Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Tartu vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Antsla vald
  • Kehtna vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Aaspere küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Are alevik
  • Aruküla alevik
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haaslava küla
  • Haava küla
  • Haljala alevik
  • Hüüru küla
  • Ikla küla
  • Illi küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kärevere küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kiili alevik
  • Kloogaranna küla
  • Kõima küla
  • Kristiine linnaosa
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Lähte alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lavassaare alev
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lubja küla
  • Maaritsa küla
  • Maarjamõisa
  • Mai
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Melliste küla
  • Möllatsi küla
  • Moori küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustapali küla
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nurme küla
  • Olustvere alevik
  • Õssu küla
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pinska küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Purtse küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Rämsi küla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Reiu küla
  • Remniku küla
  • Roobuka küla
  • Roodevälja küla
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saka küla
  • Saku alevik
  • Särevere alevik
  • Savikoti küla
  • Sipa küla
  • Soe küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Soodevahe küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tõrvajõe küla
  • Tõstamaa alevik
  • Türi-Alliku küla
  • Türisalu küla
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Uuemõisa alevik
  • Uusna küla
  • Vahi küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Vana-Võidu küla
  • Vanaveski küla
  • Vardja küla
  • Vedu küla
  • Veeriku
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Vissi küla
  • Võiste alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing

Ühisartikkel: Ärikinnisvara on paljudel ettevõtetel endiselt ülehinnatud

Vaadates kinnisvaraturul toimuvat võib väita, et ettevõte, kes ei ole kinnisvarainvesteeringuid 2007. aastaga võrreldes vähemalt 30% madalama hinnaga kajastanud, hoiab tõenäoliselt bilansis ülehinnatud varasid. Seetõttu kannatab finantsaruandluse usaldusväärsus

Nagu me teame, on ettevõttel olukorras, kus ta kasutab varade hindamisel bilansis õiglase väärtuse meetodit, kohustus igal aruandeperioodil oma kinnisvarainvesteeringuid õiglases väärtuses (mille parim indikaator on turuväärtus) kajastada. Ka õiglase väärtuse alternatiivi, soetusmaksumuse puhul kehtib reegel, mille järgi ei või ühegi aruandeperioodi lõpul objekti maksumus bilansis olla kõrgem tema turuhinnast. Samuti, mitterahalise sissemakse hindamise kord nähakse ette põhikirjas, kuid kui eseme hindamiseks on olemas üldiselt tunnustatud eksperdid, tuleb mitterahalise sissemakse ese lasta neil hinnata. Kuigi hetkel puudub otsene kohustus tellida hinnanguid sõltumatult atesteeritud ehk kutseliselt hindajalt, siis Eesti raamatupidamise hea tava kohaselt (antud juhul Raamatupidamise Toimkonna juhend RTJ 6, p. 25) tuleb õiglase väärtuse hindamisel kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi. See nõue ei kehti juhul kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste - situatsioon, mida reaalsuses sisuliselt ei eksisteeri. Kohustuslikuks muutub antud nõue aastaaruannetele, mida koostatakse 01.01.2009 ja hiljem algavate aruandeperioodide kohta.

Millegipärast on paljudel omanikel endiselt arusaam, et üürilepingutega kaetud varade väärtus ei ole varasemate aastatega võrreldes oluliselt langenud. Kui me vaatame sama vara ostja seisukohalt, siis näeme mitmeid riske. Esiteks on ülimalt suur tõenäosus, et üüritase lähiajal alaneb ning vakantsus suureneb. Omanikud kipuvad tuginema liialt olemasolevatele aastaid tagasi sõlmitud üürilepingutele ja nende hinnatasemele. Täna peetakse läbirääkimisi hinnataseme alandamiseks ka linna parimates büroo- ja ärihoonetes. Üürniku lahkumisel leiab uue juba oluliselt madalamal hinnatasemel. Seni on veel säilinud võimalus üürnikke valida ja hinnataset hoida vaid parima külastatavusega kaubanduskeskustel, kuid jaekaubanduse mahtude edasisel vähenemisel tuleb ka neil raskusi üürnike hoidmise ja leidmisega.

Teiseks on tõusnud oodatavad tulumäärad finantseerimisraskuste ja tururiski kasvu tõttu. Pangad on väga ettevaatlikud ka hea tootlusega kinnisvara finantseerimisel. Põhjuseks võib pidada riski, et täna hea investeeringuna näiv objekt ei pruugi seda olla poole aasta või aasta pärast. Üürnike lahkumine või üüritasemete alanemine toob raskusi ka ostjale ning see tähendab omakorda probleeme laenumakse teenindamisel.

