Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Keila vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Haaslava vald
  • Kunda linn
  • Otepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Abja vald
  • Karksi vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Vihula vald
  • Kanepi vald
  • Sauga vald
  • Rapla vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Koigi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Alatskivi vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Tähtvere vald
  • Kõo vald
  • Keila linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Sindi linn
  • Tõrva linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Räpina vald
  • Halinga vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Karula vald
  • Põltsamaa vald
  • Rõuge vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Arkma küla
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haaslava küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jaamamõisa
  • Jabara küla
  • Jägala küla
  • Jakobimõisa küla
  • Jändja küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kabli küla
  • Kabriste küla
  • Kadrina alevik
  • Kallavere küla
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Käru küla
  • Kaunissaare küla
  • Kaurutootsi küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kibuna küla
  • Kiili alevik
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Kloogaranna küla
  • Koigi küla
  • Kõnnu küla
  • Kõpu alevik
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kukruse linnaosa
  • Kuremäe küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lähte alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lavassaare alev
  • Lehmja küla
  • Lemmetsa küla
  • Lepna alevik
  • Liimala küla
  • Lilli küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Loo küla
  • Mägari küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Märjamaa alev
  • Marksa küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Mustapali küla
  • Mustla alevik
  • Muuga küla
  • Nehatu küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõo alevik
  • Nurme küla
  • Nurmsi küla
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Oru linnaosa
  • Oti küla
  • Paalalinn
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Paistu küla
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Põvvatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raavitsa küla
  • Raeküla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rasina küla
  • Risti alevik
  • Rohuneeme küla
  • Roiu alevik
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saku alevik
  • Salu küla
  • Sauga alevik
  • Sausti küla
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sinialliku küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tahkuranna küla
  • Tähtvere
  • Tähtvere küla
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tammneeme küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tilsi küla
  • Tiskre küla
  • Tori alevik
  • Tõrvandi alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe küla
  • Ülenurme alevik
  • Unakvere küla
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Uusna küla
  • Vahi küla
  • Väike-Kareda küla
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vasalemma alevik
  • Vasara küla
  • Vaskjala küla
  • Vastemõisa küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Veskitaguse küla
  • Vidrike küla
  • Viiratsi alevik
  • Vilivere küla
  • Vissi küla
  • Võiste alevik
  • Võle küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Kinnisvara koroonapäeviku IV kanne: 20. aprill 2020

Kui esialgselt oli plaanis koroonapäeviku kandeid avaldada iga nädala kolmapäeval, siis III kandest alates on graafik segamini läinud. Põhjus on sealjuures muidugi positiivne, sest see on tulenenud pelgalt töökoormuse ootamatust suurenemisest. I kvartal lõppes ja üle-Eestiliselt oli tarvilik sündmusi kokku võtta ning samaaegselt on kinnisvaraturul olnud täheldada mõningast taaskordset elavnemist. Mainisin juba eelmisel korral, et kinnisvarade hindamine on olnud ootuspärasest aktiivsem kui oleks võinud sel kuul oodata, täpselt samasugune trend on jätkunud ka järgneva üheksa päeva vältel. Küsides, kuidas kinnisvara maakleritel läheb, võib ka mitmete käest kuulda, et telefonid on taas aktiivsemalt helisema hakanud ja klientide huvi kirjutada on kasvanud. Siin ei saa muidugi rääkida mingisugusest meeletust aktiivsuse kasvust, kuid võrreldes täiesti vaikeluga märtsi lõpus on midagi siiski paremuse poole juba läinud. Inimestel paistab eriolukorrast ja kodus istumisest n-ö kopp ees olevat ja üritatakse normaalse eluviisi peale tagasi minna. Viimast võib täheldada üldisemalt ka vähemalt minu hinnangul linnapildis, kus näiteks 2+2 reeglit enam kuigi tõsiselt ei võeta.

