Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Karksi vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Sauga vald
  • Ülenurme vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Alajõe vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Sindi linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Räpina vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Allaste küla
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Arkma küla
  • Aruküla alevik
  • Eametsa küla
  • Edise küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haimre küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jakobimõisa küla
  • Järve linnaosa
  • Jõhvi küla
  • Kambja alevik
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Käru küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kiili alevik
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Kloogaranna küla
  • Kohila alev
  • Koigi küla
  • Kolga alevik
  • Kõpu alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuru küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Leesi küla
  • Lehmja küla
  • Lehtse alevik
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lohkva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Mähma küla
  • Manniva küla
  • Mäo küla
  • Meeksi küla
  • Meremõisa küla
  • Metsanurme küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Muuga küla
  • Nehatu küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõo alevik
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Poaka küla
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Ramsi alevik
  • Randvere küla
  • Remniku küla
  • Rohuneeme küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saku alevik
  • Särevere alevik
  • Sauga alevik
  • Saustinõmme küla
  • Savikoti küla
  • Soe küla
  • Soinaste küla
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sõrve küla
  • Supilinn
  • Tabasalu alevik
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tiskre küla
  • Tootsi alev
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Tuulna küla
  • Uhti küla
  • Ülejõe
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Vahi küla
  • Vaksali
  • Valjala alevik
  • Valkla küla
  • Valma küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vaskjala küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Veskitaguse küla
  • Viiratsi alevik
  • Viru-Kabala küla
  • Viti küla
  • Võle küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Tallinna ja selle lähipiirkondade elamuturu ülevaade (2016. a. oktoobri lõpu seisuga)

Tallinna ja selle lähipiirkondade elamuturu ülevaade

Tallinna linna siseselt moodustavad suurimad elamupiirkonnad linnaosade lõikes ennekõike Nõmme, Pirita, Haabersti ja Kristiine linnaosa, vähemal määral tehakse elamutega tehinguid Kesklinnas, Põhja-Tallinnas ning Mustamäel. Tallinna linna kõrgete hinnatasemete tõttu liiguvad tarbijad üha enam otsima sobivaid elamuid Tallinna linna lähipiirkondadesse[1], kus on ühtlasi kõige enam elurajoone. Tehinguaktiivsuselt paistavad iga-aastaselt silma ennekõike Viimsi ning Harku vald. Ostjate eelistused on kõrgeimad kuni 20 kilomeetri kauguseni Tallinna linnast, mida võib ühtlasi pidada ka Tallinnas tööl käimise tsooniks. Väljaspool Tallinna linna lähivaldasid ning maakonna suuremate keskuste lähipiirkondi on ostjate huvi jäänud endiselt tagasihoidlikuks.


Tehinguaktiivsus ning hinnakasv püsisid III kvartalis kasvutrendis
Kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt aktiviseerus kinnisvaraturg Eesti suuremates piirkondades III kvartalis nii augustis kui septembris. Elamuturg on aga võrrelduna korteriturgudega valdavalt väheaktiivne ning tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete kasvu tavapäraselt kuigi märkimisväärselt ei teki. Elamuturul on nii müüjate hinnasoovid kui ostjate eelistused jäänud võrrelduna juba möödunud kvartalitega suures osas sarnaseks. Ennekõike on kasvanud uusehitiste pakkujate hinnasoovid ning nõudlus uusehitiste järele. Arco Vara hinnangul on turul nõudluse rahuldamiseks piisaval hulgal sobilikke pakkumisi.

2016. aasta III kvartalis tehti hoonestatud elamumaaga Tallinna linnas tervikuna 12% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta eelmises kvartalis. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 239 000 eurot ning mediaanhinnaks 184 000 eurot. Aritmeetiline keskmine langes sealjuures võrreldes möödunud kvartaliga 5,7% ning mediaanhind 3,4%. Hinnatasemete languse taga oli vanemate elamutega tehtud tehingute arvu kasv. Võrrelduna möödunud aasta sama ajaga kasvas tehinguaktiivsus 18%, aritmeetiline keskmine tehinguhind kasvas aga 11% ning mediaanhind 2,9%. Elamuturuga seotud näitajad on Tallinnas pikema aja vältel püsinud jätkuvas kasvutrendis, kasvanud on nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemed.