Omanikud on aru saanud, et ostjate nõutav tootlusmäär on tõusnud näiteks 8%-lt 10%-ni, kuid sellega kaasnevat vara väärtuse langust, mis muude tingimuste samaks jäämisel on 20%, tihtipeale endale ei teadvustata. Kui siia lisada ka üürihinna langus nt 150 kr/m2-lt 120 kr/m²-le, saame hinnalanguseks juba ca 35%.

Headel aegadel hindasid paljud ettevõtted vara bilansis üles turuväärtuses, kasutades selleks erinevate kinnisvarabüroode sõltumatuid hinnanguid. Langeva turu olukorras teevad ettevõtete juhatused õiglase väärtuse hinnanguid ise ning ilmselgetel põhjustel ei ole huvi näidata varasid bilansis sõltumatute hindajate poolt määratud turuväärtuses. Tihtipeale ei ole reaalse turuolukorraga (hinnatasemed, nõudlus-pakkumine) kursis ettevõtted, kes tegelevad kinnisvaraga oma põhitegevuse kõrvalt. Ka kinnisvara kui põhitegevusega ettevõtete info on kindlasti piiratum kui sõltumatutel nõustajatel. Tõenäosus, et bilanss on ülepaisutatud, on suurem ka omandisuhete kaudu seotud ettevõtetel, kus üürilepingud ei vasta turu hinnatasemetele.

Ebapädevate hinnangute tõttu kannatab finantsaruandluse usaldusväärsus. Seetõttu võivad selliste „õhku täis“ bilanssidega ettevõtete koostööpartnerid ja võlausaldajad/pangad olla ühel hetkel väga ebamugavas situatsioonis, kui ilmneb partneri maksejõuetus. Võlgnevuste tekkimisel või firma likvideerimisel ei pruugi varade müügihinnast jätkuda kõigi kohustuste täitmiseks. Lisaks on probleemiks suurte hinnalanguste puhul ettevõtte omakapitali muutumine negatiivseks.

Arendusprojektide hinnalangus veelgi suurem

Täna ei tasu näiteks korterelamuid kaugemal kui 2 km südalinnast enam vabale turule ehitada, sest ehitus- ja kõrvalkulud ületavad müügist saadava potentsiaalse tulu. Isegi kui arvestuslikud tulud ületavad hetkel kulusid, on tururisk suur ning ka 10% korterite hindade languse juures jääb projekt miinusesse. Seetõttu on võimalike ostjate hulk sisuliselt olematu ning arendusprojektide hinnatase varasemate aastatega võrreldes kordades langenud. Tehinguni on võimalik jõuda vaid juhul, kui hind on piisavalt soodne selleks, et piisavalt kapitaliseeritud isikutel tekiks huvi osta projekt aastateks portfelli seisma.

Halvimas seisus on ilma detailplaneeringuta või poolelioleva detailplaneeringuga korterelamute ja kruntide arendused äärelinnas. Turu tipphetkedel mõnekümnemiljonilise turuväärtusega objektile on täna keeruline leida ostjat isegi mõnemiljonilise hinnaga. Nii mõnedki nendest objektidest jäävad pankrotti läinud arendajatest kätte pankadele ning mõned on jõudnud kohtutäiturite kaudu ka enampakkumistele. Selliste projektide müügiedu on aga olnud väga kesine.

Varasematel aastatel pidevalt üleshinnatud varad on paljude ettevõtete bilanssi paisutanud, mis tänasel turul moonutab firma tegelikku olukorda. Kui rahavoogudega objektid tuleks täna alla hinnata 20-35%,siis arendusprojektid tuleks alla hinnata kordades. Langeva turu tingimustes on kasulikum teha ümberhindlus reaalsele turuväärtusele kohe, sest siis säilib võimalus vastavalt uuele olukorrale seada ettevõtte äritegevust. Viivitamisel võivad aga tulevikus tekkivad kahjud olla oluliselt suuremad.

Viimase aja kinnisvaraturu arengud (s.h. turuhindade langus) suurendavad kahtlemata võimalust, et ettevõtte juhtkond, hinnates ise ettevõte bilansis olevat kinnisvara, teeb seda kas pealiskaudselt või ebapädevalt, mistõttu ei ole juhtkonna poolt hinnatud vara väärtus ettevõtte majandusaasta aruandes kajastatud õiglases väärtuses. Samuti, soetusmaksumuses kajastamisel ei või objekti maksumus olla kõrgem tema turuhinnast, mis aga langusfaasis turu korral on võimalikult madalam, kui omaaegne soetusmaksumus.

Autorid:
Kaur-Kaspar Kulli, 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ, hindamisgrupi juht
Tõnu Luts, AS Arco Vara Kinnisvarabüroo, hindamisosakonna juht
Andres Hall, Uus Maa Kinnisvarakonsultandid, tegevdirektor
Margus Tinno, Colliers International, Eesti, vanemkonsultant

Galerii

Kommentaarid

Liitu uudiskirjaga

Sildipilv

Facebook

Instagram

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?