Kinnisvara ostu-müügilepingus olgu kirjas müüja kohustus tasuda kõik maksmata arved ja lõpetada kinnisvaraga seotud teenuslepingud.
Seda, et üks kinnisvaratehingu osapool on pahauskne, ei tule tihti ette. Siiski on juhtumeid, kus endise omaniku väljakolimise järel selgus, et põrandavaipade alla oli peidetud veekahju tagajärjel mädanev põrand, seinal rippuva plakati all peitus niiskushallitus, kardinad varjasid suuri pragusid seintes ning ahi oli kasutuskõlbmatu.
Osta seda, mida ise näed!
Alati polegi müüja pahauskselt puudusi varjanud, vaid ta polnud neist teadlik või ei osanud pidada neid puudusteks. Ostes kinnisvara, ei tohiks ostja tunda valehäbi, paludes müüjal tõsta vaibaserva, piiluda kardinate taha, avada kappe ning küsida, milliseid puudusi müüja ise näeb jmt.
Tihti osutub mõistlikuks kaasata eksperte kinnisvara tegelikku väärtust või seisukorda hindama, et saada kindlustunne, kas müüja soovitud hind ja ostetava kinnisvara tegelik väärtus on omavahel vastavuses. Notariaalses kinnisvara ostu-müügilepingus sisaldub alati punkt, milles ostja kinnitab, et ta on põhjalikult tutvunud ostetava kinnisvaraga, on teadlik selle seisukorrast, esinevatest puudustest jms. Sellise kinnituse andmine on lepingu sõlmimise seisukohast ka vajalik. Samas ei võta see ostjalt õigust esitada oma nõudmisi müüjale hiljem, nõuda tehingu hinna alandamist või tehingu tagasipööramist siis, kui ilmnevad varjatud puudused.
Varjatud puudused on asjaolud, millest lepingus ei ole sõnagi juttu, kuid mis ilmnevad alles hiljem, kinnisvara kasutamise käigus.
Kõik kinnisvaraga seotud ostu-müügilepingud tuleb sõlmida notariaalselt. Lepingu sõlmimisel teeb notar ostja eest ära palju juriidilist taustakontrolli. Notar kontrollib üle kinnisvara omandiõiguse, kinnisvaraga seotud hüpoteegid, koormatised, servituudid ja muud asja kasutamist takistavad või piiravad tegurid ning lisab vastavad selgitused ka notariaalsesse ostu-müügilepingusse. Kui ostja leiab, et lepingus pole kõike kajastatud nii, nagu varem müüjaga kokku lepiti või on midagi puudu, tuleb paluda notaril lepingut korrigeerida. Pärast lepingu allkirjastamist on ostjal tihti juba hilja väita, et tema tegelik soov ja arusaamine lepingust oli midagi muud.
Ka riigikohus on oma lahendites leidnud, et kui pooled on notariaalse lepingu allkirjastanud, siis sellega on ostja soetatava kinnisvara seisukorda aktsepteerinud ning hilisemad pretensioonid, välja arvatud varjatud puuduste ilmnemine, ei ole asjakohased. Seetõttu peaks ostja lepingu sõlmimisel kindlasti pöörama tähelepanu tehingu eest tasumise korrale, kinnisasjaga seotud piirangutele (servituudid ja koormatised) ning notari antavatele selgitustele.
Ka ostja ise saab eelnevalt kinnisvara taustandmeid kontrollida. Tasulise päringuga on ID-kaardi või läbi e-pangandusekanali võimalik ennast autentida ja teha päringuid e-kinnistusraamatus, kust saab näha kõiki kinnisvaraga seotud tähtsamaid andmeid, sh omanikke ja omandivormi, kinnisvaral lasuvaid hüpoteeke, võõrandamise keelumärkeid või eelmärkeid jmt.
Lisaks on maa-ameti koduleheküljelt võimalik teha tasuta päringuid konkreetse kinnisvara kohta läbi X-GIS-portaali.
Mida müüja ostjale pärandab?
Müüja ei tohi ostjale jätta maksmata arveid, lõpetamata lepinguid või muid “luukeresid” esikukapis. Ostu-müügilepingus tuleb fikseerida müüja kohustus tasuda kõik maksmata arved ja lõpetada kinnisvaraga seotud teenuslepingud vähemalt omandi üleandmise-vastuvõtmise hetkeks ning kohustus esitada ostjale maksekorraldused ja lepingute lõpetamiste kokkulepped. Ostu-müügilepingus võib ette näha summa piirmäära (nt kokku kuni 1000 krooni), mille ulatuses võtab ostja endale kohustuse tasuda pärast kinnisvara omandamist müüja tekitatud varasemate kulutuste eest. See võib tihti osutuda mõistlikumaks lahenduseks, kui et otsida üles müüja iga maksmata unustatud arve eest (nt kaabel-TV teenuse või Interneti kasutamise eest), mille ostja saab pärast kinnisvara omandamist ja mille tasumine ei too talle märkimisväärset lisakulu.
Kindlasti peaks ostja esimesel võimalusel vormistama enda nimele ümber kõik kinnisvaraga seotud teenuste lepingud (gaas, elekter, TV, side jne).
Mis saab sundmüügi korral
Kui soetatakse sundmüügis olev kinnisvara, kus elab sees endine omanik, siis pärast vara müümist ei muutu endine omanik sundüürnikuks, vaid ta peab korteri vabastama. Kui endine omanik keeldub korterist välja kolimast, on see käsitletav ebaseadusliku valdusena. Sellisel juhul on omanik sunnitud pöörduma oma õiguste kaitseks kohtusse ning alles kohtuotsuse alusel on võimalik läbi viia sundväljatõstmine. Juhul kui sundmüügi teel ostetud kinnisvara on koormatud üürilepinguga, on ostjal uue omanikuna võimalik selline üürileping lõpetada (üles öelda). Seda kuni kolme kuu jooksul pärast kinnisvara omandamist ja kolmekuulise etteteatamistähtaja järel, kuid seda eeldusel, et ostja soovib omandatud kinnisvara ise kasutada.
Kommentaarid