Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Haapsalu linn
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Halliste vald
  • Alajõe vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Nõo vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Jõgeva linn
  • Sindi linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Räpina vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Paldiski linn
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Audru alevik
  • Edise küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jaamamõisa
  • Jämejala küla
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kadrina alevik
  • Kadriorg
  • Kallavere küla
  • Kambja alevik
  • Kanepi alevik
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Keila-Joa alevik
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kloogaranna küla
  • Kohila alev
  • Kristiine linnaosa
  • Laadi küla
  • Laekvere alevik
  • Lagedi alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lavassaare alev
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liimala küla
  • Lohusuu alevik
  • Maardu küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Mereäärse küla
  • Metsanurme küla
  • Miiduranna küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Nõmme linnaosa
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Päide küla
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Pärnamäe küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Püünsi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Ränilinn
  • Rannarajoon
  • Ravila alevik
  • Reopalu küla
  • Rohuneeme küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Saare küla
  • Saku alevik
  • Sauga alevik
  • Sausti küla
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Soodevahe küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Tootsi alev
  • Tõrvajõe küla
  • Tõstamaa alevik
  • Tuulna küla
  • Uhti küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ulila alevik
  • Unukse küla
  • Vahi küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanaveski küla
  • Vändra alev
  • Vardja küla
  • Vasalemma alevik
  • Vaskjala küla
  • Vastemõisa küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Vinni alevik
  • Viru-Jaagupi alevik
  • Vissi küla
  • Voka alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing

Mida peab teadma kinnisvara hindamisest kodu ehitamisel

Kliendid on üsna sageli üllatunud, kuna kinnisvara hindaja hindab nende vara turuväärtuse krundi soetamise ja hoone ehitamise kuludest madalamaks.

Lihtsustatult, 230 000 eurose ehituskuluga Tartu äärelinna uue eramu turuväärtus on üldjuhul vahemikus 150 000-180 000 eurot. Seda põhjustab kõrge ehitushind ja suur müügis olevate valmis majade arv, mistõttu pole ostjad nõus lõpetamist vajavaid ehitisi ega kalleid elamuid soetama. Kui soovite, et teie vara turuväärtus oleks võimalikult lähedal turuhinnale, tuleks ehitada suurtesse keskustesse ja keskuste lähinaabrusse.

Millest hindajad lähtuvad

Pooleliolevate elamute turuväärtuse hindamiseks on harva võimalik kasutada otseseid võrdlustehinguid, kuna ehitusjärgus elamuid ostetakse üsna harva ning puudub detailne info maja täpse ehitusvalmiduse ja materjalide kohta. Sama ehitusvalmidusega elamuid on isegi suuremates keskustes keeruline võrdlustehinguteks leida.

Eksperthinnangu vormistamiseks on vaja hindajale kindlasti esitada hoone projekt, ehitusluba ja ehituse hinnakalkulatsioon. Hindaja analüüsib kõigepealt dokumente ja alustab peale seda eksperthinnangu koostamisega.

Üldjuhul võetakse ehitusjärgus elamu hindamisel aluseks kinnistu perspektiivne turuväärtus ehk leitakse vara turuväärtus eeldusel, et maja on projektijärgselt 100% valmis ehitatud.

Järgnevalt leiab hindaja dokumente analüüsides ja vajadusel ka ehituseksperte kaasates ehituse hinna. Kvaliteetse ja kaasaegsete lahendustega kivimaja ehitushinnaks on praegu ca 900 – 1 100 eurot ja puitkarkassil elamu korral ca 700 - 900 eurot ruutmeetri kohta. Kõrgema hinnaklassi materjalidega elamute ehitushinnad algavad ca 1 200 eurost ruutmeetri kohta.

Kui kogu ehituse maksumus on juba teada, arvestatakse välja ehituse valmidus ülevaatuse kuupäeva seisuga. Ehituse valmidus on protsent kogumaksumusest. Antud number väljendab peamiselt poolelioleva hoone kohapealse ülevaatuse tulemust ja hindaja vaadet sellele, kui palju ehitustöid on kogumahtu arvestades tehtud. Oluline on märkida, et valmiduse määramisel ei arvesta hindaja ehitajale või tarnijale tehtud ettemaksude ega ehitusplatsil või pooleliolevas hoones ladustatud materjalidega.

Kui hindajale on teada elamu ehitushind ja ehitise valmidus, arvestab ta selle põhjal ehituse lõpetamiseks kuluva summa ja lahutab selle perspektiivsest turuväärtusest.

