Praegune kinnisvaraturg on väga aktiivne kõikides segmentides. Tihti küsitakse kinnisvaraportaalides reaalsest turuväärtusest kõrgemat hinda. Mitmete müügiobjektide osas kujuneb ostukonkurents piiratud pakkumiste turul väga suureks ja sagenevad juhud, kus vara potentsiaalsed ostjad pakuvad pakkumishinnast kõrgemat hinda ning lõpptulemuseks on enampakkumine. Kui ostja vajab pangale esitamiseks eksperthinnangut, siis kas on võimalik kinnisvara hindajat mõjutada, et saada hindamisaruandesse võimalikult kõrge turuväärtus?
Kui klient jõuab hindajani, siis on tal juba ostetav vara välja valitud. Kodu ostmisel valdavad meid erinevad emotsioonid: kujutame ennast juba ette seal kodus idüllilist elu elamas ja soovime sinna võimalikult kiiresti sisse kolida, seega tahame protsessiga kiirelt edasi liikuda. Laenu saamiseks vajab ostja pangale esitamiseks eksperthinnangut. Selleks ajaks on müüja ja ostja juba vara ostu-müügihinnas kokku leppinud, hindajale presenteeritakse see hind ja üldjuhul ka soov saada vara turuväärtus võimalikult lähedane kokkulepitud hinnale.
Siin on aga oluline teada, et hind ja turuväärtus on kaks eri mõistet. Kui turuväärtus on hindaja hinnangul põhinev summa, mis saadakse elukondliku kinnisvaraga (üksikelamud, korterid, krundid) tehtud tehingute andmeid kasutades võrdlusmeetodil, siis hind on asja eest küsitud, pakutud, makstud summa. Need võivad ühtida, kuid tänases turusituatsioonis on turuväärtus üldjuhul pigem madalam kui vara eest küsitav ja/või pakutav hind.
Hindaja on spetsialist, kes koostab hindamisaruande vastavalt kehtivatele standarditele ja reeglitele, hindamise valdkond on rangelt reguleeritud ja siin ei ole võimalik kellegi soovide ja tahtmiste järgi tegutseda. Seega küsimusele, kas hindajat saab mõjutada, on lühike vastus: ei saa.
Miks hindajad peavad kinni reeglitest ega lase ennast klientidel mõjutada? Hindamise teenustasu on elukondliku kinnisvara osas valdavalt vahemikus 150–400 eurot. Selleks, et saada kutseliseks hindajaks, peab isik olema läbinud vajaliku õppe, teinud kutseeksami ja osalenud jooksvalt igal aastal täiendõppel. Kui nüüd kõrvutada hindaja väljaõppe ja koolituse tasud, võimalikud trahvid ja risk jääda ilma kutsetunnistusest, mis tähendab, et tuleb endale otsida uus töö, siis on eelnevalt nimetatud hindamise tasu kõige selle kõrval ju väga marginaalne. Seega lasta ennast klientidel hindamistulemuse osas kuidagi mõjutada ja kliendi nimel riskida ei ole hindajatel mitte kuidagi mõistlik.
Iga omanik võib oma vara eest küsida ükskõik millist hinda ja kui ostja soovib, võib ta ka vara eest maksta ükskõik millist hinda. Ehk kinnisvaratehingute aluseks ei pea olema turuväärtus, tehinguid saab teha ka turuväärtusest madalama või kõrgema hinnaga. Kuid kui ostuks soovitakse kaasata ka laenuraha, siis tuleb arvestada võimalusega, et vara turuväärtus võib olla küsitud/pakutud hinnast madalam. Sellistes olukordades on lahenduseks suurem omafinantseering või lisatagatise kasutamine. Võimalikud lahendused saab klient läbi arutada oma laenuhalduriga. Eksperthinnangu koostaja kohta peaks aga mõistma, et tegemist on isikuga, kes teeb oma tööd kehtestatud reeglite järgi, mitte pahatahtlikult ega sooviga, et kliendil jääks unistuste kodu ostmata.
Kommentaarid