- Rail Balticu mõju võib Pärnus avalduda vähem otsese hinnatõusu ja rohkem uusarenduste pakkumise vähenemise, ehituse edasilükkumise ning järelturu nõudluse muutumise kaudu.
- Oluliselt varem saab valmis praegu ehitatav mitmerealine Tallinna-Ikla maantee ja lõik Arest Orgitani. 2025. aastal valminud Pärnu linna ümbersõidulõik avas vaate ja juurdepääsu sellelegi äripiirkonnale.
- Kiirem ühendus Tallinnaga võib suurendada Pärnu atraktiivsust, aga vähendada vajadust Pärnus elada.
Rail Balticu Pärnu reisiterminal, mis ehitatakse kesklinnast umbes 4 km kaugusele Via Baltica ja Pärnu jõe vahele, pakub võimaluse jõuda Tallinna vähem kui tunniga. Raudtee valmimise aeg on Pärnu kinnisvaraturu jaoks oluline, kuid selle edasilükkumine neli aastat ei tähenda tingimata kinnisvarahindade langust. Kinnisvaras on neli aastat siiski pikk aeg – see on ühe arendusprojekti mõttes sisuliselt terve arendustsükkel.
Kui terminali valmimine lükkub edasi, võivad investorid ja arendajad oma otsuseid edasi lükata, sest oodatav nõudluse kasv ja piirkonna uus äriline potentsiaal realiseeruvad hiljem. Praegu jääb mulje, et Rail Baltica kindlasti tõstab hindu, tegelikult sõltub hinnamõju sellest, kui palju on tulevane areng juba täna kinnisvarahindadesse sisse arvestatud.
Samas ei sõltu Pärnu linna kui terminali ümbruse areng ainult raudteevedude algusest. Kui piirkonda lisanduvad juba praegu hotellid, konverentsi- ja äripinnad, parem teedevõrk ning muud investeeringud, võibki kinnisvara väärtus hakata kasvama juba enne rongiliikluse käivitumist. Praegune ajakava nägi ette Pärnu rahvusvahelise reisiterminali ehituse lõppu 2030. aasta lõpuks ning paremad teed, uus sild jms on juba valmimas.
Seetõttu võib Rail Balticu valmimise edasilükkumine mõjuda Pärnu kinnisvaraturule kahte moodi. Esmalt mõjutab turgu optimistlik ootus: investorid arvestavad tulevase transpordisõlme ja paremate ühendustega juba praegu. Teises etapis, kui terminal ja raudtee reaalselt valmivad, saab hinnata, kui suur on tegelik mõju inimeste liikumisele ja elukohaeelistustele ning ettevõtete paiknemisele.
Kui valmimine peaks nelja aasta võrra edasi lükkuma, ei pruugi see tähendada piirkonna arengu peatumist, kuid võib vähendada valmisolekut maksta kinnisvara eest juba täna hinda, mis eeldab kiiret arengut. Eriti puudutab see suuremaid arenduskrunte ja ärikinnisvara, mille tasuvus sõltub tulevasest liiklusest ja piirkonna külastatavusest. Elamukinnisvaras võib mõju olla tagasihoidlikum, sest inimesed ei vali elukohta üksnes rongiterminali läheduse järgi.
- Kinnisvara hinnatõusu kasvutempo langeb
Ei ole tingimata nii, et raudtee valmimisel tõusevad kõigi varade hinnad. Mõju võib avalduda korraga hinnas, pakkumises ja tehinguaktiivsuses. Rail Balticu mõjul tekib eelkõige surve uusarenduste omahinnale ja pakkumisele, mille suurus sõltub sellest, kui tugev on samal ajal ostjate nõudlus.
Praegu on näha, et terminali läheduses asuvate kinnistute ja äripindade omanikud on elavnenud. Linnavalitsus teeb pingutusi sinna veel suurema ja multifinktsionaalse halli planeerimiseks. Trassi ja terminali lähedased senised laoplatsid on omanikke vahetamas. Pikas perspektiivis võib terminali piirkond muutuda uueks äri- ja elukeskuseks, mis tõstab kinnisvara hinda ja atraktiivsust kogu Pärnu linnas.