Kinnisvarateemade juurde konkreetsemalt minna, siis alustaksin sel korral võibolla hoopis nii peavoolu- kui ka sotsiaalmeedias avaldatavatest „uudistest“. Isiklikult ma ei jälgi kuigi põhjalikult Eesti peavoolumeedia uudiseid juba teist nädalat, kuid pealkirju sirvin vähemalt korra päevas ikka. Põhjus on lihtne - covid müüb ja isegi kui midagi uut kirjutada pole, siis kõikvõimalikud äärmiselt negatiivse sisuga uudised pealkirjadega, et äkki võib surra ja nakatuda küll nii ja naa palju, on meedia vallutanud. Äkki ja võibolla võib igapäevaselt juhtuda igasugu asju, see pole muidugi põhjus, miks nendest kirjutada. Pole mõtet filosofeerida negatiivsete stsenaariumite üle, oluline oleks täna juba keskenduda sellele, kuidas olemasolevast olukorrast välja tulla ja mis saab edasi, seda nii majanduslikus kui ka rahvatervise kontekstis. Kui Eesti meedia on endiselt valdavalt negatiivne, siis globaalselt on juba üsna laialdaselt täheldada, et piirangutest hakatakse nii mõnelgi pool järk-järgult väljuma või tehakse vähemalt plaane, et kuidas nendest lähitulevikus edukalt väljuda.

Ma ei hakka siin järgnevalt konkureerivate ettevõtete nimesid või nende üksikisikutest töötajaid välja tooma, aga meediasse on viimase nädala vältel ilmunud infokilde, mis räägivad juba kestvast rahanduskriisist ja toovad välja, et osta kinnisvara täna, sest homme hakkavad eluasemelaenude intressid hirmsasti kasvama ja siis on tarbija jaoks kinnisvara kõrgema laenuteeninduskulu tõttu juba oluliselt kallim. Esiteks, meil ei ole täna mingisugust finantskriisi ja teiseks, täna ei ole ühegi krediidiasutuse huvides eluasemelaenude intressi tõsta, vähemalt mitte laiapõhjaliselt. Meil on täna pelgalt tervishoiukriis, mille juures viiruse edasise leviku tõkestamiseks on kehtestatud meetmed, mis on osa majandust pannud kunstlikult seisma, viies meid omaalgatuslikult majanduskriisi. Kriis ei alanud sel korral ei kinnisvara- ega finantsturgudelt, vaid pelgalt tervishoiust, mistõttu puudub ka otseselt igasugune vajadus elamispindade turgu täiendavalt reguleerida.

Täna käib ajalooliselt täheldamisväärseim rahatrükk, pankades on krediidiliin avatud ning eluasemelaenude tingimused on jaanuari ja veebruariga jätkuvalt analoogsed. Finantskriis eeldaks, et rahast on kriis, täna on raha peatselt rohkem kui kunagi varem ja kuna seda kuhugi suruda ei ole, siis lõpetab see suuresti kinnisvara- ja väärtpaberiturgudel, kus viimase osas on mitmete aktsiate hinnad kasvanud juba 2020. aasta alguse tasemele või kõrgemalegi. Käesolev kriis, sarnaselt eelnevale, lihtsalt suurendab vaeste ja jõukamate isikute varade netoväärtuse erinevust. Unustage ära igasugune eluasemelaenude intressi kasvamine 5% tasemele või isegi selle lähedale, ükski pank ei hakka omale täna hauda kaevama, sest sellisel juhul kukuks kinnisvaraturul tehingute arv tänasest veelgi madalamale ning olemasolevate laenutagatiste väärtus langeks sarnaselt 2008. aastale, mis viiks meid majanduslikult kordades hullemasse olukorda kui me peatselt jõudmas oleme. Säärases mahus intressi kasv eeldaks kas panga marginaali kasvu või euribori meeletut suurenemist, viimane on finantsturgude olemasolevas situatsioonis põhimõtteliselt välistatud ning esimest ei soovi pangad juba eelnimetatud põhjustel teha.

Olen viimastel nädalatel suhelnud erinevate Eestis tegutsevate krediidiasutuste esindajatega ning nad kõik kinnitavad ühiselt, et eluasemelaenude väljastamise tingimused üldiselt on täpselt samasugused nagu enne koroonaviiruse pandeemia esilekerkimist. Ainuke muutus on loomulikult selles, et kui laenu soovival isikul pole täna tööd või on ta töötamas mõnes ettevõttes või sektoris, mis on otseselt avatud eriolukorra meetmetest põhjustatud kahjule, siis ta lihtsalt ei ole täna laenuvõimeline. Kui tal ei olnud tööd ka jaanuaris või veebruaris, ei oleks ta laenu saanud täpselt samamoodi ka siis. Teisisõnu, potentsiaalsete koduostjate arv on vähenenud, kuid kvaliteetsete laenuklientide osas mingisuguseid arvestatavaid muutusi ei ole läbi viidud. Kuna tööpuudus jätkab kasvamist, väheneb peatselt võimalike koduostjate hulk veelgi. Täheldada on ainult, et ehitusjärgus varade hindamise osas ollakse konservatiivsemad ning võib esineda lisatagatise kasutamise vajadus, sest ehitusjärgus varad (nt üksikelamud) on peatselt kinnisvaraturul oluliselt madalama likviidsusega kui enne. Intressid on kasvanud või keeldutakse ajutiselt laenude väljastamisest kinnisvara arenduseks mõeldud projektide osas, sest turg on ootaval seisukohal ning jälgitakse, kuidas juba turul olevad projektid jätkavad.

