkui osta, aga turul ei ole sobilikke pakkumisi

Tehingute arvu edasist kasvu on 1-toaliste osas pidevalt tagasi hoidnud mitte niivõrd nõudluse üldine vähenemine vaid pigem sobilike pakkumiste vähesus. Potentsiaalsete ostjate hulk on pidevalt kasvanud, kuid nad kõik sooviksid soetada suhteliselt sarnase spetsiifikaga varasid. Mis seal salata, pean tunnistama, et olen ka ise nende seas. Eelistatult kvaliteetse siseviimistlusega kuid samas piisavalt atraktiivse üüritootlusega pindade hulk on püsivalt madal, seda ka Tallinna lähivaldades paiknevates alevikes ning Tartu linnas. Sagenenud on kehvas seisukorras korterite soetamine, nende ümberehitamine ja renoveerimine ning seejärgne väljaüürimine, samaaegselt n-ö flippimine on aga juba teist aastat järjest vähenenud. Turul tehtud tehingute arv on siiski alates 2015. aastast olnud pigem langustrendis, 2018. aastal tehti alates 2013. aastast 1-toalistega kõige vähem tehinguid.

Laialdase tuntuse ja tugeva turundusega arendusprojektide müük on kulgenud edukalt

Vahepealset hinnakasvu kiirenemist on soodustanud ennekõike üksikute uusarendusprojektide turuletulek, mille osas võib paralleele tõmmata ka kogu ülejäänud korterituruga. Hetkel on väikeste 1-toaliste korterite, kutsudes neid siis hellitavalt loftideks või reaalsusena hoopis kööktubadeks, müük kulgenud tuntud kinnisvarainvestorite poolt arendatavate projektide osas turuosaliste silmis oodatust oluliselt paremini. Tootlused on aga turul üldiselt langenud ning pakkumispõhised ruutmeetrihinnad on kohati küündinud juba finantsmajanduslikult põhjendamatutele tasemetele. Vähemalt osa pakkumisel olevatest üürikorteriteks sobilikest pakkumistest on tugevalt ülehinnatud, sest veel mõnda aega tagasi võis märgata statistilist anomaaliat, kus alla 20 m2 suuruste pakkumisel olevate korterite arvestuslik üüritootlus oli madalam kui üle 20 m2 suurustel 1-toalistel.

Kas ka Sina küündid finantsvabaduseni?

Arvestades, et tänasel hetkel peab kõigil olema oma investeerimisalane blogi ning kõikidest investeerimishuvilistest on viimaste aastate vältel saanud finantsvabadusvõitlejad, siis on tulevate perioodide osas oodata siiski jätkuvalt aktiivset üüriinvestorite turul osalemist. Tallinnas on olnud märgata ennekõike suuremamahuliste plokktehingute sõlmimise vähenemist, kus näiteks Mustamäel võis tihti märgata kas kogu või osa portfelli samaaegset edasimüüki. Kui Tallinnas oodatakse pikisilmi korterituru edasise tehingute arvu languse süvenemist ning seejärgset hinnalanguse algust, siis väikelinnade üüriturule ei julgeta endiselt siseneda. Hetkel on väikelinnades üüripakkumiste arv taas väga madal, üürihinnad kasvavad ligi 10% aastas, arvestuslik vakants on pikaajalisest keskmisest tunduvalt madalam kuid tootluste senine pidev langus on lõppenud. Väikelinnade osas tasub siiski arvestada, et vastavad trendid on küll osaliselt esinenud juba ligi kolm aastat, kuid pikemas perspektiivis on pigem tegemist ajutise tendentsiga. Kui suuremates keskustes moodustab pikaajalises mõõtmes kogu teenitavast tulust kapitalikasv ligi 50% ning üüritulu 50%, siis väikelinnades on proportsioon pigem kapitalikasvu kahjuks.

Eestlaste usk oma raha kellegi teise kätte usaldada anda on kasvamas

Eestlaste seas on ühe elaniku kohta küll väärtpaberite omamine võrreldes lääneriikidega kordades madalam, kuid huvi investeerimise ja börside vastu on paralleelselt kinnisvaraturule pidevalt kasvanud. Tallinna börsi väga madala likviidsuse tõttu on viimastel kuudel olnud üsna hästi täheldada, kus börsil noteeritud kinnisvarainvesteeringutega seotud instrumentide osas on nõudlus veidi kasvanud. Kui hiljaaegu võis veebis mitmest allikast lugeda, et pikemas perspektiivis ja tänast füüsilise kinnisvara turu olemust arvestades oleks mõistlikum väikeinvestoritel omada pigem Efteni aktsiaid või Baltic Horizoni fondiosakuid, siis Efteni puhul võis kas puht juhuslikult või siis hoopis otseselt ainuüksi jaanuaris märgata ligi 6%-list hinnakasvu. Jõukamatel eestlastel vaba raha hulk pidevalt kasvab, mida kinnitab ka ligi 10% aastas kasvav hoiuste kogumaht, mida on jätkuvalt pea sama palju kui kogu eluasemelaenu portfell. Piltlikult öeldes kaevikus kuiva püssirohuga istuvate investorite arv on Eestis nii börsidele kui ka kinnisvaraturule suunatuna võrreldes veel kümnenditaguse perioodiga üsna suur.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Registreeritud eraekspert (kohtuekspertiisid)

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?