Samas asub raudteeterminal vaid 4 km kaugusel kesklinnast ning suurte elurajoonide vahetus läheduses, mistõttu ei peagi kõik arengud toimuma just raudtee kõrval. Pigem eelistatakse elukohana mürast eemal asuvaid piirkondi. Rannarajoonis valmib 2027. aastal 210 numbritoaga hotell ja konverentsikeskus ning panustatud on juba 70 miljonit eurot. Ärikinnisvarale on terminali lähedus suureks eeliseks, elukondliku kinnisvara puhul on mõju pigem terminalist eemal.
- Kas neli aastat on kinnisvaravaldkonnas oluline mõjur?
Neli aastat on kinnisvaravaldkonnas väga oluline ajavahemik, aga mõju ei ole ühesuunaline. Eriti Pärnu puhul tasub eristada terminali füüsilist valmimist ja ootust, et piirkond hakkab arenema rahvusvahelise transpordisõlmena.
- Turismi ja elanikkonna kasv
Kiirem ühendus toob linna rohkem külastajaid, meelitades Pärnusse elama inimesi, kellele on vajalik pealinnaga ühenduses olla, kuid kes eelistavad elada rohelisemas ja rahulikumas linnas. Ka põlvkonnavahetus on juba suurendanud nõudlust kaasaegsete kvaliteetsete korterite ja eramute järele. Kui täna ostetakse kinnistuid juba tulevase terminali ootuses, võib tähtaja edasilükkumine vähendada valmisolekut maksta „tuleviku hinda“. Kas nelja-aastane viivitus langetab Pärnu kinnisvarahindu? Pigem võib see lükata edasi pikalt oodatud hinnatõusu või selle kasvutempot ja uute arenduste realiseerumist. See ei tähenda automaatselt, et müüki jõuab vähem uusi kortereid. Kõik sõltub sellest, kas arendaja lükkab projekti edasi või ehitab ikkagi valmis. Kalli uusarenduse valmimine võib lükata ostjad hoopis järelturule ja järelturul nõudlust kasvatada.
Kui raudtee valmimine edasi lükkub, siis planeeritavad suuremamahulised piirkonnad Mai elamurajoonis või Paikuse keskuses vajavad rahastamistsüklis 4-aastast puhvrit ja pikemat väljaehitamise aega, juhuks kui arvestati, et juba 2030. aastal tekib suur uute korterite vajadus. Keerulisem võib olla külalistemajade, hotellide ja spaa rajajatel, kuivõrd eelduslik külastajate arvu kasv nihkub nelja aasta võrra edasi ning juba loodetud täituvus jääb saamata.
- Regionaalse majanduse kasv
Rail Balticu trass Pärnu kaudu toob kaasa regionaalse SKP kasvu, kuna linn muutub logistiliselt ja äriliselt olulisemaks. Siinsed juba olemasolevad tööstusettevõtted võivad kasvada, kuna tööjõu liikumine linna on odavam, kergem ja kiirem. Töövõimaluste suurenemine tõstab tavaliselt ka nõudlust elu- ja äripindade järele. Kui aga Pärnu ja Tallinna vaheline liikumine muutub palju lihtsamaks, ei pea Pärnusse loodav ettevõte kogu vajalikku tööjõudu Pärnust leidma. Raudteel kaubavedude taastamise võimalus vähendab sõltuvust sadamast ja maanteevedudest, majanduslikult võib see olla positiivne.
4-aastane viivitus raudtee valmimisel võib laienemisplaanid edasi lükata ja investeeringute tempo madalamaks tõmmata.
- Ehitushindade tõus
Rail Balticu ehitus nõuab suures koguses liiva, kruusa ja killustikku, mis põhjustab nende materjalide hinnatõusu kogu Eestis. Samaaegsed tee-ehitusprojektid on muutnud kallimaks ka teisi ehitusprojekte Pärnus ning kaude võib see mõjutada ka elamispindade ehitust. Ehitussektori võimekuse piiratus, pädevate projektijuhtide või oskustööliste nappus võivad põhjustada viivitusi kohalikes arendusprojektides.
Kui projekt valmib planeeritust hiljem, jõuab müüki vähem uusi kortereid ning arendajate finantseerimiskulu suureneb. See tõstab omakorda uute korterite ja eramute hindu. Kui uusarendused muutuvad kalliks, võivad paremas seisukorras järelturukorterid muutuda ostjatele atraktiivsemaks – see võib toetada nende hinnatõusu ja tehinguaktiivsuse kasvu. Kui hinnatõus muutub liiga suureks, võib juhtuda vastupidine: tehingute arv väheneb, müügiperioodid pikenevad ja arendajad peavad hindu või müügitingimusi korrigeerima.
Kommentaarid