Eluasemelaenude taotlemine on võrreldes varasemaga vähenenud ligi 60% võrra, kinnisvarabüroode käive on suhteliselt analoogselt kogu Baltikumis vähenenud sõltuvalt ettevõttest keskmiselt 50-60%. Tallinna korteriturg peegeldab kuu keskpaiga seisuga, et tehtud on ligikaudu 240 ostu-müügitehingut, mida on 40% vähem kui 2019. aasta aprilli esimeses pooles. Krediidiasutused on valmistumas laenutagatiste väärtuse languseks ning hetkel paistab, et esialgu piirdutakse ligikaudu 10%-lise languse „ootusega“. Omanditurul ei ole hetkel veel hindadega erinevalt üüriturust sisuliselt mitte midagi juhtunud, aprillis tehtud tehinguid vaadates on korterite ehitusaastal põhinev hinnatase jätkuvalt kõrgemal kui 2019. aasta aprillis. Kui võrdleme seda 2020. aasta märtsiga, indikeerivad näitajad juba küll ~3%-list langust nii mõneski tootegrupis, kuid kuna tehinguaktiivsuse erinevus on võrreldavatel perioodidel kohati ligi kolmekordne, siis on veel vara laiapõhjalisi järeldusi teha. Kuni 2020. aasta märtsini oli viimase kümne aasta vältel täiesti tavapärane, et kuust-kuusse hinnatasemed kõikusid vahel isegi kuni 10% võrra, sest see sõltub suuresti tehingute struktuurist, mida 30 päeva vältel tehti ja see võib sageli olla äärmiselt erinev. Jällegi, ma ei väida, et hinnad ei lange ega jätka langust, kindlasti jätkavad, sinna tuleb veel lihtsalt paar kuud aega anda, et oleks võimalik selgemat turu käitumismustrit välja tuua.

Piigates üüriturule, näeme, et viimase nädala vältel edasine pakkumiste arvu kasv märgatavalt aeglustus. Kui märtsi lõpust võis iganädalaselt täheldada, et üüripakkumiste arv kasvas Tallinnas ligi 10% nädalas, siis hetkel on kasv pidurdunud ligi 4% tasemele. Alates 9. aprillist muutus üüripakkumiste arv Tallinnas 18. aprilli seisuga: Tallinnas tervikuna kasvas 4,6%, Haaberstis vähenes 8,6%, Kadrioru asumis vähenes 3,7%, Kesklinnas kasvas 6,9%, Kristiines kasvas 1,8%, Lasnamäel kasvas 9,8%, Mustamäel kasvas 6,9%, Nõmmel vähenes 7,8%, Põhja-Tallinnas kasvas 6,0% ning Vanalinnas kasvas 1,0%, kuid Pirital püsis pakkumiste arv täpselt samal tasemel. Vaadates üüriturgu üldiselt, on pakkumine suurenenud ennekõike 1-toaliste korterite osas ning järk-järgult juba ka 2-toaliste puhul. Kui varasemalt võis täheldada 1-toaliste pakkumisse lisandumist just Kesklinnas, siis viimase nädala vältel on pakkumine hakanud Kesklinnast kiiremini kasvama just Lasnamäel ja Mustamäel, kus viimase osas võib põhjus olla sarnaselt Tartu linnale just tudengite lahkumises. Kui Tartus võis ennist täheldada üüripakkumiste arvu suurenemist Tallinnaga analoogses tempos, siis viimase üheksa päeva vältel on Tartus pakkumine hoopis veidi vähenenud. Hetkel ei saa siiski eeldata, et üüripakkumiste arv enam edasi ei kasva, sest eriolukorra lõppemine, edasine Airbnb korterite pikaajalisele üüriturule siirdumine, tööpuuduse kasv kui ka tüüpiline 3-kuuline üürilepingu lõpetamisest etteteatamise vajadus toob lähikuudel veel pakkumist juurde.