Tallinna linna lähipiirkondade elamuturu dünaamika on suures osas Tallinna linnaga kattuv, kulgedes pealinna kinnisvaraturuga pidevas ühises tempos. Lähipiirkondades tehti hoonestatud elamumaaga 2016. aasta III kvartalis tervikuna 1,7% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta eelmises kvartalis ning 1,6% vähem tehinguid kui mulluse aasta samal ajal. Piirkondades kujunes kolmanda kvartali lõikes kaalutud keskmiseks tehinguhinnaks 131 000 eurot, mis oli võrrelduna möödunud kvartaliga 4,5% kõrgem ning võrrelduna möödunud aasta sama ajaga koguni 18% kõrgem, mis tulenes põhiliselt Viimsi, Harku ja Saue vallas tehtud kõrgemahinnalistest tehingutest.


Oktoobris tehti Tallinnas 28 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrrelduna septembriga 13% vähem ning võrrelduna mulluse aasta sama kuuga koguni 49% vähem. Aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 210 000 eurot ning mediaanhinnaks 185 000. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna septembriga langenud 22% kuid võrrelduna möödunud aasta sama ajaga kasvanud 23%. Kahekohaline aritmeetilise keskmise hinnataseme langus tulenes üksikutest tavapärasest kallimatest tehingutest, mida võrrelduna septembriga aga oktoobris ei oldud tehtud. Mediaanhind oli seevastu võrrelduna septembriga kasvanud 0,8% ning võrreldes mulluse aasta sama kuuga kasvanud 20%.

Tallinna linna lähipiirkondades tehti oktoobris 47 hoonestatud elamumaa tehingut. Võrrelduna septembriga langes tehingute arv 20%, kuid võrrelduna möödunud aasta sama kuuga on tehingute arv jäänud muutumatuks (0,0%). Lähipiirkondades kujunes tehtud tehingute lõikes kaalutud keskmiseks tehinguhinnaks 136 000 eurot, mis oli võrrelduna septembriga kasvanud 18% ning võrrelduna 2015. aasta oktoobriga kasvanud koguni 24%. Hinnakasvu taga oli valdavalt Rae ja Saue vallas ning Maardu linnas tehtud kallimad tehingud.

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Harjumaal ja Tallinna linnas


* 2016. aasta andmed on 31. oktoobri seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tallinna elamuturg piirkondade lõikes
Vaadeldes Tallinna linna ja selle lähipiirkondi kui majanduslikku tervikut, moodustab kõige suurema osa hoonestatud elamumaa tehingutest just Tallinna linn. Pealinna siseselt teostatakse elamutega enim tehinguid Haabersti, Pirita, Nõmme ning Kristiine linnaosades, kus paikneb ühtlasi enim elurajoone ning on koduostjate poolt kõige enam eelistatud linnasisesed elamiseks sobilikud piirkonnad. Elamupiirkondi paikneb veel nii Põhja-Tallinnas, Kesklinnas kui Mustamäel, kuid neis linnaosades tehtavate tehingute arv on võrdlemisi madal.

Tallinna linna ja selle lähipiirkondade elamuturg moodustab kogu Harjumaa kinnisvaraturu mõistes aktiivseima tervikliku piirkonna. Linnalähedastes piirkondades suureneb elanikkonna huvi just elamute ning ridaelamute vastu. Mida enam hajaasustuslikematesse piirkondadesse liikuda, seda väiksem osakaal on korteriturul. Valdade osas on eelistatuimad piirkonnad pealinnast väljuvate suuremate magistraalteede, looduslikult kaunite kohtade ning vallakeskuste läheduses.

Tallinna linna lähedastes piirkondades teostatakse kokku mõnevõrra rohkem tehinguid kui ainuüksi Tallinna linnas. Sellisteks piirkondadeks on põhiliselt Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Rae vallas paiknevad alevikud ning külad, mida iseloomustab pidev elanikkonna kasv ning ehitustegevuse aktiivsus. Lisaks üksikelamutele on nimetatud piirkondades laialdaseks trendiks rida- ja paariselamute ehitamine, mille turg aga käitub sarnaselt elamuturule. Rida- ja paariselamute krundid on reeglina väiksemad ning sellest tulenevalt madalama privaatsusega, mistõttu nimetatud elamispindade hinnad on üksikelamutega võrreldes mõnevõrra madalamad.

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused
Nii Tallinna linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning võimalusel kaasaegsete küttelahendustega elamuid (elektri- ning vedelküte on madalaimalt väärtustatud), mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m2. Olukorras, kus elanikkonna sissetulekud on stabiilselt kasvanud ning üleüldine heaolutase on kõrge, otsitakse pigem heas seisukorras ning koheselt sissekolimiseks sobilikke elamuid. Eelistatud on uusehitised, mida iseloomustab avar ruumiplaanering, funktsionaalsus ning madalad kommunaalkulud.

Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Tallinna linnas ligikaudu 150 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on enamasti vahemikus 180 000 - 250 000 eurot. Nõmmel, Pirital, Viimsis ja teistes eksklusiivsetes piirkondades on elamud märkimisväärselt kallimad. Väga heas seisukorras elamute hind algab tavaliselt 300 000 eurost. Uuselamute eest küsitakse valdavalt 300 000 - 500 000 eurot. Heas asukohas paiknevad väga eksklusiivsed elamud võivad maksta üle 1 miljoni euro.

Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tallinna linna või selle lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Elamute hinnatasemed on kõige kõrgemad Tallinnas ning selle lähistel asuvates mereäärsetes piirkondades, pealinnast maismaa poole kaugenedes on aga elamute hinnad tulenevalt linna kaugusest odavnemas.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika
Harjumaa elamuturul on hinnatasemed viimastel aastatel stabiilselt kasvanud. Erinevalt korteriturust on elamuturul pakkumiste arv püsinud 2014. aastast võrdlemisi muutumatuna. Käesoleval aastal on Harjumaal elamute pakkumiskuulutuste arv perioodil augustist oktoobrini pidevalt mõnevõrra langenud. Lühiajalisele statistikale tuginevalt on pakkumiste arvu vähenemise juures kasvanud pakkumispõhised hinnatasemed, tegelikud tehinguhinnad on võrrelduna möödunud perioodidega aga valdavalt kasvanud ainult Tallinna linna lähipiirkondades. Elamuturule on sealjuures iseloomulik pakkumiste arvu hooajaline langus just sügisel ning kevadel.

Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke varasid valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Harjumaa lõikes püstitatakse uusehitisi valdavalt kõige enam Tallinna vahetus läheduses asuvatesse piirkondadesse. Elamurajoonide rajamiseks kerkib uusi arendusalasid aina enam esile Tallinnast kaugenedes, sest linnalähedastes asukohtades on eelistatuimates elurajoonides sobilikud krundid olenevalt piirkonnast otsa lõppemas.

Hinnas ja kvaliteedis turuosaliste ootustele vastavate hoonestatud elamumaade keskmine müügiaeg on ligi 8 kuud ja hoonestamata elamumaa puhul olenevalt asukohast ning kommunikatsioonidega varustatusest kuni 12 kuud. Väljakujunenud infrastruktuuriga Tallinna linna lähedastes piirkondades ületab nii hoonestatud kui ka hoonestamata elamumaade nõudlus pidevalt pakkumist, mistõttu on ka pakkumis- ning tehinguhinnad erinevalt teistest piirkondadest oluliselt kõrgemad.

Harjumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

* 2016. aasta andmed on III kvartali seisuga

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus võib tuleneda sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki (juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga). Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega.

Prognoosid
Elamuturg on võrrelduna korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10%.

Pärast 2015. aasta 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadustikku on Eesti kinnisvaraturu lõikes muutunud keerulisemaks ennekõike elamuturg. Elamute ostmisel pangalaenuga nõuavad eluasemelaene väljastavad krediidiasutused, et elamuga seotud dokumentatsioon oleks korras (sh ehitus- ning kasutusload, ehitusprojekt ning lisaks väiksemate muudatuste tegemise korral ehitusteatis/kasutusteatis). Seadustamist vajavad ennekõike nö ebaseaduslikud ehitised, mida esineb suurel osal vanemate kinnistute puhul, kus hoovi on lisaks elamule ehitatud ka mitmeid abihooneid.

Lisaks dokumentatsiooni olemasolule ning tähtsusele on oluline ka kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Kinnisvarahindajatel tuleb ette hulgaliselt varasid, mille korral kinnistule ei ole juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud. Kuniks ligipääsu seaduslikult servituudi läbi aga ei ole, ei ole enamasti pangad nõus elamu ostu finantseerima.

Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Tallinna linna ning selle lähipiirkondade elamuturul olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Olukorras, kus ehitushinnad ning elamute müügipakkumiste arv püsivad kõrged, ei ole objektide müügiperioodide lühenemist ega hinnatasemete kasvu oodata. Kõrgetest hinnatasemetest tulenevalt on tarbijatel võimalusi valida nii korteri- kui elamuturu vahel - Tallinna linna ostetava suurema korteri eest saab sama raha eest osta linnalähedase elamu. Arco Vara hinnangul võivad siiski eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole kindlasti oodata.


[1] Tallinna linna lähipiirkonnad on käesolevas turuülevaates käsitletavad kui administratiivse Tallinna ümbruskaudsed tehinguaktiivsuselt aktiivseimad piirkonnad - sellisteks piirkondadeks on siinkohal Harku, Saue, Saku, Rae, Viimsi vallad ning Maardu linn

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?