Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Elva vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haava küla
  • Hulja alevik
  • Hüüru küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Jaamamõisa
  • Jämejala küla
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kabina küla
  • Kallavere küla
  • Kärevere küla
  • Karlova
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kibuna küla
  • Kloogaranna küla
  • Kõima küla
  • Kolga alevik
  • Kose alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Laabi küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lähte alevik
  • Lalsi küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lubja küla
  • Maaritsa küla
  • Madise küla
  • Mai
  • Malda küla
  • Mäo küla
  • Meremõisa küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustapali küla
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nurme küla
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Pärnamäe küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Purtse küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Rahinge küla
  • Rämsi küla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Reiu küla
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saarde küla
  • Saka küla
  • Särevere alevik
  • Savikoti küla
  • Sinimäe alevik
  • Sipa küla
  • Sompa linnaosa
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tähtvere
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Türisalu küla
  • Tuulna küla
  • Ubja küla
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Uuemõisa alevik
  • Uusna küla
  • Vaela küla
  • Vahi küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vanaveski küla
  • Vardja küla
  • Veeriku
  • Vehendi küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Vintri küla
  • Võiste alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Eesti kinnisvaraturu aprillikuu lühiülevaade

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016-2019*

*2019. a aprilli andmed on esitatud 06.05.2019 täpsusega, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

2019. aasta aprillis tehti Eesti korteriturul tervikuna kokku 1840 ostu-müügitehingut. Võrreldes märtsiga võis märgata ligi 7%-list turuaktiivsuse alanemist, mis tulenes ennekõike uute korteritega tehtud tehingute mõningasest vähenemisest Tallinna rõngasvaldades. Arvestades viimaste perioodide vältel kasvanud ehitusaktiivsust, peaks siiski lähitulevikus aktiivne eeslinnastumine nii Tallinna kui ka Tartu lähiümbruses endiselt jätkuma, seda ennekõike ridaelamukorterite arvelt. Võrreldes 2018. aasta aprilliga tehti tänavu Eesti korteriturul 2,1% võrra enam tehinguid, kasvu vedasid sealjuures peamiselt piirkonnad Tallinnast väljaspool eesotsas Tartu linnaga, kus uute korterite müügimaht taas suurenes.

Aprillis tehtud korteritehingute osas kujunes mediaanhinnaks 1345 €/m2. Võrreldes 2018. aasta sama kuuga kasvas hinnatase 5,2% kuid langes võrreldes tänavu märtsiga uute korterite vähenenud müügi tõttu 6,1% võrra. Aastase hinnakasvu vedajaks ei ole siiski juba mõnda aega olnud enam Tallinn, vaid pigem selle lähivaldade ja Tartu linna uued korterid ning ühtlasi järelturutehingud mujal Eesti väiksemates piirkondades. Korteriturg on jätkuvalt võrdlemisi laiapõhjalise aktiivsusega Eestis tervikuna, kuid erisused Tallinna ja äärealade vahel on jätkanud suurenemist. Ääremaastumine on ja jääb endiselt probleemiks, seda ennekõike Ida- ja Kagu-Eesti osas. Ida-Virumaal on aga mitmes linnas olnud märgata senise pideva langustrendi peatumist, kuid piirkondlikke demograafilisi trende arvestades võib Eesti korteriturul aktiivsuselt kolmandas maakonnas (Ida-Virumaal) pidada ainukeseks jätkusuutlikuks nišiks pigem pansionaatide pidamist kui näiteks üüri- või arendusturgu.