Müügipakkumiste turul ei ole juba kuu aega arvestatavaid muutusi aset leidnud, Tallinnas on viimase üheksa päeva vältel korteriturul müügipakkumiste arv vähenenud 0,5%, Tartus on kasvanud 1,0% võrra ning Pärnus on lisandunud 2 pakkumist. Seni kuni pakkumine arvestataval määral ei suurene, ei saa me rääkida laiapõhjalisest pakkumishindade langusest. Võib arvata, et eriolukorra lõppedes hakkab pakkumine nii omandi- kui ka üüriturul suurenema, mis viib sügiseseks perioodiks pakkumishinnad siiski madalamale. Sügisel on hetkeliste prognooside kohaselt ühtlasi oodata laialdasemat koondamislainet ja teenindussektoris tegutsevate ettevõtete pankrotistumist või lihtsalt sulgemist, sest väga suur hulk sellistest ettevõtetest tuli pelgalt ots-otsaga kokku juba enne koroonaviiruse pandeemiat.

Kui kinnisvarabüroode ja krediidiasutuste jaoks peaks käive lähikuudel asuma taas tänaselt tasemelt veidi kasvama, on kinnisvaraturul siiski negatiivsemaid muutusi alles oodata. Enne läheb veel halvemaks kui läheb paremaks, sest seni ei ole peale likviidsuse vähenemise veel kinnisvaraturul sisuliselt midagi juhtunud. Turul on täna pilgud arendajatest näiteks Endoveril, kelle laojääk on arvestatavalt suur ning kes endiselt kaasab edukalt kapitali ühisrahastusest intressiga 14%, millele lisandub ühisrahastusportaali marginaal. Turuosalised on jälgival seisukohal, oodates, mida suuremad arendajad ning hetkel tugevalt turul sees olevad isikud pakkumishindadega ette võtavad, sest mõne arendaja võimalik hinnalangetus võib kaasa viia ka ülejäänud konkurendid ja seega ka kogu korterituru. Hetkel on siiski suur hulk arendajaid kinnitanud, et neil ei ole plaanis pakkumishindu langetada, sest finantskoormus on müügiperioodide pikenemisega arvestades veel talutav.

17. aprillil tulid 2020. aasta I kvartali ehitusaktiivsust iseloomustavad näitajad, mille osas on langus olnud kordades tugevam kui kinnisvaraturu tehingute arvus. Toon järgnevat mõned näited:

1) 2019. aasta I kvartalis alustati üksikelamute osas Harju maakonnas ehitustegevust 61 elamu osas, tänavu aga pelgalt 15 juhul;

2) ridaelamukortereid hakati 2019. aasta I kvartalis Harjumaal ehitama 27 ühiku osas, tänavu pelgalt 3 juhul;

3) uusi kortereid läks Harjumaal ehitusse 2019. aasta I kvartalis 880 tk, tänavu I kvartalis kõigest 52 ning seda 100%-liselt Tallinnas.


Iseenesest mind üllatab, et valglinnastumine niivõrd kiire löögi on saanud. Võibolla veel esialgne statistika hilisemalt täpsustub, kuid asjaolu, et Tallinna lähiümbruses mitte ühtegi uut korterelamu projekti ei jõutud isegi jaanuaris ega veebruaris alustada, tundub kuidagi liiga järsk. Ehituslube uute korterite püstitamiseks ka Tallinna lähiümbruses siiski samaaegselt väljastati ning seda ainuüksi mõnevõrra vähem kui aasta tagasi. Tallinnas vähenes uute ehituslubade väljastamine võrreldes aastatagusega 32%. Võib arvata, et uute projektide osas on alustamist tagasi hoidnud nii krediidiasutused kui ka arendajad ise, mis on ka tervitatav, sest kriisi on sisenetud erinevalt kümnenditagusest perioodist tunduvalt tagasihoidlikuma laojäägiga.

Kinnisvara koroonapäevik on Arco Vara kinnisvaraanalüütiku ja kutselise hindaja Mihkel Eliste jooksev ülevaade turu hetkeseisust. Analüüs ilmub nii kirjalikus kui ka video vormis kord nädalas Arco Vara blogis sotsiaalmeedias.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

 

Tallinn

Tallinn, Rävala pst 5, 10143+372 614 4600 info@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tartu esindus

Tartu, Soola 8, 51004+372 744 2218 tartu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Viljandi esindus

Viljandi, Lossi 18, 71003+372 435 9969 viljandi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Rakvere esindus

Rakvere, Turuplats 7, 44310+372 324 0888 rakvere@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Jõhvi osakond

Jõhvi, Rakvere 16, 41532+372 337 0400 johvi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa esindaja (d)

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?