loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Paikuse vald
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Keila vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Haaslava vald
  • Kunda linn
  • Otepää vald
  • Kasepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Suure-Jaani vald
  • Abja vald
  • Karksi vald
  • Järva-Jaani vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Sõmeru vald
  • Vihula vald
  • Sauga vald
  • Tõstamaa vald
  • Rapla vald
  • Ülenurme vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Iisaku vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Koigi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Varbla vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Alatskivi vald
  • Kambja vald
  • Laeva vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Tähtvere vald
  • Vara vald
  • Sangaste vald
  • Kõo vald
  • Keila linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Sindi linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Räpina vald
  • Halinga vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Rannu vald
  • Põdrala vald
  • Antsla vald
  • Paldiski linn
  • Konguta vald
  • Karula vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Allaste küla
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Aruküla alevik
  • Eametsa küla
  • Eisma küla
  • Ervita küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haapse küla
  • Haaslava küla
  • Hirmuküla küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Illurma küla
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaamamõisa
  • Jabara küla
  • Jakobimõisa küla
  • Jändja küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kaasiku küla
  • Kadriorg
  • Kärevere küla
  • Karjaküla alevik
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Kauda küla
  • Kaunissaare küla
  • Kaurutootsi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kildu küla
  • Koigi küla
  • Kõnnu küla
  • Kõpu alevik
  • Kõpu küla
  • Kose alevik
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kukruse linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuremäe küla
  • Kuru küla
  • Kuusalu alevik
  • Laabi küla
  • Laadi küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lavassaare alev
  • Lehmja küla
  • Letipea küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Loo küla
  • Lubja küla
  • Maarja-Magdaleena küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Marksa küla
  • Martsa küla
  • Mereäärse küla
  • Meremõisa küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Mustapali küla
  • Mustla alevik
  • Muuga küla
  • Naage küla
  • Näpi alevik
  • Neeme küla
  • Nehatu küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Nurkse küla
  • Ohtu küla
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Omedu küla
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Oti küla
  • Õvi küla
  • Paatsalu küla
  • Päide küla
  • Päidre küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pinska küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raavitsa küla
  • Raeküla
  • Raja küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannarajoon
  • Ravila alevik
  • Reiu küla
  • Risti alevik
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saarepeedi küla
  • Saku alevik
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sinialliku küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Taebla alevik
  • Tahkuranna küla
  • Tähtvere
  • Tähtvere küla
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tammneeme küla
  • Tänassilma küla
  • Tiskre küla
  • Tõstamaa alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ülejõe küla
  • Unakvere küla
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Ussimäe küla
  • Uulu küla
  • Uusna küla
  • Vahi küla
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Välgita küla
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Vardja küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vasknarva küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vidrike küla
  • Viiratsi alevik
  • Vilivere küla
  • Vinni alevik
  • Viti küla
  • Võiste alevik
  • Voka alevik
  • Võle küla
  • Võõpsu alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Eesti kinnisvaraturu juulikuu lühiülevaade

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016 - 2019*

2019. aasta juulikuus tehti Eesti kinnisvaraturul 1893 korteritehingut. Võrreldes juuniga tehti ennekõike Harju maakonnast väljaspool kasvanud turuaktiivsuse tõttu 5,5% võrra enam tehinguid. Võrreldes 2018. aasta juuliga kasvas tehingute arv 4,3% võrra, mida aga vastupidiselt soodustas just pealinnas kasvanud tehingute arv, mis tulenes sarnaselt varasematele perioodidele uute korterite müügimahu ajutisest suurenemisest. Tallinna siseselt võis uute arendusprojektide osas asjaõiguslepingute sõlmimist täheldada juulis peamiselt Kesklinnas ja Lasnamäel, kus turuaktiivsus kasvas aastases võrdluses ligi kolmandiku ning hinnatase ligi 15% võrra, mille juures viimane peegeldab aga ennekõike ehitushinna kasvu, mitte niivõrd hinnakasvu korteriturul üldiselt.

Eesti korteriturul tervikuna kujunes juuli vältel tehtud tehingute osas mediaanhinnaks 1415 €/m2, mida oli 12% enam kui veel aasta tagasi, kuid 1,7% rohkem kui juunis. Aastane hinnakasv tulenes ennekõike pealinnas müüdud uute korterite tehingutest. Tallinnast väljaspool kujunes Eestis aastaseks hinnakasvuks samaaegselt 33%, mida on juba pikemat aega mõjutanud Tallinna lähiümbruses ja Tartus müüdud uued arendusprojektid. Aktiivne valglinnastumine nii Tallinna kui Tartu lähiümbruses jätkub ka veel tulevikus, mis tõmbavad elanikkonda ligi ennekõike madalama hinnatasemega. Jättes kõrvale nii Tartu, Harju kui ka Pärnu maakonna, kujunes juulis aastaseks hinnakasvuks Eestis aga 19%, mis ilmestab pigem Pärnu linna uute korterite turgu ja madalama jätkusuutlikkusega piirkondades toimuvat, sest korteriturg on suhteliselt aktiivne üleriigiliselt, mida on soodustanud aktiivne tööturg ja kasvavad sissetulekud.