Tallinnas on korteritehingute arv esimese nelja kuuga vähenenud aasta baasil 3,6% võrra

Eesti kinnisvaraturgu üldisemalt vaadates on aasta esimene kolmandik möödunud veidi optimistlikumalt, kui seni oleks mõnes piirkonnas veel mõni aeg tagasi oodanud. 2018. aasta vältel väikelinnades pidevalt vähenenud tehingute arvu edasine langus on hetkel peatunud ning Tallinnas on turuaktiivsuse langustempo püsinud suhteliselt mõõdukas. 2018. aasta II pooles kiirelt muutuma asunud üldine turul valitsev meeleolu on aga tänavu sarnaselt börsidele oluliselt paranenud, viimase osas võib aga rappa jooksvate kaubanduskõneluste taustal nüüd muidugi olukord taas sama kiirelt muutuda. Madal tööpuudus, võrdlemisi kiire palgakasv ning madalad intressid on jätkuvalt olulisemateks teguriteks, mis potentsiaalse ostjaskonna osas kinnisvara ostumõtteid mõlgutama panevad. Kuigi ostjaskonna iseloomu osas on olnud märgata mõningast laulva revolutsiooni perioodil sündinud nooremapoolsete tarbijate vähenemist, ei ole siiski korteri- ega üksikelamute turul tervikuna olulist müügiperioodide pikenemist ega pakkumismahu suurenemist olnud veel märgata. Eesti elukondlik kinnisvaraturg on äärmiselt hooajaline, mistõttu pikemas perspektiivis aset leidvad mastaapsemad muutused kajastuvad statistikas sageli alles olulise viitajaga.

Eelmise aasta II poolest kasvule pöördunud intressimäärade temaatika võis ajutiselt mõned tarbijad ostuotsusest loobuma panna, kuid Euroopa Keskpanga rahapoliitika püsib jätkuvalt suhteliselt leebe ning kui vaadata Eesti eluasemelaenude kallinemist struktuurselt, siis intressimäärade kasv on pigem aset leidnud kuni 10-aastaste laenude ehk pigem väikelaenude osas, millega finantseeritakse sageli riskantsemaid või alternatiivseid varasid (nt suvilad, maamajad vmt). Viimaste kuude vältel on olnud aga märgata, et kinnisvarabüroo kliendid kurdavad tavapärasest mõnevõrra enam just koduvahetuslaenu saamata jätmist. Arvestades analüüsitava kliendigrupi väiksust, võib tegemist olla muidugi pelgalt teatud asjaolude kokkulangevusega, kuid krediidiasutuste üldine suhtumine laenuraha pakkumisse on vahepealsel perioodil kindlasti veidi muutunud, kuid seda seni pigem arendatavate varade ning investeeringute osas, mis puudutavad peamiselt ettevõtjaid kui eraisikuid.

Mitmes väikelinnas on korteriturul hinnatase nelja kuu vältel mõne protsendi võrra alanenud

Väikelinnade osas on korteri- ja elamuturul edasist aktiivsuse kasvu takistamas jätkuvalt sarnased tegurid nagu varasematel perioodidel. Korteriturul on noorte osakaalu aeglustunud kuid jätkuva vähenemise ning piirkonniti võrdlemisi tempoka hinnakasvu tõttu olnud märgata mõningast pakkumiste arvu kasvu ning samaaegset pakkumishindade kasvu peatumist, kuid see ei ole alates 2018. aasta keskpaigast enam süvenenud. Kuigi väikelinnades on piirkondlik ostujõud sarnaselt Eestile kui tervikule paranenud, on väheneva ostjaskonna tõttu juba märgata näiteks nii Viljandis, Rakveres kui ka näiteks Jõgeval võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kuni mõneprotsendilist hinnalangust. Osaliselt tuleb sealjuures muidugi arvestada asjaolu, et pideva kinnisvarahindade kallinemise taustal on asutud soetama ka puitkonstruktsioonis korterelamutes paiknevaid varasid, mis on sageli tunduvalt odavamad kui samaväärsed paneelelamute korterid.