Projektist ja pangale esitatud ehituskalkulatsioonist tuleb võimalusel kinni pidada. Kui omanik mõtleb näiteks ehitamise käigus, et paigaldab projektijärgse tahkekütte asemele maakütte, võetakse muudatused hindamisel arvesse alles peale maakütte paigaldamist. Üldjuhul räägivad tellijad hindajale ise vastuoludest projektiga, kuid kindlasti kontrollib ka hindaja ehitise projektile vastavust. Enamasti saab projekti muuta ning juba tehtud muudatusi kasutusloaga seadustada, kuid mitte alati.

Suurimad hinnamõjutajad

Rõhutan, et kõige olulisem uue elamu väärtus on selle asukoht. Hindamistulemust mõjutavad üsna olulisel määral ka kandekonstruktsioonid, küttesüsteem ja siseviimistlus. Ostjad väärtustavad terviklahendusi ja nende eest ollakse nõus rohkem maksma. Hoone konstruktsioon, küttesüsteem ja siseviimistlus peavad olema hinnatasemeti kooskõlas. See tähendab, et korralikku kivimajja ei sobi laminaatparkett ja odavad seinaplaadid.

Ehituse turuväärtust alandavad probleemid tehnosüsteemidega, konstruktsioonivead ja halb ruumiplaneering. Tasub teada, et ostjale pakutavat esimest emotsiooni ei tohiks alahinnata. Puhtus, kord ja heledad toonid annavad hoonele juurde avarust ja meeldivad suuremale osale potentsiaalsetest ostjatest. Tumedad toonid võivad olla küll moekad, ent vähendavad visuaalselt olemasolevat ruumi ega lase kõigil plusspunktidel avalduda.

Majaehitus algab heast planeerimisest

Projekti koostamise käigus tuleb otsustada, kui suurt ja missuguse ruumilahendusega elamut vajate, millised tulevad tehnosüsteemid jne. Juba projekteerimise ajal peaks olema teada ka viimistlusmaterjalid. Parimaks lahenduseks on tellida lisaks ka sisekujundusprojekt. Mida täpsemalt on koostatud projekt, seda täpsema hinnapakkumise saab ehitaja teha ning seda väiksem on tõenäosus, et ehituseks kuluv summa suures ulatuses muutub. Tavaliselt ületab ehitusmaksumus esialgset kalulatsiooni ca 10% võrra, kuid on ka juhuseid, kus maja ehitamise kulu võib esialgset eelarvet ületada 20% või isegi rohkem.

Inimene, kes omale kodu ehitab, peaks seda tegema eelkõige vastavalt oma võimalustele. Kui teil on olemas esialgne kalkulatsioon, mõelge läbi ehitamise rahastamise võimalused. Majad on väga erinevad, kuid eksperthinnangu tellija jaoks on pea alati põhiprobeem kõrge ehitushind ja sageli ka see, et paljud tarnijad nõuavad ettemaksu. See sunnib pidevalt teatud hulka vaba raha omama. Ehitustööde lõpetamiseks on vaja sageli leida kas lisatagatis või raha mujalt juurde hankida.

Paljud pered lahendavad rahastamise nii, et ostavad kinnistu säästudest, siis müüvad vana kodu maha ja ehitavad selle rahaga uue maja teatud valmiduseni. Edasi võetakse ehitamiseks pangalaenu. Kui pank enam raha ei anna, kolib pere pooleliolevasse elamusse sisse. Sealtmaalt ehitatakse maja edasi jupp haaval ja kulub veel mitu aastat enne, kui uus kodu päris valmis saab.

Eramuid ehitatakse endale

Kommenteerib Agur Tammistu, Arco Vara elamispindade osakonna juht:

Maja ehitamisel kulutad rohkem, kuna ehitad endale, mitte müügiks. Pank ja hindajad vaatavad maja selle pilguga, mis hinda on ostja nõus sinu maja eest maksma. Maja hinna paneb paika krundi asukoht. Praegune ostja otsib enamasti 150-200 ruutmeetrist maja, mis oleks valmis, ökonoomne ja korraliku ehituskvaliteediga. Isegi siis, kui uus maja on valmis koheseks sissekolimiseks, arvestavad ostjad, et kulutavad 10-15% rahast uue elamise kohandamiseks oma maitsele.


Kerli Uustalu
 
Kutseline hindaja (kutsetunnistus nr: VH181211)
tel: +372 744 2218
gsm: +372 5650 7637
See e-posti aadress on spämmirobotite eest kaitstud. Selle nägemiseks peab su veebilehitsejas olema JavaSkript sisse lülitatud.

Galerii

Kommentaarid

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?