Eesti kinnisvaraturg on piirkonniti äärmiselt erinev

Ääremaastumine siiski endiselt jätkub, mistõttu nii korterite kui ka üksikelamute soetamine hajaasustusega piirkondadesse ei ole kuigi soovituslik. Lühiajaliselt võime küll näha kõikvõimalikes Eesti erinevates maakondades maamajade osas viie kuni kümne protsendilist aastast hinnakasvu nagu ka juba varasemal paaril aastal, kuid mööda Eestit ringi sõites avaldub siiski võrdlemisi sarnane ülevaade. Valdavalt on mahajäänud piirkondade elanikeks vanemaealised kodanikud, kelle lapsed on Tallinnasse või mõnda teise piirkondlikku suuremasse keskusesse kolinud ega plaani naasta, mistõttu olemasoleva elanikkonna pidevale vananemisele jätkub elanike arvu vähenemine ning kehvas seisukorras elamute müügipakkumiste arvu suurenemine.

Krediidiasutused ei soovi juba tänases turusituatsioonis äärealade varasid finantseerida. Viimaste kuude vältel võib täheldada, et Eesti aktiivseimates väikelinnades nagu Rakveres ja Viljandiski ei sobi enam korterid mõnel juhul lisatagatiseks. Paremuse poole liikuvaid muutusi ei ole tulevikus erasektorist loota. Tõenäoliselt asub avalik sektor perspektiivis maale ja väikelinnadesse kolimist aktiivsemalt subsideerima, vastasel juhul tuleb suurendada omavalitsuste tegevuseks suunatud toetusi või suurendada munitsipaalüksuste laenukoormust. Põllumajanduslike ettevõtete osas on siiski hiljaaegu olnud märgata pikalt tühjalt seisnud nõukogudeaegsete tootmiskomplekside ostuhuvi kasvu ka Lõuna- ja Kesk-Eesti piirkonnas, sest Harjumaal peetakse tööjõukulusid liialt kõrgeks ning kaugemas piirkonnas tegutsemisega kaasnevad transpordikulutused on võrreldes pidevalt jätkuva palgakasvuga pelgalt marginaalsed. Pea kõikjal on tegutsevates farmides märgata, et töötajateks on suures osas juba ukrainlased ja valgevenelased, mistõttu võib paralleele tõmmata ehitussektoriga.

Väikelinnades käib aktiivne ehitustegevus

Eesti aktiivseimates väikelinnades on olenemata krediidiasutuste konservatiivsusest suudetud siiski algatada järjest uusi arendusprojekte, täiesti uued korterelamud on aktiivselt kerkimas nii Rakveres kui Viljandis. Kui uute korterite müügitempot ja üldist ostuhuvi võrrelda mõne Tallinna või Tartu projektiga, siis sarnast likviidsust ei ole siiski täheldada, kuid konkurentsi puudumise tõttu kujunevad enamik projekte siiski edukaks. Nii mõnegi väikelinna arendusprojekti osas on aga märgata ebarealistlikult kõrgeid pakkumishindu, mistõttu võib eeldada mõningast pakkumishindade alanemist või oodatust oluliselt pikemaks venivat müügiperioodi, millega arendajad ei ole tõenäoliselt arvestanud.

Ostjate osas võib jätkuvalt nii Tallinnas kui sellest väljaspool täheldada 25-35-aastaseid, kes äärmiselt positiivse tööturu tõttu on üha enam oma laenuteenindamise võimekust üle hindamas. Krediidiasutused on avaldanud, et võrreldes eelmise aasta sama perioodiga on eluasemelaenutaotluste arv suurenenud, kuid ligi kolmandikus mahus taotlusi ei rahuldata. Kuigi võrreldes möödunud kahe või kolme aastaga ei ole tarbijate käitumises kinnisvaraturul midagi oluliselt muutunud, võib siiski märgata mõningast ratsionaalse käitumise taandumist. Sageli on ostma asutud varasid, mis on mõnel negatiivsel põhjusel juba pikemat aega müügis olnud, kuid on nüüd järsku kõigile sobilikuks muutunud, selle põhjuseks on sageli just madalam hind. Pidev hinnakasv on nii Tallinnas, Tartus kui ka Eesti väikelinnades soodustanud samaaegselt üürituru üsna kiiret kasvu.