Kuna kinnisvaraturul aktiveeruvad erinevad segmendid üksteise järel, võis korteriturul tehingute arvu kasvamise järgselt märgata mõneaastase viitajaga üksikelamute osas samuti turuaktiivsuse tõusu. Väikelinnades lisandub pakkumisse aga valdavalt nõukogudeaegseid kehvas seisukorras elamuid, mistõttu pakkumiste arv on tugevalt vähenenud ning märgata on ehitusaktiivsuse kasvamist ja uute elurajoonide esilekerkimist. Elamuturul on väikelinnades hetkel müügiperioodid suhteliselt sarnase pikkusega nagu korteriturul (keskmiselt 6 kuud), mida võib pikemas väljavaates pidada pigem ebatavaliseks. Nii korteri- kui ka elamuturul on suhteliselt sarnased trendid aset leidmas nii Viljandis kui ka Rakveres, mille juures aga viimases keskuses on piirkondlikud arengud tunduvalt edukamad kui Viljandis.

Väikelinnadesse tagasi kolijaid on jätkuvalt vähem kui Tallinnasse lahkujaid

Väikelinnade osas on elanikkonna väljavool võrdlemisi positiivse majandusliku konjunktuuri taustal peatunud. Samaaegselt on hulgaliselt noori Tallinnast tagasi kolimas, kuid seda on jätkuvalt vähem kui neid, kes pealinna lahkuvad. Tallinnast tagasi kodulinna kolinud noorte osas on märgata, et nad on valmis soetama keskmisest kallimaid ja kvaliteetsemaid varasid, sest Tallinnas elades on neile tõenäoliselt kõrgem hinnatase muutunud n-ö harjumuspäraseks ja vastuvõetavaks. Lisaks on märgata jätkuvalt Skandinaaviamaades tööl käivaid isikuid, kes soetavad aktiivselt oma Eestis asuvasse kodukohta investeerimiseks üürikortereid. Eluasemelaenu taotlevad näiteks Soomes tööl käivad noored aga kurdavad, et pangad ei arvesta siia kinnisvara ostes mitte nende Soomes teenitavat palka, vaid sama valdkonna tõenäolist sissetulekut juhul, kui laenutaotleja teeks sama tööd Eestis.

Kinnisvaraettevõtted püsivad optimistlikud

Vaadates hetkel turuosaliste prognoose edasise kinnisvaraturu käekäigu osas, siis saab kohati teha vastakaid järeldusi. Viimasel ajal on hulgaliselt arendajaid asunud meedias mainima, et elukondlikul kinnisvaraturul tehingute arv jätkab kindlasti kasvamist. Kinnisvara hindajad ja maaklerid aga prognoosivad pigem tehingute arvu languse ning kinnisvarade hinnataseme samaaegse kasvu mõõdukas tempos jätkumist. Kinnisvarabürood aga prognoosivad samal ajal töötajate arvu ja käibe kasvu, mis iseenesest ei tundu turul alaneva tehingute arvu, aeglustuva hinnakasvu ja kasvava konkurentsi saatel kuigi loogiline. Konkrentsi kasvu ilmestab sealjuures ennekõike kevadine asjaolu, et paljud ettevõtted on korraldamas tasuta kinnisvaraalaseid üritusi, kus aga osalejate arv ei ole enam olnud sarnane nagu veel näiteks aastatel 2016 - 2017.

Olulist käibe kasvu saaks turul üldiselt prognoosida sarnases situatsioonis pigem ainult juhul, kui maaklerteenuse kasutamise osakaal kinnisvara müüjate seas oluliselt kasvaks või suureneks laenuga kinnisvara ostjate osakaal (sh kinnisvara hindamise teenuse vajaduse kasv). Kuigi teatud segmentides on Tallinna korteriturul märgata müügiperioodide pikenemist ning seetõttu maaklerteenuse kasutamise mõningast kasvu, on see hetkel siiski veel suhteliselt marginaalne ning maaklerteenuse vahendustasud ei ole turul tervikuna suurenenud. Maaklerite osas on üldiselt märgata, et varasid võetakse müüki järjest kaugemates piirkondades, sest turg on aktiivne Eestis tervikuna ning mitmes piirkonnas on hinnatase kasvanud tasemeni, kus peetakse mõistlikuks maaklerteenust osutada ja seda tarbida.

 

Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik ja kutseline hindaja

Alus – Maa-amet, Statistikaamet, Eesti Pank, Arco Vara statistika 06.05.2019

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Riiklikult tunnustatud ekspert

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?