Tõenäoliselt on paljud meie seast millalgi oma elus kokku puutunud elamispinna üürimisega. Kes tuttavate kaudu, kes kinnisvarafirmade kaudu ja kes otsib teadlikult kuulutusi „otse omanikult“ või „maaklerita“, et kokku hoida maakleritasu pealt.
Tõsi ta on, et korteri üürimiseks vajaminev summa võib osutuda päris suureks probleemiks. Kui kokku liita ühe kuu üür + tagatisraha ühe kuu üüri ulatuses ja siis veel maakleritasu ühe kuu üüri ulatuses, võime saada summa, mis ulatub mitme tuhande euroni. Ühekorraga sellist summat leida on üürnikul päris raske.
Kinnisvara ostul-müügil teame kõik, et maakleritasu maksab teenuse tellija. Ehk siis see, kes oma kinnisvara objekti müüa tahab. Elamispindade üüri vahendamisel on aga Eestis tavaks saanud, et vahendustasu küsitakse üürile võtjalt, kuid seaduse järgi on see võimalik vaid poolte kokkuleppel.
Üürileping ning sellega seonduv on reguleeritud võlaõigusseadusega ja sellele vastavalt kohustub maakleritasu maksma üürile andja. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Selline on ka Euroopa praktika.
Kuna teenust osutatakse ka üürnikule – näidatakse ruume, antakse juriidilist nõu, täpsustatakse asjaolusid, vahetatakse meile, helistatakse jne, siis on saanud tavaliseks, et maakleritasu tahetakse täies ulatuses küsida üürnikult. Kui see on kuulutuses kirjas, et üürnik maksab maakleritasu, ja ta on sellega nõus, siis ongi nagu kõik korras. Kui vastavat teavet kuulutuses ei ole, tuleb lähtuda seaduses sätestatust, mille alusel on maakleritasu maksmise kohustus isikul, kes maaklerilt teenuse tellib, ehk korteri või maja omanikul.
Enamikul juhtudel on siiski tegemist olukorraga, kus maakler tegutseb mõlema poole huvides. Sellisel juhul eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud lepingu pooled võrdses ulatuses.
VÕS § 668 lg 2 sätestab, et kui maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole jaoks, eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud lepingu pooled võrdses ulatuses..
Selline tingimus peab loomulikult olema eelnevalt mõlema osapoolega kokku lepitud ja ka üürikuulutuses märgitud. Lisaks tuleb arvestada, et tasu ei saa maakler võtta kahekordselt, vaid kinnisvara omanik ja üürnik maksavad kumbki poole summast. Julgustan teid küsima maakleritasu jagamist, kui seisate silmitsi üürilepingu sõlmimisega.
- Kokkuvõte
Kõigepealt tuleb maakleritasu nõude tekkimise eeldusena välja selgitada, kelle vahel on sõlmitud maaklerileping. Nagu juba öeldud, ei pea maaklerileping olema kirjalikus vormis ning seda on võimalik sõlmida ka suuliselt pakkumuse tegemise ja nõustumise andmise teel. Samuti tuleb märkida, et ülalviidatud kohtupraktika on kohati omavahel vastuolus ning mõistlik on lähtuda kõrgema kohtuastme praktikast. Nimelt leidis ringkonnakohus tsiviilasjas nr 2-19-14584, et üürileandja ja maakler ei sõlminud tasulist maaklerilepingut (puudus tasukokkulepe maakleri ja üürileandja vahel) ning tegemist oli käsunduslepinguga, mille kohaselt pidi maakler üürileandja tingimustel leidma tema korterile üürniku. Tasukokkulepe ja maaklerileping oli sõlmitud maakleri ja üürniku vahel. Sarnases olukorras tsiviilasjas nr 2-20-130746 tuvastas kohus punktis 20, et üürileandja ja maakleri vahel puudus samuti tasukokkulepe, kuid sellegipoolest oli kohtu hinnangul sõlmitud maaklerileping üürileandja ja maakleri vahel, kuna üürileandja palus maakleril leida uus üürnik. Mingil põhjusel ei tuvastanud maakohus viidatud tsiviilasjas, et üürileandja ja maakleri vahel oleks sõlmitud vaid käsundusleping VÕS § 619 lg 1 kohaselt. Seda eriti olukorras, kus üürikuulutuses oli märgitud, et maakleritasu maksab üürnik. Igal juhul tuleneb ringkonnakohtu lahendist, et kui üürileandja ja maakleri vahel tasukokkulepet ei ole ning üürnikuga on tasukokkulepe tuvastatud, siis VÕS § 668 lg 2 ei kohaldu.
Allikad: Maaklerite koda, randlegal.ee
Kommentaarid