Üürihindade kasv püsib kiirem kui kinnisvarade üldine hinnakasv

Üürihindade tempokas suurenemine ja kinnisvarade üldise hinnakasvu aeglustumine on loonud olukorra, kus üüritootlused on asunud taas kasvama. Kui Tallinnas teenib üürikorteri ostuhinna tänasel hetkel tagasi keskmiselt 16 aastaga, Tartus 14 aastaga, siis näiteks Rakveres ja Viljandis 11 aastaga. Väikelinnades on üüripakkumiste arv, kasvanud nõudluse tõttu, endiselt väga madal, mistõttu oodatakse mitmes piirkonnas riiklike üürielamute rajamisega alustamist, seda rohkem just alla 10 000 elanikuga keskustes, kus üüriinvesteeringute tegemine on erasektori poolt väga tagasihoidlik. Probleem investeeringute tegemisel ei ole siiski mitte otseselt investorites endis vaid investeeringute tegemiseks vajaliku laenuraha piiratud pakkumine. Väikelinnades aktiivne üüriturg lähitulevikus püsib, sest aktiivne tööturg on elanikkonna väljavoolu Tallinnasse takistamas, kuid kinnisvara on suurele hulgale elanikkonnast siiski isegi pangalaenuga soetamiseks liialt suur väljaminek, või ei ole laenukliendid pankade silmis laenukõlbulikud.

Kui väikelinnades on turuaktiivsuse vahepealsele langusele järgnenud pakkumiste arvu suurenemine ning madalama hinnaklassiga varade osas valikuvõimaluste paranemine, siis Tallinnas on ehitusaktiivsuse taandumisega paralleelselt hetkel märgata, et aktiivsete pakkumiste arv langeb tunduvalt kiiremini kui turuaktiivsus. Viimane soodustab aga Tallinnas ennekõike hinnakasvu jätkumist, seda nii järelturul kui ka uute korterite osas. Kinnisvaramaaklerid ootasid 2019. aastaks turusituatsiooni, kus aktiivne ehitustegevus jätkub ning turuaktiivsuse alanemise taustal samaaegselt pakkumiste arv suureneb, mis oleks soodustanud müügivahendusse saadavate varade arvu kasvu, kuid seda ei ole juhtunud.

Aasta esimesed seitse kuud on möödunud mõõduka optimismi lainel

Arvestades 2018. aasta teises pooles kinnisvarateenuste osutajate seas järsult halvenenud kindlustunnet ning Tallinnas juba pikemat aega aset leidnud stabiilset turuaktiivsuse alanemist, on 2019. aasta esimene pool möödunud oodatust oluliselt optimistlikumalt. Jälgides aga maailmamajanduses kuhjuvaid probleeme ning Balti riikide pangandusturul aset leivaid muutusi, ei pruugi järgnevad kaksteist kuud sarnase optimismi lainel jätkuda. Aasta teises pooles euroalal rahapoliitika tõenäoliselt taas leeveneb, kuid siinse tavatarbija jaoks see midagi märgatavalt ei muuda ning rahaliidus tervikuna jõuab oodatud inflatsioon pigem stock- ja real estate marketile kui supermarketisse. Võib arvata, et lõdvema rahapoliitika soovi taga on aeglustuva majanduskasvu ja liialt aeglase inflatsiooni tõttu jätkuvalt pigem väga kõrge euroala suuremate riikide võlakoormus.

2019. aasta esimese seitsme kuuga on Eestis tervikuna korteriturul tehingute arv kasvanud aastases võrdluses 1,3% ning hinnatase 2,5% võrra. Tallinnas on samaaegselt turuaktiivsus alanenud 3,0% võrra kuid on kasvanud Tartus 1,4%, Eestis ilma Harjumaad arvestamata 3,2% võrra ja Tallinna lähiümbruses koguni 15% võrra. Aastane hinnakasv on samal perioodil püsinud Eestis tervikuna 2,5%, Tallinnas 6,2%, Tallinna lähiümbruses 6,3% ja Tartus 5,3%, kuid Eestis ilma Harjumaad arvestamata koguni 31% juures. Tallinnas on turuaktiivsus pöördunud langusesse ning Tartus on edasine kasv märgatavalt aeglustunud. Eestis tervikuna on aga korteritehingute arv kasvanud samaaegselt täpselt samas tempos kui veel aasta tagasi. Lähikvartalitel turuaktiivsuse kasvu aeglustumine jätkub ning mõnes piirkonnas jätkub ühtlasi senine langustrend. Ehitusaktiivsuse taandumise tõttu võime lühiajaliselt märgata hinnakasvu piirkondlikku kiirenemist kuid üldplaanis jääb lähikvartalitel aastane hinnakasv sõltuvalt vara olemusest ja asukohast 2 kuni 5 protsendi vahemikku, mis soodustab olenemata mõningasest eluasemelaenude intressimäära kasvust kinnisvara kättesaadavuse paranemist.

 

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 116108
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

 

Tallinn

Tallinn, Rävala pst 5, 10143+372 614 4600 info@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tartu esindus

Tartu, Soola 8, 51004+372 744 2218 tartu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Viljandi esindus

Viljandi, Lossi 18, 71003+372 435 9969 viljandi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Rakvere esindus

Rakvere, Turuplats 7, 44310+372 324 0888 rakvere@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Jõhvi osakond

Jõhvi, Rakvere 16, 41532+372 337 0400 johvi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva esindus

Narva, Aleksander Puškini 28-202, 20307+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa esindaja (d)

Valga esindaja (d)

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?